Immobilienwert: Den richtigen Preis ermitteln

Hausverkauf Wertermittlung

Haus, Wohnung, Immobilienwertermittlung

Hausverkauf Preisermittlung: Verkehrswert von Haus oder Wohnung richtig ermitteln. Schritt für Schritt.

Als Verkäufer wollen Sie beim Hausverkauf einen guten Preis erzielen. Eine solide Wertermittlung hilft, den Verkehrswert nachvollziehbar zu bestimmen.

Gut zu wissen

  • Ein überschätzter Preis schreckt Käufer ab, ein unterschätzter Preis führt zu vorschnellem Verkauf unter Wert.
  • Vergleichen und beobachten Sie den Wert ähnlicher Objekte am Markt.
  • Ein guter Makler bietet Ihnen kostenlos eine solide Wertermittlung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Warum ist die Wertermittlung so wichtig?

Für Verkäufer

  • Damit Sie Interessenten einen angemessenen Marktwert nennen können, denn:
    • ein überschätzter Wert schreckt potentielle Käufer ab und
    • ein unterschätzter Preis führt zu einem vorschnellen Verkauf unter Wert.
  • Sie erhalten realistische Werte für neue Investitionen, die mit dem Erlös aus dem Verkauf finanziert werden sollen.
  • Die finanzierende Bank benötigt den Verkehrswert zur Ermittlung der Höhe der Beleihung (Diese ist relevant, um ein Darlehen im Fall einer Zwangsversteigerung sicher mit dem Erlös zu tilgen).
  • Die Besteuerung richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert.
  • Auch um Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen vorbeugen zu können, ist die Ermittlung des Verkehrswerts sinnvoll.
  • Für Eigentümer, die Ihre Immobilie an mehr als eine Person vererben / verschenken wollen: Um sicherzustellen, dass jeder Empfänger wertmäßig das bekommt, was ihm zugedacht ist, sollte der genaue Verkehrswert ermittelt werden.

2. Den Verkehrswert SELBST ermitteln

2.1 Der Preis pro m² in Ihrer Region / Stadt als Richtwert

  • Immobilienportale bieten aufbereitete Zahlen auf Basis von Nutzerdaten:
    • Eine deutschlandweite Karte mit Preisen in m² finden Sie bei Immoscout.
    • Eine Preisstatistik bei Immowelt.
  • Die LBS-Bausparkassen veröffentlichen eine jährliche Markstudie auf Basis von Umfragen unter Immobilienmaklern an: Die Broschüre "Markt für Wohnimmobilien" bietet u.a. Daten, Fakten und Prognosen zum deutschen Wohnimmobilienmarkt sowie Immobilienpreisspiegel für über 900 Groß, Mittel- und Kleinstädte in nahezu allen Landkreisen Deutschlands. Die Broschüre kann kostenlos bestellt bzw. runtergeladen werden auf der Seite der LBS.
  • Immobilienkompass der Zeitschrift Capital: Bietet Preise und Prognosen für Kauf und Miete von Wohnimmobilien in 180 deutschen Städten. Weitere Infos unter: Capital Immoblienkompass Karte.

Der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie

Immobilienfachleute sprechen in der Regel an Stelle des Marktwerts einer Immobilie meist vom Verkehrswert, der laut § 194 Baugesetzbuch dasselbe bezeichnet: Es handelt sich hierbei um den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis, wenn das Objekt am Bewertungsstichtag verkauft würde - und zwar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Das heißt Verkäufer und Käufer stehen nicht in einem persönlichen Verhältnis zueinander, es handelt sich demnach nicht um einen Freundschaftspreis. Die Vertragsparteien handeln zudem umsichtig ohne Zwang und Zeitdruck und verfügen über ausreichend Sachkenntnis.

 

Doch herrschen in den seltensten Fällen am Immobilienmarkt so ideale Verhältnisse, wie es die Definition fordert. Und so weicht der tatsächliche Verkaufserlös meist vom Verkehrswert ab. Dies sollte veräußerungswillige Eigentümer jedoch nicht davon abhalten, ihn möglichst genau zu bestimmen.

