Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällig und wie hoch?

Die Spekulationssteuer wird, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, bei Immobilienverkäufen fällig. Ob es sich dabei um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt, spielt keine Rolle. Wir zeigen, worauf Sie achten müssen, um die Immobilienspekulationssteuer zu vermeiden.

Die Spekulationssteuer ist in § 23 EStG geregelt und dient dazu, die Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken und Immobilien zu verhindern – oder sie zumindest finanziell weniger attraktiv zu machen. Ziel ist es, dass seltener Immobilien von Investoren gekauft und umgehend weiterverkauft werden. 

Die Spekulationssteuer fällt grundsätzlich an, wenn zwischen dem käuflichen Erwerb und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre vergehen. Auch bei grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht) fällt die Spekulationssteuer an. 

Doch es gibt eine Ausnahmeregelung, die von der Spekulationssteuer befreit. Wenn die Immobilie entweder seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren vom Eigentümer selbst zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde. 

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke unterliegen immer einer zehnjährigen Spekulationsfrist. Denn eine Eigennutzung zu Wohnzwecken, die die zehnjährige Spekulationsfrist aufhebt bzw. verkürzt, ist bei unbebauten Grundstücken nicht möglich.

De facto wird die Spekulationsfrist zusammen mit der Immobilie vererbt. Wenn sich der Erblasser selbst noch in der Spekulationsfrist befindet, so geht diese auf den Erben über. Sie beginnt jedoch nicht neu zu laufen. 

Ein Beispiel: Anschaffung einer Mietwohnung als Renditeobjekt am 4. August 2020, der Eigentümer verstirbt im Januar 2022, die Wohnung bleibt vermietet. Der Erbe darf frühestens nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, also am 5. August 2030 die Immobilie verkaufen, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Im Zuge einer Schenkung ist die Situation genau gleich. Auch hier beginnt die Frist nicht neu zu laufen, sondern wird übertragen. Die beschenkte Person muss sich somit die Frage stellen, ob es aus finanzieller Sicht nicht besser wäre, bis zum Ablauf der Frist zu warten und anschließend steuerfrei zu verkaufen. 

Für die Steuern beim Hausverkauf muss der Verkäufer zunächst einen Verkaufsgewinn erzielen. Nur dann können davon Steuern abgezogen werden. Die Höhe der Spekulationssteuer ist davon abhängig, wie hoch der erzielte Verkaufsgewinn ist, welche sonstigen Einkünfte Sie erzielt haben und mit welchem Einkommenssteuersatz Sie diese versteuern müssen. Die Steuerlast sinkt, indem abzugsfähige Aufwendungen und Kosten vom Verkaufspreis abgezogen werden. Dadurch ergibt sich eine geringere Steuerbemessungsgrundlage. 

Beispiel zur Spekulationssteuer: 

Wichtig ist, dass Sie die abgezogenen Kosten auch wirklich durch Rechnungen beim Finanzamt belegen können. Bewahren Sie diese daher gut auf.

Drei-Objekt-Grenze beachten 

Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstücks- und Immobilienhändler eingestuft werden. Theoretisch wäre das sogar bei einem einzigen Verkauf möglich, sofern bei dieser Transaktion gewerbliche Gewinnerzielung im Fokus steht. Ist das der Fall, wird von „gewerblichem Grundstückshandel“ gesprochen.

Die einfachste Möglichkeit, keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, ist die Eigennutzung zu Wohnzwecken der Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung. Die Eigennutzung zu Wohnzwecken muss entweder durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren erfolgen (§ 23 Abs.1 Nr.1 S.3 EStG). 

Statt Ihnen selbst können auch Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Das zählt dann ebenfalls als Eigennutzung zu privaten Wohnzwecken, solange für den Zeitraum ein Kindergeldanspruch für die Kinder bestand.

Eine Umgehungsmöglichkeit ist der Mietkauf, wobei tatsächlich in den ersten zehn Jahren nur Miete bezahlt werden darf. Denn sobald auch nur ein Teil des Kaufpreises bezahlt wird, ist die Spekulationssteuer fällig. 

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ohne in die Spekulationsfrist zu fallen, kann ein Vorvertrag vereinbart und notariell beurkundet werden. In dem Vorvertrag beim Hauskauf können Sie vereinbaren, dass der Käufer zu einem Zeitpunkt nach Ende der Spekulationsfrist die Immobilie erwerben wird. So hat die Käuferseite bereits die Sicherheit, die Immobilie zu bekommen und andererseits wissen Sie als Verkäufer, dass keine Spekulationssteuer anfallen wird. 

Wenn Spekulationssteuer zu zahlen ist, können Sie zumindest die Bemessungsgrundlage niedrig halten. Diverse Kosten, die im Zuge des Verkaufs angefallen sind, dürfen gewinnmindernd abgezogen werden. Dazu zählen beispielsweise folgende Punkte:

• Ursprünglicher gezahlter Kaufpreis
• Kaufnebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer
• Fahrtkosten zu Besichtigungen und sonstigen relevanten Terminen
• Kosten für Inserate und sonstige Vermarktung
• Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Vorfälligkeitsentschädigung für die frühzeitige Kredittilgung
• Sonstige Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem abgewickelten Verkauf stehen