Steuern beim Hausverkauf

Hier bekommen Sie einen Überblick rund um den Bereich Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Sie erfahren, welche Fristen einzuhalten sind, um sich die Steuer zu sparen. Ebenfalls sehen Sie anhand eines Beispiels, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt. Dank der Auflistung sind Sie darüber im Bilde und können kaum etwas falschmachen.

Haus auf Taschenrechner

Haus / Eigentumswohnung verkaufen – Steuern: Wie hoch und wie sparen bzw. umgehen?

Das Wichtigste in Kürze

  • Steuerlich wird unterschieden zwischen eigengenutzten und fremdgenutzten Immobilien.
  • Die Spekulationsfrist (zehn Jahre) gilt nur für fremdgenutzte Immobilien.
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1. Ist Ihr Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Beim Verkauf eines eigengenutzten Hauses fallen in der Regel lediglich die Grunderwerbsteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten an. Gegebenenfalls kommen Maklergebühren hinzu. Wird beim Verkauf vermieteter Immobilien die Spekulationsfrist (zehn Jahre) unterschritten, ist zudem auch der Veräußerungserlös zu versteuern. Gewerblicher Grundstückshandel löst eine Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht aus.

 

Übersicht - Wann fallen Steuern an?

Art der Immobiliennutzung Fallen Steuern an?
Fall 1: Sie nutzen die Immobilie selbst in der Regel steuerfrei
Fall 2: Fremdgenutzte Immobilie z.B. bei Vermietung steuerfrei nach zehn Jahren
Fall 3: Immobilie gehört zum Betriebsvermögen stets steuerpflichtig

Fall 1: Sie nutzen die Immobilie selbst - Eigennutzung liegt vor

Wann ist der Verkauf steuerfrei? 

Ein Veräußerungserlös bei selbstgenutzter Immobilie ist steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Man spricht hier von Eigennutzung.

 

Wichtig - Folgendes müssen Sie dabei beachten:

  • Erfolgte die Errichtung der Immobilie innerhalb dieses Zeitraums, so muss der Eigentümer die Immobilie seit ihrer Fertigstellung ununterbrochen bewohnt haben. Die Wohnung darf zwischenzeitlich nicht vermietet worden sein.
  • Als Eigennutzung zählt die Nutzung durch den Eigentümer, seinen Ehe- oder Lebenspartner oder die kindergeldberechtigten Kinder. Wenn die Kinder jedoch Miete zahlen, gilt die Immobilie nicht als eigengenutzt.
  • Die Nutzung durch andere Verwandte genügt den Anforderungen des Finanzamts für eine Eigennutzung nicht.

Fall 2: Fremdgenutzte Immobilie, z.B. wenn Immobilie vermietet ist

Wann ist der Verkauf steuerfrei? 

Der Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie ist steuerfrei, wenn sie sich mindestens zehn Jahre (Spekulationsfrist) und einen Tag lang im Eigentum des Verkäufers befand.

Was gibt es bei der Spekulationsfrist zu beachten?

Wird eine Bestandsimmobilie gekauft, so beginnt die Zehn-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag geschlossen, so gilt dessen Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Der tatsächliche Nutzungsübergang oder die Eintragung im Grundbuch spielt dann keine Rolle.

  • Bei einem Neubau beginnt der Fristlauf mit der Gebäudefertigstellung. Die Frist bei Umbauten oder Modernisierungen eines Hauses beginnt mit Beendigung der Arbeiten.
  • Bei teils eigengenutzten und teils vermieteten Objekten erfolgt eine Aufteilung des Veräußerungsgewinns nach der Wohnfläche.
  • Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die für den Schenker bzw. Erblasser maßgeblichen Fristen weiterhin für den Beschenkten bzw. den Erben.

Fall 3: Immobilie gehört zum Betriebsvermögen

Verkäufe sind stets steuerpflichtig! 

Veräußerungsgewinne, die beim Verkauf von Immobilien aus Betriebsvermögen erzielt werden, sind stets steuerpflichtig. Als Bestandteile des Betriebsvermögens gelten (bebaute) Grundstücke, die einem Gewerbebetrieb oder einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder aber überwiegend gewerblich genutzt werden. 

