Ein Haus nach zwei Jahren verkaufen – Was muss ich beachten?

Wer privat eine Immobilie verkauft, muss den daraus resultierenden Gewinn normalerweise als Einkommen versteuern, sofern sich diese nicht für mindestens zehn Jahre in seinem Besitz befand. Von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen. Was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihr Haus nach zwei Jahren verkaufen wollen und wie Sie mit dabei anfallende Steuern umgehen können, erfahren Sie hier.

Moderenes weißes Einfamilienhaus wird nach zwei Jahren verkauft.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wird eine Immobilie bereits zwei Jahre nach ihrem Erwerb verkauft, müssen private Verkäufer auf den Gewinn Einkommenssteuer zahlen.
  • Die Einkommenssteuer wird dann nicht erhoben, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst genutzt hat.
  • Ein Gewinn von bis zu 600 Euro ist steuerfrei.
  • Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie muss in der Einkommenssteuerklärung angegeben werden.
  • Werden mehr als drei Objekte zwei Jahre nach dem Erwerb verkauft, gilt dies unter Umständen als gewerblicher Immobilienhandel.
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1. Wann muss ich Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen?

Wenn eine Immobilie privat verkauft wird, sind gemäß des Einkommenssteuergesetzes (EStG) private Verkäufer von der Besteuerung ausgenommen – vorausgesetzt, der Verkauf erfolgt erst später als zehn Jahre nach dem Erwerb. Grundlage hierfür ist der § 23 EStG, der sich mit privaten Äußerungsgeschäften befasst. 

 

Die sogenannte Zehn-Jahres-Frist beginnt mit dem im ursprünglichen Kaufvertrag angegebenen Kaufdatum und endet mit dem im neuen Kaufvertrag festgelegten Tag des Besitzerwechsels. Erfolgt der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, müssen regulär Einkommenssteuern auf den Gewinn an das Finanzamt abgeführt werden. 

 

2. Wann bei einem Hausverkauf nach zwei Jahren keine Steuern gezahlt werden müssen

Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist gibt es aber auch Ausnahmen, bei denen die Einkommenssteuer auf den Verkaufserlös nicht fällig wird. Wenn ein Haus beispielsweise zwischen dem Erwerb und dem Verkauf selbst durch den Verkäufer oder seine Kinder zu Wohnzwecken genutzt wurde, müssen keine Steuern auf den Erlös gezahlt werden – selbst wenn es bereits nach zwei Jahren wiederverkauft wird. Diese Regelung gilt nicht nur für den Hauptwohnsitz, sondern es sind von der Besteuerung ausgenommen auch:

  • Zweitwohnsitze
  • Ferienimmobilien 
  • Häuser oder Wohnungen, die aufgrund einer doppelten Haushaltsführung bewohnt werden 

Für unbebaute Grundstücke hingegen kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch genommen werden, da diese im Sinne des Gesetzes nicht Wohnzwecken dienen können. Wird ein Haus zwei Jahre nach seinem Kauf veräußert, das zwischen Erwerb und Verkauf vermietet war, müssen auf den Gewinn hingegen Einkommenssteuern gezahlt werden. Das Einkommenssteuergesetz sieht eine Freigrenze von 600 Euro vor. Gewinne, die unterhalb dieser Grenze liegen, müssen grundsätzlich nicht versteuert werden.

 

 

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3. Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf nach zwei Jahren

Eine Rolle beim Verkauf eines Hauses spielt zudem die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren nach ihrem Erwerb mehr als drei Immobilien verkauft, geht der Gesetzgeber zunächst von einem gewerblichen Immobilienhandel aus und der Verkäufer muss Gewerbesteuer zahlen sowie Umsatzsteuern in Höhe von 19 Prozent an das Finanzamt abführen.

4. Höhe der Einkommenssteuern auf den privaten Immobilienverkauf

Die Höhe der Steuern hängt von der Höhe des gesamten Einkommens im Veranlagungsjahr ab. Außerdem wird die Steuerlast durch alle Aufwendungen gesenkt, die im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses stehen. Hierbei kann es sich zum Beispiel um die Kosten für einen Immobilienmakler und den Notar sowie Ausgaben für Inserate und Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen handeln.

 

Der Erlös aus dem Immobilienverkauf und die Kosten werden in der Einkommenssteuererklärung in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) angegeben. Als Veranlagungsjahr gilt nach dem sogenannten Zuflussprinzip das Jahr, in dem der Verkäufer den Geldbetrag für die Immobilie erhalten hat. Bei einer vereinbarten Ratenzahlung über mehrere Jahre verteilt sich auch die Steuerlast über mehrere Jahre. Das kann von Vorteil sein, weil der Verkäufer dann die für jedes Jahr geltende Freigrenze nutzen kann. Sinnvoll kann auch eine Verschiebung des Veräußerungsgewinns auf ein Kalenderjahr sein, in dem geringere andere Einkünfte zu erwarten sind.

 

Beispiel: Ein privater Immobilienbesitzer verkauft sein Haus ein Jahr bevor er in den Ruhestand tritt. Im Jahr des Verkaufs gibt es noch Einkünfte aus abhängiger Arbeit. Die Einkünfte im darauffolgenden Jahr werden jedoch durch den Wegfall des bisherigen Gehalts und den Bezug der Rente geringer ausfallen. Geht der Veräußerungsgewinn erst dann auf das Konto des Verkäufers ein, sind das Gesamteinkommen und damit die Steuerlast geringer. 

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