Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällig und wie hoch?


Die Spekulationssteuer wird, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, bei Immobilienverkäufen fällig. Ob es sich dabei um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt, spielt keine Rolle. Wir zeigen, worauf Sie achten müssen, um die Immobilienspekulationssteuer zu vermeiden.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und weiterverkauft, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen.

  • Es fällt keine Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie entweder durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde. 

  • Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Ihr Einkommenssteuersatz und dem erzielten Verkaufspreis ab.

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Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist in § 23 EStG geregelt und dient dazu, die Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken und Immobilien zu verhindern – oder sie zumindest finanziell weniger attraktiv zu machen. Ziel ist es, dass seltener Immobilien von Investoren gekauft und umgehend weiterverkauft werden. 

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer fällt grundsätzlich an, wenn zwischen dem käuflichen Erwerb und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre vergehen. Auch bei grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht) fällt die Spekulationssteuer an. 

Doch es gibt eine Ausnahmeregelung, die von der Spekulationssteuer befreit. Wenn die Immobilie entweder seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren vom Eigentümer selbst zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde. 

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke unterliegen immer einer zehnjährigen Spekulationsfrist. Denn eine Eigennutzung zu Wohnzwecken, die die zehnjährige Spekulationsfrist aufhebt bzw. verkürzt, ist bei unbebauten Grundstücken nicht möglich.

Spekulationssteuer bei Erbschaft

De facto wird die Spekulationsfrist zusammen mit der Immobilie vererbt. Wenn sich der Erblasser selbst noch in der Spekulationsfrist befindet, so geht diese auf den Erben über. Sie beginnt jedoch nicht neu zu laufen. 

Ein Beispiel: Anschaffung einer Mietwohnung als Renditeobjekt am 4. August 2020, der Eigentümer verstirbt im Januar 2022, die Wohnung bleibt vermietet. Der Erbe darf frühestens nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, also am 5. August 2030 die Immobilie verkaufen, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Spekulationssteuer bei Schenkung

Im Zuge einer Schenkung ist die Situation genau gleich. Auch hier beginnt die Frist nicht neu zu laufen, sondern wird übertragen. Die beschenkte Person muss sich somit die Frage stellen, ob es aus finanzieller Sicht nicht besser wäre, bis zum Ablauf der Frist zu warten und anschließend steuerfrei zu verkaufen. 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Für die Steuern beim Hausverkauf muss der Verkäufer zunächst einen Verkaufsgewinn erzielen. Nur dann können davon Steuern abgezogen werden. Die Höhe der Spekulationssteuer ist davon abhängig, wie hoch der erzielte Verkaufsgewinn ist, welche sonstigen Einkünfte Sie erzielt haben und mit welchem Einkommenssteuersatz Sie diese versteuern müssen. Die Steuerlast sinkt, indem abzugsfähige Aufwendungen und Kosten vom Verkaufspreis abgezogen werden. Dadurch ergibt sich eine geringere Steuerbemessungsgrundlage. 

Beispiel zur Spekulationssteuer: 

Verkaufspreis der Immobilie 500.000 €
Anschaffungskosten -250.000 €
Kosten für den Verkauf -20.000 €
Zu versteuernder Gewinn 230.000 €
Persönlicher Steuersatz 40 %
Spekulationssteuer 92.000 €
Gewinn nach Steuerabzug 138.000 € 

Wichtig ist, dass Sie die abgezogenen Kosten auch wirklich durch Rechnungen beim Finanzamt belegen können. Bewahren Sie diese daher gut auf.

Drei-Objekt-Grenze beachten 

Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstücks- und Immobilienhändler eingestuft werden. Theoretisch wäre das sogar bei einem einzigen Verkauf möglich, sofern bei dieser Transaktion gewerbliche Gewinnerzielung im Fokus steht. Ist das der Fall, wird von „gewerblichem Grundstückshandel“ gesprochen.

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Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Die einfachste Möglichkeit, keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, ist die Eigennutzung zu Wohnzwecken der Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung. Die Eigennutzung zu Wohnzwecken muss entweder durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren erfolgen (§ 23 Abs.1 Nr.1 S.3 EStG). 

Kinder bewohnen die Immobilie

Statt Ihnen selbst können auch Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Das zählt dann ebenfalls als Eigennutzung zu privaten Wohnzwecken, solange für den Zeitraum ein Kindergeldanspruch für die Kinder bestand.

Mietkauf

Eine Umgehungsmöglichkeit ist der Mietkauf, wobei tatsächlich in den ersten zehn Jahren nur Miete bezahlt werden darf. Denn sobald auch nur ein Teil des Kaufpreises bezahlt wird, ist die Spekulationssteuer fällig. 

Vorvertrag zum Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ohne in die Spekulationsfrist zu fallen, kann ein Vorvertrag vereinbart und notariell beurkundet werden. In dem Vorvertrag beim Hauskauf können Sie vereinbaren, dass der Käufer zu einem Zeitpunkt nach Ende der Spekulationsfrist die Immobilie erwerben wird. So hat die Käuferseite bereits die Sicherheit, die Immobilie zu bekommen und andererseits wissen Sie als Verkäufer, dass keine Spekulationssteuer anfallen wird. 

Zweitwohnsitz (beruflich bedingte doppelte Haushaltsführung)

Wenn Spekulationssteuer zu zahlen ist, können Sie zumindest die Bemessungsgrundlage niedrig halten. Diverse Kosten, die im Zuge des Verkaufs angefallen sind, dürfen gewinnmindernd abgezogen werden. Dazu zählen beispielsweise folgende Punkte:

  • Ursprünglicher gezahlter Kaufpreis
  • Kaufnebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer
  • Fahrtkosten zu Besichtigungen und sonstigen relevanten Terminen
  • Kosten für Inserate und sonstige Vermarktung
  • Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Vorfälligkeitsentschädigung für die frühzeitige Kredittilgung
  • Sonstige Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem abgewickelten Verkauf stehen

FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Wie hoch sind die Spekulationssteuer? 

Die Höhe der Spekulationssteuer ist vom erzielten Gewinn und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz abhängig. 

Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen? 

Die Spekulationssteuer fällt immer an, sofern eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Die Frist kann aufgehoben werden, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt haben. 

Wann fällt keine Spekulationssteuer an? 

Wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. 

Kann man die Spekulationssteuer umgehen? 

Die einfachste Möglichkeit ist, erst nach über zehn Jahren weiterzuverkaufen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren selbst zu bewohnen.

Was kann von der Spekulationssteuer abgezogen werden? 

Gewinnmindernd können neben den ursprünglichen Anschaffungskosten alle Kosten, die im Zuge des Verkaufs entstanden sind, abgezogen werden. So verringert sich die Steuerbemessungsgrundlage. 

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seit 01.11.2022
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