2.2 Selbst Marktforschung betreiben...

...und eine eigene Preisstudie erstellen.

Preise von vergleichbaren Objekten

Preisangaben aktuell angebotener Häuser und Eigentumswohnungen in der Nähe des eigenen Objekts finden sich in Regionalzeitungen und auf Immobilienportalen im Internet. Wer die Anzeigen für Immobilienangebote in Zeitungen und Onlineportalen über einen längeren Zeitraum systematisch auswertet, erhält schnell ein Gespür dafür, welche Kriterien Einfluss auf den Preis eines Objektes haben.

Systematisch den Markt analysieren

Für einen schnellen Überblick und den einfachen Vergleich mit Ihrem eigenen Objekt fassen Sie alle entscheidenden Daten der Angebote in einer Tabelle zusammen (alle entscheidenden Kriterien siehe auch Infokasten "Wodurch wird der Preis bestimmt?"):

Beispielübersicht zum besseren Vergleich des eigenen mit ähnlichen Objekten

Objekt Baujahr Größe Preis Preis / m² ... Besonderheiten
Eigenes Objekt 1980 150 m² ??? ??? ... Sauna
Haus Bergstraße 12 1982 165 m² 390.000€ 2.363€ ... super Lage
Haus Wiesenweg 1 1978 140 m² 300.000€ 2.142€ ... neue Heizung

Ein Gefühl für den Markt bekommen

Bei genauer Beobachtung wird auch klar, welche Objekte sehr schnell (zu schnell) vom Markt verschwinden und welche Objekte sich als Ladenhüter erweisen. Darüber hinaus lohnt es sich angebotene Objekte, mit vergleichbaren Merkmalen selbst zu besichtigen.

Wodurch wird der Preis bestimmt?

Der Wert einer Immobilie wird durch zahlreiche Kriterien definiert, hier die wichtigsten:

  • Lage
  • Grundstücksgröße
  • Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Wohnfläche
  • Art der Immobilie
  • Ausstattungsstandard
  • Baujahr
  • durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen
  • Angebot am Markt
  • mitangebotenes Inventar
  • Besonderheiten

2.3 Fragen Sie einen Makler

Handelt es sich bei Ihrem Objekt um ein übliches Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung, so kann ein versierter Makler meist bereits beim ersten Termin vor Ort den dafür erzielbaren Preis relativ sicher einschätzen. Bei einer individuellen Immobilie spricht es für ihn, wenn er sich für die Einschätzung Zeit erbittet. Je nach Art der Immobilie wird er den Wert mit Hilfe des Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahrens ermitteln.

Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile
  • Guter Verkaufspreis!
    Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
  • Mehr Sicherheit!
    Ein guter Makler prüft die Bonität potenzieller Käufer frühzeitig.
  • Zeitersparnis!
    Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie schneller.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Bereiten Sie sich trotzdem vor!

Wer sich für die Mitwirkung eines Maklers entscheidet, der sollte nichts desto trotz seine Hausaufgaben in punkto Preis gemacht haben: entweder durch eigene Marktforschung oder mit Hilfe eines seriösen Gutachtens. Denn auch in diesem Fall lohnt es sich für Sie zu wissen, welche Faktoren Einfluss auf den Preis haben und auf welche Art und Weise der Makler die Berechnungen vornimmt. Scheuen Sie sich nicht, den beauftragten Immobilienfachmann nach der gewählten Vorgehensweise zu fragen und sich einzelne Details erklären zu lassen.

3. Wertermittlung durch Immobilienmakler / Gutachter:
detailliert und nachvollziehbar

Wer die Mühe einer eigenen Preisstudie scheut, die dafür benötigte Zeit nicht aufbringen kann oder vernünftigerweise sein Ergebnis absichern möchte, kann - je nach Zweck der Wertermittlung - einen versierten Immobilienmakler oder einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragen.

