Grundstück verkaufen

Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, sollten Sie sich genau über Details wie etwa die Art der möglichen Bebaubarkeit und den Verkehrswert der Fläche informieren. Sie brauchen die wichtigsten Unterlagen, um den Verkauf zu beschleunigen, und sollten die Kosten, die wir Ihnen hier vorstellen, berücksichtigen. Ein erfahrener Makler hilft dabei, den Verkauf so schnell und unkompliziert wie möglich über die Bühne zu bringen.

Schild mit den Worten "Grundstück zu verkaufen" auf einer Wiese

Grundstück ist nicht gleich Grundstück – dementsprechend fällt der Verkaufserlös sehr unterschiedlich aus.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkauf eines Grundstücks ist komplex und risikobehaftet.
  • Ein erfolgreicher Verkauf erfordert Fachkenntnisse und langjährige Erfahrung.
  • Ein guter Makler sorgt für mehr Sicherheit und kennt potenzielle Bauträger.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Bebaubarkeit entscheidet über den Verkaufspreis

Für potenzielle Interessenten ist es entscheidend zu wissen, wie sie das Grundstück nach dem Kauf nutzen können. Deshalb ist es wichtig, vorab bei der Stadt oder Gemeinde zu klären, welcher Status von Bebaubarkeit oder welche Zukunftsaussichten mit dem Grundstück verbunden sind. 

Arten von Grundstücken

  • Bauerwartungsland: Das Grundstück darf zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bebaut werden, wird aber in absehbarer Zeit zu Bauland. Flächen, die im Flächennutzungsplan für den Bau eingetragen sind, sind in dem Planungsstand nur Bauerwartungsland, da erst der Eintrag im Bebauungsplan ein Baurecht schafft.
  • Rohbauland: Das Gebiet ist im Bebauungsplan schon als Bauland rechtsverbindlich ausgewiesen geworden, ist aber noch nicht erschlossen. Durch die fehlenden Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser kann ein solches Grundstück noch nicht bebaut werden.
  • Bauland: Dieser für potenzielle Bauherren wünschenswerte Status wird in einem qualifizierten Bebauungsplan ausgewiesen oder automatisch durch die Lage des Baugrundstücks in einem größtenteils schon bebauten Gebiet erreicht.
  • Bebautes Grundstück: Der Zustand des Gebäudes, eine mögliche Weiternutzung oder ein nötiger Abriss sind wichtige Faktoren, die einen Grundstückverkauf erschweren oder begünstigen.
  • Brachland: In diese Kategorie fallen zum Beispiel ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen. Durch die daraus resultierende problematische Bodenqualität ist ein Verkauf meist schwierig.

2. Entscheidende Käuferfrage: Wie kann das Grundstück bebaut werden?

Falls es sich bei dem zu veräußernden Grundstück um Bauland handelt, sollte vorab geklärt werden, wie es bebaut werden darf. Ein entscheidender Faktor für den zu erzielenden Verkaufspreis ist die Größe der möglichen Wohnfläche auf dem Grundstück, also die maximale Ausnutzung. Auskunft geben hier der Flächennutzungsplan und im Detail der Bebauungsplan einer Gemeinde. 

 

Unterschieden wird zwischen einem einfachen oder einem qualifizierten Bebauungsplan. Diese sogenannte Art und Weise und das Maß der baulichen Nutzung finden Sie im qualifizierten Bebauungsplan . Hierin ist die Zulässigkeit von Bauvorhaben rechtskräftig festgesetzt. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen inzwischen die Bebauungspläne und aktuelle Planverfahren online.

Die folgenden Eintragungen sind für zukünftige Bauherren relevant:

    • Abstandsflächen bezeichnen den einzuhaltenden Mindestabstand eines Gebäudes zum Nachbargrundstück. Angegeben werden sie im Bebauungsplan durch einen Faktor, mit dem die geplante Außenwandhöhe des Neubaus multipliziert werden muss. Daraus ergibt sich dann der zwingende Abstand zur Grundstücksgrenze. Detaillierte Festsetzungen und Berechnungsgrundlagen dazu finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen.

