Der Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist mit vielen verschiedenen Punkten bespickt, sodass Sie unbedingt immer genauer hinschauen sollten. Schließlich geht es um Ihre Rechte und Pflichten. Welche Stolperfallen zu beachten sind und welche Vertragsaspekte sonst noch wichtig sind, haben wir hier im Beitrag zusammengefasst.

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Vorteil Hausverkauf Alleinauftrag: Top motivierter Makler! Wichtig: Die Dauer des Alleinauftrags sollte unbedingt begrenzt sein.

Das Wichtigste in Kürze

  • Achtung: Bei Maklerverträgen ist die schriftliche Form zu empfehlen.
  • Beim Alleinauftrag sollten Sie die Laufzeit begrenzen.
  • Nutzen Sie unsere Checkliste zur Prüfung Ihres gewünschten Maklers bei Alleinauftrag.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Schriftform ist von Vorteil

Generell gilt, dass es für Maklerverträge keine vorgeschriebene Form gibt. So genügt schon die Frage: „Haben Sie Lust meine Immobilie zu verkaufen?“ und die Antwort: „Ja“ als Abschluss eines Maklervertrags (Angebot und Annahme). Um Probleme zu vermeiden, sollte deshalb die Schriftform gewählt werden.

 

Zu beachten: Die Aussagen in diesem Artikel beziehen sich auf den Hausverkauf beziehungsweise auf den privaten Immobilienverkauf. Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien gelten andere gesetzliche Vorgaben.

 

Bei einem Maklervertrag unterscheidet man generell zwischen drei Auftragsarten, die im Folgenden genauer behandelt werden.

2. Die Auftragsarten

Der einfache Maklerauftrag beim Hausverkauf

Beim einfachen Maklerauftrag darf der Makler die Immobilie verkaufen. Er ist nicht verpflichtet, Inserate zu schalten oder von sich aus aktiv zu werden. Er hat aber auch nicht das alleinige Verwertungsrecht. Es können für eine Immobilie auch mehrere einfache Makleraufträge vergeben werden!

Hausverkauf mit Alleinauftrag

Das Wort Alleinauftrag ist etwas irreführend. Denn beim Alleinauftrag dürfen sowohl der beauftragte Makler als auch der Eigentümer der Immobilie Interessenten suchen und die Immobilie verkaufen. Verkauft der Eigentümer die Immobilie selbst, fällt keine Maklerprovision an. Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall (Makler verkauft das Objekt) fällig. Es darf in diesem Fall aber kein zweiter oder dritter Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt werden.

Der qualifizierte Alleinauftrag beim Hausverkauf

Der qualifizierte Alleinauftrag hat nichts mit der Qualifikation des Maklers zu tun, sondern bedeutet, dass der Verkäufer zwingend alle Interessenten an den Makler verweisen muss! Im Gegensatz zum Alleinvertrag darf ausschließlich der beauftragte Makler die Immobilie verkaufen. Dies garantiert dem Makler, dass das Haus nicht ohne sein Wissen verkauft wird. Verkauft der Eigentümer die Immobilie ohne den Makler, macht er sich schadensersatzpflichtig.

 

Bei einem qualifizierten Maklervertrag, der schriftlich abgeschlossen wird, verpflichtet sich der Makler für den Kunden aktiv zu werden. Nur bei dieser Vertragsart kann der Makler für Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung abschließen. In den beiden oben genannten Vertragsarten kann er es nicht, da er nicht exklusiv tätig ist.

 

3. Was wann? Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag?

Vorteil Alleinauftrag

In der Regel ist ein Makler bei einem Alleinauftrag motivierter. Er ist bereit, bei der Suche nach Interessen in Vorleistung zu treten und Zeit zu investieren. Er wird in der Regel alle Möglichkeiten ausschöpfen, das Objekt zu verkaufen. Beim Allgemeinauftrag (Objekt wird von mehreren Maklern vermitteln) ist ein Makler nicht bereit, Mühe und Verhandlungsgeschick in ein Objekt zu investieren, das im Zweifel von einem Konkurrenten verkauft wird.

 

Unser Tipp: Begrenzen Sie die Dauer bei einem Alleinauftrag auf maximal sechs Monate. So haben Sie einen top-motivierten Makler. Und falls Sie doch nicht zufrieden mit dem Makler sind, können Sie nach Ablauf des Vertrages ohne Probleme einen neuen Makler beauftragen.

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4. Inhalt und Form des Maklervertrags 

Grundsätzlich kann der Vertrag mündlich abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber schreibt keine bestimmte Form vor. Um Probleme zu vermeiden und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien genau zu definieren, sollte der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Im Maklervertrag regeln die Vertragsparteien die Aufgaben und Pflichten der Vertragsparteien. 

Wichtige Bestandteile des Maklervertrags sind zum Beispiel:

  • Art des Objektes
  • Daten des Verkäufers
  • Daten des Maklers
  • Dauer der Beauftragung
  • Provisionsvereinbarung
  • Aufwandsentschädigung
  • Reservierungsgebühr

Befristung der Beauftragung 

Mit einer Befristung des Maklervertrags umgeht man das Risiko, dass der Makler nichts tut und unnötig lange darauf wartet, dass Interessenten kommen. Bei der Befristung des Vertrags wird der Makler versuchen, die Immobilie innerhalb der vorgegebenen Zeit zu verkaufen, um seine Provision zu erhalten. 

Provisionsvereinbarung 

Die Höhe der Provision ist frei vereinbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wie hoch die Provision sein darf. Die Höhe der Provision kann regional unterschiedlich sein. In Großstädten mit einer hohen Nachfrage nach Häusern können im Gegensatz zu ländlichen Gegenden mit einer geringen Anfrage höhere Provisionen verlangt werden.

