Hausverkauf Wertermittlung

Um als Verkäufer beim Hausverkauf einen guten Preis zu erzielen, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Hier erfahren Sie, wie Sie den Verkehrswert selbst ermitteln können, wie ein Makler Ihnen dabei helfen kann und welche verschiedenen Wertverfahren es in Deutschland gibt.

Haus wird für die Wertermittlung untersucht.

Hausverkauf Preisermittlung: Verkehrswert von Haus oder Wohnung richtig ermitteln. Schritt für Schritt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Verkäufer sollten Sie Ihre Immobilie zu einem fairen Preis anbieten, um diese schnell und reibungslos verkaufen zu können.
  • Informieren Sie sich auch dann, wenn Sie einen Makler engagieren, über den ungefähren Marktwert Ihres Objektes.
  • Für private Immobilien kommt meistens das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung in Frage. Bei ungewöhnlichen Objekten ist das Sachwertverfahren hilfreich, während das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien und gewerblich genutzte Immobilien gewählt werden sollte.
  • Ein guter Makler bietet Ihnen kostenlos eine solide Wertermittlung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region. 

1. Warum ist die Wertermittlung so wichtig?

Besonders wichtig ist die Wertermittlung für Sie als Immobilienverkäufer. Denn schließlich wollen Sie Interessenten einen angemessenen Marktwert nennen können. Ein überschätzter Preis kann mögliche Käufer abschrecken, während ein unterschätzter Preis den großen Nachteil für Sie hat, dass Sie das Objekt vorschnell und unter Wert verkaufen.

 

Indem Sie eine Wertermittlung vornehmen oder vornehmen lassen, erhalten Sie zugleich realistische Zahlen für Investitionen, die Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf tätigen wollen. Außerdem müssen Sie der finanzierenden Bank einen Verkehrswert nennen, um zu ermitteln, bis zu welcher Höhe Sie Ihre Immobilie beleihen können. Denn schließlich möchte die Bank wissen, ob sie ein Darlehen im Falle von Zahlungsunfähigkeit und Zwangsversteigerung mit dem Erlös aus dem Verkauf tilgen kann.

 

Zudem richtet sich die Besteuerung der Immobilie und des Verkaufs nach dem ermittelten Verkehrswert. Bei Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen müssen Sie die Zahl ebenfalls kennen, um am längeren Hebel zu sitzen. Und falls Sie Ihre Immobilie an mehrere Personen vererben oder verschenken wollen, sollten Sie mithilfe des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie die Aufteilung zwischen den Empfängern vornehmen.

2. Den Verkehrswert selbst ermitteln

Der Wert einer Immobilie wird unter anderem durch diese Kriterien bestimmt: 

  • Lage
  • Grundstücksgröße
  • Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Wohnfläche
  • Art der Immobilie
  • Ausstattungsstandard
  • Baujahr
  • durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen
  • Angebot am Markt
  • mitangebotenes Inventar
  • Besonderheiten

Wenn Sie den Verkehrswert für Ihr Objekt selbst ermitteln möchten, sollten Sie zunächst einmal herausfinden, wie der Preis pro Quadratmeter in Ihrer Region oder Stadt durchschnittlich aussieht. Diesen Richtwert finden Sie zum Beispiel online auf Immobilienportalen. ImmobilienScout24 bietet Ihnen eine deutschlandweite Karte mit Preisen pro m².

 

Darüber hinaus können Sie bei den Bausparkassen nach der jährlichen Marktstudie fragen, die auf Umfragen unter Immobilienmaklern basiert. Die kostenlose Broschüre namens „Markt für Wohnimmobilien“ bietet Ihnen Daten, Fakten und Prognosen zum deutschen Wohnimmobilienmarkt für fast alle Landkreise Deutschlands.

 

Der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie

Immobilienfachleute sprechen in der Regel an Stelle des Marktwerts einer Immobilie meist vom Verkehrswert, der laut § 194 Baugesetzbuch dasselbe bezeichnet: Es handelt sich hierbei um den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis, wenn das Objekt am Bewertungsstichtag verkauft würde - und zwar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Das heißt, Verkäufer und Käufer stehen nicht in einem persönlichen Verhältnis zueinander und handeln keinen Freundschaftspreis aus. Die Vertragsparteien handeln zudem umsichtig ohne Zwang und Zeitdruck und verfügen über ausreichend Sachkenntnis.