    • Die Bauweise regelt das Verhältnis eines Gebäudes zu den Grundstücksgrenzen. Unterschieden wird nach der offenen und geschlossenen Bauweise. Bei der offenen Bauweise müssen Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Einzelhäuser („E“), Doppelhäuser („D“) und Reihenhäuser („R“I dürfen einen festen Grenzabstand von bis zu 50 Metern Länge haben. Bei der geschlossenen Bauweise müssen Gebäude auf die Grundstücksgrenze in voller Breite gebaut werden. Typisch ist das für Doppelhäuser, Reihenhäuser oder eine Blockbebauung. Rechtsgrundlage ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO).

    • Nach § 1 Abs. 2 BauNVO sind die folgenden Festlegungen möglich:

      • WS = Kleinsiedlungsgebiet wie Wohngebäude mit Nutzgärten 
      • WR = Reine Wohngebiete
      • WA = Allgemeine Wohngebiete, vorwiegend Wohnnutzung
      • WB = Besondere Wohngebiete mit vorwiegender Wohnnutzung, kombinierbar mit Geschäfts- und Bürogebäuden sowie Gaststätten und Hotels 
      • MD = Dorfgebiet, in dem landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen und nicht störendes Gewerbe zulässig sind
      • MI = Mischgebiete, in denen Wohnen und Gewerbe, gleichberechtigt nebeneinander existieren
      • MK = Kerngebiet, vorwiegend Handelsbetriebe, Gastronomie und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung sowie Wohnungen. 
      • GE = hier sind hauptsächlich Gewerbebetriebe ohne übermäßige Umweltbelastungen zulässig
      • GI = Industriegebiete sowie reine Gewerbegebiete mit meist in anderen Nutzungsgebieten nicht zulässigen Gewerbearten.
    • Um das erlaubte Maß der baulichen Nutzung zu berechnen, sollten Sie die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) kennen. Die GRZ gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstücks bebaut werden darf. Beispiel: Bei einer GRZ 0,4 dürfen nur 40% des Grundstücks bebaut werden. Die GZF gibt an, wie groß die gesamte Geschossfläche aller geplanten Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf.

       

      Zur Berechnung gehen Sie so vor: 

       

      Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Zulässige Gesamtgeschossfläche

    • Die Anzahl der Vollgeschosse bzw. die Gebäudehöhe wird in römischen Zahlen festgelegt. Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante mehr als 1,40 m im Mittel über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben.

    • Das geplante Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Innerhalb eines Baufensters muss das Gebäude errichtet werden, auf einer Baulinie ist zwingend zu bauen.

      • FH = Firsthöhe, d. h. maximaler Abstand von der Oberkante Erdreich zum Dachfirst
      • TH = Traufhöhe, sie bezeichnet die Höhe vom Boden bis zur Dachhaut.
      • DN = Dachneigung, sie wird immer in Grad angeben und ist von der Dachform abhängig.

    • Die textlichen Festsetzungen enthalten weitere, aus der Planzeichnung nicht ersichtliche baurechtliche Vorschriften. So können auch die zulässigen Dachformen wie z. B. Satteldach (SD) oder Flachdach (FD) vorgeschrieben werden. Auch können sich dort Angaben über Bepflanzungen, die Gestaltung von Gebäude und Dach (auch farblich), Hauptfirstrichtung, Einfriedungen usw. befinden.

 

In diesem Beispiel für einen Bebauungsplan können Sie die all diese Elemente einsehen und sich ein besseres Verständnis für den eigenen Bebauungsplans verschaffen.

3. Problem fehlender qualifizierter Bebauungsplan

Falls es für das Verkaufsgrundstück keinen Bebauungsplan gibt und die Bebaubarkeit auch nicht aus den umliegenden Gebäuden abzuleiten ist, sollte für die bessere Vermarktung beim Bauamt eine Bauvoranfrage gestellt werden. Dafür reichen Sie Bebauungsvorschläge ein und erhalten nach der Prüfung eine rechtsverbindliche und drei Jahre gültige Festlegung für die Bebaubarkeit. Sie kann durch einen Architekten oder Stadtplaner ausgestellt werden und kostet je nach Gemeinde fixe Gebühren.