Auslandsimmobilien 

Bei einem Verkauf von im Ausland gelegenen Immobilien kommen die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, zur Anwendung. 

Wer trägt die Grunderwerbsteuer?

Die beim Hausverkauf anfallende Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent) wird gewöhnlich vom Käufer getragen. Bei Schenkung oder Erbschaft wird allerdings keine Grunderwerbsteuer fällig, da hier bereits die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer greift.

 

 

2. Beispielrechnung: Steuern beim Immobilienverkauf

Soweit der Veräußerungsgewinn steuerlich relevant ist, wird er mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG) ist die Differenz zwischen dem um die Veräußerungskosten verringerten Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Versteuerung eines Veräußerungsgewinns

Beschreibung Höhe
Verkaufserlös für Immobilie   450.000 Euro
Kaufpreis der Immobilie vor vier Jahren - 400.000 Euro
Gewinn für Verkäufer =  50.000 Euro
Werbungskosten für Verkauf (z.B. Maklerkosten, Anzeigen...) -     5.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn =  45.000 Euro
Persönlicher Steuersatz des Verkäufers 40 Prozent
Steuern für den Verkauf =  18.000 Euro

 

Wichtige Infos zur Ermittlung der Steuerlast

Was darf vom Veräußerungserlös gewinnmindernd abgezogen werden?

Es gibt einige Kostenfaktoren, die gewinnmindernd abgezogen werden können. Das wirkt sich für die daraufhin ermittelte Steuerlast positiv aus. Zu den möglichen gewinnmindernden Faktoren zählen die folgenden Punkte:

  • Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, soweit diese 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen
  • Aufwendungen für Erweiterungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Gebäudeanschaffung
  • Werbungskosten (z. B. Maklergebühren, Zeitungsinserate, Fahrt- und Telefonkosten, Vorfälligkeitsentschädigungen, Kreditzinsen für die Zeitdauer, in der ein Gebäude leer steht, Renovierungskosten nach Beendigung der Eigennutzung sowie Notar- und Grundbuchgebühren).

 

Was muss gewinnerhöhend berücksichtigt werden?

Neben den gewinnmindernden Faktoren gibt es natürlich auch gewinnerhöhende Dinge, die hinsichtlich der Ermittlung relevant sind. Gewinnerhöhend wirken sich die folgenden Dinge aus:

  • Die seit dem Erwerb der Immobilie geltend gemachten Abschreibungen (§ 23 Absatz 3 Satz 4 EStG) müssen gewinnerhöhend berücksichtigt werden.
  • Dazu gehören auch Sonderabschreibungen.

Was ist bei einem Veräußerungsgewinn ferner zu beachten?

Es gibt einige Faktoren, die hinsichtlich eines Veräußerungsgewinns zusätzlich beachtet werden müssen. Hierzu zählen der zu versteuernde Zeitraum und steuerfreie Möglichkeiten. Hier haben wir die wichtigen Punkte aufgelistet.

  • Gemäß § 11 EStG ist der Veräußerungsgewinn in demjenigen Kalenderjahr zu versteuern, in welchem er zufließt.
  • Nach § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG sind Veräußerungserlöse nur dann steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter der Steuerfreigrenze von 600 Euro liegt.
  • Veräußerungsverluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden (§ 23 Absatz 3 Satz 7 EStG).
  • Bei einem Immobilienverkauf im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entfällt auf jeden Erben ein seinem Anteil an der Immobilie entsprechender Veräußerungsgewinn.

 

3. Tipp: So reduzieren Sie Steuern

Zum Glück gibt es einige Möglichkeiten, um sich zu hohe Steuern zu ersparen. Mit unseren Tipps hat jeder die Möglichkeit, um einen hohen Kostenfaktor herumzukommen oder zumindest die Steuerlast zu reduzieren. Wichtige Punkte sind:

 

