Der Hausverkauf-Notartermin

Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar kommt der Verkauf einer Immobilie zum rechtskräftigen und erfolgreichen Abschluss. Dieser Artikel bereitet Sie umfassend auf den Notartermin beim Hausverkauf vor, gibt wichtige Tipps und unterstützt Sie sie bei der Planung. Außerdem verrät er Ihnen, worauf Sie beim Kaufvertrag achten sollten.

Notarvertrag setzt Vertrag auf

Der Notartermin ist der verbindliche Abschluss des Hausverkaufs

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine notarielle Beurkundung des Hausverkaufs ist in Deutschland verpflichtend. Nur mit Abschluss eines notariell beglaubigten Kaufvertrages ist der Hausverkauf rechtskräftig.
  • In der Regel wählt der Käufer den Notar aus. Er trägt auch die wesentlichen Kosten, die dieser für seine Arbeit in Rechnung stellt.
  • Sie als Verkäufer müssen dem Notar mit entsprechender Vorlaufzeit alle nötigen Unterlagen zu Ihrer Immobilie und Informationen über getroffene Vereinbarungen zustellen.
  • Auf einzelne Vertragsklauseln, wie Nebenabsprachen, Gewährleistungen und Grundschuldvereinbarungen, sollten Sie beim Notartermin besonderes Augenmerk legen.
  • Ein guter Makler kümmert sich um alle Einzelheiten rund um den Notartermin.
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1. Vorbereitung auf den Notartermin

Der Notartermin im Rahmen des Hausverkaufes ist der letzte Schritt, den Sie gehen müssen, wenn ihre Immobilie den Besitzer wechselt. In den meisten Fällen wählt der Käufer den Notar. Dies ist in Deutschland aber nicht formaljuristisch festgelegt. Es bleibt also ihrer persönlichen Absprache mit dem Käufer überlassen, auf welchen Notar Sie sich einigen. Für Sie als Verkäufer bietet es den Vorteil, dass der Auftraggeber bei Absage des Notartermins die Kosten zu tragen hat.

Vereinbarung eines Notartermins

Den Notartermin zur Vertragsbeurkundung sollten Sie erst vereinbaren, wenn Sie sich mit dem Käufer über einen Preis einig sind und dieser Ihnen eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorgelegt hat. Denn Absagen beim Notar können mit Gebühren verbunden sein.

 

Besprechen Sie mit dem Käufer ein oder zwei Ausweichtermine, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs müssen Sie dem Notar vorab die erforderlichen Unterlagen übermitteln. Dazu zählen etwa der Grundbuchauszug und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

Klärung der wesentlichen Vertragsinhalte vor dem Notartermin

Die wesentlichen inhaltlichen Punkte des Kaufvertrages (z. B. Kaufpreis oder Zahlungsmodalitäten) sollten zweckmäßigerweise vor dem Notartermin geklärt worden sein.

2. Was sind wichtige Details im Kaufvertrag?

Löschung oder Übernahme der Grundschuld

Meistens wird beim Notartermin die Löschung der bisher auf dem Grundstück lastenden Hypotheken oder Grundschulden vereinbart. Alternativ kann der Käufer aber auch eventuelle Darlehen, die Ihrerseits bei ihrem Kreditinstitut bestehen, übernehmen. Voraussetzung dafür ist die Zustimmung der betreffenden Bank. Vorteil: Eine Fortführung der bereits eingetragenen Grundpfandrechte erspart die Kosten für die Löschung und die Neueintragung der Sicherheiten.

Nebenabreden

Vereinbarungen, wie die Übernahme von Einbaumöbeln durch den Käufer, gehören ebenfalls in den Notarvertrag. Weiterhin wird im Notarvertrag ausdrücklich vermerkt, dass weitere, nicht vertraglich fixierte Nebenabreden unzulässig sind. Dazu gehört zum Beispiel auch ein vom beurkundeten Kaufvertrag abweichender Kaufpreis. Wenn der Wert von übernommenen Gegenständen wie Möbeln ausdrücklich im Notarvertrag angegeben ist, fällt darauf keine Grunderwerbssteuer an.

Gewährleistung bei Mängeln

Normalerweise fällt die Vereinbarung „gekauft wie gesehen“ unter die meistgenutzten Klauseln bei Kaufverträgen. Hierbei handelt es sich aber nicht um einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung, sondern nur um „offensichtliche“ Mängel. Versteckte Mängel werden von dieser Klausel nicht erfasst. Wird ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer normalerweise kein Recht auf Gewährleistung durch Sie. Ausnahmen sind allerdings arglistige Täuschung (§ 444 BGB) und Abweichungen von einer bestimmten, vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12).

Checkliste Notartermin

Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar u.a. Angaben über 

  • das Grundstück, bzw. die zu veräußernde Eigentumswohnung (Grundbuchamt / Grundbuchblattnummer),
  • den Kaufpreis, den Zahlungstermin und eventuelle besondere Zahlungsmodalitäten,
  • den Termin der Übergabe,
  • das Vorliegen von Sachmängeln,
  • den Umgang mit bestehenden Miet-/ Pachtverhältnissen, sowie
  • eine Entscheidung über ein ggf. einzurichtendes Notaranderkonto, das eine Zug um Zug erfolgende Übertragung des Eigentums gegen Kaufpreiszahlung sicherstellt.

