Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge und Steuersätze

Wann bei geerbten Immobilien eine Erbschaftssteuer anfällt, hängt von dem geerbten Vermögenswert und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen oder zu senken. Welche Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaft einer Immobilie gelten, lesen Sie in diesem Beitrag.

An wen im Todesfall Vermögenswerte übertragen werden, wird in einem Testament oder Erbvertrag geregelt. Liegt dergleichen nicht vor, so kommt die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung. Haben Sie ein Haus geerbt, wird im Rahmen der Erbschaft eine Steuerzahlung fällig, wenn der Freibetrag des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) überschritten wird. 

Frist bei Erbschaftssteuer

Innerhalb von drei Monaten muss das Finanzamt über das Erbe der Immobilie informiert werden. Empfehlenswert ist es, das Finanzamt frühzeitig zu kontaktieren, um Fragen zu einer möglichen Erbschaftssteuer zu klären.  

Die Freibeträge sind, abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis, unterschiedlich hoch. Zusätzlich müssen drei verschiedene Steuerklassen zur Berechnung der Erbschaftssteuer berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt: Je enger die Verwandtschaft, desto höher ist der Freibetrag:

Je nach Steuerklasse ergeben sich unterschiedliche Steuersätze:

Einfacher lesbar sind die Tabellen anhand eines praktischen Beispiels. Nehmen wir an, eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro wird an das einzige Kind vererbt. Kindern steht ein Freibetrag von 400.000 Euro (siehe obere Tabelle) zu.  

Erbschaft einer Immobilie: Versorgungsfreibeträge für Ehegatten und Kinder

Gemäß § 17 ErbStG steht für Ehegatten bzw. Lebenspartnern ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro zu. Bei Kindern liegt dieser Betrag je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro. 

Um die Erbschaftssteuer berechnen zu können, muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Daher ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie.

Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert einer Immobilie ist in § 194 BauGB geregelt. Es handelt sich dabei um jenen Wert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, also auf dem freien Markt für die Immobilie erzielbar wäre. 

Um den Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft zu ermitteln, es vorteilhaft sein, selbst ein unabhängiges Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Die Steuerbehörde könnte nämlich den Wert der Immobilie zu hoch einschätzen, woraus dann eine überhöhte Steuerlast resultiert. Diese Wertermittlung kann auch bereits zu Lebzeiten des Erblassers erfolgen. Dieses Gutachten muss jedoch von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden, damit es von einer Behörde wie dem Finanzamt anerkannt wird. 

Das Erbe ist dem Finanzamt anzuzeigen, wobei gemäß §30 ErbStG folgenden Angaben vorhanden sein müssen, die durch das Finanzamt binnen vier Jahren geprüft werden können:

• Vorname und Familienname, Identifikationsnummer, Beruf, Wohnung des Erblassers
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Erwerbs
• Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge, Vermächtnis
• Persönliches Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser
• Frühere Zuwendungen des Erblassers an den Erwerber nach der Art, Wert und Zeitpunkt der einzelnen Zuwendungen

Auf Basis dieser Angaben erlässt das Finanzamt in weiterer Folge einen Bescheid. 

Um eine erste Einschätzung zum Wert der geerbten Immobilie zu erhalten, können Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen.

Nachdem das Erbe an das Finanzamt gemeldet wurde, entscheidet das Finanzamt individuell, ob eine Steuerklärung für die geerbte Immobilie gemacht werden muss. Falls das nicht der Fall ist, sollten Sie den ausgestellten Bescheid gut aufbewahren. Falls doch eine Steuererklärung verlangt wird, können Sie sich durch den Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker unterstützen lassen.  

Wer die Steuererklärung ohne fremde Hilfe in Angriff nehmen will, kann Vordrucke des Finanzamts nutzen. Im Zuge dessen muss ein genaues Verzeichnis mit allen vererbten Vermögenswerten und sonstigen, dem Nachlass zugehörigen Gegenständen erstellt werden. 

Grundsätzlich wird bei jedem Erbe auch die Erbschaftssteuer fällig. Für Immobilien gibt es jedoch ein paar Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Wenn die Immobilie vermietet ist, gibt es einen Steuererlass in Höhe von zehn Prozent (§ 13d ErbStG). Zudem ist bei allen Immobilien die Möglichkeit vorhanden, eine zinslose Stundung in Anspruch zu nehmen und die Erbschaftssteuer in Raten zu zahlen.

Wenn eine Immobilie vom Erblasser selbst bewohnt wurde und der Erbe die Immobilie weiterhin zu privaten Wohnzwecken nutzen will, ist die geerbte Immobilie steuerfrei. Doch die neuen Bewohner müssen tatsächlich mindestens zehn Jahre in dieser Immobilie wohnen und das übrige Erbe ist trotzdem zu versteuern, sofern der Freibetrag überschritten ist.

Eine Nutzung als Zweitwohnsitz oder eine Vermietung sind unzulässig – in diesen Fällen würde die Erbschaftssteuer anfallen. Außerdem spielt auch die Größe der Liegenschaft eine Rolle, denn die Befreiung gilt nur für jenen Teil des Objektes bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. 

Abseits des Erbes gibt es Möglichkeiten, eine Immobilie schon zu Lebzeiten weiterzugeben bzw. die Immobilie zu verkaufen. Das ist beispielsweise durch folgende Vorgehensweisen möglich:

• Verkauf oder Schenkung mit Wohnrecht: Dank Wohnrecht auf Lebenszeit dürfen die Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.
• Verkauf oder Schenkung mit Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das unter anderem das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten, beinhaltet.
• Verkauf oder Schenkung gegen Leibrente: Typischerweise erfolgt bei der Leibrente eine monatliche Zahlung und der bisherige Eigentümer bekommt ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen.