Grundbucheinträge fürs Haus anfordern, ändern, löschen

Grundbuch Immobilie - Was steht drin?

Das Grundbuch gibt Auskunft über die aktuellen Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Was Hauseigentümer und Kaufinteressenten über das Grundbuch wissen sollten...

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Grundbuchauszug Inhalt: Kosten entstehen für Änderungen des Grundbucheintrags z.B. bei Heirat oder Trennung

1. Was ist ein Grundbuch?

Grundbücher sind amtliche öffentliche Verzeichnisse, die Auskunft über das Eigentum und über andere Rechte an Grundstücken geben. Die Grundbücher, die elektronisch oder als Loseblattgrundbuch geführt werden können (§§ 1 Absatz 1, 126 Absatz 1 GBO), befinden sich bei den als Grundbuchämter fungierenden Amtsgerichten (§ 2 Absatz 1 GBO).

2. Grundbucheintrag: Die Inhalte des Grundbuchs

Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt eingerichtet (§ 3 Absatz 1 GBO). Jedes Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung, „GB-Verfügung“).

  • Die Aufschrift enthält Angaben zu Amtsgericht, Grundbuchbezirk sowie Band- und Blattnummer (§ 5 GB-Verfügung).
  • Das Bestandsverzeichnis (§ 6 GB-Verfügung) führt u. a. die laufende Grundstücksnummer auf und informiert über Gemarkung und Katasterdaten (Flur und Flurstück). Außerdem werden Wirtschaftsart, Lage und Größe des Grundstücks angegeben.
  • Die erste Abteilung benennt den Eigentümer eines Grundstücks. Die Eintragung als Eigentümer kann nach einer Auflassung, im Rahmen einer Erbfolge oder aufgrund eines Zuschlags bei einer Versteigerung erfolgen.
  • In die zweite Abteilung werden alle Grundstückbelastungen (mit Ausnahme von Grundpfandrechten) eingetragen. Zu den in Abteilung Zwei eintragungsfähigen Beschränkungen gehören z. B. Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung und Erbbaurecht.
  • Die dritte Abteilung führt alle Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden) auf.

3. Grundbuchprinzipien

    • Ein Grundbucheintrag darf nur erfolgen, wenn sich die der Inhaber und der Erwerber von Rechten an einem Grundstück einig sind (§ 20 GBO).

    • Eine Rechtsänderung an Grundstücken erfordert die Eintragung im Grundbuch. Solange Rechte oder andere Inhalte nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten sie rechtlich als nicht bestehend.

    • Eintragungen nimmt das Grundbuchamt grundsätzlich nur auf schriftlichen Antrag des Rechtsinhabers oder des durch eine Rechtsänderung Begünstigten vor (§ 13 Absatz 1 GBO).

    • Das Grundbuch darf jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat (formelles Publizitätsprinzip, § 12 Absatz 1 GBO). Nach § 891ff BGB (materielles Publizitätsprinzip) gilt die gesetzliche Vermutung, dass Eintragungen im Grundbuch zutreffen, z. B. eingetragene Rechte bestehen. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) bedeutet, dass sich der Erwerber eines Rechts an einem Grundstück auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen darf.

    • Der Rang der im Grundbuch eingetragenen Rechte richtet sich nach dem Prioritätsprinzip (§§ 45, 17 GBO, 879 BGB). Sind innerhalb einer Grundbuchabteilung mehrere Rechte eingetragen, so richtet sich ihre Rangfolge nach dem Antragsdatum. Beantragte Rechtsänderungen müssen vom Grundbuchamt in zeitlicher Reihenfolge ihrer Antragstellung eingetragen werden. Bei in verschiedenen Abteilungen eingetragenen Rechten richtet sich ihr Rang nach dem Eintragungsdatum. Wurden Rechte unter demselben Datum eingetragen, so besitzen sie gleichen Rang.

4. Voraussetzung für das Anfordern eines Grundbuchauszuges

Das „berechtigte Interesse“ zur Grundbuch-Einsichtnahme

Der Antragsteller muss sein berechtigtes Interesse auf Einsichtnahme in das Grundbuch (§§ 12 Absatz 1 GBO, 46 Absatz 1 GB-Verfügung) gegenüber dem Grundbuchamt durch Darlegung entsprechender Tatsachen glaubhaft machen. Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in das Grundbuch haben insbesondere

  • die Inhaber von Rechten (z. B. Eigentümer und Inhaber von Grundpfandrechten),
  • Personen, denen der Rechtsinhaber eine einzelfallbezogene Zustimmung zur Einsichtnahme erteilt hat,
  • Notare und im Auftrag von Notaren handelnde Rechtsanwälte und
  • Vermessungsingenieure.

