Wie Sie Steuern beim Vermieten sparen können - Steuervorteile nutzen

Steuern Vermietung

Vermietung an Verwandte, Steuererklärung Vermietung,Mieteinnahmen Haus/Wohnung versteuern

Steuerliche Auswirkung Vermietung: Die Steuerlast bei Vermietung hängt nicht nur vom Einkommensteuersatz, sondern auch von einer geschickten Steuergestaltung ab.

Als Vermieter sollten Sie alle Möglichkeiten Steuern zu Sparen wie das Geltendmachen von Werbungskosten und die Abschreibung Ihrer Immobilie nutzen. Besonders zu beachten sind steuerrechtliche Spezialvorschriften in Sonderfällen...

 

Gut zu wissen

  • Die Höhe der Steuern ergibt sich aus dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters.
  • Steuerfreibeträge und abzugsfähige Werbungskosten reduzieren die Steuerlast.
  • Ein guter Makler bietet Hilfestellung und Erfahrung bei steuerrechtlichen Fragen.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Warum müssen Steuern auf Mieteinnahmen gezahlt werden?

Mieteinnahmen gehören gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, die gemäß § 2 Absatz 1 EStG der Einkommensteuer unterliegen.

  • Die Einkommensteuerpflicht natürlicher Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt ergibt sich aus § 1 EStG.
  • Die Steuerpflicht besteht unabhängig davon, ob die Einnahmen aus der Vermietung von Eigentumswohnungen, Häusern, Einliegerwohnungen und Ferienwohnungen oder aus Untervermietung stammen.
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben.

Ausnahmen und Sonderregelungen

Wenn ein Gewerbetreibender sein zum Betrieb gehörendes Wohneigentum vermietet, so sind die Mieteinnahmen gemäß § 21 Absatz 3 EStG Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit zuzuordnen.


Spezielle Versteuerungsregeln gelten bei

  • Vermietungen an Familienmitglieder,
  • Vermietungen an Unternehmer,
  • Immobilien-Leerständen und
  • Ferienwohnungen.

2. Vermietung Steuersatz: Welche Steuern müssen bei der Vermietung gezahlt werden?

Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Die Versteuerung richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters. Als zu versteuernde Einnahmen gelten nicht nur die Kaltmieten, sondern auch alle Nebenkosten, die ein Mieter an seinen Vermieter zahlt.

Steuerrechner: Steuerliche Auswirkung von Mieteinnahmen

Aus der Einkommensteuertabelle 2015 ergeben sich bei einem zu versteuernden Einkommen von 50.000 Euro (zuzüglich von Mieteinnahmen von 10.000 Euro) folgende Beispielrechnungen:

 

Kinderloser Alleinstehender

  • zu zahlende Einkommensteuer einschließlich Solidaritätszuschlag: 13.458,63 Euro
  • unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen (zu versteuerndes Einkommen 60.000 Euro) zu zahlende Einkommensteuer einschließlich Solidaritätszuschlag: 17.869,59 Euro
  • Bei Hinzurechnung der Mieteinnahmen von 10.000 Euro entsteht eine Steuermehrbelastung von 4.410,96 Euro.

 

Kinderloses Ehepaar

  • zu zahlende Einkommensteuer einschließlich Solidaritätszuschlag: 8.473,76 Euro
  • unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen (zu versteuerndes Einkommen 60.000 Euro) zu zahlende Einkommensteuer einschließlich Solidaritätszuschlag: 11.680,96 Euro
  • Bei Hinzurechnung der Mieteinnahmen von 10.000 Euro entsteht eine Steuermehrbelastung von 3.207,20 Euro.

Umsatzsteuer-Option: Steuervorteile durch Vermietung an Unternehmer

Wenn Sie Ihre Immobilie an einen Unternehmer vermieten, erhalten Sie von Ihrem Mieter die Miete zuzüglich Umsatzsteuer, die Sie an das Finanzamt abführen müssen. Der Vorteil zur Optimierung der Umsatzsteuer liegt darin, dass Ihnen das Finanzamt dann die Mehrwertsteuer aus allen "Eingangsleistungen" erstattet (insbesondere die Umsatzsteuer, die bei Anschaffung bzw. beim Bau der Immobilie angefallen ist).

3. Mieteinnahmen versteuern: Freibetrag

Steuerfrei bleiben Mieteinnahmen bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG), auf den jeder Steuerpflichtige in Deutschland uneingeschränkt Anspruch hat. Der Grundfreibeitrag beträgt im Jahr 2015 8.472 Euro (Ledige) bzw. 16.944 Euro (Verheiratete bei gemeinsamer Veranlagung). Für 2016 gilt ein Grundfreibetrag von 8.652 Euro bzw. 17.302 Euro.
Mieteinnahmen führen nur dann zu einer steuerlichen Belastung, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag (zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge) übersteigt.

