Verkehrswertgutachten Immobilie: Beispiele, Kosten, Warum wichtig?

Wertgutachten Haus

Ein Wertgutachten hilft Ihnen mit einer realistischen Immobilienbewertung beim Hausverkauf. Wählen Sie die am besten geeignete Wertgutachtenform aus.

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Wertgutachten Immobilie: welche Kosten entstehen? Wer darf ein Gutachten erstellen? Was muss drin stehen?

Gut zu wissen

  • Ein Wertgutachten beschleunigt Verkaufsverhandlungen.
  • Unterschieden wird zwischen dem Vollgutachten und dem Kurzgutachten.
  • Ein guter Makler berät Sie in Fragen zum Wertgutachten und vermittelt Sachverständige.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Was ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.

Das Ergebnis eines Wertgutachtens ist der Verkehrswert

  • Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der sich nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie zum Zeitpunkt des Wertgutachtens (Wertermittlungsstichtag) bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt (§ 194 Baugesetzbuch, BauGB).
  • Subjektive Faktoren und Sondereinflüsse sollen bei der Ermittlung des Verkehrswertes ausgeschlossen werden.
  • Der Verkehrswert ist allerdings keine mathematisch exakte Größe, sondern beruht auch auf Schätzungen. Es ist daher möglich, dass verschiedene Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen.

Muster-Beispiele für Verkehrswertgutachten

Objektart Verkehrswert Bewertungsverfahren Link
Einfamilienhaus € 200.000,- Sachwert- & Ertragswertverfahren PDF laden
Einfamilienhaus (Erbbaurecht) € 149.000,- Sachwert- & Ertragswertverfahren PDF laden
Zwei- Dreifamilienhaus € 480.000,- Sachwertverfahren PDF laden
Eigentumswohnung € 61.000,- Vergleichswertverfahren PDF laden
Gehöft (ehem. landwirtschaftliche Nutzung) € 67.000,- Sachwertverfahren PDF laden
Wohn- & Geschäftshaus € 1.097.000,- Ertragswertverfahren PDF laden
Gewerbegrundstück mit Produktionsgebäude € 505.000,- Ertragswertverfahren PDF laden

2. Welche Vorteile hat ein Wertgutachten für den Verkäufer?

  • Ein Wertgutachten informiert Sie über den Verkaufspreis, der für Ihre Immobilie nach den Marktgegebenheiten realistisch erzielt werden kann. Zudem vermeidet Sie als Verkäufer einen Vermögensschaden, der Ihnen durch eine zu niedrige Preisvorstellung entstehen könnte.
  • Mit einem Wertgutachten für ein Haus belegt der Verkäufer gegenüber dem Käufer die Werthaltigkeit der Immobilie und die Berechtigung des geforderten Kaufpreises. Ein Wertgutachten sorgt für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.
  • Ein fundierte Immobilienbewertung erleichtert der Bank des Käufers die Entscheidung über die Finanzierung der Immobilie.
  • Ein Wertgutachten trägt somit wesentlich zu einer Beschleunigung des angestrebten Immobilienverkaufs bei.

3. Immobilienbewertung: Vollständiges Wertgutachten oder Kurzgutachten?

  • Komplettgutachten enthalten eine detaillierte Verkehrswertermittlung.
  • Kurzgutachten berücksichtigen in knapper Form die wesentlichsten wertbestimmenden Faktoren.

3.1 Voll- bzw. Komplettgutachten

    • Ein komplettes Wertgutachten umfasst etwa 30 bis 35 Seiten. Einschließlich beigefügter Anlagen können Wertgutachten aus über 60 Seiten bestehen.

       

      Ein vollständiges Wertgutachten enthält gewöhnlich folgende Gliederungspunkte:

       

      1. Deckblatt und Inhaltsverzeichnis

      2. Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse

      3. Vorbemerkungen

      • Auftrag und Auftraggeber
      • Ortsbesichtigungen
      • berücksichtigte Bewertungsunterlagen
      • Grundlagen der Bewertung

      4. Grundstücksbeschreibung

      • wesentliche Grundbuchinhalte
      • wertbeeinflussende Grundstücksbelastungen und Grundstücksrechte
      • Makrolage und Mikrolage
      • Umgebungsbebauung
      • Erschließung und Straßenausbau
      • Beurteilung der Grundstückslage

      5. Baubeschreibung

      • Bautyp und Baujahr
      • baulicher Zustand (Rohbau, Ausbau, Haustechnik)
      • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
      • Wertminderungen (Bauschäden, Baumängel)
      • Wertsteigerungen (Instandsetzungen)
      • Restnutzungsdauer
      • Außenanlagen

