Was ist zu beachten und vorab zu klären?

Grundstück verkaufen

Bevor ein Grundstück verkauft wird, sollten entscheidende Faktoren wie die Art und Weise der möglichen Bebaubarkeit überprüft werden. Zur Preisermittlung müssen entsprechende Unterlagen angefordert und ausgewertet werden.

Grundstücksverkauf, Bauträger zahlen hohe Kaufpreise

Grundstück ist nicht gleich Grundstück – dementsprechend fällt der Verkaufserlös sehr unterschiedlich aus.

Gut zu wissen

  • Der Verkauf eines Grundstücks ist komplex und risikobehaftet.
  • Ein erfolgreicher Verkauf erfordert Fachkenntnisse und langjährige Erfahrung.
  • Ein guter Makler sorgt für mehr Sicherheit und kennt potenzielle Bauträger.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Bebaubarkeit entscheidet über den Verkaufspreis

Für potenzielle Interessenten ist es entscheidend zu wissen, wie sie das Grundstück nach dem Kauf nutzen können. Deshalb ist es wichtig, vorab bei der Stadt oder Gemeinde zu klären, welcher Status von Bebaubarkeit oder welche Zukunftsaussichten mit dem Grundstück verbunden sind.

Arten von Grundstücken

  • Bauerwartungsland: Es darf zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bebaut werden, wird aber in absehbarer Zeit zu Bauland. Flächen, die im Flächennutzungsplan für den Bau eingetragen sind, sind in dem Planungsstand nur Bauerwartungsland, da erst der Eintrag im Bebauungsplan ein Baurecht schafft.
  • Rohbauland: Das Gebiet ist im Bebauungsplan schon als Bauland rechtsverbindlich ausgewiesen geworden, es ist nur noch nicht erschlossen. Durch die fehlenden Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser kann ein solches Grundstück in dem Status noch nicht bebaut werden.
  • Bauland: Dieser für potenzielle Bauherren wichtige Status wird in einem qualifizierten Bebauungsplan ausgewiesen oder automatisch durch die Lage des Baugrundstücks in einem größtenteils schon bebauten Gebiet, z. B. einer Baulücke erreicht.
  • Bebautes Grundstück: In welchen Zustand befindet sich das Gebäude, ist eine Weiternutzung möglich oder muss ein Abriss erfolgen? Diese Faktoren können einen Verkauf neben dem eigentlichen Grundstück erschweren oder begünstigen.
  • Brachland: Darunter fallen meist ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen. Durch die daraus resultierende oftmals problematische Bodenqualität ist ein Verkauf meist schwierig.

 2. Entscheidende Käuferfrage: Wie kann das Grundstück bebaut werden?

Falls es sich bei dem zu veräußernden Grundstück um Bauland handelt, sollte vorab geklärt werden, wie es bebaut werden darf. Ein entscheidender Faktor für den zu erzielenden Verkaufspreis ist die Größe der möglichen zu errichtenden Wohnfläche auf dem Grundstück, also die maximale Ausnutzung. Auskunft geben hier der Flächennutzungsplan und im Detail der Bebauungsplan einer Gemeinde. Unterschieden wird zwischen einem einfachen oder einem qualifizierten Bebauungsplan. Diese sogenannte Art und Weise und das Maß der baulichen Nutzung sind im qualifizierten Bebauungsplan ausgewiesen. Hierin ist die Zulässigkeit von Bauvorhaben rechtskräftig festgesetzt. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen inzwischen die Bebauungspläne und aktuelle Planverfahren online.

Für zukünftige Bauherren entscheidend sind folgende Eintragungen:

    • Der einzuhaltende Mindestabstand eines Gebäudes zum Nachbargrundstück. Angegeben werden sie im Bebauungsplan durch einen Faktor, mit dem die geplante Außenwandhöhe des Neubaus multipliziert werden muss. Daraus ergibt sich dann der zwingende Abstand zur Grundstücksgrenze. Detaillierte Festsetzungen und Berechnungsgrundlagen dazu finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen.

