Maklerauftrag: Arten, Inhalt, Checkliste was prüfen?

Der Maklervertrag

Stolperfallen, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien: Das müssen Sie beim Abschluss eines Maklervertrages für den Immobilienverkauf wissen

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Vorteil Hausverkauf Alleinauftrag: Top motivierter Makler! Wichtig: Die Dauer des Alleinauftrags sollte unbedingt begrenzt sein.

Gut zu wissen

  • Achtung: Bei Maklerverträgen ist die schriftliche Form zu empfehlen.
  • Beim Alleinauftrag sollten Sie die Laufzeit begrenzen.
  • Nutzen Sie unsere Checkliste zur Prüfung Ihres gewünschten Maklers bei Alleinauftrag.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Schriftform ist von Vorteil

Generell gilt, dass es für Maklerverträge keine vorgeschriebene Form gibt. So genügt schon die Frage: „Haben Sie Lust meine Immobilie zu verkaufen?“ und die Antwort: „Ja“ als Abschluss eines Maklervertrags (Angebot und Annahme). Um Probleme zu vermeiden sollte deshalb die Schriftform gewählt werden.

Die Aussagen in diesem Artikel beziehen sich auf den Hausverkauf beziehungsweise auf den privaten Immobilienverkauf. Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien gelten andere gesetzliche Vorgaben.
Bei einem Maklervertrag unterscheidet man generell zwischen drei Auftragsarten:

2. Die Auftragsarten

2.1 Der einfache Maklerauftrag beim Hausverkauf

Beim einfachen Maklerauftrag darf der Makler die Immobilie verkaufen. Er ist nicht verpflichtet Inserate zu schalten oder von sich aus aktiv zu werden. Er hat aber auch nicht das alleinige Verwertungsrecht. Es können für eine Immobilie auch mehrere einfache Makleraufträge vergeben werden!

2.2 Hausverkauf mit Alleinauftrag

Das Wort Alleinauftrag ist etwas irreführend. Denn beim Alleinauftrag dürfen sowohl der beauftragte Makler als auch der Eigentümer der Immobilie Interessenten suchen und die Immobilie verkaufen. Verkauft der Eigentümer die Immobilie, fällt keine Maklerprovision an. Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall (Makler verkauft das Objekt) fällig.
Es darf in diesem Fall aber kein zweiter oder dritter Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt werden.

2.3 Der qualifizierte Alleinauftrag beim Hausverkauf

Der qualifizierte Alleinauftrag hat nichts mit der Qualifikation des Maklers zu tun, sondern bedeutet, dass der Verkäufer zwingend alle Interessenten an den Makler verweisen muss! Im Gegensatz zum Alleinvertrag darf nur der Makler die Immobilie verkaufen! Dies garantiert dem Makler, dass das Haus nicht ohne sein Wissen verkauft wird. Verkauft der Eigentümer die Immobilie ohne den Makler macht er sich schadensersatzpflichtig.
Bei einem qualifizierten Maklervertrag, der schriftlich abgeschlossen wird, verpflichtet sich der Makler für den Kunden aktiv zu werden. Nur bei dieser Vertragsart kann der Makler für Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung abschließen. In den beiden oben genannten Vertragsarten kann er es nicht, da er nicht exklusiv tätig ist.

3. Was wann? Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag?

Vorteil Alleinauftrag

In der Regel ist ein Makler bei einem Alleinauftrag motivierter. Er ist bereit bei der Suche nach Interessen in Vorleistung zu treten und Zeit zu investieren. Er wird in der Regel alle Möglichkeiten ausschöpfen das Objekt zu verkaufen. Beim Allgemeinauftrag (Objekt wird von mehreren Maklern vermitteln) ist ein Makler nicht bereit Mühe und Verhandlungsgeschick in ein Objekt zu investieren, das im Zweifel von einem Konkurrenten verkauft wird.

Unser Tipp

Begrenzen Sie die Dauer bei einem Alleinauftrag (auf max. 6 Monate). So haben Sie einen top motovierten Makler. Und falls Sie doch nicht zufrieden sind mit dem Makler, so können Sie nach Ablauf des Vertrages ohne Probleme einen neuen Makler beauftragen.

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4. Inhalt und Form des Maklervertrags

Grundsätzlich kann der Vertrag mündlich abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber schreibt keine Form vor. Um Probleme zu vermeiden und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien genau zu definieren, sollte der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden.
Im Maklervertrag regeln die Vertragsparteien die Aufgaben und Pflichten der Vertragsparteien.

Wichtige Bestandteile des Maklervertrags sind zum Beispiel:

  • Art des Objektes
  • Daten des Verkäufers
  • Daten des Maklers
  • Dauer der Beauftragung
  • Provisionsvereinbarung
  • Aufwandsentschädigung
  • Reservierungsgebühr

Befristung der Beauftragung

Mit einer Befristung des Maklervertrags umgeht man das Risiko, dass der Makler nichts tut und darauf wartet, dass Interessenten kommen. Bei der Befristung des Vertrags wird der Makler versuchen die Immobilie innerhalb der vorgegebenen Zeit zu verkaufen um seine Provision zu erhalten.

Provisionsvereinbarung

Die Höhe der Provision ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wie hoch die Provision sein darf. Die Höhe der Provision kann regional unterschiedlich sein. In Großstädten mit einer hohen Nachfrage nach Häusern können höhere Provisionen verlangt werden wie in einer ländlichen Gegend mit einer geringen Nachfrage nach Immobilien.