 

Zur vollständigen Bauvoranfrage sind folgende Unterlagen erforderlich:

 

  • Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Statistische Nachweise
  • Entwässerungsplan
  • Bestandsfotos
  • Einverständniserklärungen der Nachbarn

 

Weitere Informationen zur Bauvoranfrage erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Baubehörde.

 

Eine Bauvoranfrage kann vor dem Verkauf auch seitens des Kaufinteressenten gestellt werden. Bei Bauträgern ist das oft üblich, um mögliche Projektperspektiven vorab zu klären. Dies kann allerdings mehrmonatige Reservierungen zur Folge haben.

Tipp: Große Grundstücke für den Privatverkauf teilen

Falls Ihr Grundstück verglichen mit den umliegenden Grundstücken überdurchschnittlich groß ist, sollten Sie überlegen, es vor dem Verkauf zu teilen. Wenn nach der Teilung beide Grundstücke bebaut werden können, erzielen Sie beim Verkauf einen höheren Preis. Diese Art von Teilung bezeichnet man als Realteilung. Hierbei erhalten beide Grundstücke einen separaten Grundbucheintrag und müssen detailliert notariell beurkundet werden.

4. Checkliste der erforderlichen Unterlagen

Vor der Vermarktung Ihres Grundstücks sollen Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen. Sie müssen dem zukünftigen Käufer zur Prüfung und Vorlage bei seiner Bank zur Verfügung gestellt werden. Sie brauchen die folgenden Dokumente:

 

  • Flächennutzungsplan
  • Bebauungsplan
  • Liegenschaftskarte / Flurkarte    
  • Aktueller Grundbuchauszug    
  • Altlasten / Altlastenverzeichnis
  • Baulasten    
  • Erschließungsnachweis
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Abzuleistende Grundpfandrechte    
  • Grundsteuerbescheid    
  • Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

 

5. Wertermittlung

Die Wertermittlung wird meist von qualifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung durchgeführt. In dem erstellten Gutachten werden die Eigenschaften des Grundstücks aufgeführt und daraus der Wert bestimmt. Das Gutachten bietet Interessenten eine fundierte Grundlage zur Kaufentscheidung. Die Bewertung eines Grundstücks erfolgt auf Grundlage des sogenannten Bodenrichtwerts – amtlichen Kaufpreissammlungen, die bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstück geführt werden. Veröffentlicht werden sie über Bodenrichtwertkarten für viele Bundesländer im Internet. Schauen Sie zum Beispiel hier nach.

 

Aber: Die ermittelten Durchschnittswerte dienen nur zur Orientierung. Die individuellen Qualitäten eines Grundstücks können zu teils erheblichen Zu- oder Abschlägen vom Bodenrichtwert führen.

 

Wichtige Kriterien für den Verkaufspreis:

  • die Lage, die Größe, der Zuschnitt und die Ausrichtung
  • der Grundbuchstand und die damit verbundenen Lasten und Beschränkungen
  • die Topografie und die Bodenverhältnisse
  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ)
  • der Erschließungsstand
  • Denkmalschutz
  • Altlasten

 

Gutachter nutzen unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks. Neben der Wertermittlung über den Bodenrichtwert wird, wenn möglich, das Vergleichswertverfahren angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken zur Ermittlung herangezogen. Anwendbar ist dies nur bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten.

Details zum Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, das sich an § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung richtet. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Da dies eher selten zutrifft, wird im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren nach der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse verwendet.

6. Anfallende Kosten beim Grundstücksverkauf

Für die Kosten der Erstellung des Gutachtens und für die Notarleistungen kommt beim Grundstücksverkauf der Verkäufer auf. Der Notar erhält die Vergütung für seine Arbeit, auch wenn das Geschäft aus irgendeinem Grund nicht zustande kommt. Die Kosten für einen Vertragsentwurf sind Bestandteil der Notarkosten, die in der Regel vom Verkäufer zu begleichen sind. 