Die Wahl eines Gutachtens bietet sich in folgenden Fälle an:

  • Als überzeugendes Argument in den Verkaufsverhandlungen mit potentiellen Interessenten
  • Als fundierte Basis für alle auf den Verkauf folgenden bzw. geplanten Bankgeschäfte
  • Um Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen vorzubeugen bzw. zu lösen 
  • Für Eigentümer, die den Marktwert Ihrer Immobilie kennen wollen, um Ihr Vermögen per Schenkung bzw. Testament Ihren Wünschen entsprechend auf mehrere Begünstigte zu verteilen

3.1 Wertermittlung: Drei mögliche Verfahren

In Deutschland gibt es drei gängige Verfahren zur Wertermittlung:

    • Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren einen eindeutigen Vorteil: Es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Somit ist ein recht objektiver Überblick über den jetzigen Verkehrswert gegeben. Angewandt wird das Verfahren bei selbstgenutztem Wohneigentum und vorrangig bei Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Auch ist der Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem diese Vergleichsobjekte beurteilt wurden. Nur dann spiegelt das Vergleichswertverfahren wirklich einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie wider. Der Vergleichswert berücksichtigt den Wert von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte und den Wert der Objekte selbst in Form von aktuellen Marktrecherchen. Hinzu kommen Aspekte wie die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand des Objektes.

      Das Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung bei:

      • Unbebauten Grundstücken
      • Selbstgenutzten Eigentumswohnungen
      • Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
      • Objekten mit gleicher Lage, Größe und Ausstattung

      Die Vorteile:

      Verkehrswert entspricht tatsächlichem Immobilienwert
      Transparentes und leicht nachvollziehbares Verfahren

      Die Nachteile:

      Fehlende Zahl von Vergleichsobjekten
      Verkehrswert unterliegt Marktschwankungen und bildet Momentaufnahme ab

    • Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Verkehrswert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten. Als Verkäufer sollten Sie Angaben über den Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, zur Baubeschreibung und zu allen Außenanlagen machen können. Auch ein Instandhaltungsrückstau ist beim Sachwertverfahren von Bedeutung. Wenn an einem älteren Objekt nämlich viele Jahre lang keine wertsteigernden oder mindestens werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt wurden, schlägt sich dies negativ auf den aktuellen Sachwert nieder. Für das Alter des Hauses kommen bei der Sachwertermittlung also Wertminderungen zum Ansatz, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Zur Anwendung kommt das Sachwertverfahren bei Immobilien, die zwar zur Eigennutzung verwendet werden, die aber am Markt wenig vergleichbar sind.

      Das Sachwertverfahren hilft, den Hausverkauf Preis festzulegen bei:

      • Bebauten Grundstücken
      • Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
      • Objekten, die am Markt nicht vergleichbar sind

      Die Vorteile:

      Verkehrswert entspricht dem reinen Substanzwert des Gebäudes

      Die Nachteile:

      Wenig realistische Einschätzung weil aktueller Bezug fehlt

    • Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren zum Ansatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen. Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Heizung, Strom, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer und allen nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist für den zukünftigen Besitzer ein Anhaltspunkt, welche Erträge sich zukünftig aus seiner Kapitalanlage ergeben könnten.

      Genau genommen ist das Ertragswertverfahren zu unterscheiden nach dem einfachen Ertragswert und nach dem vollwertigen Ertragswert. Während der vollwertige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Reinertrag berechnet wird und deshalb neben der Ertragsberechnung auch den Ansatz des Vergleichswertverfahrens erfordert, kommt bei dem einfachen Ertragswert tatsächlich nur der errechnete Ertrag zum Ansatz.

      Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei:

      • Vermieteten Immobilien
      • Gewerbeimmobilien

      Die Vorteile:

      Detaillierte Ermittlung des Reinertrags bei Anlageobjekten

      Die Nachteile:

      Ergebnisverfälschung bei Berechnung des einfachen Ertragswerts

Die 10 häufigsten Fehler

Welche Fehler sollten Sie vermeiden? mehr

40 Punkte-Checkliste

So verkaufen Sie Ihr Haus richtig mehr

Wann wird welches Wertermittlungs-Verfahren angewendet?

