Was Sie beim Kaufvertrag beachten sollten

Der Hausverkauf-Notartermin

Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notartermin kommt der Verkauf einer Immobilie zum rechtskräftigen und erfolgreichen Abschluss.

Hausverkauf, Notartermin, Notar, Ablauf, Tipps

Der Notartermin ist der verbindliche Abschluss des Hausverkaufs

 

 

 

Gut zu wissen

  • Der Hausverkauf ist nur mit Abschluss des Notarvertrags rechtskräftig.
  • Der Vertragsentwurf wird meist zwei Wochen vor dem Termin zur Ansicht zugestellt.
  • Ein guter Makler kümmert sich um alle Einzelheiten rund um den Notartermin.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Vorbereitung des Notartermins

Vereinbarung eines Notartermins

Nach Abschluss der Preisverhandlungen vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. Rechtskräftig ist ein Kaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung. Üblicherweise beauftragt der Käufer einen Notar. Für Verkäufer bietet es den Vorteil, dass der Auftraggeber bei Absage des Notartermins die Kosten zu tragen hat. Für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs müssen dem Notar vorab die erforderlichen Unterlagen durch den Verkäufer übermittelt werden. (z. B. Grundbuchauszug und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis) 

Klärung der wesentlichen Vertragsinhalte vor dem Notartermin

Die wesentlichen inhaltlichen Punkte des Kaufvertrages (z. B. Kaufpreis oder Zahlungsmodalitäten) sollten zweckmäßigerweise vor dem Notartermin geklärt sein.

Hausverkauf Ablauf

Wie vorgehen? Die wichtigsten Schritte beim Hausverkauf mehr

Notarvertrag Hausverkauf

Worauf muss man bei einem Notarvertrag achten? mehr

2. Wichtige Kaufvertragsdetails

Löschung oder Übernahme der Grundschuld

Meistens wird beim Notartermin die Löschung der bisher auf dem Grundstück lastenden Hypotheken oder Grundschulden vereinbart. Alternativ kann der Käufer aber auch die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut übernehmen. Voraussetzung ist die Zustimmung der betreffenden Bank.Vorteil: Eine Fortführung der bereits eingetragenen Grundpfandrechte erspart die Kosten für die Löschung und die Neueintragung der Sicherheiten.

Nebenabreden

Vereinbarungen wie die Übernahme von Einbaumöbeln durch den Käufer gehören in den Notarvertrag. Weiterhin wird im Notarvertrag ausdrücklich vermerkt, dass weitere, nicht vertraglich fixierte Nebenabreden unzulässig sind. Dazu gehört z. B. auch ein vom beurkundeten Kaufvertrag abweichender Kaufpreis. Wenn der Wert von übernommenen Gegenständen wie Möbeln ausdrücklich im Notarvertrag angegeben ist, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.

Gewährleistung bei Mängeln

Normalerweise fällt die Vereinbarung „Gekauft wie gesehen“ unter die meistgenutzten Klauseln bei Kaufverträgen. Hierbei handelt es sich aber nicht um einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung sondern nur um „offensichtliche“ Mängel. Versteckte Mängel werden von dieser Klausel nicht erfasst. Wird ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer normalerweise kein Recht auf Gewährleistung gegen den Verkäufer. Ausnahmen sind allerdings arglistige Täuschung (§ 444 BGB) und Abweichung von einer bestimmten, vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12).

Checkliste Notartermin

Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar u.a. Angaben über

  • das Grundstück bzw. die zu veräußernde Eigentumswohnung (Grundbuchamt/Grundbuchblattnummer),
  • den Kaufpreis, den Zahlungstermin und eventuelle besondere Zahlungsmodalitäten,
  • den Termin der Übergabe,
  • das Vorliegen von Sachmängeln,
  • den Umgang mit bestehenden Miet-/ Pachtverhältnissen sowie
  • eine Entscheidung über ein ggf. einzurichtendes Notaranderkonto, das eine Zug um Zug erfolgende Übertragung des Eigentums gegen Kaufpreiszahlung sicherstellt.

