Immobilienverkauf Zahlungsabwicklung

Käufer und Verkäufer haben sich über den Verkauf einer Immobilie geeinigt – aber wie erfolgt eigentlich die Zahlungsabwicklung? Es gibt wichtige Informationen und rechtliche Details, die für einen reibungslosen, sicheren und zuverlässigen Ablauf zu beachten sind. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zum Thema Zahlungsabwicklung beim Immobilienverkauf.

Geld, Schlüssel und Haus in der Hand

Die problemlose Zahlungsabwicklung beim Haus-/ Wohnungsverkauf ist nicht selbstverständlich.

Das Wichtigste in Kürze

  • Übergeben Sie den Schlüssel zur Immobilie erst nachdem Sie den Kaufpreis erhalten haben, um kein Risiko einzugehen. 
  • Der Notar sendet die Zahlungsaufforderung an den Käufer, mit einer meist zweiwöchigen Zahlungsfrist.
  • Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zur sicheren Zahlungsabwicklung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Grundsätze zur Zahlungsabwicklung beim Hausverkauf

Beim Hausverkauf fließen beträchtliche Summen. Daher zielen die gesetzlichen Regelungen darauf ab, sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer maximale Sicherheit zu garantieren. Die Bedingungen zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung sind im Kaufvertrag festgelegt. Sie zielen vor allem darauf ab, dass

  • der Verkäufer das Eigentum am Grundstück erst dann überträgt, wenn er die komplette Kaufpreissumme erhält.
  • der Käufer erst dann eine Zahlung leistet, wenn sichergestellt ist, dass er bei Entrichtung von Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer das Eigentum an der Immobilie erwirbt.

2. Details zur Kaufpreis-Fälligkeit

Um den Käufer zu schützen wird der Kaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der beauftragte Notar überwacht das Einhalten der vertraglichen Bedingungen. Diese sehen normalerweise so aus:

 

  • Eine Auflassungsvormerkung ist für den Käufer in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen worden.
  • Alle Unterlagen, die zur Löschung der Belastungen im Grundbuch erforderlich sind, liegen dem Notar vor, soweit sie vom Käufer nicht übernommen werden sollen.
  • Die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, hat bescheinigt, dass sie von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.

Die Auflassungsvormerkung als notwendige Voraussetzung der Kaufpreiszahlung

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages übersendet der Notar eine Vertragsausfertigung an das Grundbuchamt und beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Auflassungsvormerkung stellt einen Sperrvermerk im Grundbuch dar, der dem Schutz des Käufers dient: Jeder interessierte Dritte kann nach Eintragung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch entnehmen, dass die Immobilie bereits unter notarieller Beurkundung verkauft wurde. Damit ist ein gutgläubiger Verkauf der Immobilie an einen anderen Käufer ausgeschlossen.

 

Organisation der Löschungsunterlagen durch den Notar

Für Grundbuchbelastungen, die der Käufer vertragsgemäß nicht übernehmen soll, holt der Notar Löschungsunterlagen ein. Dazu gehört zum Beispiel die Sterbeurkunde eines verstorbenen Berechtigten, falls ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht vorliegt. Auch die Löschungsbewilligung einer finanzierenden Bank kann bei vorhandenen Grundschulden relevant sein, um Grundpfandrechte zu löschen. Dafür muss der Verkäufer gegebenenfalls das Darlehen komplett zurückzahlen. Er kann die Grundpfandrechte aber auch auf eine andere Immobilie übertragen.

 

Vorkaufsrechtverzicht der Gemeinde

Rechtlich gesehen hat die Gemeinde, in der sich die entsprechende Immobilie befindet, ein Vorkaufsrecht. Davon macht sie nur selten Gebrauch. Der Notar kümmert sich darum, die offizielle Verzichtserklärung einzuholen, um die Formalitäten abzusichern.

 

Beginn der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist: Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung an den Käufer. Häufig wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen durch den Käufer zu bezahlen ist.

 

 

3. Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung

Zahlung als Einmalbetrag, Ratenzahlung oder als Rentenzahlung?

Üblicherweise wird der Kaufpreis als Einmalbetrag gezahlt. Möglich ist zwar auch eine Ratenzahlung, doch können hierbei Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Zeitpunktes entstehen, zu dem das Grundstückseigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Anstelle der Vereinbarung einer längeren Ratenzahlungsdauer ist daher die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehen durch den Käufer grundsätzlich vorzuziehen.

 

Bei einem Kauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrages, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu. Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten. Der Notar berät zu eventuellen Fragen.

Finanzierung durch ein Bankdarlehen: Wie erfolgen die Zahlungen?

Die meisten Immobilienkäufer benötigen ein Bankdarlehen für den Kauf. Erfolgt die Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen, so überweist der Käufer seine Eigenmittel in einigen Fällen zunächst auf ein Notaranderkonto, in anderen direkt an den Verkäufer. Die Bank überweist das Darlehen nach Erhalt eines Nachweises der Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zur sicheren Zahlungsabwicklung.

 

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Zahlung direkt an den Verkäufer oder über Notaranderkonto?

Die Kaufpreiszahlung wird häufig über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist.

