Haus-/ Wohnungskauf: Wann fließt Geld?

Immobilienverkauf Zahlungsabwicklung

Käufer und Verkäufer haben sich über den Verkauf einer Immobilie geeinigt – wie aber erfolgt die Zahlungsabwicklung sicher und zuverlässig? Es gibt wichtige rechtliche Details, die für einen reibungslosen Ablauf zu beachten sind.

Wohnung verkaufen, Zahlungsabwicklung, Schlüsselübergabe

Die problemlose Zahlungsabwicklung beim Haus-/ Wohnungsverkauf ist nicht selbstverständlich.

Gut zu wissen

  • Gehen Sie kein Risiko ein, übergeben Sie den Schlüssel erst nach Kaufpreiserstattung.
  • Die Zahlungsaufforderung erfolgt über den Notar mit meist zweiwöchiger Zahlungsfrist.
  • Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zur sicheren Zahlungsabwicklung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Grundsätze zur Zahlungsabwicklung beim Hausverkauf

Die vertraglichen Vereinbarungen zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung für eine Immobilie zielen vor allem darauf ab, dass

  • der Verkäufer das Eigentum am Grundstück erst dann verliert, wenn er die komplette Kaufpreissumme erhält.
  • der Käufer erst dann eine Zahlung leistet, wenn sichergestellt ist, dass er bei Entrichtung von Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer das Eigentum an der Immobilie erwirbt.

2. Details zur Kaufpreis-Fälligkeit

Um den Käufer zu schützen, wird der Kaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der beauftragte Notar überwacht das Einhalten der vertraglichen Bedingungen.

    • Der Kaufpreis wird fällig, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

      • Eine Auflassungsvormerkung ist für den Käufer in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen worden.
      • Alle Unterlagen, die zur Löschung der Belastungen im Grundbuch erforderlich sind, liegen dem Notar vor, soweit sie vom Käufer nicht übernommen werden sollen.
      • Die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, hat bescheinigt, dass sie von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.

      Die Auflassungsvormerkung als notwendige Voraussetzung der Kaufpreiszahlung

      Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages übersendet der Notar eine Vertragsausfertigung an das Grundbuchamt (eine Abteilung des Amtsgerichts) und beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Auflassungsvormerkung bildet einen Sperrvermerk im Grundbuch, der dem Schutz des Käufers dient: Jeder Dritte kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde. Damit ist ein gutgläubiger Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer ausgeschlossen.

    • Für Grundbuchbelastungen, die der Käufer vertragsgemäß nicht übernehmen soll, holt der Notar Löschungsunterlagen ein. Dazu gehören z. B.

      • bei einem grundbuchlich gesicherten Wohnrecht die Sterbeurkunde eines verstorbenen Berechtigten sowie
      • Löschungsbewilligungen einer finanzierenden Bank für bestehende Grundpfandrechte (Hypotheken oder Grundschulden).
    • Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an den Käufer. Häufig wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen durch den Käufer zu bezahlen ist.

Löschung bestehender Grundpfandrechte

Zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs ist das Grundstück häufig noch mit Grundpfandrechten belastet. Dies gilt insbesondere dann, wenn Immobiliendarlehen durch den Verkäufer noch nicht vollständig zurückgezahlt worden sind. Notarielle Kaufverträge sehen meistens die Löschung vorhandener Grundbuchbelastungen vor.

  • Ist das Bankdarlehen bereits vollständig getilgt, so erteilt das Kreditinstitut die Löschungsbewilligung für Grundpfandrechte ohne weitere Auflagen.
  • Wenn hingegen noch ein Darlehensbetrag in Anspruch genommen wird, so wird die Löschungsbewilligung für das Grundpfandrecht erst nach Rückzahlung des Darlehens aus dem Verkaufserlös der Immobilie erteilt.

3. Bestehendes Immobiliendarlehen des Verkäufers: wie vorgehen?

Ein bestehendes Immobiliendarlehen des Verkäufers kann abgelöst oder vom Käufer übernommen werden.

  • Der Gläubiger, dessen Darlehen abgelöst werden soll, übersendet dem Notar eine Löschungsbewilligung mit der treuhänderischen Auflage, erst nach Zahlungseingang von der Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen. Die Bank teilt dem Notar mit, welcher Betrag zur Ablösung des Kredits erforderlich ist und auf welches Konto der Ablösebetrag zu zahlen ist.
  • Möglich ist aber auch die Übernahme bestehender Bankdarlehen durch den Käufer, falls das Kreditinstitut dem Wechsel des Darlehensnehmers zustimmt. Übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen, so vermindert sich seine Zahlungsverpflichtung um den noch ausstehenden Kreditbetrag.

4. Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung

      • Üblicherweise wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Möglich ist zwar auch eine Ratenzahlung, doch können hierbei Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Zeitpunktes entstehen, zu dem das Grundstückseigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Anstelle der Vereinbarung einer längeren Ratenzahlungsdauer ist daher die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehen durch den Käufer grundsätzlich vorzuziehen.
      • Bei einem Kauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrages, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu.
      • Erfolgt die Finanzierung der Immobilie teilweise durch ein Bankdarlehen, so überweist der Käufer zunächst seine Eigenmittel auf das Notaranderkonto (bzw. direkt an den Verkäufer).
      • Die Bank überweist das Darlehen nach Erhalt eines Nachweises der Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

      Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zur sicheren Zahlungsabwicklung.

    • Die Kaufpreiszahlung wird häufig über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt.

      Der Zweck eines Notaranderkontos

      Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos soll sicherstellen, dass der Kaufpreis Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird.

      Wieviel kostet ein Notaranderkonto?

      Die Höhe der Gebühren für Notare sind nach dem Geschäftswert gestaffelt (§ 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, GNotKG). Als Notargebühren für die „Verwahrung von Geld“, also insbesondere für Notaranderkonten werden bis zu einem Kaufpreis von 13 Millionen Euro eine „volle Gebühr“ und bei darüber hinausgehenden Summen 0,1 % des Auszahlungsbetrages berechnet (Anlage 1, Teil 2, Nummer 25300 zu § 3 Absatz 2 GNotKG).

      Freie Wahl zwischen Notaranderkonto und Direktzahlung des Kaufpreises

      Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben – auch eine Direktzahlung an den Verkäufer ist zulässig: Nach § 54a Absatz 2 Nummer 1 des Beurkundungsgesetzes bedarf es für die Einrichtung von Notaranderkonten sogar eines „berechtigten Sicherungsinteresses“ der beteiligten Vertragsparteien. Die sachliche Notwendigkeit entscheidet in jedem Einzelfall, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob der Käufer direkt auf ein Konto des Verkäufers überweist.

Notaranderkonto: Berechnungsbeispiel für Notargebühren

Notargebühren werden nach der Höhe der von einem Notaranderkonto ausgezahlten Summe, dem Geschäftswert, berechnet. Bei mehreren Auszahlungen erfolgen entsprechende Einzelabrechnungen.

Bei einem von einem Notaranderkonto ausgezahlten Kaufpreis von 200.000 Euro werden 1,0 Gebühren fällig (GNotKG Anlage 1, Gebührennummer 25300). Die Gebühr beträgt bei diesem Geschäftswert gemäß Anlage 2 zum GNotKG 435,00 Euro. 

Liegt die vom Notar von einem Notaranderkonto ausgezahlte Summe bei 220.000 Euro, so berechnen sich die Notargebühren wie folgt:

  • 435,00 Euro für die ersten 200.000 Euro (siehe vorangegangenes Beispiel)
  • zuzüglich 50 Euro für die letzten 20.000 Euro: Gemäß § 34 Absatz 2 GnotKG sind (bis zu einem Gesamtgeschäftswert von 500.000 Euro) „für jeden angefangenen Betrag von weiteren 30.000 Euro“ zusätzlich 50 Euro Notargebühren zu entrichten.
  • Somit fallen bei einer Auszahlungssumme von 220.000 Euro 485,00 Euro Notargebühren an.

Über den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer können Sie Ihre dem Geschäftswert entsprechende Notargebühr ermitteln.

5. Wann erfolgen die Änderungen im Grundbuch?

  • Nach Eingang der Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer.
  • Ist eine direkte Kaufpreiszahlung zwischen Käufer und Verkäufer (ohne Zwischenschaltung eines Notaranderkontos) vereinbart, so veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung, nachdem ihm der Verkäufer den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat.
  • Der Käufer wird in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der ein Immobiliendarlehen gewährenden Bank erfolgen in Abteilung III des Grundbuchs („Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden“).

6. Übergabe der Immobilie vor vollständiger Kaufpreiszahlung?

7. Was geschieht, wenn der Käufer nicht vereinbarungsgemäß zahlt?

Um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern, enthalten notarielle Kaufverträge eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft. Sollte der Käufer trotz Kaufpreisfälligkeit die vereinbarte Zahlung nicht leisten, so kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitaufwändiges Klageverfahren durchführten zu müssen. 

 

Was tun wenn der Käufer nicht zahlt? Mehr Details finden Sie auf unserer Seite Zahlungsverzug - Welche Rechte haben Sie als Verkäufer?

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