      6. Wirtschaftlichkeit

      • Grundrissbeschreibung
      • derzeitige Nutzung
      • mögliche Nutzung
      • vorhandene Mietverträge
      • Vermietbarkeit

      7. Ermittlung der maßgebenden Werte

      • Bodenwert
      • Gebäudewert
      • Sachwert
      • Ertragswert
      • Vergleichswert
      • ggf. Discounted Cash Flow (Abzinsungsverfahren, insbesondere bei Unternehmensbewertungen und Investitionsprojekten)

      8. Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 BauGB

      9. Anlagen

      • Energieausweis
      • Objektfotos
      • Objektpläne
      • Verträge

Vorteile

  • Ein Vollgutachten ist insbesondere bei einem Verkauf individuell gestalteter sowie gewerblicher und gemischt-genutzter Immobilien zu empfehlen,
  • kann auch von Außenstehenden und nicht sachkundigen Personen aufgrund der umfassenden Darstellungsweise nachvollzogen werden,
  • ist gerichtstauglich und
  • wird von Banken und Behörden anerkannt.

Nachteile

  • Die im Vergleich zu einem Kurzgutachten deutlich höheren Kosten eines Vollgutachtens.
  • Zudem benötigt der Gutachter für die Erstellung eines Vollgutachtens oft ein Zeitraum von mehreren Wochen.

3.2 Kurzgutachten

„Kurzgutachten“ beschränken sich auf die wichtigsten Fakten, die für die Einschätzung des Immobilienwertes von Bedeutung sind.

Mögliche Varianten eines Kurzgutachtens

  • Kurzgutachten weisen je nach Anbieter und vertraglicher Vereinbarung unterschiedliche Formen und Inhalte auf. Kurzgutachten können z. B. enthalten
  • Wertexpertisen mit knapper Baubeschreibung, die keine Berechnung des ausgewiesenen Immobilienwertes enthalten, sondern nur ein Wertergebnis ausweisen,
  • überschlägige Berechnungen nach Angaben des Auftraggebers, die vom Gutachter nicht geprüft werden,
  • Wertberechnungen nach lediglich einem Wertermittlungsverfahren (Ertragswert- oder Sachwertverfahren) oder
  • eine vollständige Wertberechnung, jedoch ohne Lage- und Baubeschreibungen, Fotodokumentationen, Bauzeichnungen und sonstigen Anlagen.

Wozu eignen sich Kurzgutachten?

  • Kurzgutachten ermöglichen eine allgemeine Marktpreiseinschätzung, geben aber keine abschließend fundierte Auskunft über den Verkehrswert.
  • Kurzgutachten können z. B. bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen sinnvoll sein, bei denen allenfalls in begrenztem Umfang wertbeeinflussende Besonderheiten vorliegen.
  • Möglicherweise erweist sich bereits ein Kurzgutachten als geeignet, einen Kaufinteressenten von einem realistischen Kaufpreis zu überzeugen.

Die Nachteile eines Kurzgutachtens

  • Kurzgutachten sind grundsätzlich nicht gerichtstauglich.
  • Nur augenfällige und wesentliche Baumängel fließen in ein Kurzgutachten ein. Baumängel werden gewöhnlich nicht detailliert untersucht.
  • Ohne Objektbesichtigung sind die Aussagen eines Kurzgutachtens für Objektunkundige meist nicht nachvollziehbar.

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4. Gutachter Hausverkauf: Wer darf ein Wertgutachten erstellen?

4.1 Gutachterausschüsse

  • Die Bundesländer haben unabhängige "Gutachterausschüsse" (§ 192 BauGB) eingerichtet, die über eigene Geschäftsstellen verfügen und Gutachten zum Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke erstellen (§ 193 BauGB).
  • Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen (§ 195 BauGB) für Wohn- und Geschäftsgrundstücke sowie für gemischt genutzte Immobilien.

4.2 Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

"Öffentlich bestellte und vereidigte (ö. b. u. v.) Sachverständige"

  • werden von einer Industrie- und Handelskammer bestellt (§ 36 Gewerbeordnung) und
  • sind aufgrund ihrer besonderen Sachkunde befähigt und
  • auf Antrag verpflichtet, unabhängige Wertgutachten zu erstellen.
  • Die Amtsbezeichnung "öffentlich bestellter Sachverständiger" ist gesetzlich geschützt (§ 132a Absatz 1 Nummer 3 Strafgesetzbuch).

4.3 Zertifizierte Sachverständige

  • Nach der weltweit gültigen DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 werden ab dem Jahr 2010 Sachverständige von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert.
  • Träger der DAkkS sind das Bundeswirtschaftsministerium, einige Bundesländer und der Bundesverband der Deutschen Industrie.
  • Die Erfüllung der Bedingungen der Norm EN ISO/IEC 17024 dient dem Nachweis der Fachkompetenz eines Sachverständigen.

