Individuelle Entscheidungsfindung

Immobilie vermieten oder verkaufen?

Ist für Eigentümer die Vermietung oder der Verkauf ihrer Immobilie die bessere Alternative, sofern eine Eigennutzung nicht in Frage kommt?

Haus geerbt verkaufen oder vermieten, Vorteile, Nachteile, Vergleich, Eigentumswohnung

Was ist besser für Sie - Haus / Wohnung vermieten oder verkaufen?

Gut zu wissen

Die Immobilien zu vermieten, bietet sich an, wenn

  • die Mietrendite höher ist als die Verzinsung alternativer Geldanlagen,
  • der Eigentümer inflationssicheres Vermögen aufbauen will,
  • der Verkauf zu steuerpflichtigen Gewinnen führt,
  • die Kapitalanlage finanziert ist. Ein Verlust aus der Vermietung senkt die Steuerlast.

Die Immobilie zu verkaufen, ist ratsam, wenn

  • die Mietrendite unter der Verzinsung von alternativen Geldanlagen liegt,
  • der Eigentümer Mietnomaden fürchtet,
  • der finanzielle Einmaleffekt der Kaufpreiszahlung bevorzugt wird,
  • keine Zeit zur Verwaltung und Instandhaltung bleibt,
  • der Verkauf nicht steuerpflichtig ist,
  • die Mieteinnahme das zu versteuernde Einkommen erhöht.

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1. Der finanzielle Aspekt

Mietrendite und Inflationsschutz

Wer seine Immobilie vermietet, erzielt aus der Vermietung eine Mietrendite. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis des Objektes. Wer beispielsweise für eine Eigentumswohnung einen Kaufpreis von 100.000 Euro zahlt und pro Jahr 5.000 Euro an Mieteinnahmen generiert, erzielt eine Mietrendite von fünf Prozent. Eine Rendite von mindestens vier Prozent ist im Vergleich zu den klassischen Geldanlagen deutlich attraktiver. Außerdem sinkt ein Geldwert im Laufe der Zeit durch die Inflation. Diese Gefahr besteht bei der Nutzung einer Immobilie als Sachwert weitaus weniger. Neben der interessanten Rendite ist somit auch der Inflationsschutz einer Immobilie bei der Entscheidung zu berücksichtigen.

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Risiko möglicher Mietnomaden

Ein Eigentümer, der einmal das Pech hatte, an Mietnomaden zu geraten, wird von einer Vermietung zukünftig eher Abstand nehmen. Bei der Frage, ob man eine Immobilie besser vermieten oder verkaufen sollte, müssen auch solche Probleme berücksichtigt werden. Hinterlässt ein Mieter seine Wohnung in einem desolaten Zustand und die Miete ist nicht gezahlt worden, so hat das für den Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile. Es entgehen ihm die Mieteinnahmen und er hat die Renovierung der Wohnung zu tragen. Folglich entstehen aus einer solchen Kapitalanlage lediglich Kosten.

Kaufpreiszahlung als Einmaleffekt

Vermietet man eine Immobilie, erzielt man regelmäßige Miteinnahmen. In Abhängigkeit von der finanziellen Situation des Eigentümers kann der Verkauf aber lukrativer sein. Hat der Verkäufer beispielsweise eine weitere Immobilie zur Eigennutzung finanziert, kann sich aus der einmaligen Kaufpreiszahlung die Möglichkeit ergeben, eine großzügige Sondertilgung zu leisten, welche die Rückzahlung der Finanzierung beschleunigt. Alternativ kann das Geld für eine spätere Zahlung vorübergehend angelegt werden. In jedem Fall entsteht dem Verkäufer ein einmaliger Zufluss an Liquidität.

Fazit unter finanziellen Aspekten

Unter finanziellen Aspekten kann eine Entscheidung für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie nicht eindeutig bewertet werden:

  • Kapitalanlagen bringen attraktive Mietrenditen
  • Immobilien sind inflationssicher
  • Mietnomaden sind ein Risikofaktor
  • Aus der Kaufpreiszahlung entsteht ein einmaliger Liquiditätsvorteil

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2. Der zeitliche Aufwand

Jede Vermietung kostet Zeit

Wer sich die Frage stellt, ob er seine Immobilie vermieten oder verkaufen soll, muss auch den zeitlichen Aufwand in die Betrachtung einbeziehen. Schließlich muss eine vermietete Wohnung instand gehalten werden. Ein Vermieter muss bei Bedarf Handwerker beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen beaufsichtigen – auch Verwaltungsaufgaben fallen an. Im Fall einer Kündigung ist für den Nachmieter zu sorgen, zahlt ein Mieter nicht, steht ein Mahnverfahren an. Die Vermietung einer Wohnung kann sich als zeitintensiv herausstellen, wenn man das Objekt in einem ansprechenden Zustand halten will und wenn die Immobilie immer vermietet sein soll.

