So kündigen Sie Mietern richtig

Gut zu wissen

• Eine ordentliche Kündigung ist nur mit gesetzlichem Kündigungsgrund rechtswirksam.
• Eigenbedarfskündigungen sind nur möglich, wenn der Vermieter oder nahe Familienangehörige die Wohnung nutzen möchten.
• Ein guter Makler berät Sie im Vertragsrecht bei Kündigungen.
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1. Wenn der Mieter zum Problem wird

Geraten Mieter in Rückstand mit den vereinbarten Zahlungen oder behandeln sie das Objekt nicht pfleglich, so möchte mancher Vermieter das Mietverhältnis schnellstmöglich beenden. Doch auch Eigenbedarf, eine geplante Sanierung oder ein Abriss können Gründe sein, Mietern kündigen zu möchten. Diesem häufig berechtigten Wunsch des Vermieters stehen die Rechte der Mieter gegenüber. Als Vermieter muss man einige Voraussetzungen einhalten, damit die Kündigung des Vertragsverhältnisses juristisch Bestand hat.

2. Die wichtigsten Kündigungsgründe

Als Vermieter können Sie nur kündigen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt und wenn Sie sich auf einen gesetzlich festgelegten Kündigungsgrund beziehen. Diese Kündigungsgründe sind Eigenbedarf, die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, Sanierung sowie Abriss oder eine schwerwiegende Vertragsverletzung Ihres Mieters.

2.1 Mieter kündigen wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn nahe Familienangehörige die Wohnung beanspruchen oder wenn der Vermieter sie selbst nutzen will. Dazu müssen Sie als Vermieter nachvollziehbare Gründe angeben. Der Mieter hat das Recht, notfalls gerichtlich klären zu lassen, ob ein wirkungsvoller Eigenbedarf vorliegt. Nicht jeder vordergründige Eigenbedarf hält einer juristischen Prüfung problemlos stand. So besteht kein Eigenbedarf, wenn Sie die Wohnung nicht ernsthaft nutzen wollen. Ebenso ist es nicht zulässig, einen überhöhten Wohnbedarf geltend zu machen. Ein solcher Wohnbedarf wäre eine 200 Quadratmeter große Wohnung für einen Verwandten ohne regelmäßiges Einkommen. Ein befristeter Eigenbedarf für einen vorübergehenden Zeitraum ist ebenfalls als Kündigungsgrund nicht rechtswirksam. Auch einen vorgeschobenen Eigenbedarf werden Sie vor Gericht nicht halten können, dann steht Ihrem Mieter ein Recht auf Schadensersatz zu. Ihr Mieter hat in diesem Fall nachzuweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.

Eigenbedarf wie anmelden? Eigenbedarfskündigung, welche Voraussetzung und Fristen müssen eingehalten werden? Details hierzu finden Sie auf unserer Seite Eigenbedarfskündigung.

2.2 Mieter kündigen wegen wirtschaftlicher Verwertung

Wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird und Ihnen dadurch Nachteile entstehen, dürfen Sie ebenfalls kündigen. Eine höhere Mietzahlung durch den Nachmieter ist explizit kein Kündigungsgrund mit wirtschaftlicher Verwertung. Zur wirtschaftlichen Verwertung kann auch der geplante Verkauf gehören. Können Sie eine vermietete Wohnung nicht verkaufen, kann sich eine Kündigung anbieten, weil eine leere Wohnung besser zu vermieten ist. Dazu müssen Sie allerdings nachweisen, weshalb Sie die Immobilie unbedingt verkaufen müssen. Sie müssen konkret belegen, welche Verwendung Sie für Ihre Immobilie geplant haben, wenn Sie auf diese Art und Weise Ihrem Mieter kündigen möchten.

2.3 Sanierung oder Abriss als Kündigungsgrund

Vielleicht planen Sie, eine Sanierung an Ihrer Immobilie durchzuführen, vielleicht ist auch ein Abriss vorgesehen. Dann müssen Sie als Vermieter nachweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich erforderlich ist. Eine umfassende Modernisierung ist als Kündigungsgrund nicht haltbar, wenn Sie jahrelang nichts zur Erhaltung des Objekts getan haben. Und auch ein Abriss ist nicht zwingend als Grund anwendbar, wenn Sie einen Mieter rausbekommen wollen. Zwar kann ein marode Bausubstanz ein Kündigungsgrund sein, der einen Abriss und damit die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, doch solche Umstände müssen Sie als Vermieter immer konkret und mit transparenten Zahlen belegen.