 

Doch herrschen in den seltensten Fällen am Immobilienmarkt so ideale Verhältnisse, wie es die Definition fordert. Und so weicht der tatsächliche Verkaufserlös meist vom Verkehrswert ab. Dies sollte veräußerungswillige Eigentümer jedoch nicht davon abhalten, ihn möglichst genau zu bestimmen, um einen Anhaltspunkt zu erhalten.

 

Preise von vergleichbaren Objekten analysieren

Preisangaben aktuell angebotener Häuser und Eigentumswohnungen in der Nähe des eigenen Objekts finden sich in Regionalzeitungen und auf Immobilienportalen im Internet. Wer die Anzeigen für Immobilienangebote in Zeitungen und Onlineportalen über einen längeren Zeitraum systematisch auswertet, erhält schnell ein Gespür dafür, welche Kriterien Einfluss auf den Preis eines Objektes haben.

 

Für einen schnellen Überblick und den einfachen Vergleich mit Ihrem eigenen Objekt fassen Sie am besten alle entscheidenden Daten der Angebote in einer Tabelle zusammen, die so oder so ähnlich aussehen könnte:

Objekt Baujahr Größe Preis Preis / m² Besonderheiten
Eigenes Objekt 1980 150 m² ??? ??? Sauna
Haus Bergstraße 12 1982 165 m² 390.000€ 2.363€ Gute Lage
Haus Wiesenweg 1 1978 140 m² 300.000€ 2.142€ Neue Heizung

In diesem Beispiel wissen Sie schon einmal, dass Sie Ihre Immobilie vermutlich für einen Preis zwischen 300.000 Euro und 400.000 Euro verkaufen können. Achten Sie außerdem darauf, welche Objekte schnell vom Markt verschwinden und welche sich eher als Ladenhüter erweisen. Sie können andere Immobilien in Ihrer Gegend, die derzeit angeboten werden und Ihrem Objekt ähneln, sogar besichtigen. So schärfen Sie Ihr Gespür für den Markt.

 

3. Wertermittlung durch Immobilienmakler / Gutachter: detailliert und nachvollziehbar

Sollten Sie keine Zeit für eine Marktstudie haben, nicht allein weiterkommen oder Ihr Ergebnis absichern wollen, lohnt es sich, einen Makler zu fragen. Bei üblichen Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen kann ein guter Makler schon beim ersten Termin den erzielbaren Verkaufspreis sehr gut einschätzen. Bei einer individuellen Immobilie benötigt er vermutlich etwas mehr Zeit, was ein gutes Zeichen ist.

 

Wer sich für die Mitwirkung eines Maklers entscheidet, der sollte nichtsdestotrotz seine Hausaufgaben in punkto Preis gemacht haben: entweder durch eigene Marktforschung oder mit Hilfe eines seriösen Gutachtens. Denn auch in diesem Fall lohnt es sich für Sie zu wissen, welche Faktoren Einfluss auf den Preis haben und auf welche Art und Weise der Makler die Berechnungen vornimmt. Scheuen Sie sich nicht, den beauftragten Immobilienfachmann nach der gewählten Vorgehensweise zu fragen und sich einzelne Details erklären zu lassen.

 

Für ein offizielles Wertgutachten können Sie auch einen Gutachter beauftragen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Sie Ihrer Bank eine Zahl nennen müssen, Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen vorbeugen möchten oder Ihr Testament oder eine Schenkung vorbereiten. Für den Verkauf der Immobilie hingegen ist ein Makler die richtige Wahl.

 

Ob Makler oder Gutachter, die beauftragte Person wird eines der drei in Deutschland gängigen Verfahren zur Wertermittlung nutzen:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren einen eindeutigen Vorteil: Es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Somit ist ein recht objektiver Überblick über den jetzigen Verkehrswert gegeben. Angewandt wird das Verfahren bei selbstgenutztem Wohneigentum und vorrangig bei Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Auch ist der Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem diese Vergleichsobjekte beurteilt wurden. Nur dann spiegelt das Vergleichswertverfahren wirklich einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie wider. Der Vergleichswert berücksichtigt den Wert von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte und den Wert der Objekte selbst in Form von aktuellen Marktrecherchen. Hinzu kommen Aspekte wie die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand des Objektes.

