Was Sie bei der Neuvermietung beachten sollten – Checkliste für Vermieter

Checkliste Wohnungsvermietung

Für eine langfristig zufriedenstellende Vermietung gibt es einige entscheidende Punkte bei der Vorbereitung und Mieterauswahl zu beachten. Unsere Checkliste hilft Fehler zu vermeiden und erfolgreich die richtigen Mieter zu finden.

Checkliste, Eigentumswohnung,Vermietung

Planen Sie die Neuvermietung einer Eigentumswohnung aufgrund von möglichen weitreichenden Folgen mit der nötigen Sorgfalt.

Gut zu wissen

  • Eine gelungene Neuvermietung ist zeitintensiv und erfordert fachliche Kenntnisse.
  • Wohnungen vermieten sich in einem gutem Zustand deutlich hochpreisiger.
  • Ein Makler erspart Zeit und bietet Sicherheit bei der Auswahl solventer Mieter.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Checkliste mit Tipps zur erfolgreichen Immobilienvermietung

Wenn Sie alle folgenden Fragen durchgegangen sind und für sich geklärt haben, sind Sie gut vorbereitet für die Neuvermietung.
Ansonsten können wir Ihnen mit detaillierten Informationen weiterhelfen.

1. Vorbereitung

    • Machen Sie eine Bestandsaufnahme über den aktuellen Zustand des Mietobjekts.

      • Hat der bisherige Mieter die Wohnung vertragsgemäß hinterlassen?
      • Sind Renovierungsarbeiten vor der Weitervermietung erforderlich?

      Müssen z. B. Fenster, Türen oder Sanitäreinrichtungsgegenstände ausgetauscht werden?
      Hinweis: Wenn Sie Ihr Objekt eher hochpreisig vermieten möchten, sollten Sie berücksichtigen, dass dies bei einem besseren Zustand einfacher wird.

    • Wenn Sie keine Mieterhöhung anstreben, müssen Sie sich nicht näher mit der ortsüblichen Vergleichsmiete beschäftigen. Andernfalls ist sie der Richtwert für geplante Mieterhöhungen – ermittelt nach dem Mietspiegel der Gemeinde. Falls kein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde vorliegt, so recherchieren Sie gezielt nach vergleichbaren örtlichen Mietwohnungen und deren Preisen. Die meisten Immobilienportale bieten unter „Mietpreisinformationen“ aktuelle Markt- und Preisinformationen, an denen Sie sich orientieren können. In Gebieten ohne Mietpreisbremse sind Mietpreissteigerungen bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
      Mehr Details zur Mietpreisermittlung finden Sie auf unserer Seite Richtiger Mietpreis.

    • Vor einer Festlegung des Mietpreises müssen Sie klären, ob Ihr Objekt in einem „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ liegt, da für diese Städte die Mietpreisbremse gilt.
      Wenn die Mietpreisbremse greift, so darf der neue Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten.

    • Die Nachweispflicht besteht seit Mai 2014, Verstöße werden seit Mai 2015 geahndet.
      Schon im Exposé und den Immobilienanzeigen müssen Sie Angaben über die Art des Ausweises, den entsprechenden Kennwert, Angaben zur Befeuerungsart und zur Energieeffizienzklasse machen.
      Mehr Details zum Verbrauchs- und Bedarfsausweis finden Sie auf unserer Seite Energieausweis Hausverkauf.

    • Eine gute Bebilderung des Mietobjekts ist für Mietsuchende oft ein entscheidendes Kriterium sich auf den ersten Blick für ein Objekt zu interessieren. Nutzen Sie die Präsentationsmöglichkeiten von Immobilienportalen und stellen Sie eine Vielzahl von aussagekräftigen Bildern sowie den Grundriss des Mietobjekts online.

    • Er ist nicht zwingend, bietet potenziellen Mietern aber einen Überblick zur Raumaufteilung und ist für Interessenten entscheidend für eine mögliche Besichtigung. Nutzen Sie die Präsentationsmöglichkeiten von Immobilienportalen und stellen Sie den Grundriss des Mietobjekts sowie eine Vielzahl von aussagekräftigen Bildern online.