2.4 Erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters

Ein weiterer wichtiger Grund sind Vertragsverletzungen des Mieters. Erfolgt die Mietzahlung ständig unpünktlich, bestehen Mietrückständen, sind Verstöße gegen die Hausordnung oder Störungen des Hausfriedens zu beklagen, können Sie das Vertragsverhältnis kündigen. Wird die Wohnung vertragswidrig genutzt, kann in schwerwiegenden Fällen sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Solche Vertragsverletzungen setzen zur Wirksamkeit der Kündigung aber eine Abmahnung des Mieters voraus. Hier müssen Sie den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam machen und ihm eine Chance zur Änderung seines Verhaltens geben.

3. Kündigungsform und -fristen

Liegt ein wirksamer Kündigungsgrund vor, müssen Sie die Kündigungsfristen und die Form einhalten, anderenfalls ist Ihre Kündigung juristisch nicht wirksam.

Die Kündigungsfristen sind gesetzlich vorgeschrieben

Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei eine Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt sie sechs Monate, bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren liegt sie bei neun Monaten. Berechnen Sie die Kündigungsfrist falsch, ist die Kündigung weiterhin wirksam, lediglich die Fristen werden entsprechend angepasst.

4. So geht es nach der Kündigung weiter

Haben Sie rechtswirksam gekündigt und räumt Ihr Mieter die Wohnung nicht, kann eine Räumungsklage das Mittel der Wahl sein. Auf keinen Fall dürfen Sie vorab die Wohnung selbst räumen oder die Schlösser austauschen. Mit der Räumungsklage erzwingen Sie die gesetzliche Durchsetzung des Räumungsanspruchs nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Die Räumungsklage ist immer beim örtlichen Amtsgericht der Wohnung einzureichen. Dann entscheidet das Gericht, ob eine Zwangsräumung rechtens ist. 

Wann und wie Räumungsklage einreichen

Wann für eine Räumungklage der richtige Zeitpunkt ist, hängt vom Kündigungsgrund ab. Ein Vermieter darf bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug oder einem unzumutbaren weiteren Mietverhältnis direkt eine Räumungsklage einreichen. Das ist auch zu empfehlen, da ein solches Verfahren oft langwierig ist. Bei einer ordentlichen Kündigung, beispielsweise auf Grund von Eigenbedarf, ist erst die Reaktion des Mieters abzuwarten. Wann eine Räumungsklage rechtskräftig wird, ist ganz unterschiedlich. Realistisch ist eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr. Es kann aber auch in Ausnahmefällen zwei Jahre oder länger dauern, wenn z. B. der Mieter erkrankt ist und ein Gutachten benötigt wird.

Inhalte eines Antrags auf Räumungsklage

• Name des Klägers
• Name des Beklagten
• Grund für die Klage (z. B. Mietrückstände, Eigenbedarf)
• Falls vorliegend: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• Bei Widerspruch: Stellungnahme des Vermieters warum er trotzdem
  eine Räumungsklage einreicht

Hinweis: Der Vermieter muss einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, damit die Räumungsklage eröffnet wird. Die Höhe ist abhängig vom Streitwert. Dieser berechnet sich aus der Kaltmiete, die auf ein Jahr hochgerechnet wird. Die Kosten für den Vorschuss dürfen vom Mieter eingefordert werden.

Fazit: Beugen Sie frühzeitig Problemen mit Mietern vor

Letztlich ist es für jeden Vermieter schwierig, im ersten Gespräch herauszufinden, ob er einen solventen und anständigen Mieter vor sich hat. Einige Tipps mögen aber helfen, damit Sie Ihren Mieter gar nicht erst wieder loswerden müssen:

• So belegt ein Auszug aus der Schufa, wie es um das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit bestellt war.
• Eine Gehaltsabrechnung belegt, ob ein geregeltes Arbeitsverhältnis vorliegt.
• Auch können Sie erfragen, warum das bisherige Mietverhältnis gekündigt wurde und wer es gekündigt hat.