Mieter Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters

Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter ist nur bei Beachtung aller rechtlichen Vorgaben zulässig.

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Eigenbedarf Eigentumswohnung: Vermieter müssen einiges beachten - Mieter kündigen wegen Eigenbedarf

Gut zu wissen

  • Gründe für eine Eigenbedarfskündigung müssen ausführlich schriftlich dargelegt werden.
  • Mieter haben Schadenersatzanspruch, wenn Vermieter den Kündigungsgrund nur vorgetäuscht haben oder den Wegfall des Kündigungsgrunds nicht mitgeteilt haben.
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1. Eigenbedarfskündigung Voraussetzungen

Eigenbedarf gehört gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB zu den „berechtigten Interessen“, die einem Wohnungsvermieter die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses erlauben. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt allerdings voraus, dass der Vermieter beim Eigenbedarf Anmelden alle durch Gesetz und Rechtsprechung festgelegten Vorgaben sorgfältig beachtet.

1.1 Eigenbedarfskündigung Gründe - Eigenbedarf anmelden wann möglich?

Eigenbedarf Personenkreis

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für

  • sich selbst (als natürliche, nicht aber als juristische Person),
  • Angehörige in gerader Linie (z. B. Eltern, Großeltern oder Kinder) sowie Geschwister, Nichten oder Neffen (Eigenbedarf Verwandte) oder
  • Haushaltsangehörige (z. B. Lebenspartner und deren Kinder, Pflegekinder, Pflegekräfte und Hausangestellte)

benötigt.

Eigenbedarfskündigung auch bei vorgesehener beruflicher Immobiliennutzung?

Gerichte haben entschieden, dass nicht nur die beabsichtigte Nutzung zu Wohnzwecken zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf berechtigt, sondern im Einzelfall auch der vorgesehene Gebrauch einer bisher vermieteten Wohnung zu beruflichen Zwecken (z. B. zur Einrichtung eines Büros) zu einer Eigenbedarfskündigung berechtigen kann.

„Nachschieben“ von Kündigungsgründen - Nur ausnahmsweise zulässig

Ein „Nachschieben“ von Gründen, die nicht ausdrücklich im Kündigungsschreiben genannt wurden, ist gemäß § 573 Absatz 3 BGB nur dann zulässig, wenn diese Gründe nach der Kündigung aufgetreten sind.

Eigenbedarf nachweisen: Aufklärung der Mieter über Eigenbedarf

Der Vermieter muss die Gründe, die er seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde legt, ausführlich schriftlich darlegen. Entfällt vor Ablauf der Kündigungsfrist der Kündigungsgrund, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierüber zu informieren.

1.2 Eigenbedarfskündigung: Ausschluss bei Rechtsmissbrauch

Ein Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarf ist bei Rechtsmissbrauch ausgeschlossen.

  • Unzulässig ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn es dem Vermieter in Wahrheit nur darum geht, eine Mieterhöhung durchzusetzen.
  • Der Vermieter darf keinen überhöhten Wohnbedarf geltend machen. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn eine Acht-Zimmer-Wohnung von einer einzelnen Person bezogen werden soll.
  • Die Wohnung muss dem Nutzungsbedarf des Vermieters entsprechen. Dies ist z.B. dann nicht der Fall, wenn eine gebrechliche Person in eines der oberen Stockwerke eines Mehrfamilienhauses einziehen soll, das über keinen Aufzug verfügt.
  • Die vom Vermieter benannte Person muss auch tatsächlich die Wohnung nutzen wollen. Eine nur vorgeschobene Eigenbedarfskündigung ist unzulässig.
  • Stehen der vom Vermieter benannten Person vor Ablauf der Kündigungsfrist auch andere Wohnungen zur Verfügung, so ist die Eigenbedarfskündigung ebenfalls rechtsmissbräuchlich. Allerdings kann grundsätzlich auch hinsichtlich einer Zweitwohnung Eigenbedarf geltend gemacht werden (Eigenbedarf Zweitwohnung).
  • Ein befristeter Eigenbedarf (wie beispielsweise bei einer nur gelegentlich beabsichtigten Übernachtung des Vermieters) rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht.