    • Die Bauweise regelt das Verhältnis eines Gebäudes zu den Grundstücksgrenzen. Unterschieden wird nach der offenen und geschlossenen Bauweise. Bei der offenen Bauweise müssen Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden. Einzelhäuser mit dem Zeichen „E“ gekennzeichnet, Doppelhäuser „D“ und Reihenhäuser „R“ mit bis zu 50 Metern Länge mit festem Grenzabstand sind zulässig.
      Bei der geschlossenen Bauweise müssen Gebäude auf die Grundstücksgrenze in voller Breite gebaut werden. Typisch hierfür sind Doppelhäuser, Reihenhäuser oder eine Blockbebauung. Rechtsgrundlage ist die Baunutzungsverordnung BauNVO.

    • Es sind folgenden Festlegungen nach § 1 Abs. 2 BauNVO möglich:

      WS = Kleinsiedlungsgebiet wie Wohngebäude mit Nutzgärten
      WR = Reine Wohngebiete
      WA = Allgemeine Wohngebiete, vorwiegend Wohnnutzung
      WB = Besondere Wohngebiete, vorwiegend Wohnnutzung aber mit Geschäfts- und Bürogebäuden sowie Gaststätten und Hotels kombinierbar
      MD = Dorfgebiet, d. h. landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen und nicht störendes Gewerbe sind zulässig
      MI = Mischgebiete, hier stehen beide Nutzungsarten, Wohnen und Gewerbe, sofern es nicht stört, gleichberechtigt nebeneinander.
      MK = Kerngebiet, vorwiegend Handelsbetriebe, Gastronomie und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung sowie Wohnungen.
      GE = hier sind vorwiegend Gewerbebetriebe ohne übermäßige Umweltbelastungen zulässig
      GI = Industriegebiete, reine Gewerbegebiete mit meist in anderen Nutzungsgebieten nicht zulässigen Gewerbearten.

    • GRZ = Die Grundflächenzahl – sie gibt an, welcher Flächenanteil eines Baugrundstücks bebaut werden darf. Beispiel: Bei einer GRZ 0,4 dürfen nur 40% des Grundstücks bebaut werden.
      GFZ = Die Geschossflächenzahl – sie gibt an, wie groß die gesamte Geschossfläche aller geplanten Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf.
      Berechnung: Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Zulässige Gesamtgeschossfläche.

    • Die Anzahl der Vollgeschosse bzw. die Gebäudehöhe wird in römischen Zahlen festgelegt.
      Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante mehr als 1,40 m im Mittel über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben.

    • Das geplante Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Innerhalb eines Baufensters muss das Gebäude errichtet werden, auf einer Baulinie ist zwingend zu bauen.

    • FH = Firsthöhe, d. h. maximaler Abstand von der Oberkante Erdreich zum Dachfirst
      TH = Traufhöhe, sie bezeichnet die Höhe vom Boden bis zur Dachhaut.
      DN = Dachneigung, sie wird immer in Grad angeben und ist von der Dachform abhängig.

    • Die textlichen Festsetzungen enthalten weitere, aus der Planzeichnung nichtersichtliche, baurechtliche Vorschriften. So können auch die zulässigen Dachformen wie z. B. Satteldach (SD) oder Flachdach (FD) vorgeschrieben werden. Auch können sich dort Angaben über Bepflanzungen, die Gestaltung von Gebäude und Dach (auch farblich), Hauptfirstrichtung, Einfriedungen usw. befinden.

 

Beispiel Bebauungsplan

3. Problem fehlender qualifizierter Bebauungsplan

Falls es für das Verkaufsgrundstück keinen Bebauungsplan gibt und die Bebaubarkeit auch nicht aus den umliegenden Gebäuden abzuleiten ist, sollte für die bessere Vermarktung beim Bauamt eine Bauvoranfrage gestellt werden. Dafür reichen Sie Bebauungsvorschläge ein und erhalten nach der Prüfung eine rechtsverbindliche und drei Jahre gültige Festlegung für die Bebaubarkeit. Sie kann durch einen Architekten oder Stadtplaner gestellt werden und kostet je nach Gemeinde unterschiedliche Gebühren.