Kinderfreibeträge oder Kindergeld?
Kindern wird bis zu bestimmten Altersgrenzen ein eigener Freibetrag zugeordnet.

  • Für das Jahr 2015 steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.576 Euro zur Verfügung.
  • Gemeinsam veranlagten Eltern wird für das Steuerjahr 2015 ein Freibetrag von 7.152 Euro zugeordnet (§ 32 Absatz 6 EStG), der im Jahr 2016 auf 7.248 Euro steigt.
  • Gehören der Familie des Steuerpflichtigen Kinder an, so reduziert sich das zu versteuernde Einkommen ggf. um diese Kinderfreibeträge. Bei der Veranlagung zur Einkommensteuer prüft das Finanzamt von Amts wegen (ohne dass hierzu ein Antrag der Eltern erforderlich ist), ob für den Steuerpflichtigen die Kindergeld-Zahlung oder eine Berücksichtigung der Kinderfreibeträge vorteilhafter ist ("Günstigerprüfung").

Einkünfte und Einkunftsarten

"Einkünfte" bestehen aus der Differenz zwischen den zu versteuernden Einnahmen und denjenigen Ausgaben, die steuerlich in Abzug gebracht werden können.
Die auf den Grundfreibetrag angerechneten Einkunftsarten sind in § 2 Absatz 1 EStG aufgeführt. Hierzu gehören neben den Miet- und Pacht-Einkünften u. a. die Einkünfte aus

  • selbständiger und nichtselbständiger Arbeit,
  • Gewerbebetrieb und
  • Kapitalvermögen.

4. Welche Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden?

Als Mieteinnahmen sind nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhält, zu versteuern. Im Gegenzug dürfen alle in der Nebenkosten-Abrechnung enthaltenen Ausgaben, die in der Hausverwaltungs-Abrechnung enthalten sind, von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Ergibt sich aus der Vermietung ein steuerlicher Verlust, so wird dieser mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten (z. B. aus Kapitalvermögen) verrechnet.
Nachfolgende Positionen dürfen von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden:

4.1 "Absetzungen für Abnutzung" (AfA, "Abschreibungen")

Wegen der sich abnutzenden Bausubstanz eines Gebäudes verliert die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert. Diese Wertminderungen dürfen in der Steuererklärung in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden. Die Abschreibungs-Möglichkeiten richten sich danach, ob

  • die Immobilie zu einem Privat- oder zu einem Betriebsvermögen gehört und
  • das Gebäude Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken dient.

Berechnungsgrundlage der Abschreibung
Der Berechnung der Afa liegen der Anschaffungspreis bzw. die Herstellungskosten eines Gebäudes zugrunde. Vor der Ermittlung des Abschreibungsbetrages wird der Bodenwert vom Gesamt-Grundstückswert abgezogen. Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt auf der Grundlage der lokalen Bodenrichtwerttabelle.

Bei möblierten Wohnungen darf der Vermieter das Inventar abschreiben – verteilt über die Nutzungsdauer von Möbeln und sonstiger Ausstattung.

Die wichtigsten Abschreibungssätze für Wohngebäude
Die jährliche Afa beträgt bei Wohngebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören,

  • 2 Prozent (bei Fertigstellung der Immobilie ab dem Jahr 1925) bzw.
  • 2,5 Prozent (Gebäude-Fertigstellung bis Ende 1924)

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Sollte die tatsächliche Nutzungsdauer unter 50 bzw. 40 Jahren liegen, so dürfen der kürzeren Nutzungsdauer entsprechend höhere lineare Abschreibungen erfolgen.

4.2 Werbungskosten

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der "Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" dienen (§ 9 EStG). Im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie entstehende Werbungskosten werden im Rahmen der Einkommensteuer-Veranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen.

Werbungskosten können in demjenigen Kalenderjahr abgesetzt werden, in dem sie tatsächlich kostenwirksam geworden sind (Abflussprinzip).

Absetzbare Werbungskosten:

    • Die vom Vermieter entrichtete Grundsteuer darf in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden.

    • Hat der Vermieter einen Kredit aufgenommen, der mit der Immobilie in einem direkten Zusammenhang steht, dann darf er die Kreditzinsen vollständig absetzen.