 

Laut Gebührenverordnung betragen die Notarkosten rund 1,5 Prozent des Grundstückswertes. Viele Grundstücksverkäufe werden über Makler abgewickelt. In der Regel zahlen die Käufer die vom Bundesland abhängige Maklerprovision von 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Grundstückspreises. In einigen Bundesländlern übernehmen Sie als Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision. Mehr Details, auch über den Verhandlungsspielraum der Maklerprovision, erhalten Sie auf unserer Seite Maklerprovision.

 

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7. Steuern Grundstücksverkauf

Beim Verkauf von Grundstücken aus dem Privatvermögen ist die sogenannte Spekulationsfrist zu beachten. Wenn Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Bis auf die Werbungskosten ist der gesamte Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig und Sie können bis zu 40 Prozent des Gewinns verlieren.

Wird ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen verkauft, ist der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf ein steuerpflichtiger Unternehmensgewinn. Nach den aktuellen Regelungen, die am 31. März 2012 in Kraft getreten sind, fallen auf Gewinne aus einem Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 24 Prozent an.

8. Vorteil Verkauf mit gutem Makler

Wenn Sie keine Erfahrung mit dem Verkauf von Grundstücken haben, können Sie sich viel Zeit und Mühe sparen, indem Sie einen professionellen Makler engagieren. Dieser kennt den regionalen Grundstücksmarkt im Regelfall sehr gut. Außerdem kann er bei rechtlichen Fragen helfen und kennt die Vorgaben von Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Er besorgt die nötigen Unterlagen bei den Behörden und kann dabei auf seine Ansprechpartner für Sonderauskünfte zurückgreifen. 

 

Für Sie als Verkäufer erstellt der Makler eine kostenlose und fundierte Verkaufswertschätzung, die dabei hilft, Kaufinteressenten zu finden. Der Makler hat außerdem einen festen Kundenstamm und steht im Kontakt zu Bauträgern, mit denen er geschickt verhandeln kann. Er übernimmt die Verkaufsabwicklung und erzielt den besten Verkaufspreis für Sie. So sparen Sie viel Zeit, denn der Verkauf vom Makler geht schnell und routiniert vonstatten.

 

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9. Zielgruppe: Privatperson oder Bauträger?

Je nach Größe des Grundstücks ist es sinnvoll, als mögliche Zielgruppe Privatpersonen anzusprechen oder sich beim Verkauf direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden. Wenn das Verkaufsgrundstück nur mit ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden kann, bietet sich ein Privatverkauf an. 

 

Bei einem Grundstück, das den Bau in der Größenordnung eines Mehrfamilienhauses oder einer Reihenhaussiedlung zulässt, ergibt es Sinn, sich direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden. Diese kaufen gewerbsmäßig große Grundstücke, um sie zu bebauen und dann die einzelnen Wohneinheiten gewinnbringend zu veräußern. Sie haben mehr finanziellen Spielraum als Privatpersonen. Daher können Sie bei Bauträgern in der Regel einen höheren Verkaufspreis erzielen. 

10. Verkauf über Bieterverfahren

Bei besonders attraktiven Grundstücken in ausgezeichneter Lage ist der Verkauf über ein Bieterverfahren am lukrativsten. Im Bieterverfahren kann ein Mindestgebot festgelegt werden, aber der letztendliche Kaufpreis bildet sich durch das höchste Angebot der interessierten Bewerber am Markt. Das Verfahren wird meist in mindestens zwei Stufen bzw. Bieterrunden durchgeführt, um das Grundstück gegen das beste Gebot zu veräußern.

Wie ist der Ablauf bei einem Bieterverfahren?

Zu Beginn wird der im Bieterverfahren vorgesehene Grundstücksverkauf bekannt gemacht und es wird ein Besichtigungstermin ausgemacht. Jeder Interessent erhält ein ausführliches Exposé, einen Lageplan, den städtebaulichen Vertrag, ein Bieterformular sowie den Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen zu dem Baugebiet. Auf Wunsch kann das vorliegende Bodengutachten eingesehen werden. 

