Immobilienverkauf: Die Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf ist Verhandlungssache und liegt regional unterschiedlich. Worauf es ankommt und welche Kostenfaktoren einspielen, zeigen wir hier im Beitrag auf. Zusätzlich geben wir Ihnen einen Überblick über das geplante Bestellerprinzip bei Immobiliengeschäften, welches die Kostenübernahme der Maklerprovision regeln soll.

Haus auf Geldscheinen, die als Provision gedacht sind.

Makler Preise: Die Höhe der üblichen Maklergebühr beim Hauskauf ist je nach Bundesland unterschiedlich.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf ist frei verhandelbar und orientiert sich an den marktüblichen Regelungen.
  • Erstattet wird sie entweder nur vom Käufer, nur vom Verkäufer oder anteilig von beiden.
  • Durch das geplante Bestellerprinzip bei Immobiliengeschäften soll der Auftraggeber des Maklers die Provision komplett übernehmen. 
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
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Infos dazu auf unserer Seite Maklerprovision bei Vermietung.

1. Wie teuer ist ein Makler bei einem Verkauf? 

Der Makler kann die Provision (auch Courtage genannt) prinzipiell frei vereinbaren. Eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe besteht nicht. Im Regelfall wird der Makler eine übliche Provision verlangen. Sie liegt im Normalfall zwischen drei und sechs Prozent der Kaufpreissumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Ein Rabatt ist selbstverständlich verhandelbar. Ein Makler hat drei Möglichkeiten, seine Provision in Rechnung zu stellen:

  • Innenprovision (Verkäufer zahlt)
    Die Courtage wird zwischen Verkäufer und Makler vereinbart und ist Gegenstand des Maklervertrages. Die Innenprovision ist für den Käufer einer Immobilie nicht ersichtlich.
  • Außenprovision (Käufer zahlt)
    Die Außenprovision ist die Courtage, die beispielsweise als Maklerprovision in Anzeigen oder Exposés ausgewiesen ist. Sie ist vom Käufer zu entrichten. Jedem Käufer steht es frei, über die Höhe mit dem Makler zu verhandeln.
  • Mischform der Provision (beide zahlen)
    Diese häufig anzutreffen Form der Verprovisionierung teilt die Gesamtcourtage zwischen Käufer und Verkäufer auf. In welchem Verhältnis der Makler die Provision aufteilt, ist regional verschieden.

Die Höhe und Verteilung der Courtage in den einzelnen Bundesländern im Vergleich: 

Übersicht ortsübliche Maklerprovision in % der Kaufpreissumme

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0,00% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0,00% 7,14%
Bremen 7,14% 3,57% 3,57%
Hamburg 6,25% 0,00% 6,25%
Hessen 5,95% 0,00% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen 7,14 % oder 4,76 - 5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76 - 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

Alle Angaben inkl. 19% MwSt.

Hinweis

Abweichend von diesen üblichen Maklerprovisionen können in manchen Kreisen oder kreisfreien Städten andere Provisionssätze oder -aufteilungen angewendet werden; z. B. in Münster mit bis zu 4,75 Prozent Käuferprovision.

 

Maklerprovision ist frei verhandelbar

Neben der Höhe der Provision ist gesetzlich auch nicht festgelegt, wer die Courtage zu zahlen hat. Diese beiden Aspekte werden in den einzelnen Bundesländern und Regionen in der Praxis unterschiedlich umgesetzt. Dies ist der Grund, warum auf die Frage „Wie teuer ist ein Makler?“ nur von der in der Region „üblichen Maklerprovision“ gesprochen wird.

 

 

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist bei erfolgreich vermittelter Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen. Der Kaufpreis im Notarvertrag bildet hierbei die Berechnungsgrundlage. 

 

Vertrag mit Makler kann mündlich abgeschlossen werden

Ein häufiges Missverständnis liegt darin, dass viele Käufer einer Immobilie annehmen, es sei ein schriftlicher Maklervertrag erforderlich, damit der Makler die Provision geltend machen kann. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, §§ 652-654) sieht aber vor, dass der Makler nur nachweisen muss, dass seine Tätigkeit ausschlaggebend für die Vermittlung der Immobilie war.

Maklerprovision steuerlich absetzen: Unter welchen Voraussetzungen?

Bei einem Immobilienverkauf können Maklergebühren in der Steuererklärung steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein Veräußerungsgewinn vorliegt und dieser steuerpflichtig ist. 

 

1) Vorliegen eines Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23 Absatz 3 Satz 1 Einkommensteuergesetz der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (zuzüglich Werbungskosten) andererseits.