Mögliche Provisionsvereinbarungen

  • Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision.
  • Einen Teil der Provision zahlt der Verkäufer. Der Makler erhält die Möglichkeit, mit dem Käufer ebenfalls eine Provision zu vereinbaren.
  • Der Käufer bezahlt die gesamte Provision.

Bei den beiden letztgenannten Möglichkeiten wird der Makler darauf bestehen, eine Provisionsklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Das minimiert das Ausfallrisiko für die Käuferprovision, da sich der Käufer der unmittelbaren Vollstreckung der Forderung unterwirft. Die Aufnahme einer Provisionsklausel in den Kaufvertrag bedarf allerdings der Zustimmung beider Vertragsparteien. 

Details Maklerprovision

Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern? 

Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Maklerprovision.

Aufwandsentschädigung 

Wird eine Aufwandsentschädigung vereinbart, ist der Verkäufer verpflichtet die vom Makler erbrachten Leistungen zu erstatten – auch dann, wenn kein Verkauf zustande kommt. Die Aufwandsentschädigung darf nicht als Pauschale vereinbart werden. Der Makler ist verpflichtet, seinen Aufwand nachzuweisen. Zum Aufwand gehören die Kosten für Inserate, für Besichtigungen und Postausgaben. 

Reservierungsgebühr 

Reserviert der Makler das Haus für einen Kunden, darf er es in dieser Zeit keinem anderen Interessenten anbieten. Um das Risiko zu minimieren, durch eine Reservierung und den anschließenden Absprung der Interessenten das Haus nicht verkaufen zu können, kann eine Reservierungsgebühr verlangt werden. Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr verlangt die Zustimmung des Verkäufers. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf die Höhe der Reservierungsgebühr zehn Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigen. Diese Gebühr wird im Falle des Kaufs der Immobilie mit der Provision verrechnet. 

 

Weitere Infos zum Thema, z.B. wie Sie einen seriösen Makler erkennen können, finden Sie auf unserer Seite Einen Makler beauftragen.

5. Checkliste Alleinauftrag

Wenn Sie mit einem Makler einen Alleinauftrag vereinbaren, sollten Sie folgende Punkte unbedingt beachten und vorab prüfen:

  • Ist die Vertragslaufzeit nicht länger als sechs Monate?
    Beim Alleinauftrag ist es wichtig, die Laufzeit zu begrenzen. Achten Sie auch darauf, dass es keine Klauseln für eine automatische Verlängerung gibt. Der Vertrag sollte ein genaues Datum für Beginn und Ende der Laufzeit enthalten.
  • Ist die Maklerprovision marktgerecht?
    Die übliche Maklerprovision beträgt in der Regel drei bis sieben Prozent plus Mehrwertsteuer. Achten Sie darauf, dass der Provisionsprozentsatz im Vertrag genau festgelegt ist. Eine Übersicht der Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern finden Sie auf unserer Seite Maklerprovision.
  • Ist die Maklerprovision nur bei Erfolg zu zahlen?
    Beachten Sie bei der Versicherung, dass die Maklerprovision ausschließlich im Erfolgsfall zu zahlen ist.
  • Ist klar definiert, wer im Erfolgsfall die Maklerprovision zahlt?
    Kann die Maklerprovision vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam (zu welchen Teilen) getragen werden? Achten Sie darauf, dass dies klar und eindeutig geregelt ist.
  • Ist eine Aufwandsentschädigung für den Makler im Nicht-Erfolgsfall fällig? Ist die Höhe begrenzt?
    Manche Makler werden nur tätig für Sie, wenn im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung bei nicht Erfolg fällig wird. Akzeptieren Sie höchstens 15 Prozent auf die sonst angefallene Maklerprovision. Zusätzlich ist es ratsam, dass Sie nur nachgewiesene Kosten als Aufwandsentschädigung akzeptieren.
  • Ist der Makler vertraglich dazu verpflichtet, das Objekt zu bewerben?Einzelne Werbemaßnahmen sollten im Vertrag festgehalten werden. Nur so haben Sie die Möglichkeit den Vertrag vorzeitig zu kündigen, obwohl selbst mit dieser Klausel Versäumnisse des Maklers schwer nachzuweisen sind. Aber zumindest kann die Klausel als Druckmittel dienen.
  • Ist im Vertrag festgehalten, dass Exposés Ihrer Immobilie vor Veröffentlichung von Ihnen genehmigt werden müssen?
    Dies hat den Vorteil, dass Sie über die Verkaufsaktivitäten des Maklers auf dem Laufenden gehalten werden.
  • Ist im Vertrag eine Verpflichtung vereinbart, dass der Makler bei der Besichtigung anwesend ist?
    Dies ist vor allem wichtig, falls das Objekt leer steht. So wird vermieden, dass der Schlüssel des Objekts vorzeitig übergeben wird.
  • Ist im Vertrag zugesichert, dass Sie nach Ablauf eine Liste mit Namen und Kontaktdaten aller Interessenten erhalten, die sich für Ihr Objekt interessiert haben?
    So vermeiden Sie im Vorfeld Streitigkeiten, falls Sie später das Objekt über einen anderen Makler verkaufen.
  • Haben Sie alles verstanden?
    Lesen Sie sich den Vertrag komplett durch und prüfen Sie alle Punkte sehr genau. Haben Sie Rückfragen oder sind Einzelheiten unklar, so sprechen Sie den Makler unbedingt darauf an. Im Zweifel können Sie auch einen Anwalt oder Notar zur Rate ziehen. Anwaltshotlines bieten einen schnellen sowie preiswerten Weg, Unsicherheiten und Zweifel vor der Unterzeichnung des Vertrages aus dem Weg zu räumen.
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