3. Ablauf Notartermin

Zu Beginn sind dem Notar die Personalausweise der Vertragsparteien vorzulegen. Bei Beteiligung eines Unternehmens muss auch der aktuelle Handelsregisterauszug vorliegen. Während der Notar den Vertragsentwurf verliest und dabei juristische Begriffe erläutert, besteht die Möglichkeit, offene Fragen zu besprechen. Scheuen Sie sich nicht Unklarheiten anzusprechen. Der Notar ist verpflichtet, sie umfassend und neutral zu beraten. Falls noch Korrekturen am Vertragswerk notwendig werden, trägt der Notar sie in den originalen Vertragsentwurf ein. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Durch Unterschrift des Notars ist der Vertrag notariell beglaubigt und somit rechtskräftig. Käufer und Verkäufer erhalten später einen korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das mit den handschriftlichen Änderungen des Notars versehene Verlesungsexemplar des Vertrags verbleibt im Notararchiv.
 
Unser Tipp: Ein guter Makler organisiert alle Aufgaben rund um den Notartermin.

Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile
  • Guter Verkaufspreis!
    Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.
  • Mehr Sicherheit!
    Ein guter Makler prüft die Bonität potenzieller Käufer frühzeitig.
  • Zeitersparnis!
    Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie schneller.

Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

4. Abwicklung Kaufvertrag 

Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassung in Abteilung II des Grundbuchs ist (neben der Eintragung im Grundbuch) Bestandteil der Grundstücksübereignung. Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Sollte der Verkäufer nach Eintragung der Auflassung Insolvenz anmelden, hat der Käufer dennoch Anspruch auf die volle Eigentumsübertragung. Er muss sich in dem Fall nicht mit einer eventuellen Insolvenzquote zufriedengeben.

Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar muss der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige zusenden (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG), in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlung der Steuer durch den Käufer (für die aber auch der Verkäufer gemäß § 13 Nr. 2 GrEStG haftet), übersendet das Finanzamt dem Notar eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die nach § 22 Absatz 1 GrEStG eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nicht erfolgen darf.

Verzichtserklärungen Vorkaufsrecht

  • Gemeinde
    Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) könnte der Gemeinde bei einer Grundstücksveräußerung ein Vorkaufsrecht zustehen, soweit bestimmte gemeindliche Interessen betroffen sind und das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Voraussetzung des Eigentumsüberganges auf den Käufer ist also auch eine vorliegende Bestätigung der Kommune, dass von einem Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht wird. Der Notar veranlasst eine Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht. Den Gemeinden stehen nach § 24 Absatz 2 BauGB bei Veräußerungsvorgängen, die Eigentumswohnungen und Erbbaurechte betreffen, keine Vorkaufsrechte zu.
  • Mieter
    Bei eventuell eingetragenen Vorkaufsrechten in Mietverträgen (nach Umwandlung eines ehemaligen Mietshauses in Eigentumswohnungen).

Grundbucheintragung des neuen Eigentümers

Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Notaranderkonto eingegangen ist, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung III des Grundbuchs. Möglich ist auch die Zahlung auf ein Konto des Verkäufers oder auf ein Konto seiner Bank, um einen dort noch bestehenden Kredit auszugleichen. Nach Zahlungseingang wird der Notar informiert, sodass er weiter tätig werden kann. Erst nach Vollzug der Eintragung des Käufers in das Grundbuch (bei gleichzeitiger Löschung der nicht mehr erforderlichen Auflassungsvormerkung) wird der Notar den vom Käufer auf das Notaranderkonto überwiesenen Kaufpreis an den Verkäufer weiterleiten. Der Verkäufer erhält die Sicherheit, dass der Kaufpreis an ihn fließen wird, sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentumsumschreibung und Besitzübergabe

Durch die Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuchs auf den Käufer wird er rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Mit der Besitzübernahme gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer, der auch wirtschaftlicher Eigentümer wird.

Notarkosten beim Hausverkauf für den Verkäufer

Der Verkäufer eines Hauses muss sich rechtzeitig einen Überblick über die ihm beim Verkauf entstehenden Kosten verschaffen. Neben eventuellen Kosten für ein Wertgutachten, möglicherweise von ihm teilweise zu tragenden Maklergebühren und Steuern auf einen erzielten Gewinn fallen beim Verkäufer grundsätzlich nur die Notargebühren für zu löschende Grundstücksbelastungen an. Allerdings haftet der Verkäufer gemeinsam mit dem Käufer für alle Notar- und Grundbuchkosten sowie für die Grunderwerbssteuer, auch wenn der Käufer diese vorrangig zu entrichten hat. Nähere Informationen hierzu haben wir für Sie auf unserer Seite Notarkosten zusammengestellt.

Bewerten Sie diese Seite

Auf Sterne klicken:

 
 
 
 
 
 
 
HintBewerten
 
 
 
 
 
 
  (157 Bewertungen 
79%)
1
5
3.95