 

Nach der ersten Bieterrunde werden alle Bieter über das bis dahin vorliegenden Höchstgebot unterrichtet und können in einer weiteren Runde ihr Angebot nachbessern. Ist auch die Nachgebotsfrist abgelaufen und steht ein Höchstgebot fest, kann mit dem Höchstbietenden, sofern nach Bonitätsprüfung nichts dagegenspricht, der notarielle Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden.

Vorteile am Bieterverfahren:

  • Der Preis kann durch den Wettbewerb nach oben hin ausgereizt werden.
  • Der Verkauf von schwer zu vermarktenden Grundstücken kann beschleunigt werden.
  • Bei mehreren Interessenten und hoher Nachfrage kommt offiziell das maximale Höchstgebot zum Tragen.

 

Hinweis: Bieterfahren sollten aufgrund ihrer Komplexität besser von erfahrenen Immobilienmaklern durchgeführt werden. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

11. Besichtigung und Vertragsvorbereitung

Je nachdem wie viele Kaufinteressenten sich melden, können Sie einzelne Besichtigungen oder einen offiziellen Besichtigungstermin ansetzen. Hierbei sollten Sie alle erforderlichen Unterlagen in einem Exposé vorliegen haben und auf mögliche Käuferfragen zur Infrastruktur und Erschließung vorbereitet sein. 

 

Haben sich Käufer und Verkäufer über den Kauf geeinigt, dann muss dies in Form eines Kaufvertragsentwurfes festgehalten werden. Der Verkäufer (oder der mit dem Verkauf beauftragten Makler) vereinbart hierfür einen Notartermin. Da im Kaufvertragsentwurf die Details und Bedingungen festgelegt werden, ist es sinnvoll, dass auch der Käufer den Notartermin wahrnimmt. Dadurch können nachträgliche Vertragsänderungen und Ergänzungen, und damit Zusatzkosten, vermieden werden. 

 

Steht der Vertragsentwurf, sollten Käufer und Verkäufer ihn gründlich prüfen. Bei Unklarheiten kann Rücksprache mit dem Notar gehalten werden. Er hat die Verpflichtung, neutral zu beraten. Im Zweifelsfall besteht die Möglichkeit, den Vertragsentwurf zusätzlich von einem Anwalt überprüfen zulassen.

 

Vor Vertragsabschuss sollten Sie als Verkäufer unbedingt die Bonität Ihres Käufers prüfen. Dies kann über eine Selbstauskunft oder Wirtschaftsauskunfteien erfolgen. Die Prüfung bietet Sicherheit, ob der Käufer in der Lage sein wird, den Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten vereinbarungsgemäß zu erbringen.

12. Verkaufsschritte

Abschluss des Kaufvertrags

Nachdem der Kaufvertragsentwurf von Käufer und Verkäufer geprüft und akzeptiert wurde, wird der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag bei einem erneuten Notartermin unterzeichnet und somit der Vertrag abgeschlossen. Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden.

Auflassungsvormerkung

Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, veranlasst nun der Notar den Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit ist der Besitz des Grundstücks dem Käufer zugesichert.

Grundschuldeintragung

Da die meisten Grundstückskäufe fremdfinanziert, also meist zum Teil über eine Bank laufen, wird diese über eine Grundschuldeintragung mit ins Grundbuch aufgenommen. Die Bank ist somit über die Laufzeit des Darlehens Miteigentümer. Auch die Eintragung der Grundschuld wird vom Notar veranlasst. Der Käufer erhält im Anschluss vom Notar einen Nachweis über die Auflassungsvormerkung sowie eine Grundschuldbestellungsurkunde.

Kaufpreiserstattung

Nach der Auflassungsvormerkung ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet – der Notar schickt ihm die Zahlungsaufforderung. Bei Zahlungseingang veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsüberschreibung auf den Käufer durch den Eintrag ins Grundbuch und der Kaufprozess ist abgeschlossen. 

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