Immobilienverkauf: Die Maklerprovision

Die Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf erhalten Immobilienmakler bei erfolgreicher Vermittlung. Sie wird auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die neue Regelung zur Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Worauf es ankommt und welche Kostenfaktoren einspielen, zeigen wir hier im Beitrag auf.

Haus auf Geldscheinen, die als Provision gedacht sind.

Makler Preise: Die Höhe der üblichen Maklergebühr beim Hauskauf ist je nach Bundesland unterschiedlich.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf wird prozentual vom Verkaufspreis der Immobilie berechnet.
  • Es gilt die Neuregelung der Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
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1. Wie teuer ist ein Makler bei einem Verkauf? 

Der Makler kann die Provision (auch Courtage genannt) prinzipiell frei vereinbaren. Eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe besteht nicht. Im Regelfall wird der Makler eine übliche Provision verlangen. Sie liegt im Normalfall zwischen 5,95% und 7,14% der Kaufpreissumme. Ein Rabatt ist selbstverständlich verhandelbar. Ein Makler hatte bis zum 22.12.2020 drei Möglichkeiten, seine Provision in Rechnung zu stellen:

  • Innenprovision (Verkäufer zahlt)
    Die Courtage wird zwischen Verkäufer und Makler vereinbart und ist Gegenstand des Maklervertrages. Die Innenprovision ist für den Käufer einer Immobilie nicht ersichtlich.
  • Außenprovision (Käufer zahlt)
    Die Außenprovision ist die Courtage, die beispielsweise als Maklerprovision in Anzeigen oder Exposés ausgewiesen ist. Sie ist vom Käufer zu entrichten. Jedem Käufer steht es frei, über die Höhe mit dem Makler zu verhandeln.
  • Mischform der Provision (beide zahlen)
    Diese häufig anzutreffen Form der Verprovisionierung teilt die Gesamtcourtage zwischen Käufer und Verkäufer auf. In welchem Verhältnis der Makler die Provision aufteilt, ist regional verschieden.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Neuregelung zur Maklerprovision: "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Das Gesetz besagt, dass sich Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerprovision teilen sollen.

Laut dem neuen Gesetz sind seit dem 23. Dezember 2020 drei Provisionsmodelle zur Vereinbarung der Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf möglich:

  • Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab. Bei dieser Variante wird die Maklerprovision in der Regel zur Hälfte auf den Verkäufer und zur Hälfte auf den Käufer geteilt.
  • Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer ab. Dadurch verpflichtet sich der Verkäufer zunächst zur vollen Übernahme der Maklerprovision. Im Kaufvertrag wird jedoch die Teilung der Provision vereinbart, sodass sich letztendlich auch bei dieser Variante Verkäufer und Käufer die Maklerprovision teilen
  • Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer ab und der Verkäufer übernimmt die Maklerprovision komplett. Die klassische Innenprovision bleibt bestehen.

Die Höhe der Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern im Vergleich: 

Übersicht ortsübliche Maklerprovision in % der Kaufpreissumme

Bundesland Maklerprovision gesamt
Baden-Württemberg 7,14%
Bayern 7,14%
Berlin 7,14%
Brandenburg 7,14%
Bremen 5,95%
Hamburg 6,25%
Hessen 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95%
Niedersachsen 7,14 % oder 4,76 - 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14%
Rheinland-Pfalz 7,14%
Saarland 7,14%
Sachsen 7,14%
Sachsen-Anhalt 7,14%
Schleswig-Holstein 7,14%
Thüringen 7,14%

Alle Angaben inkl. 19% MwSt.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist bei erfolgreich vermittelter Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen. Der Kaufpreis im Notarvertrag bildet hierbei die Berechnungsgrundlage. 

 

 

Vertrag mit Makler kann mündlich abgeschlossen werden

Ein häufiges Missverständnis liegt darin, dass viele Käufer einer Immobilie annehmen, es sei ein schriftlicher Maklervertrag erforderlich, damit der Makler die Provision geltend machen kann. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, §§ 652-654) sieht aber vor, dass der Makler nur nachweisen muss, dass seine Tätigkeit ausschlaggebend für die Vermittlung der Immobilie war.

Gilt die Neuregelung auch bei Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien?

Die Neuregelung zur Maklerprovision, die ab dem 23. Dezember 2020 gültig ist, gilt nicht für den Verkauf von Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien. Auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern sowie gemischt genutzten Immobilien fallen nicht unter die Provisionsteilung.

2. Maklerprovision steuerlich absetzen: Unter welchen Voraussetzungen?

Bei einem Immobilienverkauf können Maklergebühren in der Steuererklärung steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein Veräußerungsgewinn vorliegt und dieser steuerpflichtig ist. 

 

1) Vorliegen eines Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23 Absatz 3 Satz 1 Einkommensteuergesetz der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (zuzüglich Werbungskosten) andererseits.

Erzielt der Verkäufer nach dieser Berechnung keinen Gewinn, so kann er die beim Verkauf einer Immobilie für ihn entstehenden Maklergebühren steuerlich nicht geltend machen. 

 

2) Steuerpflichtigkeit des Veräußerungsgewinns

Maklerprovision ist bei einem Verkauf nur dann steuerlich absetzbar, wenn ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. 

  • Ein Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, wenn die verkaufte Immobilie zum Betriebsvermögen zählte.
  • Bei Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, ist der Veräußerungsgewinn dann zu versteuern,

    • wenn die Immobilie vermietet war und sich nicht länger als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers befand oder
    • wenn die vom Verkäufer eigengenutzte Immobilie im Veräußerungsjahr und in den davor liegenden zwei Jahren nicht ununterbrochen selbst genutzt wurde und die Immobilie dem Verkäufer nicht länger als zehn Jahre gehörte.

Maklerprovision kann NICHT steuerlich geltend gemacht werden...

...sobald der Verkäufer mehr als zehn Jahre Eigentümer einer privaten Immobilie war und damit (unabhängig von Eigen- oder Fremdnutzung) kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anfällt. 

 

Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Wenn ja wie hoch? Wie vermeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuern.

3. Achtung: Weitere Kosten beim Hausverkauf

Da die Maklerprovision prozentual vom Kaufpreis der Immobilie abhängig ist, ist es häufig der Fall, dass die Käufer beim Kaufpreis handeln, um die Nebenkosten zu senken. 

Eine Auflistung aller Nebenkosten beim Hauskauf und ein Berechnungsbeispiel finden sich in der nachfolgenden Infobox.

 

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören:

  • Kosten für den Notar und die Grundbuchbestellung: zusammen ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der einzutragenden Grundschuld
  • Mehrwertsteuer auf die Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
  • Gegebenenfalls Kosten der Finanzierung: ein Prozent
  • Maklercourtage: In der Regel 3,57% Mehrwertsteuer

Berechnungsbeispiel Kosten Hausverkauf: 

für einen Hauskauf in Köln (Kaufpreis 200.000 Euro, Grundschuldbestellung über 150.000 Euro) 

  • Notarkosten inklusive Mehrwertsteuer: 2.000 Euro
  • Kosten des Grundbuches: 900 Euro
  • Maklergebühr Käufer inklusive Mehrwertsteuer: 7.140 Euro
  • Grunderwerbssteuer: 10.000 Euro
  • Finanzierungskosten: 1.000 Euro

Die Gesamtnebenkosten betragen somit 21.040 Euro, also ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. 

 

Wer trägt welche Kosten beim Hausverkauf? Welche Kosten lassen sich vermeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Kosten.

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