Haus oder Wohnung verkaufen: Kosten

Es kommen einige Kostenfaktoren zusammen, wenn ein Haus verkauft werden soll. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kosten auf Käufer und Verkäufer zukommen. Maklerprovision, Kosten für Wertgutachten und Energieausweise sind nur einige Kostenstellen. Rechtzeitig vor der Veräußerung einer Immobilie sollte sich jeder Verkäufer einen Überblick über die Kosten beim Hausverkauf verschaffen.

Haus steht auf Geld

Im Vorfeld alle Kosten bedenken: Bei dem Verkauf einer Wohnung können vielfältige Kosten auf den Verkäufer zukommen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Notarkosten beim Immobilienverkauf trägt fast immer der Käufer.
  • Kosten sparen: Ein Wertgutachten vom Sachverständigen ist freiwillig.
  • Ein guter Makler ermittelt den Wert Ihrer Immobilie kostenlos bei Beauftragung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Übersicht zu möglichen Kosten beim Hausverkauf

Art der Kosten Höhe der Kosten Wer trägt die Kosten vorgeschrieben / freiwillig
Wertgutachten Zwischen 0,38 Prozent und 0,6 Prozent des Verkehrswerts Verkäufer freiwillig
Energieausweis, falls noch nicht vorhanden ausführlich: bis 500 Euro, einfach: bis 300 Euro Verkäufer vorgeschrieben
Private Verkaufsanzeige in einem Onlineportal Schaltung für zwei Wochen: ca. 50 bis 130 Euro Verkäufer freiwillig
Maklerprovision (bei privaten Immobilienverkäufen) 5,95 Prozent bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises (je nach Bundesland) unterschiedlich (Käufer / Verkäufer, beide anteilig) Entscheidung "Makler ja oder nein" ist freiwillig, Höhe der Provision ist verhandelbar
Grunderwerbsteuer 3,5 bis 5,5 Prozent (je nach Bundesland) der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstücke und Gebäude Verkäufer und Käufer gleichermaßen vorgeschrieben
Spekulationssteuer bei Wertzuwachs (bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für nicht selbst bewohnte Immobilien) bei einem früheren Kaufpreis von 270.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent: 9.000 Euro Verkäufer vorgeschrieben
Notarkosten ca. 1,5 bis 2 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises Käufer (mit Ausnahmen) vorgeschrieben
Löschung von Rechten Dritter (Notarkosten) Berechnung der sogenannten "Halben Gebühr" / Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert, z.B. bei 350.000 Euro = 291 Euro Verkäufer vorgeschrieben

2. Details zu den einzelnen Kostenpunkten

    • Unabhängiges Gutachten als objektive Verhandlungsbasis

      Das Wertgutachten eines Sachverständigen verschafft dem Verkäufer einen objektiven Richtwert für seine Verkaufsverhandlungen. Die (verhandelbaren) Preise für ein Wertgutachten, die wesentlich von der Komplexität und Individualität eines Gebäudes abhängen, trägt der Verkäufer. 

       

      Grundlage für den Preis eines Gutachtens: die HOAI

      Die bis 2009 geltende HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) enthielt in § 34 Honorarklassen mit Kostenbandbreiten, die sich an den Grundstückswerten und Schwierigkeitsstufen orientierten. Seit Inkrafttreten der novellierten HOAI am 18. August 2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken an keine gesetzliche Gebührenordnung gebunden. 

       

      Die Honorierung ist in der neuen HOAI nicht mehr festgelegt. Folglich können Gebühren in diesem Bereich frei verhandelt werden. Die neue Regelungsfreiheit schließt allerdings nicht aus, dass Honorare nach dem alten Preisrecht vereinbart werden. In diesem Fall wird ein Zuschlag in Höhe von zehn Prozent auf die Werte der alten Honorartafel der HOAI erhoben. Die alten Honorarklassen waren nach folgendem Schema festgelegt:

       

      Bis zu einem Objektwert von 250.000 Euro 

      • in der „Normalstufe“: Wertermittlungshonorare zwischen 977 Euro und 1.193 Euro 
      • in der „Schwierigkeitsstufe“ zwischen 1.157 Euro und 1.628 Euro 

       

      Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro 

      • in der „Normalstufe“: Wertermittlungshonorare zwischen 1.318,00 Euro und 1.611,00 Euro 
      • in der „Schwierigkeitsstufe“ zwischen 1.559,00 Euro und 2.198,00 Euro 

       

      Erster Anhaltspunkt: Kurzgutachten

      Kurzgutachten, die anhand weniger standardisierter Kriterien nur einen überschlägigen Marktwert ermitteln, sind bereits ab wenigen Hundert Euro erhältlich. Einige Online-Portale bieten auch kostenlose Einschätzungen an. Für einen ersten Anhaltspunkt zur Preisermittlung sind auch diese Möglichkeiten empfehlenswert, sie haben jedoch keine juristische Relevanz.