4.4 Freie Sachverständige

  • Freie Sachverständige erstellen Wertgutachten auf der Grundlage ihrer Fachkenntnisse und Berufserfahrungen.
  • Die Berufsbezeichnung "Sachverständiger" ist gesetzlich nicht geschützt.

5. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Immobilien sind die in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) niedergelegten Grundsätze anzuwenden (§ 1 ImmoWertV).

Zur Wertermittlung kommen folgende Verfahren zum Einsatz

    • Beim Vergleichswertverfahren werden die Vergleichswerte „aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“ (§ 15 Absatz 1 Satz 1 ImmoWertV).

      • Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt voraus, dass eine ausreichende Anzahl von Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen vorhanden ist, an denen sich ein Vergleich orientieren kann.
      • Befinden sich in dem Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte, so werden „Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen“ (§ 15 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV).
      • Für eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren eignen sich insbesondere freistehende Einfamilienhäuser in Siedlungen mit einheitlicher Bauweise, Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Garagen.

      Die Berechnung des Bodenwerts

      • Die Bodenwerte werden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt (§§ 10, 16 ImmoWertV).
      • Als Datengrundlage dient die beim Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung (§ 196 Absatz 1 BauGB), aus denen der Gutachterausschuss für bestimmte Grundstückslagen und Arten der Grundstücksnutzung sogenannte „Bodenrichtwerte“ ableitet.

      Abweichungen von Vergleichsgrundstücken

      Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von den Vergleichsgrundstücken werden in Form von Zuschlägen oder Abschlägen bei der Wertermittlung berücksichtigt. Diese Korrekturfaktoren sollten nicht mehr als etwa 35 Prozent des Grundstückswertes ausmachen, da ansonsten nach der Rechtsprechung eine Vergleichbarkeit der Immobilien nicht mehr gegeben ist.

      Korrekturfaktoren können sich beispielsweise ergeben aus

      • der speziellen örtlichen Lage (z. B. innerhalb des bebauten Raums, nach den Lichtverhältnissen oder der Verkehrslage),
      • der Beschaffenheit des Untergrundes und der Tragfähigkeit des Bodens,
      • der Form und Größe eines Grundstücks (Tiefe, Breite und Zuschnitt eines Grundstücks),
      • dem Grad der Grundstückserschließung,
      • der Nähe zu Gewerbe- oder Gefahrenzonen,
      • den auf ein Grundstück einwirkenden Umwelteinflüssen (z. B. Rauch, Lärm oder Gerüche),
      • Nutzungsbeschränkungen,
      • Beschränkungen aufgrund von Mieterschutz-, Denkmalschutz- oder Weltkulturerbe-Bestimmungen,
      • dem Zustand von Außenanlagen,
      • erforderlichen Instandsetzungen und
      • baurechtlichen Beschränkungen innerhalb bebauter Ortsteile oder im Außenbereich (§§ 34, 35 BauGB).
    • Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert auf der Basis „marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt“ (§ 17 Absatz 1 ImmoWertV). Bei schwankenden Erträgen können Durchschnittswerte herangezogen werden.

      • Von den Bruttoerträgen werden als Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis abgezogen. Aus dem sich daraus ergebende Jahresnettoertrag wird der Ertragswert errechnet („kapitalisiert“, § 20 ImmoWertV) – unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 ImmoWertV) und eines marktüblichen Zinssatzes („Liegenschaftszinssatz“, § 14 Absatz 3 ImmoWertV).
      • Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, Geschäftsimmobilien sowie gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken.
    • Die Ermittlung des Grundstückswertes im Sachwertverfahren erfolgt durch Addition des Bodenwertes mit dem Sachwert der baulichen Anlagen (§ 21 Absatz 1 ImmoWertV).

      • Der Sachwert geht von den (Wieder-) Herstellungskosten aus (§ 22 ImmoWertV) und berücksichtigt altersbedingte Wertminderungen (§ 23 ImmoWertV).
      • Das Sachwertverfahren wird z. B. bei eigengenutzten (und daher individuell gestalteten) Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei renovierungsbedürftigen Immobilien verwendet.

6. Wertgutachten Kosten

Die Kosten eines Wertgutachtens richten sich nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad. Das Honorar des Sachverständigen wird zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart.

  • Für Komplettgutachten werden Honorare ungefähr 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Immobilienwertes berechnet.
  • Kurzgutachten sind für Honorare zwischen etwa dreißig Euro und siebenhundert Euro erhältlich.

