Immobilie vermieten oder verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie erben oder besitzen, die Sie nicht selbst nutzen möchten oder können, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Sollten Sie das Objekt verkaufen oder vermieten? In diesem Artikel geben wir Ihnen Informationen zu den finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Aspekten der beiden Varianten, sodass Sie die für Sie richtige Entscheidung treffen können.

Haus in einer Hand und Sparschwein in anderer Hand

Was ist besser für Sie - Haus / Wohnung vermieten oder verkaufen?

Das Wichtigste in Kürze

 

Die Immobilien zu vermieten bietet sich an, wenn

  • die Mietrendite höher ist als die Verzinsung alternativer Geldanlagen,
  • der Eigentümer inflationssicheres Vermögen aufbauen will,
  • der Verkauf zu steuerpflichtigen Gewinnen führt oder
  • die Kapitalanlage finanziert ist. Ein Verlust aus der Vermietung senkt die Steuerlast.

 

Die Immobilie zu verkaufen ist ratsam, wenn

  • die Mietrendite unter der Verzinsung von alternativen Geldanlagen liegt,
  • der Eigentümer Mietnomaden fürchtet,
  • der finanzielle Einmaleffekt der Kaufpreiszahlung bevorzugt wird,
  • keine Zeit zur Verwaltung und Instandhaltung bleibt,
  • der Verkauf nicht steuerpflichtig ist oder
  • die Mieteinnahme das zu versteuernde Einkommen erhöht.

 

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1. Der finanzielle Aspekt

Mietrendite und Inflationsschutz

Bei der Vermietung einer Immobilie erzielen Sie eine Mietrendite. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis des Objektes. Wer beispielsweise für eine Eigentumswohnung einen Kaufpreis von 100.000 Euro zahlt und pro Jahr 5.000 Euro an Mieteinnahmen generiert, erzielt eine Mietrendite von fünf Prozent. Eine Rendite von mindestens vier Prozent ist im Vergleich zu den klassischen Geldanlagen deutlich attraktiver. Außerdem sinkt ein Geldwert im Laufe der Zeit durch die Inflation. Diese Gefahr besteht bei der Nutzung einer Immobilie als Sachwert weitaus weniger. Neben der interessanten Rendite spricht somit auch der Inflationsschutz für die Vermietung der geerbten Immobilie. 

Risiko möglicher Mietnomaden

Ein Eigentümer, der einmal das Pech hatte an Mietnomaden zu geraten, wird von einer Vermietung zukünftig eher Abstand nehmen. Bei der Frage, ob man eine Immobilie besser vermieten oder verkaufen sollte, müssen auch solche Probleme berücksichtigt werden. Hinterlässt ein Mieter seine Wohnung in einem desolaten Zustand und die Miete ist nicht gezahlt worden, so hat das für den Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile. Es entgehen ihm die Mieteinnahmen und er hat die Renovierung der Wohnung zu tragen. Folglich entstehen aus einer solchen Kapitalanlage lediglich Kosten, was wiederum für den Verkauf spricht.

Kaufpreiszahlung als Einmaleffekt

Vermietet man eine Immobilie, erzielt man regelmäßige Miteinnahmen. In Abhängigkeit von der finanziellen Situation des Eigentümers kann der Verkauf aber lukrativer sein. Hat der Verkäufer beispielsweise eine weitere Immobilie zur Eigennutzung finanziert, kann sich aus der einmaligen Kaufpreiszahlung die Möglichkeit ergeben, eine größere Sondertilgung zu leisten, welche die Rückzahlung der Finanzierung beschleunigt. Alternativ können Sie das Geld für eine spätere Zahlung vorübergehend anlegen. In jedem Fall entsteht Ihnen beim Verkauf der Immobilie ein einmaliger Zufluss an Liquidität.

Fazit unter finanziellen Aspekten

Unter finanziellen Aspekten kann eine Entscheidung für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie nicht eindeutig bewertet werden. Für das Vermieten Ihrer geerbten Immobilie sprechen attraktive Renditen und der Schutz vor Inflation. Zugleich haben Sie aber das Risiko, Mietnomaden anzuziehen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, kann der Kaufpreis einen einmaligen Vorteil für Ihre Liquidität bringen.

 

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2. Der zeitliche Aspekt

Jede Vermietung kostet Zeit

Wer sich die Frage stellt, ob er seine Immobilie vermieten oder verkaufen soll, muss auch den zeitlichen Aufwand für den jeweiligen Prozess in die Betrachtung einbeziehen. Schließlich muss eine vermietete Wohnung instandgehalten werden. Ein Vermieter muss bei Bedarf Handwerker beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen beaufsichtigen – auch Verwaltungsaufgaben fallen an. Im Fall einer Kündigung ist für den Nachmieter zu sorgen. Zahlt ein Mieter nicht, steht ein Mahnverfahren an. Die Vermietung einer Wohnung kann sich als zeitintensiv herausstellen, wenn man das Objekt in einem ansprechenden Zustand halten will und wenn die Immobilie nahtlos vermietet sein soll.

Immobilie verkaufen ist bequemer

Der zeitliche Aspekt bei Vermietungen spricht eindeutig für den Verkauf eines Objekts. Wer wenig Zeit für Mietangelegenheiten hat, ist mit einem Verkauf besser beraten. Zwar kostet auch dieser Prozess Zeit, aber nach einigen Monaten haben Sie wieder viel mehr Freizeit. Spätestens nach der Schlüsselübergabe und dem Eingang des Kaufpreises haben Sie als Eigentümer keine weiteren Pflichten mehr.

