Tipps für Haus-Erben: Von Erbengemeinschaft bis Erbschaftssteuer

Haus geerbt – was nun?

Immobilie erben, Kosten, Erbschaftssteuer, Pflichtteil

Haus / Wohnung geerbt - welche Kosten stehen an? Erbengemeinschaft: Immobilie behalten und Geschwister auszahlen, verkaufen oder vermieten?

Sobald Sie ein Haus geerbt haben, stellen sich viele Fragen: Selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten? Wann entstehen welche Kosten? Wir wollen Sie mit wichtigen Informationen zum Thema bei der richtigen Vorgehensweise unterstützen.

 

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1. Haus-Erbe - Was ist wichtig zu beachten?

1.1 Die Rechtsstellung der bei einem Erbfall-Begünstigten

Zunächst müssen Sie sich Klarheit über Ihre Rechtsstellung im Rahmen des Nachlasses verschaffen.

  • Durch Testament oder Erbvertrag können Sie durch den Erblasser als Erbe oder als Vermächtnisnehmer eingesetzt worden sein.
  • Im Unterschied zum Erben erhalten Sie bei einem Vermächtnis nur einen bestimmten Vermögensgegenstand (z. B. ein Grundstück), ohne jedoch Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (§ 1939 BGB).

1.2 Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Wer Erbe ist, der erhält das Vermögen des Erblassers als Ganzes (§ 1922 Absatz 1 BGB). Mit einer Erbschaft sind daher nicht nur Vermögensgegenstände verbunden, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten wie z. B. Bürgschaften, die der Erblasser übernommen hat.

  • Erben haften für die Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen – für Immobilienkredite genauso wie für Steuerschulden, die durch eventuelle Steuerhinterziehungen des Erblassers entstanden sind.
  • Um Gefahren für das eigene Vermögen auszuschließen, müssen Sie sich deshalb rasch einen exakten Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers verschaffen.
  • Erben und Nachlassgläubiger können beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem unübersichtlichem Nachlass eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt (§§ 1975, 1981 BGB).
  • Bei einem überschuldeten Nachlass oder bei unüberschaubaren Vermögensrisiken ist es meistens sinnvoll, die Erbschaft auszuschlagen.

Haus geerbt: Das Ausschlagen einer Erbschaft

Das Ausschlagen der Erbschaft erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht.

  • Sie können die Erbschaft nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft Kenntnis erlangt haben (§ 1944 Absatz 1 BGB).
  • Bei einem Auslandswohnsitz des Erblassers verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate (§ 1944 Absatz 3 BGB).
  • Nach Verstreichen der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB).
  • Sollten Sie jedoch die Erbschaft zuvor bereits angenommen haben, so ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Die Annahme der Erbschaft erfolgt durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung, aber auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln – z. B. durch Annahme von Mietzahlungen für eine Immobilie.
  • Nur in eng begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (z. B., wenn Sie sich über Eigenschaften des Nachlasses geirrt haben).

2. Was ist ein Erbschein?

Ein Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus.

  • Der Erbschein ist bei demjenigen Amtsgerichts zu beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.
  • Ein Alleinerbe kann den Erbschein alleine beantragen. Mehrere Erben können einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen, der die Größe des Erbanteils eines einzelnen Erben ausweist.
  • Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Die Kenntnis von Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten) ist für die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bedeutsam.

Die Kosten eines Erbscheins

Für die Ausstellung eines Erbscheins berechnet das Nachlassgericht „1,0 Gebühren“ (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 12210).

  • Der Euro-Betrag von „1,0 Gebühren“ richtet sich nach dem Wert der Erbschaft (§ 34 GNotKG).
  • Bei gerichtlichen Nachlasssachen kommt die in § 34 GNotKG enthaltene „Tabelle B“ zur Anwendung (sh. auch Anlage 2 zum GNotKG).

