Höhe der üblichen Maklerprovision beim Verkauf

Immobilienverkauf: Die Maklerprovision

Immoblilienmakler Provision, Höhe beim Hauskauf

Makler Preise: Die Höhe der üblichen Maklergebühr beim Hauskauf ist je nach Bundesland unterschiedlich.

Die Höhe der Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf ist Verhandlungssache und liegt regional unterschiedlich.

Gut zu wissen

  • Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf ist frei verhandelbar und orientiert sich an den marktüblichen Regelungen.
  • Erstattet wird sie entweder nur vom Käufer, nur vom Verkäufer oder anteilig von beiden.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
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Infos dazu auf unserer Seite Maklerprovision bei Vermietung.

1. Wie teuer ist ein Makler bei einem Verkauf?

Der Makler kann die Provision (auch Courtage genannt) prinzipiell frei vereinbaren, eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe besteht nicht. Im Regelfall wird der Makler eine übliche Provision verlangen. Sie liegt im Normalfall zwischen drei und sechs Prozent der Kaufpreissumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Ein Rabatt ist selbstverständlich verhandelbar. Ein Makler hat drei Möglichkeiten, seine Provision in Rechnung zu stellen:

  • Innenprovision (Verkäufer zahlt)
    Die Courtage wird zwischen Verkäufer und Makler vereinbart und ist Gegenstand des Maklervertrages. Die Innenprovision ist für den Käufer einer Immobilie nicht ersichtlich.
  • Außenprovision (Käufer zahlt)
    Die Außenprovision ist die Courtage, die beispielsweise als Maklerprovision in Anzeigen oder Exposés ausgewiesen ist. Sie ist vom Käufer zu entrichten. Jedem Käufer steht es frei, über die Höhe mit dem Makler zu verhandeln.
  • Mischform der Provision (beide zahlen)
    Diese häufig anzutreffen Form der Verprovisionierung teilt die Gesamtcourtage zwischen Käufer und Verkäufer auf. In welchem Verhältnis der Makler die Provision aufteilt, ist regional verschieden.

Die Höhe und Verteilung der Courtage in den einzelnen Bundesländern im Vergleich:

Übersicht ortsübliche Maklerprovision in % der Kaufpreissumme

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0,00% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0,00% 7,14%
Bremen 7,14% 3,57% 3,57%
Hamburg 6,25% 0,00% 6,25%
Hessen 5,95% 0,00% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen 5,95% 3,57% 3,57%
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

Alle Angaben inkl. 19% MwSt.

Hinweis

Abweichend von diesen üblichen Maklerprovisionen können in manchen Kreisen oder kreisfreien Städten andere Provisionssätze oder -aufteilungen angewendet werden; z. B. in Münster mit bis zu 4,75% Käuferprovision.

Maklerprovision ist frei verhandelbar

Neben der Höhe der Provision ist gesetzlich auch nicht festgelegt, wer die Courtage zu zahlen hat. Diese beiden Aspekte werden in den einzelnen Bundesländern und Regionen in der Praxis unterschiedlich umgesetzt. Dies ist der Grund, warum auf die Frage „Wie teuer ist ein Makler?“ nur von der in der Region „üblichen Maklerprovision“ gesprochen wird.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision ist bei erfolgreich vermittelter Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen. Der Kaufpreis im Notarvertrag bildet hierbei die Berechnungsgrundlage.

Vertrag mit Makler kann mündlich abgeschlossen werden

Ein häufiges Missverständnis liegt darin, dass viele Käufer einer Immobilie annehmen, es sei ein schriftlicher Maklervertrag erforderlich, damit der Makler die Provision geltend machen kann. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, §§ 652-654) sieht aber vor, dass der Makler nur nachweisen muss, dass seine Tätigkeit ausschlaggebend für die Vermittlung der Immobilie war.

Maklerprovision steuerlich absetzen: Unter welchen Voraussetzungen?

Bei einem Immobilienverkauf können Maklergebühren in der Steuererklärung steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein VERÄUßERUNGSGEWINN vorliegt UND dieser STEUERPFLICHTIG ist.

1.) Vorliegen eines Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23 Absatz 3 Satz 1 Einkommensteuergesetz der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (zuzüglich Werbungskosten) andererseits.
Erzielt der Verkäufer nach dieser Berechnung keinen Gewinn, so kann er die beim Verkauf einer Immobilie für ihn entstehenden Maklergebühren steuerlich nicht geltend machen.

2.) Steuerpflichtigkeit des Veräußerungsgewinns

Maklerprovision ist bei einem Verkauf nur dann steuerlich absetzbar, wenn ein erzielter Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist.

  • Ein Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, wenn die verkaufte Immobilie zum Betriebsvermögen zählte.
  • Bei Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, ist der Veräußerungsgewinn dann zu versteuern,
    • wenn die Immobilie vermietet war und sich nicht länger als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers befand oder
    • wenn die vom Verkäufer eigengenutzte Immobilie im Veräußerungsjahr und in den davor liegenden zwei Jahren nicht ununterbrochen selbst genutzt wurde und die Immobilie dem Verkäufer nicht länger als zehn Jahre gehörte.

Maklerprovision kann NICHT steuerlich geltend gemacht werden...

...sobald der Verkäufer mehr als zehn Jahre Eigentümer einer privaten Immobilie war und damit (unabhängig von Eigen- oder Fremdnutzung) KEIN steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anfällt.

 

Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Wenn ja wie hoch? Wie vemeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuern.

2. Die Maklerprovision ist nicht der einzige Kostenfaktor

Gerade in den Bundesländern, in denen der Makler die Provision allein dem Käufer in Rechnung stellt, ist es häufig der Fall, dass die Käufer beim Kaufpreis handeln, um die Nebenkosten zu senken.

 

Eine Auflistung aller Nebenkosten beim Hauskauf und ein Berechnungsbeispiel finden sich in der nachfolgenden Infobox.

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf gehören:

  • Kosten für den Notar und die Grundbuchbestellung: zusammen ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der einzutragenden Grundschuld
  • Mehrwertsteuer auf die Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 Prozent
  • Gegebenenfalls Kosten der Finanzierung: 1 Prozent
  • Maklercourtage: 0 bis 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer

Berechnungsbeispiel Kosten Hausverkauf:

für einen Hauskauf in Köln (Kaufpreis 200.000 Euro, Grundschuldbestellung über 150.000 Euro)

  • Notarkosten inklusive Mehrwertsteuer: 2.000 Euro
  • Kosten des Grundbuches: 900 Euro
  • Maklergebühr Käufer inklusive Mehrwertsteuer: 7.140 Euro
  • Grunderwerbssteuer: 10.000 Euro
  • Finanzierungskosten: 1.000 Euro

Die Gesamtnebenkosten betragen somit 21.040 Euro, also ungefähr 10 Prozent des Kaufpreises.

 

Wer trägt welche Kosten beim Hausverkauf? Welche kosten lassen sich vermeiden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Kosten.

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