Grundsätzliches zur Vermietung eines Hauses

Das eigene Haus vermieten: was ist zu beachten?

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Ihr Haus in guten Händen - auch dann, wenn Sie es vermieten

Das Wichtigste bei der Vermietung einer Immobilie ist die Zufriedenheit beider Parteien. Deshalb ist es wichtig, dass beide Seiten sich über den Inhalt und die Konsequenzen des Mietvertrags klar und einig sind.

Gut zu wissen

  • Als Vermieter sind Sie zur jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.
  • Überprüfen Sie vor Vertragsabschluss die Bonität der Mietinteressenten.
  • Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Grundsätzliches zur Vermietung eines Hauses

Rechtliche Grundlage der Mietverträge

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist das Mietverhältnis als vertragliches Schuldverhältnis geregelt. Das bedeutet, dass beide Parteien einander etwas schulden. Der Vermieter schuldet die Überlassung der Immobilie und der Mieter schuldet den Mietzins, umgangssprachlich Miete genannt.

Wer Wohnraum vermietet muss neben den Regelungen des BGB zur Wohnraumvermietung die Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen, sowie eventuelle Mieterschutzgesetze einhalten.

2. Die Vermietung von Wohneigentum

Die grundsätzliche Frage, die sich bei der Vermietung von Häusern stellt, ist der Zweck der Vermietung. Wofür wird das Haus vermietet? Als reines Wohnhaus oder als Mischobjekt mit Wohn- und Geschäftsräumen?


Bei der Vermietung als reines Wohnhaus ist die Gestaltung des Mietvertrages relativ einfach. Für diesen Fall gibt es entsprechende Formularmietverträge. Sind in dem Haus neben dem Wohnraum auch Geschäfts- oder Gewerberäume untergebracht, sollte man zur Gestaltung des Mietvertrages einen Fachmann zurate ziehen.

2.1 Mietvertrag für Einfamilienhäuser ohne Gewerberäume

Der Mietvertrag für ein Einfamilienhaus ohne Gewerberäume ist vergleichbar mit dem Mietvertrag für eine Wohnung. Bei der Gestaltung des Mietvertrages sind folgende Punkte besonders zu beachten:

Angabe der Wohnfläche

Wer die Wohnfläche einfach dadurch bestimmt, indem er alle Zimmer in Länge und Breite ausmisst und die Flächen der einzelnen Räume addiert, hat die Wohnfläche schnell falsch berechnet und den Mietvertrag damit ungültig gemacht.
 
Es gibt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFIV) für öffentlich geförderten Wohnraum. In dieser Verordnung ist festgelegt, wie die Wohnflächen zu berechnen sind. Wer also sichergehen will, nimmt die Verordnung zur Hand und berechnet die Wohnfläche entsprechend der Vorgaben. So gibt es zum Beispiel Regelungen für unbeheizte Räume und Räume mit Dachschrägen. Ein unbeheizter Abstellraum in der Wohnung zählt nicht zur Wohnfläche hinzu!

Betriebskosten

Ein beliebtes Streitthema bei vermieteten Wohnungen sind die Nebenkosten und Betriebskosten. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses empfiehlt es sich im Mietvertrag zu vereinbaren, dass alle Betriebskosten, wie Strom, Gas, Öl oder Wasser, direkt vom Mieter zu bezahlen sind. In diesem Fall schließt der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen den Liefervertrag ab.

Gartenpflege

Wer nicht möchte, dass sich der Garten des Hauses in ein Naturschutzgebiet mit meterhohem Gras oder einen kleinen landwirtschaftlichen Betrieb verwandelt, regelt die Gartennutzung im Mietvertrag.

Kehr- und Räumpflichten

Besonders wichtig sind allerdings die Kehr- und Räumpflichten. In vielen Gemeinden gibt es noch die Kehrpflicht. Diese verpflichtet den Eigentümer die Straße entlang des Grundstücks sauber zu halten. Wenn der Mieter diese Pflicht übernehmen soll, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden. Zu den Räumpflichten gehört das Beseitigen von Schnee. Da der Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks für die Verkehrssicherheit der Wege, die an seinem Haus/Grundstück entlangführe, zuständig ist, muss der Mietvertrag eine eindeutige Regelung enthalten. Wird der Schnee nicht zu den gesetzlich vorgeschriebenen Zeiten entfernt, so haftet der Eigentümer für alle Schäden, die Anderen durch das Nichträumen entstehen.

Besondere Pflichten des Mieters

Zu den besonderen Pflichten eines Mieters kann zum Beispiel die Pflicht gehören die Heizung von Oktober bis April zu betreiben oder für Kleinreparaturen selbst aufzukommen.

Höhe der Miete und der Nebenkosten

Die Höhe der Miete kann der Vermieter mit dem Mieter frei vereinbaren. Einzig zu beachten ist, dass es sich nicht um eine Wuchermiete handelt. Die vom Mieter zu bezahlenden Nebenkosten sind im Gesetz geregelt. Der Vermieter ist zur Abgabe einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Umgehen kann er diese Pflicht, indem er eine Nebenkostenpauschale vereinbart und im Mietvertrag regelt, dass mit dieser Pauschale alles abgegolten ist.