      Hinweis:
      Für das Finanzamt muss klar erkennbar sein, in welcher Höhe Kreditzinsen auf eine vermietete Immobilie entfallen. Kreditzinsen werden nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn sie sich eindeutig der Immobilie zuordnen lassen. Daher sollte für die vermietete Immobilie ein separates Konto geführt werden.

    • Zu den Werbungskosten gehören auch die Kontoführungsgebühren eines Kontos, das eigens zur Verbuchung von Einnahmen und Ausgaben rund um eine vermietete Immobilie eingerichtet wurde.

    • Falls der Vermieter die Mietwohnung nach dem Auszug eines Mieters renoviert, dürfen die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

    • Maklergebühren, die bei der Suche nach einem geeigneten Mieter entstehen, können ebenso abgesetzt werden wie die Kosten für Suchanzeigen in Zeitungen und Internet sowie Aufwendungen für Flyer und Exposé.

    • Kümmert sich der Vermieter selbst um die Vermietung seiner Immobilie, so darf er Aufwendungen, die mit der Mietersuche in direktem Zusammenhang stehen, ebenfalls geltend machen (z. B. Telefon- und Porto-Kosten, Schreibartikel, PC-Programme und Mustermietverträge).

    • Fährt der Vermieter zum Standort der Immobilie, um z. B. Termine mit Vermietern oder Handwerkern wahrzunehmen, kleinere Reparaturen selbst durchzuführen oder Bank oder Steuerberater aufzusuchen, so handelt es sich um Reisekosten, die von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden dürfen.

    • Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören auch Rechtsanwalts-, Gutachter- und Gerichtskosten, die bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis entstehen.

    • Die Beiträge für Versicherungen, die in Verbindung mit der vermieteten Immobilie stehen, mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen, so z. B.

      • Prämien für die Wohngebäudeversicherung und
      • anteilige Kosten einer Rechtsschutzversicherung.
    • Beiträge für die Mitgliedschaft z. B. in einem Vermieterverband reduzieren die zu versteuernden Mieteinnahmen, wenn die Mitgliedschaft mit speziellen Informationsangeboten für Vermieter verbunden ist.

    • Zahlt der Vermieter eine Abfindung an seinen Mieter, um diesen einvernehmlich zum Auszug zu bewegen, so können auch diese Zahlungen steuerlich geltend gemacht werden, wenn

      • der Vermieter seine vermietete Immobilie modernisiert und zu einem höheren Mietzins weitervermietet (Abfindungszahlung als Werbungskosten) oder
      • die Immobilie nach dem Auszug des Mieters verkauft wird (Dann mindert die Abfindungszahlung einen eventuellen Veräußerungsgewinn).

      Hinweis:
      An Mieter gezahlte Abfindungen können nicht steuerlich angesetzt werden, wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen will.

    • Auch bei einem Wohnungsleerstand dürfen laufende Kosten (z. B. für Wasser, Strom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Renovierung) als "vorab entstandene" Werbungskosten ansetzen.

      Hinweis:
      Voraussetzung ist für die Geltendmachung von Werbungskosten bei einem Wohnungsleerstand ist, dass der Vermieter seine Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt glaubhaft machen kann. Eine ernsthafte Vermietungsabsicht kann z. B. belegt werden durch

      • wiederholte Anzeigenschaltung (Tageszeitungen und Internet),
      • Beauftragung eines Maklers mit der Suche nach einem Mieter,
      • Renovierung der Wohnung und
      • Anpassung des Mietpreises.

      Der Vermieter sollte alle Belege sammeln, die zum Nachweis seiner Vermietungsabsicht geeignet sind.

      Leerstände bei Ferienwohnungen

      Immobilien-Leerstände treten häufig bei Ferienwohnungen auf

      • Die Absetzung von Kosten, die während eines Leerstandes entstehen, ist gewöhnlich dann unproblematisch, wenn die Wohnungsnutzung ausschließlich Dritten vorbehalten bleibt und der Vermieter auf eine Selbstnutzung der Immobilie verzichtet.
      • Werbungskosten-Abzug wird regelmäßig auch dann gewährt, wenn die Vermietung durch einen (nicht mit dem Vermieter verwandten) Dritten erfolgt und eine Eigennutzung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen wird.


Unser Tipp: Ein guter Makler bietet Hilfestellung und Erfahrung bei steuerrechtlichen Fragen.

5. Die steuerliche Behandlung von Renovierungen und Instandsetzungen

Für jeden Vermieter ist die Abgrenzung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und "Erhaltungsaufwendungen" von großer steuerlicher Bedeutung.