Fazit unter dem zeitlichen Aspekt

Unter Berücksichtigung der Zeitfrage dürfte eine Entscheidung zugunsten des Immobilienverkaufs ausfallen. Denn die Verwaltung und Instandhaltung des Objektes kostet letztlich nicht nur viel Zeit an sich, sondern setzt auch eine gewisse Verfügbarkeit des Vermieters voraus. Wenn Sie hingegen verkaufen, haben Sie keine Verpflichtungen mehr.

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3. Der steuerliche Aspekt

Gewinne aus Verkäufen sind steuerpflichtig

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach deren Erwerb verkauft und daraus einen Gewinn erzielt, muss diesen Gewinn versteuern. Als Immobilieneigentümer sollten Sie diese Regelung, die sogenannte Spekulationsfrist, kennen. Wenn Sie die Immobilie zügig verkaufen möchten, sollten Sie unter dem Kaufpreis bleiben oder diese für drei Jahre selbst nutzen, um der Frist zu entkommen. Andernfalls müssen Sie nämlich Spekulationssteuer in Höhe von bis zu 40 Prozent des Gewinns zahlen. Sollte diese auf Sie zutreffen, ist der Immobilienverkauf eindeutig von Nachteil.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen, gilt der Zeitpunkt, an dem der ursprüngliche Eigentümer das Objekt gekauft hat, als Beginn der Zehn-Jahres-Frist.

Finanzierte Kapitalanlagen senken die Steuerlast

Eine finanzierte Kapitalanlage in Form einer Mietimmobilie bringt dem Eigentümer dagegen meist einen steuerlichen Vorteil. Entsteht ihm nämlich durch die Zahlung der Zinsen für die Immobilienfinanzierung ein Verlust, weil die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken, reduziert sich das zu versteuernde Einkommen. Dieser steuerliche Kniff wird heute von vielen gutverdienenden Arbeitnehmern und Selbständigen genutzt, die einen Weg suchen, um einerseits eine Altersvorsorge aufzubauen und andererseits einen Steuervorteil zu generieren. Ist die Kapitalanlage dagegen nicht finanziert, erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen. In diesem Fall birgt eine Kapitalanlage für den Eigentümer einen steuerlichen Nachteil.

Fazit unter steuerlichen Aspekten

Die Betrachtung der steuerlichen Vor- und Nachteile führt zu keiner eindeutigen Empfehlung für oder gegen die Vermietung einer Immobilie. Wenn Sie die Zehn-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer unterschreiten, müssen Sie die Gewinne aus dem Verkauf in empfindlicher Höhe versteuern. Eine bereits finanzierte Immobilie kann Steuererleichterungen mit sich bringen, während die Mieteinnahmen die Steuerlast erhöhen können.

4. Checkliste – Alles auf einen Blick

Zusammenfassend können wir sagen, dass die Vermietung dann besser ist, wenn Sie
  • keine Pläne für einen möglichen Verkaufserlös haben,
  • eine solide Wertanlage schätzen,
  • laufende Einnahmen bevorzugen,
  • mit geringen Instandhaltungskosten rechnen, da die Immobilie in gutem Zustand ist,
  • Zeit haben, um sich um Mieter und um die Immobilie zu kümmern,
  • keine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für einen laufenden Kredit an die Bank zahlen möchten,
  • sicher sind, dass die Immobilie bei Mietern gefragt ist und Sie ohne Probleme einen zuverlässigen, solventen Mieter finden können,
  • bereits Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien haben oder
  • in der Nähe wohnen und bei Bedarf schnell vor Ort sein können.

Der Verkauf Ihrer Immobilie ist dann zu empfehlen, wenn Sie
  • Kapital benötigen,
  • wenig Zeit haben, um sich um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern,
  • die Immobilie derzeit nicht vermieten, was den Verkauf vereinfacht und den Preis erhöht (weitere Informationen unter Hausverkauf mit Mietern),
  • nicht in der Nähe der Immobilie wohnen,
  • keine Instandhaltungskosten tragen können oder möchten,
  • eine Immobilie in einer Gegend mit hoher Nachfrage besitzen, denn dort erzielen Sie einen hohen Verkaufspreis,
  • eine Immobilie in einer strukturschwachen Gegend besitzen, denn dort werden die Preise tendenziell weiter fallen,
  • vom Zinsmarkt profitieren wollen, denn der aktuell niedrige Zinssatz wirkt sich positive auf den Verkaufspreis aus,
  • nur geringe Mieteinkünfte für Ihr Objekt erwarten können,
  • keine solventen Mieter finden,
  • kein Mitnomadenrisiko eingehen wollen oder
  • keine Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien haben.

5. Fazit: Immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich

Eine Pauschalaussage zu den Vor- und Nachteilen einer Vermietung oder eines Verkaufs ist nicht möglich. Vielmehr ist die Betrachtung der individuellen finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Umstände erforderlich, um zu einer fundierten Entscheidung zu kommen. 


Bevor Sie sich für eine Variante entscheiden, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei der Beurteilung einzuholen. Insbesondere geht es hier um den steuerlichen Aspekt. Diesen können Sie im Zweifelsfall von einem erfahrenen Steuerberater beurteilen lassen. Ein Blick in den Mietspiegel und auf die aktuellen Immobilienpreise in Ihrer Region wird ebenfalls bei der Bewertung der richtigen Alternative helfen. Und schließlich spielt auch die sehr subjektive Frage eine Rolle, ob Sie sich näher mit der Vermietung einer Immobilie befassen möchten. Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich für den Verkauf entscheiden. 

 

Tipp: Für eine bessere Entscheidungsgrundlage erstellen wir Ihnen gerne eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie.

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