Immobilie verkaufen ist bequemer

Der zeitliche Aspekt bei Vermietungen spricht eindeutig für den Verkauf eines Objekts. Wer wenig Zeit hat, sich um Mietangelegenheiten zu kümmern, ist mit einem Verkauf besser beraten. Spätestens nach der Schlüsselübergabe und dem Eingang des Kaufpreises hat ein Eigentümer keine weiteren Pflichten mehr.

Fazit unter dem zeitlichen Aspekt

Unter Berücksichtigung der Zeitfrage dürfte eine Entscheidung zugunsten des Immobilienverkaufs ausfallen:

  • Die Verwaltung und Instandhaltung der Kapitalanlage kostet Zeit
  • Nach einem Verkauf hat der Eigentümer dagegen keine Verpflichtungen mehr

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3. Steuerliche Vorteile

Gewinne aus Verkäufen sind steuerpflichtig

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft und daraus einen Gewinn erzielt, hat diesen Gewinn zu versteuern. Dieser steuerlichen Vorschrift muss man sich als Eigentümer einer Immobilie bewusst sein. Ist also der zügige Wiederverkauf einer Immobilie geplant, ist dieser entweder unter dem Kaufpreis durchzuführen, oder man muss die 10-Jahres-Frist abwarten. Alternativ fällt auf den Gewinn aus dem Verkauf eine Steuerzahlung an. Unter diesen Voraussetzungen dürfte der Wiederverkauf der Immobilie in jedem Fall ein Nachteil sein.

Finanzierte Kapitalanlagen senken die Steuerlast

Eine finanzierte Kapitalanlage bringt dem Eigentümer dagegen meist einen steuerlichen Vorteil. Entsteht ihm nämlich durch die Zahlung der Zinsen für die Finanzierung ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, weil die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken, reduziert sich durch diesen Verlust das zu versteuernde Einkommen. Dieser steuerliche Kniff wird heute von vielen gutverdienenden Arbeitnehmern und Selbständigen genutzt, die einen Weg suchen, um einerseits eine Altersvorsorge aufzubauen und andererseits einen Steuervorteil zu generieren. Ist die Kapitalanlage dagegen nicht finanziert, erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen. In diesem Fall birgt eine Kapitalanlage für den Eigentümer einen steuerlichen Nachteil.

Fazit unter steuerlichen Aspekten

Die Betrachtung der steuerlichen Vor- und Nachteile führt wiederum kaum zu einer eindeutigen Empfehlung für oder gegen die Vermietung einer Immobilie:

  • Gewinne aus dem Verkauf sind zu versteuern, sofern die 10-Jahres-Frist unterschritten ist
  • Eine finanzierte Kapitalanlage birgt Steuererleichterungen
  • Die Mieteinnahmen einer bezahlten Kapitalanlage erhöhen die Steuerlast

Fazit: Immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich

Eine Pauschalaussage zu den Vor- und Nachteilen einer Vermietung oder eines Verkaufs ist nicht möglich. Vielmehr ist die Betrachtung der individuellen finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Umstände erforderlich, wenn man zu einer fundierten Entscheidung kommen will.

Bevor man sich für eine Alternative entscheidet, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei der Beurteilung einzuholen. Insbesondere geht es hier um den steuerlichen Aspekt, dieser ist von einem erfahrenen Steuerberater im Zweifel fundiert zu beurteilen. Ein Blick in den Mietspiegel und auf die angesagten Immobilienpreis wird ebenfalls bei der Bewertung der richtigen Alternative helfen. Und schließlich spielt auch bei einer rationalen Bewertung der Alternativen die sehr subjektive Frage eine Rolle, ob man sich mit der Vermietung einer Immobilie näher befassen möchte. Ist das nicht der Fall, kann die Entscheidung nur zugunsten eines Verkaufs ausfallen.

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