Zur vollständigen Bauvoranfrage sind folgende Unterlagen erforderlich:

  • Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Statistische Nachweise
  • Entwässerungsplan
  • Bestandsfotos
  • Einverständniserklärungen der Nachbarn


Weitere Informationen zur Bauvoranfrage erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Baubehörde.

Eine Bauvoranfrage kann vor dem Verkauf auch seitens des Kaufinteressenten gestellt werden. Bei Bauträgern ist das oft üblich, um mögliche Projektperspektiven vorab zu klären. Dies kann allerdings mehrmonatige Reservierungen zur Folge haben.

Tipp: Große Grundstücke für den Privatverkauf teilen

Falls Ihr Grundstück verglichen mit den umliegenden Grundstücken überdurchschnittlich groß ist, sollten Sie überlegen, es vor dem Verkauf zu teilen. Wenn nach der Teilung beide Grundstücke bebaut werden können, erzielen Sie beim Verkauf einen höheren Preis. Diese Art von Teilung bezeichnet man als Realteilung. Hierbei erhalten beide Grundstücke einen separaten Grundbucheintrag und müssen detailliert notariell beurkundet werden.

4. Checkliste der erforderlichen Unterlagen

Vor der Vermarktung sollen Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen. Sie müssen dem zukünftigen Käufer zur Prüfung und Vorlage bei seiner Bank zur Verfügung gestellt werden:

  • Flächennutzungsplan
  • Bebauungsplan
  • Liegenschaftskarte / Flurkarte    
  • Aktueller Grundbuchauszug    
  • Altlasten / Altlastenverzeichnis
  • Baulasten    
  • Erschließungsnachweis
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Abzuleistende Grundpfandrechte    
  • Grundsteuerbescheid    
  • Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

5. Wertermittlung

Die Wertermittlung wird meist von qualifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung durchgeführt. In dem erstellten Gutachten werden die Eigenschaften des Grundstücks aufgeführt und demzufolge sein Wert bestimmt. Interessenten liefert es eine fundierte Grundlage zur Kaufentscheidung. Die Bewertung eines Grundstücks erfolgt auf Grundlage des sogenannten Bodenrichtwerts – amtlichen Kaufpreissammlungen, die bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstück geführt werden. Veröffentlicht werden sie über Bodenrichtwertkarten für viele Bundesländer im Internet. www.gutachterausschuesse-online.de
Die ermittelten Durchschnittswerte dienen aber nur zur Orientierung, die individuellen Qualitäten eines Grundstücks können zu erheblichen Zu- oder Abschlägen vom Bodenrichtwert führen.

Wichtige Kriterien für den Verkaufspreis:

  • die Lage, die Größe, der Zuschnitt und die Ausrichtung
  • der Grundbuchstand und die damit verbundenen Lasten und Beschränkungen
  • die Topografie und die Bodenverhältnisse
  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung – die Grundflächenzahl GRZ und Geschossflächenzahl GFZ
  • der Erschließungsstand
  • Denkmalschutz
  • Altlasten

Gutachter nutzen unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks. Neben der Wertermittlung über den Bodenrichtwert wird, wenn möglich, das Vergleichswertverfahren angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken zur Ermittlung herangezogen. Anwendbar ist dies nur bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsobjekten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Da dies eher selten zutrifft, wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren nach der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse verwendet.

6. Anfallende Kosten beim Grundstücksverkauf

Für die Kosten der Erstellung des Gutachtens und für die Notarleistungen kommt der Verkäufer auf. Der Notar erhält die Vergütung für seine Arbeit, auch wenn das Geschäft aus irgendeinem Grund nicht zustande kommt. Die Kosten für einen Vertragsentwurf sind Bestandteil der Notarkosten, die in der Regel vom Verkäufer zu begleichen sind.
Laut Gebührenverordnung betragen die Notarkosten rund 1,5 Prozent des Grundstückswertes.
Viele Grundstücksverkäufe werden über Makler abgewickelt. In der Regel zahlen aber die Käufer die vom Bundesland abhängige Provision von 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Grundstückspreises.