Mietwucher

Mietwucher liegt im juristischen Sinn vor, wenn die Notlage eines Mieters ausgenutzt wurde und die Miete bei Wohnraum mindestens 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mietwucher hat zivilrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen. So ist ein Mietvertrag bei dem Mietwucher festgestellt wurde nichtig. In diesem Falle bleibt der Vermieter auf allen Forderungen sitzen.

2.2 Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses kann mit der Vermietung mehrerer Wohnungen gleichgesetzt werden. Auch hier gelten die oben genannten gesetzlichen Grundlagen.

 

Besonderheiten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses

  • Hausordnung
  • Gartennutzung
  • Putz-, Kehr- und Räumpflichten
  • Hausmeisterdienst
  • Verwaltung

Die Hausordnung sollte für alle Mieter gut einsehbar an einer zentralen Stelle im Haus aufgehängt werden. Sie sollte aber auch Teil des Mietvertrages sein. In der Hausordnung werden zum Beispiel die Ruhezeiten geregelt. Die Gartennutzung kann in der Hausordnung oder im Mietvertrag geregelt werden, ebenso wie die Putz-, Kehr- und Räumpflichten. Um Probleme mit Mietern zu vermeiden, empfiehlt es sich einen Hausmeisterservice mit bestimmten Arbeiten, wie zum Beispiel Rasen mähen und Putzen zu beauftragen. Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er einen Ansprechpartner hat, der für alle Arbeiten zuständig ist. Auch vermeidet man dadurch Streit und Zwist unter den Mietern. Mit der Anzahl der vermieteten Wohnungen kann der Stress für den Vermieter steigen. Viele Vermieter beauftragen deshalb einen Verwalter mit der Betreuung des Objektes.

Verwalter

Im Verwaltervertrag sollten folgende Dinge geregelt sein:

  • Vertragsbeginn und Vertragsende (in Anlehnung an das Wohneigentumsgesetz sollte der Vertrag für maximal 5 Jahre geschlossen werden)
  • Pflichten des Verwalters gegenüber dem Eigentümer, dazu gehört zum Beispiel, dass alle Gelder getrennt vom Vermögen des Verwalters zu verwalten sind
  • Pflichten des Verwalters gegenüber den Mietern, zum Beispiel Erstellen der Nebenkostenabrechnung- Höhe der Vergütung

3. Vor Abschluss des Mietvertrages

„Man kann den Menschen nur vor die Stirn schauen!“

und

„Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!“

 

Diese beiden Weisheiten sollten Sie bei der Auswahl eines Mieters beherzigen. Folgende Vorsichtsmaßnahmen zur Bonitätsprüfung sollten Sie daher grundsätzlich ergreifen:

  • Bankauskunft des Mieters über die Schufa (gibt es offene Forderungen/Mahnbescheide?)
  • Lohnabrechnung der letzten 3 Monate einsehen

Unser Tipp: Ein guter Makler überprüft die Bonität von potenziellen Mietern zuverlässig.

Mietvertrag

Sollte der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags wissen, dass er das Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt für sich oder nahe Familienangehörige benötigt, so kann er einen Zeitmietvertrag auf einen vorher festgelegten Zeitraum abschließen. Das gilt besonders dann, wenn man das eigene Haus vermietet. Damit wird gleichzeitig festgelegt, dass der Mieter zu dem vereinbarten Termin die Mietsache räumen muss. In allen anderen Fällen gibt es nur den unbefristeten Mietvertrag.

Mietanpassung

In beiden Fällen kann eine Staffelmiete vereinbart werden. Die Miete steigt dann zu jeweils vorher festgelegten Zeiten um einen bestimmten Prozentsatz oder einen festen Betrag. Durch die sich stetig ändernde Rechtsprechung sollte man vor Abschluss eines Staffelmietvertrags Rat bei einem Fachmann einholen, damit der Vertrag nicht wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist.

Die Alternative hierzu ist der Indexmietvertrag, bei dem die Mietanpassung an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt ist. Weiterführende Informationen zum Thema Staffelmiete und Co. finden Sie auf unserer Detailseite Mietvertrag unter Punkt 2.

Tipp zu Formularmietverträgen

  • In den Formularmietverträgen des Deutschen Mieterbundes wird das Mietrecht sehr mieterfreundlich ausgelegt.
  • In den Formularmietverträgen der Haus- und Grundbesitzervereine wird der Spielraum des Mietrechts eher zugunsten des Vermieters ausgelegt.
Vermieten mit Makler - Ihre Vorteile
  • Spart Zeit & Mühe!
    Ein guter Makler übernimmt die zeitaufwendige Mietersuche vor Ort.
  • Mehr Sicherheit!
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  • Top Mietvertrag!
    Ein guter Makler sorgt für einen guten Mietvertrag.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

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