Ratgeber Mietpreis festsetzen - Wie Miete kalkulieren?

Richtigen Mietpreis ermitteln

Wünschen Sie für Ihre Immobilie ein langfristig gutes Mietverhältnis oder maximale Rendite? Bei der Festlegung des Mietpreises gibt es für Vermieter einiges zu beachten…

Mietpreis Haus berechnen, Mietpreisermittlung

Vermietung soll sich lohnen, doch wo liegt bei der Festlegung der Miethöhe das richtige Preis-Leistungsverhältnis?

Gut zu wissen

  • Die Lage, der Zustand und die Ausstattung eines Objekts bestimmen den Mietpreis.
  • Beachten Sie aktuelle gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse.
  • Ein guter Makler berät Sie bei der Festlegung der richtigen Miethöhe.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Warum ist der richtige Mietpreis so wichtig?

Ist Ihr angestrebter Mietpreis zu günstig oder bewegen Sie sich schon in Preisregionen des Wuchers? Eine falsche Einschätzung hat langfristige Folgen.

  • Ist der Mietpreis zu niedrig angesetzt, verzichten Sie auf angemessene Mieteinnahmen, müssen aber trotzdem für die Instandhaltungskosten des Objekts aufkommen.
  • Ist er zu hoch angesetzt, wird es je nach Lage schwer geeignete Mieter zu finden. Die Immobilie steht meist über einen längeren Zeitraum leer und die Mieteinnahmen entfallen. Liegt die geforderte Miete über 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das ein Fall von „Mietwucher“. Bei solchen Miethöhen handeln Vermieter nach § 291 StGB gesetzwidrig, sie erwartet bei Nachweis eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. 

2. Beispiel zur richtigen Mietpreisermittlung

Beispielhafte Fragen zu zwei unterschiedlichen Objekten in Münster:


Objekt I: Baujahr 2006, Mehrfamilienhaus, Ausstattung hochwertig, 120 qm Wohnfläche, Zentrale + ruhige Lage, gute Infrastruktur, Bedarfsausweis  

 

Objekt II: Baujahr 1982, Mehrfamilienhaus, Standardausstattung, 115 qm Wohnfläche, Modernisierung 2015, ruhige Lage am Stadtrand, Verbrauchsausweis

 

 

Kriterien zur richtigen Mietpreisermittlung Objekt I Objekt II
Hat die Wohnung eine gehobene Ausstattung, z. B. Parkettfußboden? ja nein
Hat die Wohnung eine gehobene Sanitärausstattung? ja nein
Besitzt die Wohnung eine Zentralheizung? ja ja
Sind die Energiekennwerte gut? ja (125,00 kWh) ja (89,50 kWh)
Liegt Ihre Wohnung in einem Haus mit weniger als sieben Etagen? ja ja
Hat die Wohnung einen Balkon oder ist eine Gartennutzung möglich? ja nein
Liegt die Wohnung in einer bevorzugten Lage? ja nein
Ist der Wohnungsmarkt angespannt? ja ja
Hat das Objekt eine gute Infrastrukturanbindung? ja nein
Preisermittlung:    
Wie hoch war der Quadratmeterpreis der Vormieter? 8,00 EUR 7,00 EUR
Durchschnittlicher Mietpreise der Nachbarschaft? Ø 8,50 EUR Ø 7,30 EUR
Vergleichbare Objektpreise auf Immobilienportalen? Ø 9,60 EUR Ø 7,80 EUR
Ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel 9,32 EUR 7,37 EUR
Gilt in Ihrer Region die Mietpreisbremse? ja ja
Ergebnis I: Moderate Mietpreishöhe 9,50 EUR 7,50 EUR
Ergebnis II: Maximale Mietpreishöhe bei Mietpreisbremse 10,25 EUR 8,11 EUR

 

Je öfter Ihr Mietobjekt die Kriterien erfüllt und Sie mit „ja“ antworten können, desto höher kann der Mietpreisaufschlag ausfallen.