       

       

      Unser Tipp: Wertermittlung ohne große Kosten

      Den Preis selbst ermitteln

       

      Wenn Sie sich gerne erst einmal selbst einen Überblick über die preisbestimmenden Faktoren Ihrer Immobilie verschaffen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Möglichkeiten:

       

      • Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Ihrer Region als Richtwert: Links zu Quellen finden Sie auf unserer Seite Wertermittlung.
      • Vergleichen Sie über einen gewissen Zeitraum das Preis-Leistungs-Verhältnis Ihrer Immobilie 
      • mit denen vergleichbarer aktueller Objekte.
      • Nehmen Sie vergleichbar interessante Objekte aus Ihrer Region persönlich in Augenschein.
      • Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.

       

      Wie Sie selbst den Preis ermitteln? In welchen Fällen ein Wertgutachten sinnvoll ist? Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Wertermittlung.

    • Die Energieeinsparverordnung verpflichtet seit 2009 alle Immobilienverkäufer, ihren Käufern einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Dieser Energieausweis beinhaltet Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und ist zehn Jahre lang gültig. 

       

      Die Preise für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich festgelegt. Von seriösen Anbietern im sogenannten „ausführlichen Verfahren“ erstellte Energieausweise kosten bis zu 500 Euro, während im „vereinfachten Verfahren“ bis zu 300 Euro berechnet werden. Bei komplexeren Gebäuden ist mit höheren Kosten zu rechnen. 

      Kosten für bedarfs- und verbrauchsorientierte Energieausweise

      Ein im ausführlichen Verfahren erstellter „bedarfsorientierter“ Energieausweis, der auf detaillierten Untersuchungen zu Gebäudehülle, Haustechnik und durchschnittlichem Nutzerverhalten basiert, ist für alle Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten sowie für alle Neubauten vorgeschrieben. Ab fünf Wohneinheiten darf bei Bestandsgebäuden auch ein vereinfachter „verbrauchsorientierter Ausweis“ erstellt werden, der sich auf den - witterungsbereinigten - Verbrauch der letzten drei Jahre bezieht und damit stark nutzerabhängige Ergebnisse zeigt.

    • Wer eine Immobilie privat veräußern möchte, wird häufig eigene Zeitungs- oder Internetanzeigen schalten. Welche Kosten entstehen hierbei? Eine für zwei Wochen auf Internet-Immobilienplattformen erscheinende Anzeige kann etwa 25 Euro kosten, während für einen Dreimonatszeitraum ungefähr 100 Euro zu entrichten sind. Die Kosten für Zeitungsanzeigen variieren je nach Auflage und Reichweite der ausgewählten Zeitung. Meist werden bei mehrmaliger Schaltung einer Zeitungsanzeige Rabatte gewährt.

    • Bei Einschaltung eines Immobilienmaklers in die Verkaufsbemühungen wird im Erfolgsfall eine Maklergebühr (Courtage) fällig. Die frei verhandelbaren Maklergebühren liegen – regional differenziert - zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent. Eine sechsprozentige Maklergebühr wird in den meisten Bundesländern hälftig von Käufer und Verkäufer getragen. Aber auch eine alleinige Käuferprovision von fünf Prozent kann vereinbart werden. 

       

      Die Maklercourtage wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig, bezieht sich aber nur auf den im Vertrag genannten Kaufpreis, nicht auf Nebenkosten wie Notarkosten, Finanzierungskosten oder die Grunderwerbsteuer.

    • Im Zuge der Eigentumsübertragung an einem Grundstück fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese hat üblicherweise der Käufer zu tragen, entsprechend wird dies im Kaufvertrag festgehalten.