Mögliche Provisionsvereinbarungen

  • der Verkäufer zahlt die gesamte Provision
  • einen Teil der Provision zahlt der Verkäufer; der Makler erhält die Möglichkeit mit dem Käufer ebenfalls eine Provision zu vereinbaren
  • der Käufer bezahlt die gesamte Provision

Bei den beiden letztgenannten Möglichkeiten wird der Makler darauf bestehen eine Provisionsklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Das minimiert das Ausfallrisiko für die Käuferprovision, da sich der Käufer der unmittelbaren Vollstreckung der Forderung unterwirft. Die Aufnahme einer Provisionsklausel in den Kaufvertrag bedarf allerdings der Zustimmung beider Vertragsparteien.

Details Maklerprovision

Wie hoch ist die übliche Maklerprovsion in den einzelnen Bundesländern?
Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Maklerprovision.

Aufwandsentschädigung

Wird eine Aufwandsentschädigung vereinbart, ist der Verkäufer verpflichtet dem Makler seinen Aufwand zu erstatten. Die Aufwandsentschädigung ist auch fällig, falls kein Verkauf zustande kommt. Die Aufwandsentschädigung darf nicht als Pauschale vereinbart werden. Der Makler ist verpflichtet seinen Aufwand nachzuweisen. Zum Aufwand gehören die Kosten für Inserate, für Besichtigungen und Postausgaben.

Reservierungsgebühr

Reserviert der Makler das Haus für einen Kunden, darf er es in dieser Zeit keinem anderen Interessenten anbieten. Um das Risiko zu minimieren durch eine Reservierung und den anschließenden Absprung der Interessenten das Haus nicht verkaufen zu können, kann eine Reservierungsgebühr verlangt werden. Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr verlangt die Zustimmung des Verkäufers. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf die Höhe der Reservierungsgebühr 10 % der vereinbarten Provision nicht übersteigen. Die Reservierungsgebühr wird im Falle des Kaufs der Immobilie mit der Provision verrechnet.

 

Weitere Infos zum Thema, z.B. wie Sie einen seriösen Makler erkennen können, finden Sie auf unserer Seite Einen Makler beauftragen.

Checkliste Alleinauftrag

Wenn Sie mit einem Makler einen Alleinauftrag vereinbaren, sollten Sie folgende Punkte unbedingt beachten bzw. vorab prüfen:

Ist die Vertragslaufzeit nicht länger als 6 Monate?
Beim Alleinauftrag ist es wichtig die Laufzeit zu begrenzen. Achten Sie auch darauf, dass es KEINE Klauseln für eine automatische Verlängerung gibt. Der Vertrag sollte ein genaues Datum für Beginn und Ende der Laufzeit enthalten.

Ist die Maklerprovision marktgerecht?
Die übliche Maklerprovision beträgt in der Regel 3-6% plus. MwSt. Achten Sie darauf, dass der Provisionsprozentsatz im Vertrag genau festgelegt ist. Eine Übersicht der Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern finden Sie auf unserer Seite Maklerprovision.

Maklerprovision nur bei Erfolg zu zahlen ist?
Beachten Sie bei der Versicherung, dass die Maklerprovision nur im Erfolgsfall zu zahlen ist.

Ist klar definiert wer im Erfolgsfall die Maklerprovision zahlt?
Kann die Maklerprovision vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam (zu welchen Teilen) getragen werden? Achten Sie darauf, dass dies klar und eindeutig geregelt ist.

Ist eine Aufwandsentschädigung für den Makler im Nicht-Erfolgsfall fällig? Ist die Höhe begrenzt?
Manche Makler werden nur tätig für Sie, wenn im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung bei nicht Erfolg fällig wird. Akzeptieren Sie höchstens 15% auf die sonst angefallene Maklerprovision. Zusätzlich ist es sinnvoll, dass Sie nur nachgewiesene Kosten als Aufwandsentschädigung akzeptieren.

Ist der Makler vertraglich dazu verpflichtet das Objekt zu bewerben?
Einzelne Werbemaßnahmen sollten im Vertrag festgehalten werden. Nur so haben Sie die Möglichkeit den Vertrag vorzeitig zu kündigen, obwohl selbst mit dieser Klausel Versäumnisse des Maklers schwer nachzuweisen sind. Aber zumindest kann die Klausel als Druckmittel dienen.

Ist im Vertrag festgehalten, dass Exposés Ihrer Immobilie vor Veröffentlichung von Ihnen genehmigt werden müssen?
Dies hat den Vorteil, dass Sie über die Verkaufsaktivitäten des Maklers auf dem Laufenden gehalten werden.

Ist im Vertrag eine Verpflichtung dass der Makler bei Besichtigung anwesend ist?
Dies ist vor allem wichtig, falls das Objekt leer steht. So wird vermieden, dass der Schlüssel des Objekts vorzeitig übergeben wird.

Ist im Vertrag zugesichert, dass Sie nach Ablauf eine Liste mit Namen und Kontaktdaten aller Interessenten erhalten, die sich für Ihr Objekt interessiert haben?
So vermeiden Sie im Vorfeld Streitigkeiten, die sich ergeben, falls Sie später das Objekt über einen andern Makler verkaufen.

Haben Sie alles verstanden?
Lesen Sie sich den Vertrag komplett durch und prüfen Sie alle Punkte. Haben Sie Rückfragen bzw. sind Einzelheiten unklar so sprechen Sie den Makler darauf an. Im Zweifel können Sie auch einen Anwalt oder Notar zur Rate ziehen. Anwaltshotlines bieten einen schnellen & preiswerten Weg Unsicherheiten und Zweifel vor der Unterzeichnung des Vertrages aus dem Weg zu räumen.

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