  • Um Steuern bei einem Immobilienverkauf mit Veräußerungsgewinn zu vermeiden, kann der geplante Immobilienverkauf verschoben werden, um die Zehn-Jahres-Frist einzuhalten. Bei selbstgenutzten Immobilien sollten Sie erst nach zwei Kalenderjahren verkaufen.
  • Durch Übertragung der zu verkaufenden Immobilie auf den Ehepartner oder auf ein Kind lässt sich möglicherweise eine Steuerpflicht vermeiden. Allerdings kann bei diesem Vorgang Schenkungsteuer fällig werden.
  • Vereinbart der Verkäufer mit dem Käufer eine Kaufpreis-Ratenzahlung über mehrere Jahre, so kann er einen Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre verteilen und damit die für Veräußerungsgeschäfte geltenden Freigrenzen (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG) mehrerer Jahre nutzen. Möglicherweise führt eine Ratenzahlung auch zu einer Verschiebung von Veräußerungsgewinnen in Kalenderjahre mit geringerem Gesamteinkommen, so dass sich die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns vermindert. 
  • Eine gewisse Reduzierung des Verkaufswertes des Grundstücks und damit auch des Veräußerungsgewinns lässt sich durch Veräußerung von nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen (z. B. einer Einbauküche) erreichen.

 

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4. Achtung beim zeitnahen Verkauf mehrerer Immobilien

Handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel oder Privatverkauf? 

Grundsätzlich gilt die Veräußerung von Grundstücken als nicht steuerpflichtige private Vermögensverwaltung. Bei einem durch das Finanzamt angenommenen gewerblichen Grundstückshandel besteht hingegen Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht. Das Finanzamt wird bei der Einordnung als private Vermögensverwaltung oder als gewerblicher Grundstückshandel stets eine Gesamtbewertung vornehmen.

  • Merkmal eines gewerblichen Grundstückshandels ist der regelmäßige An- und Verkauf bebauter und unbebauter Grundstücke. Dagegen zielt eine private Vermögensverwaltung mit Grundstücken auf die Erzielung von Miet- und Pachteinnahmen ab.
  • Die Finanzverwaltung geht bei einer Immobilienhaltedauer von mehr als zehn Jahren grundsätzlich von einer privaten Vermögensverwaltung aus. Jedoch wird von Rechtsprechung und Finanzbehörden bei einer Veräußerung von mehr als drei Immobilien in fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen (Drei-Objekt-Grenze).

Urteil zur Drei-Objekt-Grenze

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. III R 101/06) gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für den Fall, dass der Immobilienverkauf auf Veranlassung einer kreditgebenden Bank und unter Androhung von Zwangsmitteln erfolgt (Az. III R 101/06). Sogar ein Objektverkauf nach Androhung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt führt zu einer Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof Az. III R 19/11) und damit möglicherweise zu einer Bewertung als gewerblicher Grundstückshandel. 

Achtung: Bei gewerblichem Grundstückshandel fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an!

Ordnet das Finanzamt den Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückshandel zu, so hat der Verkäufer Gewerbesteuer zu entrichten. Die Gewerbesteuer ist gemäß § 3 Absatz 2 Abgabenordnung eine Realsteuer, die zu den Gemeindesteuern zählt. Bei privaten Immobilienverkäufen wird keine Umsatzsteuer berechnet. Im Gegensatz dazu fällt Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent bei gewerblichem Grundstückshandel an. 

Wann handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel?

Folgende Gegebenheiten deuten auf einen gewerblichen Grundstückshandel hin:

  • die Veräußerung betrieblich genutzter oder aber gemischt (betrieblich und privat) genutzter Immobilien
  • die Absicht des Verkäufers zur baldigen Veräußerung nach einem Grundstückserwerb
  • häufige Immobilienkäufe und Immobilienverkäufe eines Eigentümers
  • kurze Zeitspannen zwischen Errichtung bzw. Erwerb einer Immobilie und ihrem Verkauf

Für die Annahme einer privaten Vermögensverwaltung spricht:

  • der Verkauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken
  • durch die Lebensumstände des Verkäufers ausgelöster Zwang, eine Immobilie zu veräußern (z. B. bei Scheidung)
  • eine Eigentumsdauer von mehr als zehn Jahren

 

5. Fazit 

Der einfachste Weg, bei einem Immobilienverkauf die Besteuerung des möglichen Veräußerungserlöses zu vermeiden, ist die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist bzw. bei selbstgenutzten Immobilien erst nach zwei Kalenderjahren zu verkaufen.  

 

Auch eine Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren sollte umgangen werden, um eine Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel und damit Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen zu verhindern. 

 

In allen Zweifelsfällen sollte immer eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.

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