  • Der Renovierung dienende Erhaltungsaufwendungen dürfen sofort von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
  • Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie "anschaffungsnahe Aufwendungen" können nur in Höhe der üblichen Afa abgeschrieben werden.

5.1 Was sind Erhaltungsaufwendungen?

Erhaltungsaufwendungen liegen typischerweise vor, wenn

  • der ordnungsgemäße Zustand eines Grundstücks erhalten wird,
  • keine Veränderung der "Wesensart" eines Grundstücks erfolgt und
  • die Aufwendungen regelmäßig und dann jeweils in etwa gleicher Höhe getätigt werden.

5.2 Unmittelbar nach dem Immobilienerwerb getätigte Baumaßnahmen

Zu den Anschaffungskosten zählt das Finanzamt auch alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die unmittelbar nach Erwerb einer Immobilie auf dem Grundstück erfolgen.

Beispiele:

  • Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Bauteile (z. B. Ersatz einer defekten Heizungsanlage)
  • Beseitigung von Brand- oder Wasserschäden
  • Baumaßnahmen, die anlässlich einer Nutzungsänderung entstehen (z. B. Umbau einer Büroimmobilie in eine Wohnung)

5.3 Anschaffungsnaher Aufwand

Anschaffungsnahe Aufwendungen werden steuerlich den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zugeordnet. Zum "anschaffungsnahen Aufwand" gehören

  • alle Modernisierungs- oder Instandsetzungs-Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Nutzen und Lasten) getätigt werden und
  • die 15 Prozent der Anschaffungskosten (ohne Mehrwertsteuer) übersteigen.

Steuern Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Vermieter sollten aus steuerlichen Gründen hohe Modernisierungs- oder Instandhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Immobilienerwerb möglichst vermeiden. Die Finanzämter achten auf die taggenaue Einhaltung der 3-Jahres-Frist.
Nicht auf die 15-Prozent-Grenze angerechnet werden

  • typische Schönheitsreparaturen (z. B. Tapezieren und Anstreichen) sowie
  • Reparaturkosten für versteckte Mängel.
  • Hat der Vermieter die Immobilie unentgeltlich erhalten (z. B. Schenkung durch die Eltern), dann findet die 15-Prozent-Grenze keine Anwendung.

5.4 Instandhaltungsrücklagen: regelmäßig nicht abzugsfähig

Meistens akzeptieren die Finanzämter gebildete Instandhaltungsrücklagen nicht als abzugsfähige Aufwendungen, da diese Rücklagen der vorsorglichen Kapitalbildung dienen, aber noch keine Ausgaben darstellen. Werbungskosten entstehen erst dann, wenn entsprechende Ausgaben tatsächlich getätigt werden.

6. Verbilligte Vermietung an Familienangehörige

Bei einem besonders günstigen Mietzins für Verwandte unterstellt das Finanzamt, dass der Vermieter keine Gewinnerzielungs-Absicht hat.

  • Nur wenn die "Gunstmiete" mindestens bei 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter alle Ausgaben steuerlich geltend machen.
  • Bei Mieten unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erkennt das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig an.

6.1 Orientierung der Verwandten-Miete am Mietspiegel

  • Vor Abschluss eines Mietvertrages mit Familienangehörigen sollten Sie den Mietspiegel Ihrer Gemeinde einsehen, in denen meistens eine Mietspreisspanne aufgeführt ist. Finanzämter akzeptieren Werbungskosten gewöhnlich in vollem Umfang, wenn die von Ihnen vereinbarte Miete zumindest auf dem unteren Wert der Mietpreis-Spanne des Mietspiegels liegt.
  • Wer angesichts der nicht immer eindeutig ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten ganz sicher gehen will, der nimmt einen Sicherheitsaufschlag von zehn Prozent auf die im Mietspiegel angegebene Untergrenze vor.
  • Führt die Gemeinde keinen Mietspiegel, so können Sie den Mietpreis am Mittelwert für vergleichbare Mietwohnungen ausrichten.

6.2 Steuerliche Anerkennung sicherstellen

Um die steuerliche Anerkennung der Kosten sicherzustellen, sollten Mietverträge auch bei Vermietungen an Familienangehörige wie unter Dritten abgeschlossen werden.

  • Schließen Sie am besten einen schriftlichen Mietvertrag und
  • stellen Sie sicher, dass sich alle Mietvertragsparteien auch tatsächlich an die vertraglichen Vereinbarungen halten.
  • Die Mietzahlung des verwandten Mieters sollte durch Überweisung auf ein Konto des Vermieters erfolgen.
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