3. Wie läuft ein Notartermin ab?

Zu Beginn sind dem Notar die Personalausweise beider Vertragsparteien vorzulegen. Bei Beteiligung eines Unternehmens muss auch der aktuelle Handelsregisterauszug vorliegen.

 

Während der Notar den Vertragsentwurf verliest und dabei juristische Begriffe erläutert, besteht die Möglichkeit, offene Fragen zu besprechen. Scheuen Sie sich nicht, Unklarheiten anzusprechen. Der Notar ist verpflichtet, Sie umfassend und neutral zu beraten

 

Falls noch Korrekturen am Vertragswerk notwendig werden, trägt der Notar sie in den originalen Vertragsentwurf ein. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Durch Unterschrift des Notars ist der Vertrag notariell beglaubigt und somit rechtskräftig

 

Käufer und Verkäufer erhalten später einen korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das mit den handschriftlichen Änderungen des Notars versehene Verlesungsexemplar des Vertrags verbleibt im Notararchiv.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler kann bei Bedarf nicht nur einen Makler empfehlen, sondern organisiert auch alle Aufgaben, die rund um den Notartermin anfallen.

 

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4. Wie erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrages?

Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Die Auflassung in Abteilung II des Grundbuchs ist (neben der Eintragung im Grundbuch) Bestandteil der Grundstücksübereignung. Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Sollten Sie als Verkäufer nach Eintragung der Auflassung etwa Insolvenz anmelden, hat der Käufer dennoch Anspruch auf die volle Eigentumsübertragung. Er muss sich in dem Fall nicht mit einer eventuellen Insolvenzquote zufriedengeben.

Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar muss der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige zusenden (§18 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG). Darin sind die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Besitzer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlung der Steuer, für die aber auch Sie als Verkäufer gemäß §13 Nr. 2 GrEStG haften, übersendet das Finanzamt dem Notar eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. 

Zu beachten: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung darf nach §22, Abs. 1 GrEStG keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen!

Verzichtserklärungen Vorkaufsrecht

In bestimmten Fällen können dritte Parteien Anspruch auf ein Vorkaufsrecht haben. Nach der Umwandlung eines Mietshauses in eine Eigentümergemeinschaft könnte dies etwa bei den vorherigen Mietern liegen. Häuser könnten von der Gemeinde beansprucht werden. 

Nach §24, Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) könnte der Gemeinde bei einer Grundstücksveräußerung ein Vorkaufsrecht zustehen, wenn bestimmte, gemeindliche Interessen betroffen sind und das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Voraussetzung des Eigentumsübergangs auf den Käufer ist also auch eine vorliegende Bestätigung der Kommune. Darin muss diese bestätigen, dass sie von einem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Der Notar veranlasst die entsprechende Erklärung der Gemeinde. Bei Veräußerungsvorgängen, die Eigentumswohnungen und Erbbaurechte betreffen, stehen den Gemeinden nach §24, Abs. 2 BauGB keine Vorkaufsrechte zu.

Grundbucheintragung des neuen Eigentümers

Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Notaranderkonto eingegangen ist, erfolgt die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers. Der Notar stellt beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung III des Grundbuchs. Parallel hierzu lässt er die nicht mehr erforderliche Auflassungsvormerkung löschen. Erst nach Vollzug der Eintragung des Käufers ins Grundbuch wird der Notar den vom Käufer auf das Notaranderkonto überwiesenen Kaufpreis an Sie weiterleiten. Möglich ist auch die direkte Zahlung auf ihr Konto oder auf ein Konto ihrer Bank, um einen dort noch bestehenden Kredit auszugleichen. Nach Zahlungseingang informieren Sie den Notar, sodass er weiter tätig werden kann. 

Eigentumsumschreibung und Besitzübergabe

Durch die Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuchs auf den Käufer wird er rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Mit der Besitzübernahme gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, der auch wirtschaftlicher Eigentümer wird.

5. Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Als Verkäufer eines Hauses sollten Sie sich rechtzeitig einen Überblick über die beim Verkauf entstehenden Kosten verschaffen. Neben eventuellen Kosten für ein Wertgutachten, sowie möglicherweise von Ihnen teilweise zu tragende Maklergebühren, sind das vor allem Steuern auf einen erzielten Gewinn. Die Notarkosten gehen im Regelfall zulasten des Käufers. Doch als Verkäufer fallen für Sie grundsätzlich Notargebühren für zu löschende Grundstücksbelastungen an. Allerdings haften Sie gemeinsam mit dem Käufer für alle Notar- und Grundbuchkosten, sowie für die Grunderwerbssteuer. Auch, wenn der Käufer diese vorrangig zu entrichten hat. Nähere Informationen hierzu haben wir für Sie auf unserer Seite Notarkosten zusammengestellt.

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