       * Hilfe durch Makler    ** entfällt mit Makler


Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

2. Mietersuche

      • Für welchen Personenkreis ist die Wohnung geeignet? (Familien, Paare, Alleinstehende, Studenten, Rentner)
      • Wer sind die neuen Mieter, die Sie suchen? (Junge Familien, Alleinstehende)
      • Wie erreichen Sie bei der Suche am besten Ihre Zielgruppe? (Internet, Zeitung)
      • Im Hinblick auf die Zielgruppe sollten Sie bei den Suchanzeigen den Titel aussagekräftig formulieren und das Objekt entsprechend vorteilhaft beschreiben. Beispiele: gehobenes Altbauviertel, Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug, kinderfreundliche Nachbarschaft. So verringern Sie auch direkt den Interessentenkreis für die anstehenden Besichtigungstermine.
      • Nutzen Sie ansprechende und vielsagende Fotos, die Ihre Wunschmieter auf den ersten Blick ansprechen.
    • Interessenten ihre vollständigen Unterlagen mitbringen. Wenn Sie die Selbstauskunft vorab verschickt haben, ist diese vollständig ausgefüllt mit den dazugehörigen Unterlagen wie Kopien der Gehaltsnachweise der letzten drei Monate zum Termin mitzubringen. So sammeln Sie erste Hinweise auf Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit der Mietinteressenten.

    • Legen Sie beim Besichtigungstermin einen Fragebogen zu den privaten und wirtschaftlichen Verhältnissen wie Familienstand, Beruf, Höhe des Einkommens und Adresse aus. Auch ist im Rahmen der Bonitätsprüfung die Frage zulässig, ob ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten eröffnet wurde.

    • Um Interessenten kennenzulernen, können Sie beim Besichtigungstermin eine Vielzahl von Fragen stellen, sie dürfen aber nur im Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen. Zulässig sind Fragen zum Arbeitsplatz, zu Verdienst, der Vermögenslage, der zum Hauhalt gehörenden Personen und Tiere sowie zu Musikinstrumenten. Fragen zur Nationalität, Religionszugehörigkeit, Rauchgewohnheiten und Hobbies sind nicht zulässig.
      Mehr Details über unzulässige Fragen erhalten Sie auf unserer Seite Mieterauswahl.

4. Mieterauswahl


       * Hilfe durch Makler    ** entfällt mit Makler 

 

Mehr Details über entscheidende Prüfkriterien finden Sie auf unserer Seite Mieterauswahl.

5. Mietvertrag

    • Nutzen Sie eine aktuelle Vorlage: Viele Klauseln von alten Formularverträgen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Wenn eine Klausel als unwirksam erklärt wurde, gilt die gesetzliche Regelung und diese ist meist sehr mieterfreundlich ausgelegt.

    • Es gibt eine gesetzliche Regelung, nach welcher Sie als Vermieter unabhängig von einem etwaigen Verschulden für anfängliche Mängel der Mietsache gegenüber dem Mieter haften müssen. Die Mängel müssen Sie sogar nicht einmal kennen. Sie können diese sogenannte verschuldensunabhängige Garantiehaftung allerdings vertraglich ausschließen – aktuelle Formularmietverträge besitzen in der Regel einen Haftungsausschluss.

    • In den meisten Formularmietverträgen ist eine Kleinreparaturklausel enthalten, überprüfen Sie diese aber nochmals auf ihre inhaltliche Richtigkeit.

      • Die Klausel sollte sich eindeutig nur auf Kleinreparaturen beziehen.
      • Sie sollte keine Verpflichtung des Mieters zur Selbstvornahme oder Beauftragung einer Firma enthalten.
      • Wichtig ist auch die doppelte Begrenzung der Kosten für Kleinstreparaturen. Sie sollten für eine einzelne Reparatur auch für einen bestimmten Zeitraum – meist jährlich – eingeschränkt werden.
    • Verzichten Sie nicht auf das Sicherungsmittel von Vermietern für eventuelle Schadensersatzansprüche zum Ende des Mietverhältnisses. Die Mietkaution in Form von einer Bankbürgschaft ist zu empfehlen, da Banken die Beträge auf Wunsch des Vermieters ohne Prüfung der Ansprüche auszahlen.