Reines Kaufinteresse erfüllt noch nicht die Voraussetzungen, die an ein berechtigtes Interesse gestellt werden.

5. Der Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug besteht in einer Abschrift der Eintragungen im Grundbuch. Beim zuständigen Grundbuchamt kann ein Grundbuchauszug online oder schriftlich angefordert werden.

Zweck eines Grundbuchauszugs

Benötigt wird ein Grundbuchauszug z. B. im Zusammenhang mit einer Beleihungsprüfung, die durch ein Kreditinstitut anlässlich der Beantragung eines Darlehens durchgeführt wird.

Anlässlich eines Hauskaufs gibt ein aktueller Grundbuchauszug Auskunft über den Eigentümer der Immobilie und seine Berechtigung zum Hausverkauf. Außerdem kann dem Grundbuchauszug entnommen werden, ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist.

Die Grundbuchauszug Kosten

Das Grundbuchamt berechnet für einen Grundbuchauszug Gebühren in Höhe von 10 Euro für einen einfachen Ausdruck oder eine unbeglaubigte Kopie bzw. 20 Euro für einen amtlichen Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie (Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG), Anlage 1, Teil 1, Hauptabschnitt 7 (Besondere Gebühren), Nrn. 17000 und 17001).

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6. Die Änderung des Grundbuches

Die Änderung von Grundbucheinträgen erfolgt aufgrund eines Antrags oder gesetzlicher Vorschriften:

  • bei einem Wechsel des Eigentümers (z. B. bei Verkauf oder im Erbfall),
  • bei Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück oder
  • zwecks Berichtigung fehlerhafter Grundbucheinträge.

Einen Grundbuchauszug zu ändern erfordert in der Regel eine Eintragungs-, Änderungs- oder Löschungsbewilligung des bisher Berechtigten.

6.1 Grundbuch ändern beim Hausverkauf: Auflassung und Auflassungsvormerkung

Auflassung

Die Auflassung (§ 925 BGB) bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Auflassung erfolgt grundsätzlich vor einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner. Durch die Auflassung erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an einem Grundstück, sondern nur ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Grundbuchs.

Grundbuch Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), die in Abteilung Zwei des Grundbuchs eingetragen wird, kündigt den Eigentumswechsel an einem Grundstück an und sichert damit den künftigen Eigentumserwerb des Käufers. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen anderen Kaufinteressenten nicht mehr möglich. Das Grundstück kann somit durch den Eigentümer nicht mehr an einen weiteren Interessenten verkauft werden.

6.2 Grundbucheintrag ändern: Die Dauer zwischen Auflassung und Eintragung

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel mindestens vier Wochen.

6.3 Eintragungsfähige Grundstücksbelastungen

Erbbaurecht

Durch die Einräumung eines Erbbaurechts (§ 1 Erbbaurechtsgesetz) gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Für das Erbbaurecht, das zumeist für 99 Jahre vereinbart wird, zahlt der Erbbauberechtigte dem Eigentümer einen regelmäßigen, mietähnlichen Erbbauzins.

Grunddienstbarkeit

Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) berechtigt den Eigentümer eines anderen Grundstücks, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen. Möglich ist auch die Vereinbarung, dass bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück nicht vorgenommen werden dürfen. Als Grunddienstbarkeit kommen z. B. ein Wegerecht, der Ausschluss einer Bebauung oder die Duldung belastender Umwelteinflüsse (Immissionen) in Betracht.

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Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ (§§ 1090ff BGB) erlaubt dem Rechtsinhaber, ein Grundstück „in einzelnen Beziehungen zu benutzen“. Anders als eine Grunddienstbarkeit steht die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern einer bestimmten Person zu. Außerdem darf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht an einen Dritten übertragen werden. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten können z. B. Wohnrechte oder Wegerechte in das Grundbuch eingetragen werden.

Nießbrauch und Wohnrecht

Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt eine bestimmte Nutzung eines Grundstücks. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Wohnrecht, das mit dem Recht verbunden wird, sämtliche Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dass (wie beim Nießbrauch) die „Fruchtziehung“ gestattet ist.

