Darauf sollten Sie unbedingt achten

Gewerbeimmobilie erfolgreich verkaufen

Der Gewerbeverkauf ist komplex und wird in der Regel von spezialisierten Gewerbemaklern durchgeführt. Immobilienexperten kennen die Besonderheiten des jeweiligen Teilmarktes der Gewerbeimmobilien und die individuellen Strategien der Vermarktung.

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Wer plant, ein Gewerbeobjekt zu verkaufen, sollte auch die auftretenden Steuerfolgen berücksichtigen

Gut zu wissen

  • Gewerbeobjekte weisen Besonderheiten bei Wertermittlung, im Steuerrecht & Baurecht auf.
  • Die erfolgreiche Vermarktung von Gewerbeimmobilien setzt fundierte Fachkenntnisse voraus.
  • Ein guter Makler bietet bedeutende Vorteile durch seine Erfahrung und seine Kontakte.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Wann ist eine Immobilie gewerblich?

Definition:

  • Gewerbliche Immobilien werden nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt.
  • Die Hauptnutzung eines Gewerbeobjekts ist immer gewerblich, gewerblich-selbstständig oder freiberuflich-selbständig.
  • Auch die Nutzung eines Gebäudes für öffentliche Zwecke wie Behörden oder öffentliche Unternehmen gilt als gewerblich.

Bewertungsgesetz (BewG): Nutzung eines Gewerbeobjekts

Nach § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke werden Grundstücke als gewerblich definiert, die zu mehr als 80 Prozent der eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Nutzungen dienen und nicht Teileigentum sind. Berechnet wird dies nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche. Teileigentum wird nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG auch zur gewerblichen Nutzung gezählt.

2. Typen von Gewerbeimmobilien – Unternehmensimmobilien

Vor dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie sollten Sie eine klare Zuordnung Ihres Verkaufsobjekts in die Art der Gewerbeimmobilie treffen. Nur so können Sie Ihre Käufer-Zielgruppe finden, die sich speziell für Ihre Art von Gewerbe interessieren. Auch der zu erzielende Verkaufspreis steht in Abhängigkeit zur Gewerbeart, da jede eine unterschiedliche Marktsituation aufweist.

    • Dazu zählen alle Nutzungen für das nicht-störende verarbeitende Gewerbe wie Verteilerzentren, Kühlhallen und Vorratshallen. Nicht darunter fallen industrielle Nutzungen mit hoher Emissionsbelastung.

    • Dazu zählen Freizeitparks, Freizeitanlagen wie Fitnesscenter, Schwimmbäder und Gebäude für andere Sportarten.

    • Auf Grund der Modernisierung im Logistiksektor durch Lieferkettenmanagement sind Logistikimmobilien heutzutage nicht ausschließlich Lager- oder Umschlagsorte für Waren und Güter. Meist bieten sie eine gut ausgebaute Infrastruktur und Technik durch angegliederte Büroräume, Serviceflächen und Fördertechnik.

    • Dazu zählen alle Gebäude die hauptsächlich eine Büronutzung haben.

    • Darunter versteht man Gebäude mit einer Einzelhandelsnutzung wie Läden, Supermärkte und Einkaufszentren.

    • Dazu zählen Immobilien, die für eine ganz spezielle Nutzung errichtet wurden. Aufgrund der speziellen Ausrichtung ist meist eine spätere andere Nutzung ausgeschlossen. (z. B. Bahnhöfe, Bauernhöfe, Weingüter, Tankstellen, Hotels, Seniorenresidenzen und Großraumdiskotheken)

    • Darunter versteht man ein Objekt mit einer Mischnutzung meist in einer Kombination aus Büros, Service-, Lager- und Freiflächen.

3. Tipps zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Gewerbebesitzer, die planen ihr Objekt als Kapitalanlage nutzen, sollten vor dem Verkauf folgende Tipps für eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung beachten:

3.1 Umfangreiche Markt- und Teilmarktanalyse durchführen

Zu welchem Teilmarkt gehört Ihre Gewerbeimmobilie – ist sie ein z. B. Büro- oder Praxisobjekt oder eine Produktionsimmobilie. Für jeden Teilmarkt gibt es andere Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten die es gilt zu berücksichtigen. Zur Marktanalyse gehört das Erfassen des Marktvolumens und der Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt. 

3.2 Richtigen Kaufpreis festlegen

Hier ist das Angebot-Nachfrage-Verhältnis zu beachten. Natürlich möchte jeder sein Objekt zum bestmöglichen Verkaufspreis in möglichst kurzer Verkaufszeit veräußern. Wer sein Objekt aber zu niedrig anbietet, verkauft seine Immobilie unter Wert. Im Gegensatz dazu schreckt ein zu hoher Angebotspreis potenzielle Interessenten ab. Gewerbemakler übernehmen hier für Sie eine realistische Kaufpreisermittlung über das Ertragswertverfahren und unter ökonomischen und unternehmerischen Aspekten.

3.3 Erforderliche Unterlagen und Verträge bereithalten

Zu dem erfolgreichen und zeitnahen Verkauf einer Gewerbeimmobilie gehört die Vorlage der vollständigen Unterlagen bei Verkaufsgesprächen. Die meisten Unterlagen sind beim Bauordungsamt zu beziehen. Vorzulegen sind:

  • ein aktueller Grundbuchauszug (Belastungen und Rechte Dritter)
  • ein genehmigter Bebauungsplan (Nachweis Baurecht)
  • ein Flurkartenauszug / Lageplan
  • Baupläne im M. 1:100 oder besser als detailliertere Werkpläne M. 1:50
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • die Kubatur Berechnung
  • der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baubeschreibungen, gerade bei An- und Umbauten
  • Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
  • die Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
  • gegebenenfalls Miet-/Pachtverträge der letzten drei Jahre
  • gegebenenfalls Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • der Energieausweis

4. Vermietete Objekte sind von Vorteil

Gewerbeimmobilien, die bereits vermietet sind, verkaufen sich in der Regel besser und auch hochpreisiger als leer stehende Objekte. Für Käufer bietet es den klaren Vorteil der Risikominimierung, wenn ein Objekt bereits vermietet ist.