    • Als Vermieter müssen Sie eindeutig vertraglich festlegen, welche Betriebskosten vom Mieter getragen werden sollen. Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, muss der Mieter nur für die vereinbarte Grundmiete aufkommen. Grundsätzlich muss nach Gesetz nämlich der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Nach Paragraf 556 Abs. 1 S. 1 BGB besteht jedoch die Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dazu müssen allerdings alle umlegbaren Betriebskosten einzeln benannt werden.

    • In fast jedem Mietvertrag steht, dass Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Viele dieser Klauseln haben die Gerichte aber 2005 für unwirksam erklärt.
      Erhält der Vertrag eine unwirksame Regelung, muss der Vermieter die gesamten Renovierungskosten übernehmen. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen. Hierbei darf über die Art der Renovierung und über einen starren Zeitplan zur Ausführung keine Aussage gemacht werden. Beispiel für eine gültige Klausel: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“   

    • Hierbei können Sie sich als Vermieter für einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag entscheiden. Die Mietanpassungsunterschiede im Vergleich:

      Staffelmiete

      • Die Mieterhöhung für bestimmte Zeiträume wird vorher schriftlich vereinbart.
      • Die Mieterhöhung tritt automatisch ein und muss nicht vom Vermieter angekündigt werden.
      • Zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
      • Die Mieterhöhung, die zu einem zukünftigen Termin in Kraft treten soll, muss als Geldbetrag ausgewiesen werden. Die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes, um den sich die Miete erhöht, ist nicht zulässig.
      • Die Ausgangsmiete und die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, aber eine einmal erreichte Miethöhe bleicht auch beim Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen.
      • Modernisierungen können bei Staffelmieten nicht noch auf die Miete umgelegt werden.

      Hinweis: Wird der Vertrag noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, werden die einzelnen Staffeln später nicht mehr durch die Bremse beschnitten.


      Indexmiete

      • Die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Verbrauchpreisindex.
      • Sie gilt, wenn nicht anders vereinbart für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags.
      • Jede Mieterhöhung muss gegenüber dem Mieter schriftlich geltend gemacht werden.
      • Die Berechnung des neuen Mietzinses muss dem Mieter schriftlich offengelegt werden.
      • Zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
      • Ein zusätzlicher Modernisierungszuschlag ist möglich.

      Hinweis: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete!

      Details über die Rechtswirksamkeit der Vertragsformen erhalten Sie auf unserer Seite Staffel- oder Indexmiete.

 

Mehr Details über wichtige Vertragsinhalte finden Sie auf unserer Seite Mietvertrag.

6. Übergabe

    • In einem Wohnungsübernahmeprotokoll wird alles festgehalten, was für den Zustand der Wohnung vor Neubezug entscheidend ist. Es werden etwaige Schäden vor Einzug festgehalten, damit Mieter diese später nicht ersetzen müssen. Die Wohnung einschließlich der Nebenräume sollte zu dem Zeitpunkt besenrein und vollständig geräumt sein – ansonsten wird dies festgehalten. Einbauten von Vormietern werden entweder schriftlich fixiert übernommen oder müssen vor Einzug entfernt werden. Ansonsten wird im Protokoll vermerkt, dass keine Einbauten in der Wohnung vorhanden sind. Des Weiteren wird die Anzahl und Art der Schlüssel, die übergeben werden im Protokoll quittiert.
      Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit aussagekräftigen Fotos.
      Bedingung für die Erstellung eines Wohnungsübernahmeprotokolls ist, dass der Termin vor dem Einzug liegt. Die Wohnung sollte bei dem Termin leer und gut belichtet sein.
      Beispiel Wohnungsübergabeprotokoll

    • Wenn Sie als Vermieter Ihren Wunschnachmieter gefunden haben, sollten Sie sich nicht aufgrund von z. B. Zeitnot oder Urlaub zu einer frühzeitigen Schlüsselübergabe verleiten lassen. Sobald Sie dem Mieter den Schlüssel und somit die Wohnung überlassen haben, ist rein rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen – auch ohne schriftlichen Vertrag.


       * Hilfe durch Makler    ** entfällt mit Makler


Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Bewerten Sie diese Seite

Auf Sterne klicken:

 
 
 
 
 
 
 
HintBewerten
 
 
 
 
 
 
  (5 Bewertungen 
100%)
1
5
5