Beispiele für Erbscheingebühren

Wert der Erbschaft Gebühr für den Erbschein
30.000 Euro 125 Euro
110.000 Euro 273 Euro
260.000 Euro 535 Euro
500.000 Euro 935 Euro

3. Haus geerbt – Grundbucheintrag ändern

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung

Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, so müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen (§ 82 Grundbuchordnung, GBO), da das Grundbuch unrichtig geworden ist:

  • Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, die Erben sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigentümern geworden (§ 1922 Absatz 1 BGB).
  • Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet (§ 1 GBO).
  • Hiervon abweichend waren die Grundbuchämter in Baden-Württemberg bisher bei den über 660 Gemeinden angesiedelt (§ 149 GBO). Die baden-württembergischen Grundbuchämter werden jedoch stufenweise (bis 2018) ebenfalls einem von insgesamt dreizehn zentralen Amtsgerichten zugeordnet – beginnend in Baden ab April 2012 und in Württemberg ab 2016.
  • Die Einschaltung eines Notars ist für den Berichtigungsantrag nicht erforderlich.

Berichtigungsantrag: Nachweis der Erbfolge erforderlich

Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Der Nachweis erfolgt

  • grundsätzlich durch Vorlage eines Erbscheins.
  • Der Erbfolge-Nachweis kann auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments (mitsamt Eröffnungsvermerk) geführt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen.
  • Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.

Die Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei,

  • wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers gestellt wird oder
  • wenn die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.

Wird der Antrag jedoch später eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt „1,0 Gebühren“ für die Grundbuchberichtigung (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Die Euro-Betrag der Gebühr orientiert sich am Wert des Grundstücks und an Tabelle B des GNotKG (§ 34 sowie Anlage 1 GNotKG).

4. Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Von großer Bedeutung ist, ob Sie Alleinerbe oder – gemeinsam mit anderen Personen – Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers.

4.1 Die Erbengemeinschaft

Mehrere Erben treten das Erbe als Erbengemeinschaft an (§ 2032 BGB).

  • Miterben erhalten kein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen (z. B. an einer bestimmten Immobilie). Ein Miterbe kann also nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes verfügen (§ 2033 BGB).
  • Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich (§ 2038 BGB).
  • Der Verkauf einer Immobilie erfordert gewöhnlich einen einstimmigen Beschluss der Miterben, da ihre Veräußerung meistens eine wesentliche Veränderung des Nachlasses darstellt (§§ 2039 Absatz 2, 745 Absatz 3 BGB). Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.

Worauf Sie bei gemeinschaftlichem Erbe einer Immobilie noch achten sollten, zeigen wir Ihnen auf der Seite Erbengemeinschaft auf.

4.2 Die Erbauseinandersetzung

Eine Erbengemeinschaft wird durch eine sogen. Erbauseinandersetzung aufgelöst.

  • Die Erbauseinandersetzung erfolgt entsprechend den Regelungen eines Erbauseinandersetzungsvertrags, der nicht an eine bestimmte Form gebunden ist.
  • Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung.
  • „Jeder Miterbe kann jederzeit die Erbauseinandersetzung verlangen.“ (§ 2042 BGB)
  • Mit Vollzug der „Teilung“ des Nachlasses ist die Erbengemeinschaft beendet (§§ 2059, 2060 BGB).

Beispiel für eine Teilung

  • Der erste Miterbe erhält 150.000 Euro in bar.
  • Der zweite Miterbe erhält Anteile an einem Unternehmen im Wert von 150.000 Euro.
  • Der dritte Miterbe erhält eine Immobilie im Wert von 150.000 Euro.

5. Haus geerbt: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?

Wenn Sie ein Haus erben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen.

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5.1 Eigennutzung

Bei der Entscheidung über eine Eigennutzung sollte nicht nur eine mögliche emotionale Bindung z. B. an ein Elternhaus eine Rolle spielen. U. a. sind auch nachfolgende Faktoren zu berücksichtigen:

  • der Immobilienzustand (Renovierungsstau?)
  • erforderliche Umbaumaßnahmen
  • die finanzielle Möglichkeit, Miterben auszuzahlen

5.2 Vermietung

  • Von einer Vermietung ererbter Einfamilienhäuser wird häufig abgeraten, da sich die fälligen Instandhaltungskosten kaum auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen und die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite vielfach nicht möglich ist.
  • Bei Mehrfamilienhäusern stellt sich die Renditesituation wegen der Möglichkeit einer Umlagenverteilung auf eine Mehrzahl von Nutzern oft günstiger dar.

 

Weitere wichtige Kriterien zu dieser Entscheidung finden Sie auf unserer Seite Vermieten oder Verkaufen.

5.3 Verkauf der Immobilie

  • Wenn die Immobilie für eine Selbstnutzung oder Vermietung nicht geeignet erscheint, so sollte ein zeitnaher Verkauf angestrebt werden.
  • Ein Verkauf ist zuweilen die einzig verbleibende Möglichkeit, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu beenden.
  • Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigen oder unrealistisch hohen Preis am Markt angeboten wird, sollte die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbemühungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden.

6. Haus geerbt Steuer: Die Erbschaftsteuer

Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG).

  • Nach Verwandtschaftsgrad („Steuerklassen“) gestaffelte Freibeträge verringern die zu versteuernden Vermögensbeträge.
  • Die Erbschaftsteuersätze sind wiederum nach der Steuerklasse und der geerbten Vermögenssumme gestaffelt, die nach Abzug der Freibeträge verbleibt.
  • Als Erbe sind Sie verpflichtet, Ihrem Finanzamt eine Erbschaft innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.

6.1 Freibeträge

Die steuerlichen Freibeträge orientieren sich an Verwandtschaftsgraden (§ 16 ErbStG):

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • alle sonstigen Erben: 20.000 Euro

6.2 Steuerklassen

Das Erbschaftsteuergesetz kennt drei Steuerklassen, die sich ebenfalls auf den Verwandtschaftsgrad beziehen (§ 15 ErbStG):

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse III: alle übrigen Erben

6.3 Steuersätze nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs und nach Steuerklassen

Die Erbschaftsteuersätze (§ 19 ErbStG) richten sich nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) steuerpflichtigen Erwerbs (§ 10 ErbStG) und nach der Steuerklasse:

Steuerpflichtiger Erwerb Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro mit 7 Prozent mit 15 Prozent mit 30 Prozent
bis 300.000 Euro mit 11 Prozent mit 20 Prozent mit 30 Prozent
bis 600.000 Euro mit 15 Prozent mit 25 Prozent mit 30 Prozent
bis 6.000.000 Euro mit 19 Prozent mit 30 Prozent mit 30 Prozent
bis 13.000.000 Euro mit 23 Prozent mit 45 Prozent mit 50 Prozent
bis 26.000.000 Euro mit 27 Prozent mit 40 Prozent mit 50 Prozent
über 26.000.000 Euro mit 30 Prozent mit 43 Prozent mit 50 Prozent

Beispiel für die Berechnung der Erbschaftsteuer bei geerbtem Haus

Wenn Sie ein Haus von Ihren Eltern im Wert von 475.000 Euro erben, gehören Sie als Kind in Steuerklasse I. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro müssen Sie als Kind nur die verbleibenden 75.000 Euro mit 7 Prozent versteuern. Ihre Erbschaftsteuer beträgt also 5.250 Euro.

6.4 Ausnahmen von der Steuerpflicht

In § 13 ErbStG werden verschiedene Steuerbefreiungen geregelt. Insbesondere müssen verwitwete Ehepartner eine geerbte Immobilie nicht versteuern,

  • soweit sie eine geerbte Immobilie noch mindestens für zehn Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen.
  • Bei Verkauf oder Vermietung innerhalb dieses Zeitraums lebt die Steuerpflicht wieder auf.

Tipp: Beim Hausverkauf auf Spekulationsfrist achten

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt möglicherweise „Spekulationssteuer“ an, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf „nicht mehr als zehn Jahre“ beträgt (§ 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz):

  • Als Erwerbstermin gilt jedoch nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern derjenige Termin, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
  • Die Versteuerung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns erfolgt zum persönlichen Einkommensteuersatz.

Weitere Informationen zum Thema Spekulationssteuer bieten wir Ihnen auf der Seite Steuern beim Hausverkauf.

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