Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?

Haus / Wohnung verkaufen: Kosten

Rechtzeitig vor der Veräußerung seiner Immobilie sollte sich jeder Verkäufer einen Überblick über die Kosten beim Hausverkauf verschaffen...

Spekulationssteuer (richtet sich nach...), Wertgutachten, Eigentumswohnung verkaufen Kosten

Im Vorfeld alle Kosten bedenken: Bei dem Verkauf einer Wohnung können vielfältige Kosten auf den Verkäufer zukommen.

Gut zu wissen

  • Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
  • Kosten sparen: Ein Wertgutachten vom Sachverständigen ist freiwillig.
  • Ein guter Makler ermittelt den Wert Ihrer Immobilie kostenlos bei Beauftragung.
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1. Übersicht möglicher Kosten beim Hausverkauf

Im Folgenden finden Sie eine Aufzählung der bei einem Hausverkauf typischerweise anfallenden Kosten (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

Übersicht mögliche Kosten beim Hausverkauf

Art der Kosten Höhe der Kosten Wer trägt die Kosten vorgeschrieben / freiwillig
Wertgutachten bei einem Verkehrswert von 300.000€ = 1.726€ Honorar Verkäufer freiwillig
Energieausweis ausführlich: bis 500€ bzw. einfach: bis 300€ Verkäufer vorgeschrieben
Private Verkaufsanzeige in einem Onlineportal Schaltung für zwei Wochen: ca. 50€ - 130€ Verkäufer freiwillig
Maklerprovision (bei privaten Immobilienverkäufen) insges. 5,95% – 7,14% des Verkaufspreises (je nach Bundesland) unterschiedlich (Käufer / Verkäufer, beide anteilig) Entscheidung "Makler ja oder nein" ist freiwillig, Höhe der Provision ist verhandelbar
Spekulationssteuer bei Wertzuwachs (bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für nicht selbst bewohnte Immobilien) bei einem früheren Kaufpreis von 270.000€ und einem persönlichen Steuersatz von 30% = 9.000€ Verkäufer vorgeschrieben
Grunderwerbsteuer 3,5 - 5,5% (je nach Bundesland) der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstücke und Gebäude Verkäufer und Käufer gleichermaßen vorgeschrieben
Notarkosten ca. 1,5% - 2% des beurkundeten Verkaufspreises Käufer (mit Ausnahmen) vorgeschrieben
Löschung von Rechten Dritter (Notarkosten) Berechnung der sogen. "Halben Gebühr" / Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert, z.B. bei 350.000 Euro = 291€ Verkäufer vorgeschrieben
...      

Am Ende des Artikels finden Sie eine Beispielrechnung für einen typischen Hausverkauf.

2. Haus / Wohnung verkaufen:
Details zu den einzelnen Kostenpunkten

2.1 Wertgutachten

Unabhängiges Gutachten als objektive Verhandlungsbasis

Ein durch einen Sachverständigen durchgeführtes Wertgutachten verschafft dem Verkäufer einen objektiven Richtwert für seine Verkaufsverhandlungen. Die (verhandelbaren) Preise für ein Wertgutachten, die wesentlich von der Komplexität und Individualität eines Gebäudes abhängen, trägt der Verkäufer.

Grundlage für den Preis eines Gutachtens: die HOAI

Aus der (bis zum Jahr 2009 gültigen Form der) „Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) ergeben sich Anhaltspunkte für die Kosten ausführlicher Wertgutachten:

 

Der frühere § 34 HOAI enthielt mit Kostenbandbreiten ausgestaltete Honorarklassen, die sich an den Grundstückswerten und Schwierigkeitsstufen orientierten. Die HOAI sah zum Beispiel bis zu einem Objektwert von 250.000 Euro in der „Normalstufe“ Wertermittlungshonorare zwischen 977,00 Euro und 1.193,00 Euro und in der „Schwierigkeitsstufe“ zwischen 1.157,00 Euro und 1.628,00 Euro vor. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro wurden 1.318,00 Euro bis 1.611,00 Euro bzw. 1.559,00 Euro und 2.198,00 Euro in Ansatz gebracht.

Neuregelung Honorar

Seit Inkrafttraten der novellierten HOAI am 18. August 2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken an keine gesetzliche Gebührenordnung gebunden – die Honorierung ist in der neuen HOAI nicht mehr festgelegt. Folglich können Gebühren in diesem Bereich frei verhandelt werden.

Erster Anhaltspunkt: Kurzgutachten

Kurzgutachten, die anhand weniger standardisierter Kriterien nur einen überschlägigen Marktwert ermitteln, sind bereits ab wenigen hundert Euro erhältlich.

Unser Tipp: Wertermittlung ohne große Kosten

Den Preis selbst ermitteln

Wenn Sie sich gerne erst einmal selbst einen Überblick über die preisbestimmenden Faktoren Ihrer Immobilie verschaffen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Möglichkeiten:

  • Durchschnittlicher m²-Preis Ihrer Region als Richtwert: Links zu Quellen finden Sie auf unserer Seite Wertermittlung.
  • Vergleichen Sie über einen gewissen Zeitraum das Preis-Leistungs-Verhältnis Ihrer Immobilie mit denen vergleichbarer aktueller Objekte.
  • Nehmen Sie vergleichbar interessante Objekte aus Ihrer Region persönlich in Augenschein.


Wie Sie selbst den Preis ermitteln?  In welchen Fällen ein Wertgutachten sinnvoll ist? Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Wertermittlung.

2.2 Kosten für Anzeigenschaltungen

Wer eine Immobilie ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers veräußern möchte, der wird häufig eigene Zeitungs- oder Internetanzeigen schalten. Welche Kosten entstehen hierbei? Eine für zwei Wochen auf Internet-Immobilienplattformen erscheinende Anzeige kann etwa 25 Euro kosten, während für einen Dreimonatszeitraum ungefähr 100 Euro zu entrichten sind. Die Kosten für Zeitungsanzeigen variieren je nach Auflage und Reichweite der ausgewählten Zeitung. Meist werden bei mehrmaliger Schaltung einer Zeitungsanzeige Rabatte gewährt.

2.3 Notarkosten beim Hausverkauf

§ 311b BGB bestimmt, dass die Übertragung von Immobilieneigentum eines notariell beurkundeten Vertrages bedarf. Die Notarkosten, die ungefähr 1,5 % des Verkaufspreises betragen, sind in der Regel fast ausschließlich vom Käufer zu tragen. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung von Rechten Dritter (z. B. einer zugunsten seiner Hausbank eingetragenen Grundschuld).

Rechtliche Grundlage: Die Kostenordnung

Zu entrichten sind die Notarkosten gemäß „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (Kostenordnung, KostO) zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei der Kostenbestimmung lässt die Kostenordnung keinerlei Verhandlungsspielräume zu. Abweichende Kostenvereinbarungen sind gemäß § 140 KostO unwirksam.

Auslagen und Gebühren

Die für den Notar anfallenden Kosten beim Hausverkauf setzen sich aus Auslagen und Gebühren zusammen. Nach § 7 KostO werden Auslagenersatz sofort nach Auslagenentstehung und Gebühren nach Beendigung des Rechtsgeschäfts fällig. In den Gebühren sind sowohl das Notarhonorar als auch der Kostenanteil des Grundbuchamtes enthalten. Zu den Auslagen zählen
z. B. Telefon- und Faxgebühren, Porto- und Kopiergebühren.

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Der Geschäftswert als Kostengrundlage

Der Geschäftswert entscheidet gemäß § 18 KostO über die Gebührenhöhe, wobei eine Obergrenze des Geschäftswertes von 60 Millionen Euro für die Gebührenberechnung festgelegt ist.

Ganze, halbe und doppelte Gebühren

Die Höhe der nach Geschäftswerten gestaffelten „vollen Gebühr“ ergibt sich aus § 32 KostO in Verbindung mit einer dem Gesetz beigefügten Anlage. Die „volle Gebühr“ beträgt beispielsweise bei einem Geschäftswert von 100.000 Euro 207 Euro, bei 200.000 Euro 357 Euro und bei 500.000 Euro 805 Euro. Nach § 36 Absatz 2 KostO wird bei der Beurkundung eines Vertrags die „doppelte Gebühr“ berechnet. § 38 Absatz 2 KostO bestimmt, dass bei der Löschung und Eintragung von Grundschulden eine „halbe Gebühr“ fällig wird.

Löschung eines Wohnrechts

Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer: Eventuell kann es erforderlich sein, ein bestehendes Wohnrecht zu löschen, um einen Immobilienverkauf zu ermöglichen. Dann hat der Verkäufer die entsprechenden Notarkosten für die Löschung des Wohnrechtes zu tragen. Der Wert lebenslanger Wohnrechte ermittelt sich nach dem Lebensalter des Berechtigten: So wird gemäß § 24 KostO z. B. bei einem 15-Jährigen Wohnberechtigten der 22-fache und bei einem über 80-Jährigen der 3-fache Jahreswert des Wohnrechts als Grundlage für die Berechnung der Notarkosten angesetzt.

Kosten bei ergebnisloser Notarbeauftragung

Wenn es nach der Beauftragung eines Notars doch nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen sollte, hat gemäß § 2 KostO sind die bereits entstandenen Kosten durch diejenige Vertragspartei zu übernehmen, die den Notar beauftragt hat. Daher ist es für den Verkäufer am zweckmäßigsten, dem Käufer die Auswahl eines Notars seines Vertrauens zu überlassen.

Fertigt ein Notar nur einen Urkundenentwurf an, ohne dass es zur Beurkundung kommt, so ist gemäß § 145 KostO die Hälfte der bei Beurkundung fälligen Gesamtgebühr, mindestens aber ein Viertel einer „vollen Gebühr“ zu entrichten.