2. Mieterrechte bei Eigenbedarfskündigung 

2.1 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Der Mieter darf der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine besondere Härte darstellen würde, die unter Abwägung mit den Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt werden kann (Sozialklausel, § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

  • In die Interessenabwägung fließen alle Umstände des Einzelfalls ein. Die Rechtsprechung hat besondere Härten z. B. bei hohem Alter, Schwangerschaft, Krankheiten und Invalidität, aber auch bei Problemen hinsichtlich eines Schulwechsels oder bei einem bevorstehenden Examen anerkannt.
  • Bei der rechtlichen Würdigung werden nur diejenigen Kündigungsgründe berücksichtigt, die der Vermieter im Kündigungsschreiben angegeben hat.
  • Eine besondere Härte liegt auch vor, wenn die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nicht zu „zumutbaren Bedingungen“ möglich ist.
  • Liegt eine unvertretbare Härte vor, so kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, solange dies nach den im Einzelfall vorliegenden Umständen angemessen ist (574a BGB).
  • Der Mieter muss seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erklären (§ 574b BGB).

2.2 Eigenbedarfskündigung: Anspruch des Mieters auf Schadenersatz

Gründe für Schadenersatzanspruch

Täuscht der Vermieter einen Kündigungsgrund vor oder informiert er den Mieter nicht über den nach der Kündigung eintretenden Wegfall des Kündigungsgrundes, so hat der Mieter unter Umständen einen Schadenersatzanspruch.
Der Schadenersatzanspruch kann auf den Ausgleich folgender Kosten gerichtet sein:

  • Umzugskosten
  • für die neue Wohnung entstandene Renovierungskosten
  • Mehrbelastung durch eine höhere Miete oder höhere Nebenkosten

2.3 Keine Abfindung bei Einigung

Wenn sich allerdings Mieter und Vermieter über den Auszug geeinigt haben (z. B. unter Zahlung einer Abstandssumme durch den Vermieter) und der Mieter daher freiwillig ausgezogen ist, so steht dem Mieter keine Abfindung zu.

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3. Eigenbedarfskündigung Fristen

3.1 Eigenbedarf Kündigungsfrist bei unbefristetem Mietverhältnis

Gesetzliche Kündigungsfrist Eigenbedarf: Unbefristete Mietverhältnisse können bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden (§ 573c BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich für Vermieter

  • nach fünfjähriger Mietdauer um drei Monate und
  • nach achtjähriger Mietdauer um sechs Monate.

 

Kündigungsfristen für Vermieter

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

3.2 Eigenbedarf Kündigungsfrist bei befristetem Mietverhältnis

Bei einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist eine vorzeitige Kündigung nur bei Vorliegen besonderer Gründe möglich (§ 575a BGB).

3.3 Eigenbedarfskündigung nach Kauf

Besonderer Kündigungsschutz besteht zugunsten des Mieters, wenn bei dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter eine Umwandlung in Wohnungseigentum begründet und die Wohnung sodann veräußert worden ist (Eigentümerwechsel). Ein Immobilienkäufer kann in diesen Fällen berechtigte Kündigungsgründe (wie z. B. Eigenbedarf) frühestens  nach drei Jahre nach dem Erwerb geltend machen (Kündigungssperrfrist, § 577a BGB). Der Fristlauf beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Keine Umwandlung liegt vor bei Ersterwerb des Wohnungseigentums oder bei Erstellung eines Gebäudes. Ebenso wenig ist der Umwandlungstatbestand gegeben, wenn die zu vermietende Wohnung nach Errichtung von einem Bauträger erworben wird.

Umwandlung in Wohnungseigentum

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum bezeichnet im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung des Wohnungseigentums ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum.