 

Unser Tipp:
Erstellen Sie sich selbst eine entsprechende Tabelle zur optimalen Mietpreisermittlung.
Brauchen Sie eine Beratung? Ein guter Makler unterstützt Sie bei der richtigen Festlegung.
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3. Grundsätzliches zur Mietpreisermittlung

Mietzins und Mietentgelt
Nach dem Wohnraummietrecht unterscheidet man zwischen dem Mietzins, der sogenannten Kaltmiete, die für die Wohnung selbst zu zahlen ist und dem Mietentgelt, welches die entstehenden Nebenkosten abdecken soll.

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde bietet eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Werte zeigen, in welcher Höhe die Miete in einer Stadt beziehungsweise Gemeinde, in der die vermietete Wohnung liegt bzw. für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung etc. gezahlt wird.
Der aktuelle Mietspiegel ist bei den Städten und Gemeinden direkt zu beziehen. Auf deren Internetpräsenz wird er aber auch oft zum Download angeboten oder es gibt dort eine direkte Mietspiegelabfrage über entsprechende Formularfelder.

Entscheidungskriterien sind:

  • Gebäude-/Wohnungsart
  • Heizungsausstattung
  • Sanitärausstattung
  • Modernisierungsstand
  • Energieeffizienz
  • Wohnlage

Preisgebundener Wohnraum
Der Begriff bezeichnet Wohnraum im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbau nach § 1 WoBindG. Preisgebundener Wohnraum unterliegt der Mietpreisbindung, dementsprechend kann ein Vermieter keine höhere Miete als die zur Deckung der laufenden Kosten erforderliche verlangen. Eine Mieterhöhung ist aufgrund der sogenannten feststehenden „Kostenmiete“ nicht möglich.

Unangemessene Miete
In Gebieten mit geringem Wohnungsangebot ist die Miethöhe schon als unangemessen hoch anzusehen, wenn sie 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist nach §5 WiStG strafbar und Mieter haben nach § 823 Abs. 2 BGB das Recht, den übersteigerten Mietanteil zurückzufordern.

Mietpreisbremse
Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes speziell in den Ballungsgebieten hat der Gesetzgeber mit dem Mietnovellierungsgesetz 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.
Nach der Rechtsverordnung der Landesregierung (§ 556d Abs. 1 BGB) werden die Städte und Gemeinden für die die Bremse gilt zunächst für fünf Jahre bestimmt. Die Landesregierungen haben Ihre Festlegungen für die Gebiete mit Mietpreisbremse im Internet veröffentlicht, z. B. Mietpreisbremse in NRW.
Vermieter dürfen in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten künftig bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete nicht mehr uneingeschränkt erhöhen. Es gilt die Obergrenze der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent.
Wenn Sie vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart hatten, so ist eine Senkung nicht erforderlich. Dies gilt für laufende Mietverträge aber auch bei Neuvermietung.

Kappungsgrenze
Als Vermieter müssen Sie bei der Festlegung der Miethöhe nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze einhalten. Demnach darf die Miete nach dem Mietrecht § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Die Kappungsgrenze gilt, auch wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung zulässig wäre.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie bei der Festlegung der richtigen Miethöhe.

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4. Einflussfaktoren für den richtigen Mietpreis

    4.1 Das Objekt

        • Alt- oder Neubau
        • Ein- oder Mehrfamilienhaus
        • Reihenhaus oder freistehendes Haus
        • Hochhaus mit sieben oder mehr Geschossen
        • Maisonett-Wohnung (Wohnung über zwei oder mehr Etagen)
        • Appartement
        • Einliegerwohnung

        Bei Wohnhäusern mit geringerer Wohnungsanzahl können in der Regel höhere Mieten gefordert werden. Dies gilt auch für Wohnungen in oberen Geschossen von Hochhäusern. Bei Wohnungen im Dachgeschoss kann keine hochpreisige Miete veranschlagt werden, sofern es sich nicht um Neubauwohnungen handelt. Dies gilt auch für Einliegerwohnungen oder Wohnungen oberhalb des vierten Obergeschosses ohne Aufzug.


        Das Baujahr des Gebäudes spielt bei der Bestimmung des Mietpreises nur eine Rolle, wenn dadurch die Wohnqualität beeinflusst wird. So kann beispielsweise ein modernisierter Altbau mehr Wohnqualität bieten als eine Neubauwohnung.


        Grundsätzlich ist die Baualtersklasse der Wohnung und nicht des Gebäudes von entscheidender Bedeutung für eine Preiseinstufung.

      • Bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl ist zwischen Grundfläche und Wohnfläche zu unterscheiden. Maßgeblich für den Mietpreis ist die zu berechnende Wohnfläche.
        Nach der Wohnflächenverordnung können bestimmte zur Grundfläche gehörenden Quadratmeter nicht oder nur eingeschränkt zur Wohnfläche gezählt werden. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen mit eingerechnet.

        Nach der Raumhöhe unterschieden werden:

        • Die Flächen unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe können bei der Wohnfläche nicht mitgerechnet werden.
        • Flächen oberhalb einer Schräge von einem Meter bis zu zwei Metern Raumhöhe werden nur zur Hälfte mit angerechnet. Auch Räume, die weniger als zwei Meter hoch sind, werden nur zu 50 Prozent mitberechnet.
        • Die Grundflächen von Balkonen, Dachgärten und Terrassen können nach der Verordnung zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte zur Wohnfläche mitgerechnet werden.
      • Kriterien für eine Einordnung:

        1. Einfach

        • Keine Zentralheizung
        • Elektro- oder Nachtspeicheröfen
        • Keine Warmwasserversorgung
        • Bodenbelag überwiegend PVC-Boden
        • Einfachverglasung
        • Keine Modernisierungen
        • Einen oder mehrere gefangene Räume (Räume, die nur über einen anderen Raum erreichbar sind)

        2. Standard

        • Die Wohnung sollte keine Kriterien der einfachen Ausstattung aufweisen
        • Funktionsfähige Küche
        • Warmwasserversorgung in Bad und Küche
        • Zentralheizung
        • Bad mit Wanne oder Dusche
        • WC
        • Mindestens Isolierverglasung

        3. Gehobene Ausstattung

        • Überwiegend Parkettboden und/oder Kachel-/Fliesenboden und/oder Naturstein-/Marmorboden)
        • Terrasse/Dachterrasse oder Wintergarten
        • Garten zur alleinigen Nutzung
        • Rollläden
        • Einbauschränke
        • Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion
        • Badewanne und separate Duschkabine in einem Bad
        • Zweites Waschbecken in einem Bad
        • Gäste-WC
        • Mindestens Wärmeschutzverglasung
        • Meßeinrichtungen für die Wasserversorgung
        • Erreichbarkeit über einen Aufzug
        • Modernisierung
        • Gute Energieeffizienz

    4.2 Die Lage

    Bei der Bewertung einer Wohnung nach dem Mietspiegel spielt die Lage eine eher untergeordnete Rolle. Auf dem freien Wohnungsmarkt ist sie aber ein ganz entscheidender Faktor für die Bestimmung des richtigen Mietpreises. Wohnungssuchende sind meist bereit, für Wohnungen in guter Lage trotz Mängeln in der Ausstattung deutlich mehr Miete zu zahlen. Die Nähe zum Arbeitsplatz und zu Infrastruktureinrichtungen geben hier den Ausschlag für Interessenten. Dementsprechend sind Mieten von Objekten in bevorzugter Wohnlage einem höheren Preissegment zuzuordnen.

    Wohnlagen werden in vier Hauptgruppen eingeteilt

    • Bestlage
    • Gute Lage
    • Durchschnittliche Lage
    • Einfache Lage

    Kriterien für die Einordnung der Lage

        • Gute Verkehrsanbindung durch Straßen, Eisenbahn, Flughafen
        • Kitas und Schulen sind fußläufig erreichbar
        • Der Standort besitzt eine hohe Wirtschaftskraft
        • Auf lange Sicht viele Arbeitsplätze
        • Gute Einkaufsmöglichkeiten
        • Gute medizinische Versorgung
        • Nähe zu Sport- und Freizeiteinrichtungen
        • Vielfältiges kulturelles Angebot
        • Landschaftliche Qualität
        • Gute Ausrichtung des Mietobjekts nach Süden, Westen oder am Besten nach Südwesten
        • Die Wohnung ist keinen Immissionen durch Lärmbelästigung oder Luftverschmutzungen ausgesetzt
        • Das Wohnumfeld ist ruhig und begrünt
        • Die Wohnung befindet sich in einer reizvollen Gegend, z. B. Altbauvillen oder unmittelbare Parknähe
        • Es gibt in unmittelbarer Nähe Geschäfte für den täglichen Bedarf
        • Der soziale Status der Nachbarschaft ist gehoben
        • Die Häuser der Nachbarschaft sind gepflegt und entsprechen optisch dem gehobenen Standard
        • Direkter Anschluss zum öffentlichen Nahverkehr