Erzielt der Verkäufer nach dieser Berechnung keinen Gewinn, so kann er die beim Verkauf einer Immobilie für ihn entstehenden Maklergebühren steuerlich nicht geltend machen. 

 

2) Steuerpflichtigkeit des Veräußerungsgewinns

Maklerprovision ist bei einem Verkauf nur dann steuerlich absetzbar, wenn ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. 

  • Ein Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, wenn die verkaufte Immobilie zum Betriebsvermögen zählte.
  • Bei Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, ist der Veräußerungsgewinn dann zu versteuern,

    • wenn die Immobilie vermietet war und sich nicht länger als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers befand oder
    • wenn die vom Verkäufer eigengenutzte Immobilie im Veräußerungsjahr und in den davor liegenden zwei Jahren nicht ununterbrochen selbst genutzt wurde und die Immobilie dem Verkäufer nicht länger als zehn Jahre gehörte.

Maklerprovision kann NICHT steuerlich geltend gemacht werden...

...sobald der Verkäufer mehr als zehn Jahre Eigentümer einer privaten Immobilie war und damit (unabhängig von Eigen- oder Fremdnutzung) kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anfällt. 

 

Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Wenn ja wie hoch? Wie vermeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuern.

2. Geplantes Bestellerprinzip für Verkauf und Kauf von Immobilien - was gibt es Neues?

Katarina Barley (SPD) unterbreitete im Deutschen Bundestag einen Gesetzesentwurf zum Bestellerprinzip an. Bereits seit 2015 gibt es das Bestellerprinzip im Bereich der Mietwohnungen. Das sollte nun auch auf den Immobilienkauf ausgeweitet werden. Folgende Punkte. Im Februar 2019 wurde der entsprechende Entwurf bekanntgegeben. Folgende Punkte gehören dazu:

  • Der Auftraggeber eines Maklers hinsichtlich des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie soll auch die Maklerkosten tragen.
  • Die Aufteilung der Maklerprovision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer ist nicht mehr gestattet.
  • Eine Deckelung der Maklercourtage soll es nicht geben, sodass Verhandlungen möglich sind.
  • Sonstige Kaufnebenkosten sollen nicht gesenkt werden können.

Derzeit befindet sich das Vorhaben in der Abstimmung mit den CDU- und CSU-geführten Innen- und Wirtschaftsministerien. Die Ministerien tendieren zu einer anderen Position. Sie sind der Meinung, dass Käufer kaum Möglichkeiten haben, auf die Höhe der Provision Einfluss zu nehmen und somit im Nachteil sind. 

 

Beauftragen Käufer einen Makler, würde ihnen bei starker Nachfrage oft nur die Hinnahme der vorgegebenen Kosten bleiben. Deswegen tun sich die Ministerien schwer, den Entwurf umzusetzen. Verkäufer hingegen haben bessere Möglichkeiten, die Maklerprovision zu beeinflussen. Im Koalitionsvertrag wurde das Vorhaben nicht vereinbart. Ob und zu welchem Zeitpunkt das Kauf-Bestellerprinzip kommt, ist aktuell noch nicht abzusehen.

3. Achtung: Weitere Kosten beim Hausverkauf

Gerade in den Bundesländern, in denen der Makler die Provision allein dem Käufer in Rechnung stellt, ist es häufig der Fall, dass die Käufer beim Kaufpreis handeln, um die Nebenkosten zu senken. 

 

Eine Auflistung aller Nebenkosten beim Hauskauf und ein Berechnungsbeispiel finden sich in der nachfolgenden Infobox.

 

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören:

  • Kosten für den Notar und die Grundbuchbestellung: zusammen ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der einzutragenden Grundschuld
  • Mehrwertsteuer auf die Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und fünf Prozent
  • Gegebenenfalls Kosten der Finanzierung: ein Prozent
  • Maklercourtage: null bis sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer

Berechnungsbeispiel Kosten Hausverkauf: 

für einen Hauskauf in Köln (Kaufpreis 200.000 Euro, Grundschuldbestellung über 150.000 Euro) 

  • Notarkosten inklusive Mehrwertsteuer: 2.000 Euro
  • Kosten des Grundbuches: 900 Euro
  • Maklergebühr Käufer inklusive Mehrwertsteuer: 7.140 Euro
  • Grunderwerbssteuer: 10.000 Euro
  • Finanzierungskosten: 1.000 Euro

Die Gesamtnebenkosten betragen somit 21.040 Euro, also ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. 

 

Wer trägt welche Kosten beim Hausverkauf? Welche Kosten lassen sich vermeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Kosten.

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