Mehr Details, auch über den Verhandlungsspielraum, erhalten Sie auf unserer Seite Maklerprovision.

Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile

Zeitersparnis!

Ein guter Makler verkauft
Ihre Immobilie schneller.

Guter Verkaufspreis!

Ein guter Makler erzielt für Sie
einen guten Verkaufspreis.

Mehr Sicherheit!

Ein guter Makler bietet Ihnen
Erfahrung und Sicherheit.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

7. Steuern Grundstücksverkauf

Bei dem Verkauf von Grundstücken aus dem Privatvermögen ist die sogenannte Spekulationsfrist zu beachten. Bei Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren nach Erwerb wird eine Besteuerung des Erlöses, des sogenannten Spekulationsgewinns, ausgelöst. Der gesamte Gewinn ist somit steuerpflichtig – Werbungskosten können aber abgezogen werden.
Wird ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen verkauft, ist der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf ein steuerpflichtiger Unternehmensgewinn.
Nach den aktuellen Regelungen, die am 31. März 2012 in Kraft getreten sind, fallen auf Gewinne aus einem Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 24 Prozent an.

8. Vorteil Verkauf mit gutem Makler

Ein guter Makler:

  • kennt den regionalen Grundstücksmarkt sehr gut,
  • ist kundig in den Vorgaben des Flächennutzungsplans und Bebauungsplans,
  • besorgt bei den entsprechenden Behörden die nötigen Unterlagen,
  • kennt Ansprechpartner beim Amt für bestimmte Auskünfte,
  • erstellt eine kostenlose und fundierte Verkaufswertschätzung,
  • hat einen festen Kundenstamm und Kontakt zu Bauträgern,
  • besitzt Verhandlungsgeschick gerade bei Bauträgern,
  • übernimmt die Abwicklung des Verkaufs,
  • erzielt einen guten Verkaufspreis,
  • bringt Zeitersparnis durch schnelleren Verkauf,
  • und bietet Sicherheit durch Routine und Erfahrung.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

9. Zielgruppe: Privatperson oder Bauträger?

Je nach Größe des Grundstücks ist es sinnvoll als mögliche Zielgruppe Privatpersonen anzusprechen oder sich beim Verkauf direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden. Wenn das Verkaufsgrundstück nur mit ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden kann, bietet sich ein Privatverkauf an. Bei einem Grundstück, das den Bau in der Größenordnung eines Mehrfamilienhauses oder einer Reihenhaussiedlung zulässt, macht es Sinn, sich direkt an Bauträger und Projektentwickler zu wenden.


Warum sind Bauträger als Käufer interessant?
Bauträger kaufen gewerbsmäßig große Grundstücke um sie zu bebauen und dann die einzelnen Wohneinheiten gewinnbringend zu veräußern. Sie haben mehr finanziellen Spielraum als Privatpersonen und somit lässt sich über Bauträger in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen.

10. Verkauf über Bieterverfahren

Bei besonders attraktiven Grundstücken in ausgezeichneter Lage ist der Verkauf über ein Bieterverfahren am lukrativsten. Im Bieterverfahren kann ein Mindestgebot festgelegt werden aber der letztendliche Kaufpreis bildet sich durch die Angebote der interessierten Bewerber am Markt. Das Verfahren wird meist in mindestens zwei Stufen bzw. Bieterrunden durchgeführt, mit dem Ziel, die Grundstücke gegen das beste Gebot zu veräußern.
Zu Beginn wird der im Bieterverfahren vorgesehene Grundstücksverkauf bekannt gemacht und es wird ein Besichtigungstermin ausgemacht. Jeder Interessent erhält ein ausführliches Exposé, einen Lageplan, den städtebaulichen Vertrag, ein Bieterformular sowie den Bebauungsplan nebst textlicher Festsetzungen zu dem Baugebiet. Auf Wunsch kann das vorliegende Bodengutachten eingesehen werden.
Nach der ersten Bieterrunde werden alle Bieter über das bis dahin vorliegenden Höchstgebot unterrichtet und können in einer weiteren Runde ihr Angebot nachbessern.
Ist auch die Nachgebotsfrist abgelaufen und steht ein Höchstgebot fest, kann mit dem Höchstbietenden, sofern nach Bonitätsprüfung nichts dagegen spricht, der notarielle Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden.