Während das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke und für Eigentumswohnungen in Frage kommt, für die es meist eine ganze Reihe von vergleichbaren Objekten gibt, erfolgt die Hausverkauf-Wertermittlung nach dem Sachwerterfahren bei selbstgenutzten Immobilien. Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Objekte und für Gewerbeimmobilien angewandt. Jedes Verfahren berücksichtigt unterschiedliche Zahlen, um darauf aufbauend zu einer soliden Hausverkauf-Wertermittlung zu kommen. Ein erfahrener Immobilienmakler / Gutachter weiß selbstverständlich, welches Verfahren für welche Immobilien besonders geeignet ist. Dennoch ist es gut für Sie als Verkäufer zu wissen, welche Zahlen in der Wertermittlung jeweils zum Ansatz kommen.

3.2 Wertermittlung - Was akzeptieren Banken und Käufer?

Wollen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie festlegen und dabei eine solide, ggf. rechtssichere Wertermittlung erhalten, sollte die Wertermittlung immer von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden. Sein Wertgutachten wird von den Banken ebenso anerkannt wie von dem potenziellen Käufer und erleichtert somit die Verhandlung des Verkaufspreises wie auch die Genehmigung der Finanzierung. Damit Ihr Wertgutachten transparent und nachvollziehbar bleibt, können Sie sich an folgender Checkliste orientieren. Danach steht der Wahl eines kompetenten Sachverständigen zur Hausverkauf-Wertermittlung nichts mehr im Weg.

Checkliste Wertermittlung

  • Benötigen Sie eine Wertermittlung für ein Grundstück oder für eine Immobilie?
  • Handelt es sich um eine Wertermittlung für ein selbstgenutztes Objekt oder für eine Kapitalanlage?
  • Benötigen Sie ein gerichtstaugliches Voll- bzw. Komplettgutachten zur Vorlage bei Gericht, Bank oder Behörde?
  • Haben Sie alle erforderlichen Daten für die Wertermittlung zur Hand?
  • Haben Sie Preise und Leistungen der Immobilienmakler / Gutachter vor Ort verglichen?
Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile
  • Guter Verkaufspreis!
    Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
  • Mehr Sicherheit!
    Ein guter Makler prüft die Bonität potenzieller Käufer frühzeitig.
  • Zeitersparnis!
    Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie schneller.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Bewerten Sie diese Seite

Auf Sterne klicken:

 
 
 
 
 
 
 
HintBewerten
 
 
 
 
 
 
  (42 Bewertungen 
82%)
1
5
4.1
 
Besucher dieser Seite interessierte auch
makler vorteile, makler nachteile, immobilienmakler Fähigkeiten

Vorteile und Nachteile eines Maklers

Einen Makler beauftragen, oder in Eigenregie handeln? Ein Immobilienmakler hat Vorteile, die nicht zu unterschätzen... mehr

Spekulationssteuer (richtet sich nach...), Wertgutachten, Eigentumswohnung verkaufen Kosten

Haus / Wohnung verkaufen: Kosten

Rechtzeitig vor der Veräußerung seiner Immobilie sollte sich jeder Verkäufer einen Überblick über die Kosten beim... mehr

hausverkauf, vertrag, kaufvertrag, beachten, Hauschlüssel

Hausverkauf: Der Kaufvertrag

Der Verkauf eines Hauses bringt für die meisten Hausbesitzer wichtige Entscheidungen mit sich und wirft viele Fragen... mehr

makler aufgaben, was macht ein makler, Makler Schlüssel zum erfolgreichen Hausverkauf

Aufgaben eines Maklers

Bei Verkauf / Vermietung bzw. Kauf / Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung ist die To-Do-Liste lang. Ein Makler kann... mehr

Vorteile eines guten Maklers beim Verkauf?

Ein guter Makler erzielt einen guten Verkaufspreis und bietet mehr Sicherheit... mehr