 

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos soll sicherstellen, dass der Kaufpreis gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird. Der Notar fungiert hier als neutrale Instanz, auf die sich Käufer und Verkäufer verlassen können.

 

Die Höhe der Gebühren für Notare sind nach dem Geschäftswert gestaffelt (§ 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, GNotKG). Beachten Sie allerdings, dass Sie für jede Auszahlung eine Einzelabrechnung vom Notar erhalten. Daher ist es günstiger, die Kaufpreissumme in einem Zug über das Notaranderkonto überweisen lassen. 

Notaranderkonto: Berechnungsbeispiel für Notargebühren

Bei einem von einem Notaranderkonto ausgezahlten Kaufpreis von 200.000 Euro sind gemäß Anlage 2 zum GNotKG 435,00 Euro fällig. Liegt die vom Notar von einem Notaranderkonto ausgezahlte Summe bei 220.000 Euro, so berechnen sich die Notargebühren wie folgt:

 

  • 435,00 Euro für die ersten 200.000 Euro (siehe vorangegangenes Beispiel)
  • zuzüglich 50 Euro für die letzten 20.000 Euro: Gemäß § 34 Absatz 2 GnotKG sind (bis zu einem Gesamtgeschäftswert von 500.000 Euro) „für jeden angefangenen Betrag von weiteren 30.000 Euro“ zusätzlich 50 Euro Notargebühren zu entrichten.

 

Somit fallen bei einer Auszahlungssumme von 220.000 Euro 485,00 Euro Gebühren für das Notaranderkonto an.

 

Über den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer können Sie Ihre dem Geschäftswert entsprechende Notargebühr ermitteln.

Wahl zwischen Notaranderkonto und Direktzahlung des Kaufpreises

Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben – auch eine Direktzahlung an den Verkäufer ist zulässig: Nach § 54a Absatz 2 Nummer 1 des Beurkundungsgesetzes bedarf es für die Einrichtung von Notaranderkonten sogar eines „berechtigten Sicherungsinteresses“ der beteiligten Vertragsparteien. Die sachliche Notwendigkeit entscheidet in jedem Einzelfall, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob der Käufer direkt auf ein Konto des Verkäufers überweist.

Was passiert bei einem bestehenden Immobiliendarlehen des Verkäufers?

Für die Kaufpreiszahlung ist es außerdem relevant, ob das bestehende Immobiliendarlehen des Verkäufers abgelöst oder vom Käufer übernommen wird. Der Gläubiger, dessen Darlehen abgelöst werden soll, übersendet dem Notar eine Löschungsbewilligung mit der treuhänderischen Auflage, erst nach Zahlungseingang von der Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen. Die Bank teilt dem Notar mit, welcher Betrag zur Ablösung des Kredits erforderlich ist und auf welches Konto der Ablösebetrag zu zahlen ist.

 

Möglich ist aber auch die Übernahme bestehender Bankdarlehen durch den Käufer, falls das Kreditinstitut dem Wechsel des Darlehensnehmers zustimmt. Übernimmt der Käufer das bestehende Darlehen, so vermindert sich seine Zahlungsverpflichtung um den noch ausstehenden Kreditbetrag.

4. Wann erfolgen die Änderungen im Grundbuch?

Nach Eingang der Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer.

 

Ist eine direkte Kaufpreiszahlung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, so veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung nachdem ihm der Verkäufer den Eingang der Kaufpreiszahlung bestätigt hat. Andernfalls überweist der Notar den Kaufpreis über das Notaranderkonto an den Verkäufer, der den Geldeingang bestätigen muss.

 

Der Käufer wird in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen. Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der ein Immobiliendarlehen gewährenden Bank erfolgen in Abteilung III des Grundbuchs („Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden“).

5. Übergabe der Immobilie vor vollständiger Kaufpreiszahlung?

Einzug vor Kaufpreiszahlung: Im Notarvertrag regeln

Käufer haben oft Interesse an einem frühzeitigen Einzug, zum Beispiel wenn ihre bisherige Wohnung nur noch zeitlich begrenzt zur Verfügung steht oder sie rasch mit einer Renovierung beginnen möchten. Einigen sich die Vertragsparteien auf eine Übergabe der Immobilie vor Kaufpreiszahlung, so sollte diese Regelung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden.

 

Von einer Schlüsselübergabe vor Kaufpreiserstattung ist grundsätzlich – auch bei Zahlung über ein Notaranderkonto – abzuraten. Wenn die Wohnung von den Käufern bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, können für den Verkäufer Schwierigkeiten entstehen. Wegen der möglichen Risiken für den Verkäufer erfolgt daher die Übergabe der Immobilie in aller Regel nicht vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

6. Was geschieht, wenn der Käufer nicht vereinbarungsgemäß zahlt?

Um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern, enthalten notarielle Kaufverträge eine Zwangsvollstreckungsklausel, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft. Sollte der Käufer trotz Kaufpreisfälligkeit die vereinbarte Zahlung nicht leisten, so kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitaufwändiges Klageverfahren durchführten zu müssen. 

 

Mehr Details finden Sie auf unserer Seite Zahlungsverzug - Welche Rechte haben Sie als Verkäufer?

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