2.4 Maklergebühren als Kosten beim Hausverkauf

Bei Einschaltung eines Immobilienmaklers in die Verkaufsbemühungen wird im Erfolgsfall eine Maklergebühr (Courtage) fällig. Die frei verhandelbaren Maklergebühren liegen – regional differenziert - zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich einer 19-prozentigen Mehrwertsteuer. In den meisten Bundesländern werden eine z. B. sechsprozentige Maklergebühr hälftig von Käufer und Verkäufer getragen. Aber auch eine alleinige Käuferprovision von fünf Prozent kann vereinbart werden. Die Maklercourtage wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig, bezieht sich aber nur auf den im Vertrag genannten Kaufpreis, nicht auf Nebenkosten wie Notarkosten, Finanzierungskosten oder Grunderwerbssteuer.

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2.5 Grunderwerbsteuer

Im Zuge der Eigentumsübertragung an einem Grundstück fällt Grunderwerbsteuer an. Diese hat üblicherweise der Käufer zu tragen, entsprechend wird dies im Kaufvertrag festgehalten.
Schuldner der Grunderwerbsteuer sind nach § 13 GrEStG aber Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer nicht fristgerecht erstattet, so nimmt das Finanzamt den Verkäufer in die Pflicht. Dies gilt auch dann, wenn vertraglich die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer vereinbart wurde.

Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer darf ab dem Jahr 2006 von den Bundesländern individuell festgelegt werden. Aktuell wird nur noch in Bayern und Sachsen die bis 2006 bundeseinheitlich geltende Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent berechnet, während alle anderen Bundesländer mindestens 4,5 Prozent erheben und das Saarland sogar 5,5 Prozent verlangt.

2.6 Energieausweis 

Die Energieeinsparverordnung schreibt seit 2009 für alle Gebäude vor, dass dem Immobilienkäufer durch den Verkäufer ein Energieausweis zu Verfügung zu stellen ist. Dieser beinhaltet Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und ist zehn Jahre gültig.
Die Preise für einen Energieausweis sind frei verhandelbar. Von seriösen Anbietern im sogenannten „ausführlichen Verfahren“ erstellte Energieausweise kosten bis zu 500 Euro, während im „vereinfachten Verfahren“ bis zu 300 Euro berechnet werden. Bei komplexeren Gebäuden ist mit höheren Kosten zu rechnen.

Kosten für bedarfs- und verbrauchsorientierte Energieausweise

Ein im ausführlichen Verfahren erstellter „bedarfsorientierter“ Energieausweis, der auf detaillierten Untersuchungen zu Gebäudehülle, Haustechnik und durchschnittlichem Nutzerverhalten basiert, ist für alle Wohngebäude bis zu vier Wohneinheiten sowie für alle Neubauten vorgeschrieben. Ab fünf Wohneinheiten darf bei Bestandsgebäuden auch ein vereinfachter „verbrauchsorientierter Ausweis“ erstellt werden, der sich auf den - witterungsbereinigten - Verbrauch der letzten drei Jahre bezieht und damit stark nutzerabhängige Ergebnisse zeigt.

2.7 Spekulationssteuer

Immobilienverkäufer müssen unter Umständen Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten (bezieht sich lediglich auf den Wertzuwachs, den der Verkäufer ggf. gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis erzielt), wenn

  • der Verkäufer die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und 
  • der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt.
  • Bei teilweiser oder vollständiger gewerblicher Nutzung ist der Verkauf einer Immobilie stets spekulationssteuerpflichtig.

Kosten beim Hausverkauf als Werbungskosten

Werbungskosten reduzieren unmittelbar das zu versteuernde Einkommen. Zu den Werbungskosten des Verkäufers zählen z. B. die an einen Immobilienmakler ggf. zu entrichtenden oder Courtagen oder Aufwendungen für Anzeigen. Nicht zu den Werbungskosten gehören Notarkosten, Maklerprovisionen und Grunderwerbssteuer, da diese steuerlich zu den Anschaffungskosten gezählt werden.

Rechenbeispiel: Kosten beim Immobilienverkauf

Bei einem angenommenen Verkaufspreis von 300.000 Euro für eine Eigentumswohnung könnte sich eine Kostenrechnung für den Verkäufer wie folgt darstellen:

  • Ausführliches Wertgutachten: 1.800 Euro
  • Energiepass: 500 Euro
  • Löschung einer Grundschuld (200.000 Euro; halbe Gebühr): 178,50 Euro
  • Löschung eines Wohnrechts für 50-jährigen Wohnrechtinhaber (15-facher Nutzungswert; jährlicher Nutzungswert 20.000 Euro, halbe Gebühr):
    36 Euro
  • Maklergebühr (3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer):
    10.710 Euro
  • evtl anfallende Spekulationssteuer (früherer Kaufpreis 270.000 Euro, persönlicher Steuersatz 30 Prozent): 9.000 Euro

Im obigen Beispiel betragen die Kosten beim Hausverkauf also insgesamt 13.224,5 Euro (ohne Spekulationssteuer).

 

Für die Kostenrechnung des Verkäufers sind demnach die eventuelle Beteiligung an der Maklergebühr sowie die evtl, anfallende Spekulationssteuer (für Verkaufserlös einer nicht selbst genutzen Immobilie) entscheidend.

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