       

      Schuldner der Grunderwerbsteuer sind nach § 13 des Grunderwerbsteuergesetzes aber Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer nicht fristgerecht erstattet, so nimmt das Finanzamt den Verkäufer in die Pflicht. Dies gilt auch dann, wenn vertraglich die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer vereinbart wurde. 

       

      Berechnung der Grunderwerbsteuer

      Die Grunderwerbsteuer darf ab dem Jahr 2006 von den Bundesländern individuell festgelegt werden. Aktuell wird nur noch in Bayern und Sachsen die bis 2006 bundeseinheitlich geltende Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent berechnet, während alle anderen Bundesländer mindestens 4,5 Prozent erheben und das Saarland und Nordrhein-Westfalen sogar 6,5 Prozent verlangen. 

    • Immobilienverkäufer müssen unter Umständen Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten. Sie bezieht sich dabei jedoch lediglich auf den Wertzuwachs, den der Verkäufer gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis erzielt. Sie wird fällig, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt und der Verkäufer die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

    • Die Übertragung von Immobilieneigentum bedarf eines notariell beurkundeten Vertrages. Die Notarkosten  die ungefähr 1,5 Prozent des Verkaufspreises betragen, sind in der Regel fast ausschließlich vom Käufer zu tragen. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung von Rechten Dritter wie beispielsweise einer zugunsten seiner Hausbank eingetragenen Grundschuld. 

       

      Rechtliche Grundlage: Die Kostenordnung

      Zu entrichten sind die festgelegten Notarkosten zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei der Kostenbestimmung lässt die Kostenordnung keinerlei Verhandlungsspielräume zu. 

       

      Löschung eines Wohnrechts

      Eventuell kann es erforderlich sein, ein bestehendes Wohnrecht zu löschen, um einen Immobilienverkauf zu ermöglichen. In dem Fall hat der Verkäufer die entsprechenden Notarkosten für die Löschung des Wohnrechtes zu tragen. Der Wert lebenslanger Wohnrechte ermittelt sich nach dem Lebensalter des Berechtigten: So wird bei einem 15-Jährigen Wohnberechtigten der 22-fache und bei einem über 80-Jährigen der dreifache Jahreswert des Wohnrechts als Grundlage für die Berechnung der Notarkosten angesetzt. 

       

      Kosten bei ergebnisloser Notarbeauftragung 

      Wenn es nach der Beauftragung eines Notars doch nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen sollte, sind die bereits entstandenen Kosten von derjenigen Vertragspartei zu übernehmen, die den Notar beauftragt hat. Im Regelfall beauftragt der Käufer den Notar. 

3. Rechenbeispiel: Kosten beim Immobilienverkauf

Bei einem angenommenen Verkaufspreis von 300.000 Euro für eine Eigentumswohnung könnte sich eine Kostenrechnung für den Verkäufer wie folgt darstellen: 

  • Ausführliches Wertgutachten: 1.800 Euro
  • Energieausweis: 500 Euro
  • Löschung einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro: 178,50 Euro
  • Löschung eines Wohnrechts für 50-jährigen Wohnrechtinhaber (15-facher Nutzungswert; jährlicher Nutzungswert 20.000 Euro): 36 Euro
  • Maklergebühr (3,0 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer): 10.710 Euro
  • Evtl. anfallende Spekulationssteuer (früherer Kaufpreis 270.000 Euro, persönlicher Steuersatz 30 Prozent): 9.000 Euro

 

Im obigen Beispiel betragen die Kosten beim Hausverkauf also insgesamt 13.224,5 Euro (ohne Spekulationssteuer). 

 

Für die Kostenrechnung des Verkäufers sind demnach die eventuelle Beteiligung an der Maklergebühr sowie die möglicherweise anfallende Spekulationssteuer entscheidend.

4. Steuererleichterung: Werbungskosten beim Hausverkauf

Werbungskosten reduzieren unmittelbar das zu versteuernde Einkommen. Verkäufers können unter anderem Aufwendungen für Anzeigen steuerlich geltend machen. Nicht zu den Werbungskosten gehören die Notarkosten und die Maklerprovision. Allerdings gibt es eine Ausnahme für vermietete Immobilien, die über einen Makler veräußert werden. Wenn der Verkaufserlös in die Finanzierung eines neuen Mietobjektes fließt, darf die Maklerprovision anteilig zum Verkaufserlös bei den Werbungskosten angerechnet werden. 

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