 

Reallast

Eine Reallast (§ 1105 BGB) berechtigt den Begünstigten (eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks), regelmäßig bestimmte Geld-, Dienst- oder Sachleistungen zu verlangen. Anders als Dienstbarkeiten berechtigen Reallasten nicht zu einer Nutzung des Grundstücks.

Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) erlaubt dem Berechtigten, das belastete Grundstück zu denjenigen Bedingungen zu erwerben, zu denen der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkauft hat. Nach dem rechtswirksamen Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten macht der Vorkaufberechtigte sein Vorkaufsrecht durch einseitige Erklärung an den Grundstückseigentümer geltend.

Vormerkungen

Vormerkungen werden nicht nur anlässlich eines bevorstehenden Eigentumswechsels im Grundbuch eingetragen. Auch vorgesehene Übertragungen, Änderungen oder Aufhebungen anderer dinglicher Rechte werden durch eine Vormerkung angekündigt.

Besondere Verfügungsbeschränkungen

Verschiedene Vermerke im Grundbuch schließen einen gutgläubigen Erwerb von Grundstücken aus.

  • Wenn der Erblasser in seinem Testament eine Testamentsvollstreckung angeordnet hat, so sind die Erben gemäß § 2211 BGB in ihrer Verfügungsmacht beschränkt. Für den Fall, dass ein Grundstück der Testamentsvollstreckung unterliegt, ordnet § 52 GBO an, dass bei Eintragung der Erben als Grundstückseigentümer auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk in das Grundbuch aufzunehmen ist.
  • Bei gerichtlicher Eröffnung eines Insolvenzverfahren ist gemäß § 32 der Insolvenzordnung ein Insolvenzeröffnungsvermerk in das Grundbuch einzutragen.
  • Bei gerichtlicher Anordnung der Zwangsversteigerung trägt das Grundbuchamt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ein (§ 19 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, ZVG).

Informationsfunktion eines Sanierungsvermerks

Dagegen informiert ein in das Grundbuch eingetragener baurechtlicher Sanierungsvermerk (§ 143 Absatz 2 Baugesetzbuch) lediglich darüber, dass sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet.

6.4 Grundbuchänderungen nach Heirat und Trennung

Ehepartner lassen sich fast immer zu gleichen Teilen als Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Grundbuch eintragen. Zuweilen soll ein Ehepartner anlässlich einer Heirat durch Grundbuchumschreibung das (z. B.) hälftige Eigentum an einer Immobilie erhalten, die bisher im Alleineigentum des anderen Ehepartners stand. Im Zuge der Scheidungsauseinandersetzung ist zu entscheiden, ob die Immobilie verkauft oder das Eigentum unter Grundbuchänderung auf einen der Ehepartner übertragen werden soll.
Sowohl bei einem Erwerb durch einen Ehegatten bzw. Lebenspartner des Veräußerers als auch bei Erwerb durch einen früheren Ehegatten/Lebenspartner im Zuge der Vermögensauseinandersetzung wird keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 Nrn. 4, 5, 5a Grunderwerbsteuergesetz).

7. Grundbucheinträge löschen

Die Löschung eines Grundbuchbucheintrages erfolgt durch Anbringung eines entsprechenden Vermerks bei dem entsprechenden Eintrag. Der Grundbucheintrag wird bei einer Löschung nicht entfernt, sondern bleibt weiterhin lesbar. In Grundbüchern, die in Papierform geführt werden, werden die zu löschenden Einträge rot unterstrichen oder durchgestrichen. In elektronischen Grundbüchern erfolgt die frühere „Rötung“ in Schwarz.

Löschung von Grundschulden

Eine Grundschuld muss nach Rückzahlung eines Kredites, für den sie als Sicherheit eingetragen wurde, nicht unbedingt gelöscht werden. Eine vorübergehend nicht genutzte, aber weiter eingetragene Grundschuld kann bei künftiger Aufnahme eines weiteren Darlehens wiederum als Sicherheit eingesetzt werden, so dass keine erneuten Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechtes entstehen.

8. Amtshaftungsanspruch

Verletzt ein Amtsträger seine ihm obliegenden Amtspflichten (z. B. anlässlich eines Hausverkaufs) gegenüber einem Dritten, dem dadurch ein Schaden entsteht, so hat der Dritte unter Umständen einen Anspruch aus Amtshaftpflicht (Artikel 34 Grundgesetz). In Betracht kommen Ansprüche aus einem Fehlverhalten des Grundbuchamtes oder des Notars z. B. bei einer verzögerten Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

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