  • Er weiß mit welchen Mieteinnahmen er in den nächsten Jahren rechnen kann und
  • wie hoch das Risiko ist, falls es Zahlungsausfall gibt.

Ausnahme: Der Käufer möchte die Immobilie selbst nutzen, dann erzielen auch unvermietete Objekte hohe Verkaufspreise. In den meisten Fällen mieten sich Unternehmer aber lieber ein, als selbst zum Eigentümer zu werden.

5. Wie wird der Preis bestimmt

Der Verkehrswert bei Gewerbeimmobilien wird vor allem mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Grundlage sind der Bodenwert sowie der Gebäudeertragswert der sich u. a. aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten ergibt. Bei der Preisermittlung sind die Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts zu beachten, die unterschiedliche Faktoren für die Kaufpreisermittlung zu Grunde legen. So gibt es für Büroimmobilien einen anderen Markt als für Handelsimmobilien. Vor dem Verkauf sollte dementsprechend eine umfangreiche Marktanalyse durchgeführt werden. Auf Grund der komplexen Faktoren für eine realistische Preisfindung sollten besser Fachleute mit der Ermittlung beauftragt werden.

Entscheidende Kriterien für eine Immobilienbewertung:

  • die Lage – in Anhängigkeit von der jeweiligen Nutzung
    So erzielen z. B. Ladenlokale in Haupteinkaufsstraßen höhere Verkaufspreise als in Nebenstraßen. Weiterhin entscheidend ist die großräumliche Lage. Liegt das Objekt zentral in einer größeren Stadt  mit guter Verkehrsanbindung oder im ländlichen Raum?
  • die Mieteinnahmen – neben der Höhe auch in Anbetracht von Sicherheit und Dauerhaftigkeit
  • Vermietet oder unvermietet
    Vermietete Objekte lassen sich in puncto Sicherheit hochpreisiger verkaufen als leerstehende Objekte.
  • Der Zustand – im Hinblick auf die Instandhaltungs- oder Renovierungskosten

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6. Gewerbeimmobilie Verkaufen: privat oder mit Makler?

Beim Verkauf von gewerblichen Immobilien wird meist auf Grund der Komplexität der erforderlichen Kenntnisse ein spezialisierter Gewerbemakler beauftragt. Die Vermarkung ist im Vergleich zu Immobilien mit Wohnnutzung wesentlich vielschichtiger, da neben wirtschaftlichen Interessen potenzieller Käufer auch das öffentliche Bau- und Planungsrecht mit einbezogen werden müssen.

 

Vorteile für einen Verkauf mit Gewerbemakler

  • Ein Gewerbemakler besitzt die nötigen Fachkenntisse zur Berechnung des Verkehrswerts durch das übliche Ertragswertverfahren.
  • Gewerbeimmobilienverkäufer haben gute Kontakte zu Investoren und können auf Grund dessen langwierige Verkaufsprozesse beschleunigen.
  • Professionelle Verkaufsgespräche werden absolut sachlich und emotionslos geführt – Privatverkäufern fällt dies mangels Erfahrung meist schwer.


Hinweis:
Je nach Bundesland liegt die Maklerprovision in diesem Bereich zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises.

 

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7. Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Der Verkaufserlös einer Gewerbeimmobilie unterliegt nicht nur der Einkommenssteuer sondern auch der Gewerbesteuer.

7.1 Einkommenssteuerpflicht:

  • Wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt
  • und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt,

muss er Einkommensteuer für die Verkaufssumme zahlen.

Wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt

Wenn die verkaufte Immobilie allerdings zum Betriebsvermögen zählt, ist die sogenannte Spekulationsfrist von bis zu zehn Jahren ungültig und es werden weiterhin Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig.

7.2 Gewerbesteuerpflicht:

Wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, liegt für das Finanzamt keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze.
Bei Aufgabe und/oder Veräußerung eines Betriebs kann der Veräußerungsgewinn bei der Einkommensteurer auch begünstigt werden.

Hierzu zählen z.B.

  • der Freibetrag wegen Alters,
  • die Anwendung eines besonderen Steuersatzes auf außerordentliche Einkünfte und
  • die Anwendung eines Teineinkünfteverfahrens bei Anteilen von Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen.

Unser Tipp: Immobilienbesitzer, die einen Verkauf planen, sollten sich im Vorfeld von einem Finanzexperten oder Makler beraten lassen, um mögliche Steurervorteile effektiv zu nutzen.

8. Bau- und planungsrechtliche Belange

Bei Interessenten spielen auch planungsrechtliche Belange eine Rolle für die Kaufentscheidung.
Für eine geplante Nutzungsänderung des Gewerbeobjekts ist das öffentliche Bau- und Planungsrecht einschl. des Emissionsschutzrechts, die nachbarrechtliche Situation und ggf. die Altlastenfrage zu berücksichtigen. Rechtsgrundlage ist der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung (kurz BauNVO) in dem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sind. Auch zulässige Nutzungskombinationen wie Wohngebäude und nicht störendes Gewerbe sind im Bebauungsplan verzeichnet.

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