Geschenkte Immobilie wieder verkaufen: Fallen Steuern für den Verkauf an?

Kann ein geschenktes Haus oder eine geschenkte Wohnung einfach so verkauft werden? Oder wird auf den möglichen Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer fällig? Beim Verkauf einer geschenkten Immobilie müssen Sie einige Faktoren beachten, um die Zahlung einer Spekulationssteuer zu vermeiden. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie um die Spekulationssteuer herumkommen und was es rund um den Verkauf einer geschenkten Immobilie zu beachten gilt.

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Um keine bösen Überraschungen zu erleben sollten Sie vorab prüfen, ob durch den Verkauf nach einer Schenkung Steuern anfallen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Auch bei geschenkten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren.
  • Selbstgenutzte Immobilien können in der Regel steuerfrei verkauft werden.
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1. Geschenkte Immobilie verkaufen - Fallen Steuern an?

Ihnen wurde eine Immobilie in Form einer Schenkung übertragen? Sie möchten diese jedoch nicht im Besitz behalten, sondern direkt wieder verkaufen? Dann stellt sich die Frage, ob der Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses steuerfrei ist. Möglicherweise müssen Sie die 10-Jahres-Frist abwarten, um die Spekulationssteuer zu sparen. Falls die Immobilie selbstgenutzt wurde, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei.

2. Wann beginnt die Spekulationsfrist bei geschenkten Immobilien?

Für Sie ist es wichtig zu wissen, wann genau die Spekulationsfrist beginnt. Schließlich ist es für den Zeitpunkt des Verkaufs wichtig, den richtigen Zeitpunkt zu wählen. Folgende Punkte sollten Sie beachten:

  • Der Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie ist nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre.
  • Die Laufzeit der Spekulationsfrist beginnt mit Anschaffung der Immobilie. Als jeweiliger Zeitpunkt gilt allein das Datum des notariellen Kaufvertrages.
  • Bei geschenkten Immobilien spielt der Zeitpunkt der Schenkung KEINE Rolle. Es kommt nur darauf an, wann der Schenkende die Immobilie erworben hat.

Beispiel

Der Schenker hat am 2. November 2010 den Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben und sie am 2. Januar 2017 auf den Beschenkten übertragen. Der Lauf der Spekulationsfrist beginnt auch für den Beschenkten am 2. November 2010. Er könnte die Immobilie daher ab dem 2. November 2020 verkaufen, ohne eine Spekulationssteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn zahlen zu müssen.

 

3. Ausnahme: Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei!

„Selbstnutzung“ setzt nicht voraus, dass der Eigentümer die Immobilie im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie selbst bewohnt hat. Ausreichend ist vielmehr, dass der Eigentümer die Immobilie in den drei Kalenderjahren vor dem Verkauf ausschließlich und ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken nutzte.

 

Gleiches gilt für die Zeit nach der Schenkung. Nutzt der Beschenkte die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum als Wohneigentum selbst, kann er seine Immobilie steuerfrei veräußern – unabhängig von einer Spekulationsfrist.

 

Angerechnet werden auch angefangene Kalenderjahre. Ausreichend ist eine Selbstnutzung wie folgt:

  • Im Verkaufsjahr bis zum Verkaufszeitpunkt,
  • im gesamten vorangegangenen Kalenderjahr und
  • ab dem Ende des Vorvorjahres

Beispiel zur Selbstnutzung einer Immobilie

Die Schenkung eines Hauses erfolgte im Jahr 2014. Der neue Eigentümer vermietete die Immobilie zunächst. Ab Dezember 2016 bewohnte er sein Haus selbst. Ein Verkauf ohne Spekulationssteuer auf einen Veräußerungsgewinn ist ab Januar 2018 möglich.

 

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4. Spezialfall: Überlassung einer Wohnung an Angehörige

Grundsätzlich gilt die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an unterhaltsberechtigte Angehörige nicht als Eigennutzung. Als Eigennutzung zählt aber, wenn eine Wohnung von Kindern bewohnt wird, für die der Eigentümer Kindergeld bezieht bzw. einen entsprechenden Steuerfreibetrag geltend machen kann.

 

Tipp: Wer den Verkauf einer von einem seiner Kinder bewohnten Immobilie beabsichtigt, der sollte die Veräußerung nach Möglichkeit noch innerhalb des Zeitraumes der Kindergeldberechtigung durchführen. Bei einem Verkauf nach Wegfall der Kindergeldberechtigung sind Veräußerungsgewinne steuerpflichtig.

Aktueller Rechtsfall

In einem vom Finanzgericht Baden-Württemberg entschiedenen Fall hatten Eltern ihrer Tochter eine Eigentumswohnung am Studienort zur Verfügung gestellt. Mit Vollendung des 25. Lebensjahres entfiel die Kindergeldberechtigung. Wenige Monate darauf beendete die Tochter ihr Studium. Die Wohnung wurde daraufhin von den Eltern mit einem Veräußerungsgewinn verkauft. Der Verkauf erfolgte innerhalb von zehn Jahren nach Kauf.

 

Das Finanzgericht entschied, dass der erzielte Gewinn zu versteuern ist (Urteil Finanzgericht Baden-Württemberg vom 04.04.2016, Aktenzeichen 8 K 2166/14).

 

Hinweis: Unbebaute Grundstücke gelten steuerlich als nicht zu eigenen Wohnzwecken geeignet. Wird ein unbebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, so fällt daher innerhalb der Spekulationsfrist stets Spekulationssteuer an.

 

Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer nach Schenkung

Eine geschenkte Immobilie wird innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch den Schenker verkauft. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich stets nach dem Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz. Mit dieser Spekulationssteuer kann der Verkäufer rechnen:

Verkaufspreis 300.000 Euro
Anschaffungs- und Herstellungskosten - 250.000 Euro
Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, etc.) - 5.000 Euro
Aufwendungen beim Hauskauf (Maklerkosten, Anzeigen, etc.) - 4.000 Euro
Verlust aus einem anderen privaten Veräußerungsgeschäft - 11.000 Euro
Abschreibungen (bei vermieteten Immobilien) 12.000 Euro
Veräußerungsgewinn 42.000 Euro
Spekulationssteuer (bei Steuersatz von 30 Prozent) 12.600 Euro

5. Nach Schenkung Verkauf mit Verlust – Steuern sparen 

Für den Fall, dass beim Verkauf einer geschenkten Immobilie nicht mit einem Gewinn, sondern einem Verlust gegenüber dem ursprünglichen Wert zu rechnen ist, sollte die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert werden. Ein Verlust entsteht beispielsweise dann, wenn der Mieter die Wohnung „runtergewohnt“ hat. Wird die Immobilien in der Frist veräußert, kann der Verlust entweder ins Vorjahr rückgetragen oder in Folgejahre vorgetragen werden. Dadurch kann es zu einer Verrechnung des Verlustes mit späteren Spekulationsgewinnen kommen, wodurch sich Steuereinsparungen ergeben.

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