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6.1 Anhaltspunkte für das Honorar eines Wertgutachters

Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger empfiehlt eine Orientierung des Wertgutachten-Honorars an den Bestimmungen des früher geltenden § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002), die am 18. August 2009 durch die inhaltlich anders gestaltete HOAI 2009 außer Kraft gesetzt wurde.

„Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“

§ 34 HOAI 2002 unterscheidet Honorare nach „Normalstufe“ und „Schwierigkeitsstufe“. Zu einem erhöhten Honorar in der „Schwierigkeitsstufe“ berechtigten gemäß § 34 Absatz 5 HOAI 2002 beispielsweise

  • die Wert-Berücksichtigung von Erbbau-, Nießbrauchs- und Wohnrechten,
  • unterschiedliche Grundstücks-Nutzungsarten,
  • die Berücksichtigung von Schadensgraden oder
  • besondere Erschwernisse wie Unfallgefahren.

Reduzierung von Wertermittlungs-Honoraren

Dagegen werden reduzierte Wertermittlungsgebühren in folgenden Fällen angesetzt (§ 34 Absatz 6 HOAI 2002):

  • um 30 Prozent: bei überschlägiger Wertermittlung unter Nutzung von Vorlagen von Versicherungen und Banken
  • um 20 Prozent: falls nur Sachwert und Ertragswert ermittelt wurden
  • um 20 Prozent: falls eine vorhandene Wertermittlung zu einem späteren Zeitpunkt lediglich fortgeschrieben wurde.

6.2 Beispiele für Immobiliengutachter Kosten

Immobilienwert (Euro) Normalstufe (Euro) Schwierigkeitsstufe (Euro)
50.000 von 323 bis 394 von 384 bis 537
100.000 von 543 bis 664 von 643 bis 910
200.000 von 860 bis 1.051 von 1.017 bis 1.432
500.000 von 1.318 bis 1.611 von 1.559 bis 2.198

(Diese Angaben sind gemäß Honorartafel zu § 34 HOAI 2002, die nach den Empfehlungen des Bundesverbandes Deutscher Sachverständiger weiterhin als Anhaltspunkt für die Vereinbarung von Honoraren dienen soll.)

Tipp zu den Kosten für einen Wertgutachter

Da eine pauschale Bestimmung der Kosten eines Wertgutachtens nicht möglich ist, sollten Sie bei mehreren Gutachtern das zu erwartende Honorar erfragen, um einen Preisüberblick zu erhalten, bevor Sie den Auftrag zur Erstellung eines Wertgutachtens erteilen.
Hierzu sollten Sie den Gutachtern (als Grundlage einer Honorar-Kalkulation) folgende Informationen übermitteln:

  • Größe, Zustand, Lage, Gebäudetyp und Nutzungsart der Immobilie sowie
  • ggf. weitere Besonderheiten des Grundstücks.

6.3 Können Honorare für Wertgutachten steuerlich abgesetzt werden?

Nur in Ausnahmefällen können Sie als Verkäufer einer Immobilie die Kosten für ein Wertgutachten steuerlich geltend machen.

Honorar für ein Wertgutachten: Keine Werbungskosten

Als Werbungskosten können Wertgutachten grundsätzlich nicht angesetzt werden, da Werbungskosten Aufwendungen sind, die unmittelbar der Sicherung von Einnahmen dienen.

  • Im Betracht käme zwar bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie die Anrechnung auf die Mieteinnahmen.
  • Ein vom Verkäufer erstelltes Wertgutachten steht jedoch nicht im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, sondern mit der Veräußerung der vermieteten Immobilie. Daher können Verkäufer Wertgutachten-Kosten nicht als Werbungskosten geltend machen (Bundesfinanzhof-Urteil vom 14.12.2004, Aktenzeichen IX R 34/03).

Hausgutachten Kosten: Absetzbarkeit bei Erbauseinandersetzung und anschließendem Verkauf

Der Bundesfinanzhof hat die Absetzbarkeit von Wertgutachten-Honoraren bejaht, wenn dies einer wertgerechten Verteilung einer Erbschaft unter mehreren Erben dient (BFH-Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 20/12).

  • Das Wertgutachten-Honorar gilt in diesem Fall als Nachlassverbindlichkeit, die den zu versteuernden Wert der Erbschaft mindert.
  • Verkaufen Sie also als Erbe ein Grundstück, das sich zuvor im Eigentum einer Erbengemeinschaft befand, steht Ihnen ein Wertgutachten zur Verfügung, dessen Kosten Sie im Rahmen der Erbauseinandersetzung steuerlich bereits geltend machen konnten.

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