 

Das Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung bei:

  • Unbebauten Grundstücken
  • Selbstgenutzten Eigentumswohnungen
  • Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
  • Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung 

Die Vorteile:

  • Verkehrswert entspricht tatsächlichem Immobilienwert
  • Transparentes und leicht nachvollziehbares Verfahren

Die Nachteile:

  • Fehlende Zahl von Vergleichsobjekten
  • Verkehrswert unterliegt Marktschwankungen und bildet Momentaufnahme ab

 

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Verkehrswert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten. Als Verkäufer sollten Sie Angaben über den Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, zur Baubeschreibung und zu allen Außenanlagen machen können. Auch ein Instandhaltungsrückstau ist beim Sachwertverfahren von Bedeutung. Wenn an einem älteren Objekt nämlich viele Jahre lang keine wertsteigernden oder mindestens werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt wurden, schlägt sich dies negativ auf den aktuellen Sachwert nieder. Für das Alter des Hauses kommen bei der Sachwertermittlung also Wertminderungen zum Einsatz, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Für Immobilien in Eigennutzung, die sich am Markt schwer vergleichen lassen, ist das Sachwertverfahren bestens geeignet.

 

Das Sachwertverfahren hilft, den Hausverkauf Preis festzulegen bei:

  • Bebauten Grundstücken
  • Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
  • Objekten, die am Markt nicht vergleichbar sind

Die Vorteile:

  • Verkehrswert entspricht dem reinen Substanzwert des Gebäudes
  • Herstellungskosten basieren auf dem aktuellen Preisniveau

Die Nachteile:

  • Wenig realistische Einschätzung, weil der Bezug auf das zukünftige Marktgeschehen fehlt
  • Die Bewertung der Bausubstanz erfordert Sachkenntnis in besonderem Maße und eine umfassende Erfahrung des Gutachter

 

 

Das Ertragswertverfahren

Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren zum Ansatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen. Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Heizung, Strom, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer und allen nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist für den zukünftigen Besitzer ein Anhaltspunkt dafür, welche Erträge sich zukünftig aus seiner Kapitalanlage ergeben könnten.

 

Genau genommen ist das Ertragswertverfahren zu unterscheiden nach dem einfachen Ertragswert und nach dem vollwertigen Ertragswert. Während der vollwertige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Reinertrag berechnet wird und deshalb neben der Ertragsberechnung auch den Ansatz des Vergleichswertverfahrens erfordert, kommt bei dem einfachen Ertragswert tatsächlich nur der errechnete Ertrag zum Ansatz.

 

Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei:

  • Vermieteten Immobilien
  • Gewerbeimmobilien

Die Vorteile:

  • Detaillierte Ermittlung des Reinertrags bei Anlageobjekten
  • Ertragswertverfahren wird auch tatsächlich in der Praxis angewandt; es handelt sich also um ein praxisbezogenes und nicht reintheoretisches Verfahren

Die Nachteile: 

  • Ergebnisverfälschung bei Berechnung des einfachen Ertragswerts
  • Risikofaktoren, wie beispielsweise unvorhergesehene Schäden durch Unwetter, lassen sich kaum in die Berechnung einbinden

 

Wertermittlung - Was akzeptieren Banken und Käufer? 

Wollen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie festlegen und dabei eine zuverlässige und rechtssichere Wertermittlung erhalten, sollte die Wertermittlung immer von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden. Sein Wertgutachten wird von den Banken ebenso anerkannt wie von dem potenziellen Käufer und erleichtert somit die Verhandlung des Verkaufspreises wie auch die Genehmigung der Finanzierung. Damit Ihr Wertgutachten transparent und nachvollziehbar bleibt, können Sie sich an folgender Checkliste orientieren. Danach steht der Wahl eines kompetenten Sachverständigen zur Hausverkauf-Wertermittlung nichts mehr im Weg.

 

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