     

    Konnten Sie viele Kriterien mit „ja“ beantworten, dann haben Sie wahrscheinlich eine Wohnung in „Bestlage“ zu vermieten. Je nach Häufigkeit der Zustimmung können Sie Ihr Objekt einer der vier Hauptgruppen zuordnen und haben einen wichtigen Richtwert für Ihren Mietpreis.

    4.3 Energiebilanz und Modernisierungsmaßnahmen

    Die positive Energiebilanz einer Wohnung wirkt sich auch positiv auf den Mietpreis aus. Maßgeblich wird die Höhe – zumindest nach Mietspiegel – durch das Alter einer Wohnung bestimmt. Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters kann der Mietwert einer Wohnung allerdings durch eine bessere Energiebilanz um einiges steigen. Dokumentiert wird der Energieverbrauch einer Wohnung in einem Energieausweis, den Vermieter spätestens bei der Wohnungsbesichtigung Interessenten vorzulegen haben. Unterschieden wird zwischen dem:

    • Verbrauchsausweis, der auf Basis der Angaben zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre erstellt wird.

    und

    • Bedarfsausweis, der erst nach Erfassung aller Werte vor Ort von einem geprüften Energieberater erstellt werden kann.

    Mehr Details über die Ausweisarten und deren Bedeutung erhalten Sie auf unserer Seite Energieausweis.

     

    Schon in den Immobilienanzeigen müssen Vermieter nach § 16a EnEV Angaben über die Art des Ausweises machen. Weiterhin müssen der Wert des Endenergiebedarfs oder Verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung und die Energieeffizienzklasse genannt werden.


    Energetische Modernisierung
    Ein Vermieter kann die Miete nach § 559 BGB auch im laufenden Mietverhältnis erhöhen, wenn er bauliche Veränderungen durchgeführt hat, durch die Endenergie eingespart wird. Wichtig ist hierbei, dass die Einsparung der Energie dauerhaft erfolgt. Maßnahmen sind z. B. der Einbau einer Wärmedämmung oder von Isolierglasfenstern.

    Auch nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen wird die Mietpreishöhe begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und gegebenenfalls die Mietpreisbremse.

     5. Regelmäßige Mietpreissteigerung

    Eine Möglichkeit für regelmäßig steigende Mieten ist die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete im Mietvertrag. Allerdings finden sie in der Praxis seltener Verwendung da die meisten Vermieter an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert sind. Sie möchten Ihre Mieter nicht – weil sie sich die gestiegene Miete nicht mehr leisten können –  zum Auszug zwingen.
    Die Unterscheide im Vergleich:

    Staffelmiete

    Der Staffelmietvertrag legt fest, dass die Miete in einem bestimmten Zeitraum regelmäßig erhöht wird. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Im Mietvertrag müssen die Zeitpunkt der Erhöhung und die neu zu zahlende Miete als konkreter Geldbetrag festgelegt werden. Wird ein  Staffelmietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw. das Kündigungsrecht ausgeschlossen, kann der Mieter auf eine Dauer von höchstens vier Jahren gebunden werden. Die maximale Miethöhe darf nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Gebieten mit der Mietpreisbreme dürfen die Staffeln nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

    Indexmiete
    Bei der Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungs aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden. Steigen die Lebenshaltungskosten, so kann auch die Miete steigen. Die Indexmiete orientiert sich nicht an den ortsüblichen Vergleichsmieten und die Mietpreisbremse muss nur bei der Ausgangsmiete berücksichtigt werden. Bei zukünftigen Erhöhungsschritten muss muss die Bremse nicht weiter beachtet werden – die Miete kann dann höher sein als sie es laut Mietpreisbremse sein dürfte.

    Mehr Details über die Sonderregelungen in Mietverträgen erhalten Sie auf unserer Seite Staffelmiete und Indexmiete.

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