Wohneigentum

Mit Wohneigentum wird der Umstand bezeichnet, dass die Immobilie, die jemand bewohnt, dessen Eigentum ist. Die Wohnimmobilie kann beispielsweise ein Haus  oder eine Eigentumswohnung sein. Entscheidend ist die Selbstnutzung des eigenen Wohnraums.

Umwandlung in Wohnungseigentum

Unter einer Umwandlung in Wohnungseigentum bzw. Wohnungs-privatisierung versteht man die Umwandlung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen und der dadurch ermöglichte Verkauf der einzelnen Wohnungen an private Käufer. Um eine Privatisierung im engeren Sinn handelt es sich lediglich, wenn der Verkäufer ein kommunales Wohnungsunternehmen ist. Umgangssprachlich wird aber auch der Verkauf durch andere Wohnungsbaugesellschaften mit diesem Begriff bezeichnet.

Eine Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit die Begründung des Wohnungseigentums ist in den §§ 2 bis 9 Wohnungseigentumsgesetzes geregelt.

Mieterrechte

Mieter, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum die betreffende Wohnung bewohnten, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB für die gemietete Wohnung. Sofern die Wohnung nicht durch den Mieter selbst sondern durch einen Dritten erworben wird, hat der Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem neuen Eigentümer. Dieser darf das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Landesregierungen können diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete („in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“) auf bis zu zehn Jahre ausweiten (§ 577a Abs. 2 BGB).

3.4 Sperrfristen in den einzelnen Bundesländern

§ 577a Absatz 2 BGB ermächtigt die Regierungen der Bundesländer, durch Rechtsverordnungen, die eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren aufweisen dürfen, die dreijährige Kündigungssperrfrist auf maximal zehn Jahre auszuweiten. Voraussetzung hierfür ist, dass in der Landesverordnung diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile genau bezeichnet werden, in denen eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnraum nicht gewährleistet ist. In verschiedenen Bundesländern liefen in der Vergangenheit entsprechende Rechtsverordnungen aus, ohne dass eine Verlängerung erfolgte.

Folgende Bundesländer verfügen derzeit über Rechtsverordnungen zu Kündigungssperrfristen nach § 577a BGB

Bundesland Geltungsdauer Städte und Regionen Sperrfrist
Bayern 01.07.2012 bis 30.06.2022 115 Gemeinden 10 Jahre
Berlin 01.10.2013 bis 30.09.2023 Stadt Berlin 10 Jahre
Hamburg 01.02.2004 bis 31.01.2024 Stadt Hamburg 10 Jahre
Hessen 01.09.2004 bis 31.12.2019 Darmstadt, Frankfurt/Main, Wiesbaden, Kelsterbach, Rüsselsheim, Kronberg i. Ts., Oberursel/Ts., Schwalbach a. Ts., Kelkheim, Maintal 5 Jahre
NRW 10.02.2012 bis 31.12.2021 1) 4 Gemeinden: Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster bzw. 2) 33 Gemeinden: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bedburg-Hau, Bornheim, Bottrop, Dortmund, Drensteinfurt, Emmerich, Hattingen, Herzogenrath, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Leopoldshöhe, Leverkusen, Lindlar, Mettmann, Monheim, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Niederkrüchten, Ostbevern, Paderborn, Ratingen, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Weilerswist, Willich, Würselen 1) 8 Jahre bzw. 2) 5 Jahre

Alle anderen Bundesländer

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben keine Verordnungen erlassen. In diesen Bundesländern gilt daher lediglich die allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren.

3.5 Erleichterte Kündigung bei Gebäuden mit zwei Wohnungen

Ein berechtigter Grund (z. B. Eigenbedarf) muss vom Vermieter bei einer Kündigung nicht geltend gemacht werden, wenn Mieter und Vermieter in demselben Gebäude wohnen (Einliegerwohnung oder Mehrfamilienhaus; § 573a BGB).

  • Voraussetzung ist allerdings, dass sich nicht mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude befinden.
  • Bei erleichterter Kündigungsmöglichkeit verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

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