Vorteile:

  • Der Preis kann durch den Wettbewerb nach oben hin ausgereizt werden.
  • Der Verkauf von schwer zu vermarktenden Grundstücken kann beschleunigt werden.
  • Bei mehreren Interessenten und hoher Nachfrage kommt offiziell das maximale Höchstgebot zum Tragen.

Hinweis:
Bieterfahren sollten aufgrund ihrer Komplexität besser von erfahrenen Immobilienmaklern durchgeführt werden. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

11. Besichtigung und Vertragsvorbereitung

    • Je nachdem wie viele Kaufinteressenten sich melden, können Sie einzelne Besichtigungen oder einen offiziellen Besichtigungstermin ansetzen. Hierbei sollten Sie alle erforderlichen Unterlagen in einem Exposé vorliegen haben und auf mögliche Käuferfragen zur Infrastruktur und Erschließung vorbereitet sein.

    • Haben sich Käufer und Verkäufer über den Kauf geeinigt, dann muss dies in Form eines Kaufvertragsentwurfes festgehalten werden. Der Verkäufer (oder der mit dem Verkauf beauftragten Makler) vereinbart hierfür einen Notartermin.

      Da im Kaufvertragsentwurf die Details und Bedingungen festgelegt werden, ist es sinnvoll, dass auch der Käufer den Notartermin wahrnimmt. Dadurch können nachträgliche Vertragsänderungen und Ergänzungen, und damit Zusatzkosten, vermieden werden.

      Steht der Vertragsentwurf, sollten Käufer und Verkäufer ihn gründlich zu prüfen. Bei Unklarheiten kann Rücksprache mit dem Notar genommen werden. Er hat die Verpflichtung, neutral zu beraten. Ansonsten besteht die Möglichkeit den Vertragsentwurf nochmals von einem Anwalt überprüfen zulassen.

    • Vor Vertragsabschuss sollten Sie als Verkäufer unbedingt die Bonität ihres Käufers prüfen. Dies kann über eine Selbstauskunft oder Wirtschaftsauskunfteien erfolgen. Die Prüfung bietet Sicherheit, ob der Käufer in der Lage sein wird, den Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten vereinbarungsgemäß zu erbringen.

12.  Verkaufsschritte

    • Nachdem der Kaufvertragsentwurf von Käufer und Verkäufer geprüft und akzeptiert wurde wird der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag bei einem erneuten Notartermin unterzeichnet und somit der Vertrag abgeschlossen. Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden.

    • Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, veranlasst nun der Notar den Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit ist der Besitz des Grundstücks dem Käufer zugesichert.

    • Da die meisten Grundstückskäufe fremdfinanziert, also meist zum Teil über eine Bank laufen, wird diese über eine Grundschuldeintragung mit ins Grundbuch aufgenommen. Die Bank ist somit über die Laufzeit des Darlehens Miteigentümer. Auch die Eintragung der Grundschuld wird vom Notar veranlasst.
      Der Käufer erhält im Anschluss vom Notar einen Nachweis über die Auflassungsvormerkung sowie eine Grundschuldbestellungsurkunde.

    • Nach der Auflassungsvormerkung ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet – der Notar schickt ihm die Zahlungsaufforderung. Bei Zahlungseingang veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsüberschreibung auf den Käufer durch den Eintrag ins Grundbuch.

Bewerten Sie diese Seite

Auf Sterne klicken:

 
 
 
 
 
 
 
HintBewerten
 
 
 
 
 
 
  (19 Bewertungen 
91%)
1
5
4.55