Was Sie beachten sollten

Der Hausverkauf-Notartermin

Erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notartermin kommt der Verkauf einer Immobilie zum rechtskräftigen und erfolgreichen Abschluss.

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Der Notartermin ist der verbindliche Abschluss des Hausverkaufs

Gut zu wissen

  • Der Hausverkauf ist nur mit Abschluss des Notarvertrags rechtskräftig.
  • Der Vertragsentwurf wird meist zwei Wochen vor dem Termin zur Ansicht zugestellt.
  • Ein guter Makler organisiert alle Aufgaben rund um den Notartermin.
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1. Vorbereitung des Notartermins

Vereinbarung eines Notartermins

Nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Verkauf der Immobilie vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. Gewöhnlich wählt der Käufer einen Notar aus, welchem sodann die für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes erforderlichen Unterlagen durch den Verkäufer übermittelt werden. Der Verkäufer sollte dem Käufer die Auswahl des Notars überlassen, da der Notar bei Absage des Notartermins nach Erstellung des Vertragsentwurfs derjenigen Person Kosten belastet, die den Vertragsentwurf durch Terminvereinbarung in Auftrag gegeben hat.

Klärung der wesentlichen Vertragsinhalte vor dem Hausverkauf-Notartermin

Die wesentlichen inhaltlichen Punkte des Kaufvertrages (z. B. Kaufpreis oder Zahlungsmodalitäten) sollten zweckmäßigerweise vor dem Notartermin geklärt sein.

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Der Kaufpreis

Die Einholung von Informationen über aktuelle Marktpreise, die für Objekte vergleichbarer Lage, Größe und Qualität gezahlt werden, stellen ebenso wichtige Anhaltspunkte für einen angemessenen Verkaufspreis dar wie ein Gutachten eines Bausachverständigen, der bei seiner Wertermittlung auch Baumängel angemessen berücksichtigen wird. Der Notar, der nur rechtliche Tipps zum Hausverkauf gibt und die Beurkundung vornimmt, wird jedenfalls keine Beratung zur Angemessenheit eines Kaufpreises vornehmen.

Regelung des Umgangs mit den bisherigen Verbindlichkeiten des Verkäufers

Meistens wird beim Notartermin zum Immobilienverkauf die Löschung der bisher auf dem Grundstück lastenden Hypotheken oder Grundschulden vereinbart. Der Käufer kann aber auch (unter Anrechnung auf den Kaufpreis) die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut übernehmen, das jedoch der Darlehensübernahme zustimmen muss. Eine Fortführung der bereits eingetragenen Grundpfandrechte erspart die Kosten für die Löschung und die Neueintragung der Sicherheiten.

Nebenabreden

Auch im Zusammenhang mit dem Kauf stehende Vereinbarungen wie beispielsweise die Übernahme von Einbaumöbeln durch den Käufer gehören in den Notarvertrag. Weiterhin wird im Notarvertrag ausdrücklich vermerkt, dass weitere, nicht vertraglich fixierte Nebenabreden (z. B. auch hinsichtlich eines vom beurkundeten Kaufvertrag abweichenden Kaufpreises) unzulässig sind. Wenn der Wert von übernommenen Gegenständen wie Möbeln ausdrücklich im Notarvertrag angegeben ist, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.

Objektbesichtigung

Auch eine gründliche Besichtigung des Kaufobjektes muss vor dem Hausverkauf-Notartermin stattgefunden haben, da bei Bestandsimmobilien im notariellen Kaufvertrag eine spätere Sachmängelhaftung gewöhnlich ausgeschlossen wird. Nur für den Fall, dass der Verkäufer Mängel kannte, die er dem Käufer aber arglistig verschwieg, kann der Käufer nach Abschluss des notariellen Vertrages noch Haftungsansprüche geltend machen.

Checkliste Notartermin

Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt der Notar Angaben über

  • das Grundstück bzw. die zu veräußernde Eigentumswohnung (Grundbuchamt/Grundbuchblattnummer),
  • den Kaufpreis, den Zahlungstermin und eventuelle besondere Zahlungsmodalitäten,
  • den Termin der Übergabe der Immobilie sowie
  • eine Entscheidung über ein ggf. einzurichtendes Notaranderkonto, das eine Zug um Zug erfolgende Übertragung des Eigentums gegen Kaufpreiszahlung sicherstellt.

Durchsicht des Vertragsentwurfes vor dem Notartermin

Handelt es sich bei den Vertragsparteien um einen Verbraucher und einen Unternehmer, dann hat der Notar nach § 17 Absatz 2a Ziffer 2 Beurkundungsgesetz aus Verbraucherschutzgründen die Verpflichtung, dem Verbraucher durch Zusendung eines Vertragsentwurfs mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin Gelegenheit zu geben, sich mit dem Beurkundungsgegenstand auseinanderzusetzen. Eine rechtliche Verpflichtung zu einer vorherigen Zusendung des Vertragsentwurfes besteht allerdings nicht, wenn zwei Unternehmer oder zwei Nichtunternehmer miteinander einen Immobilienkaufvertrag abschließen. Gleichwohl sollte auch der Verkäufer stets darauf bestehen, dass der Notar den Parteien den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Notartermin zukommen lässt, damit eine gründliche Durchsicht ohne Zeitdruck möglich ist und eventuell notwendige Korrekturvorschläge erarbeitet werden können.

 

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2. Ablauf des Hausverkauf-Notartermins

Zu Beginn des Hausverkauf-Notartermins sind dem Notar die Personalausweise der Vertragsparteien und bei Beteiligung eines Unternehmens auch ein aktueller Handelsregisterauszug vorzulegen. Während der Notar den Vertragsentwurf verliest und dabei juristische Begriffe erläutert, besteht die Möglichkeit, offene Fragen zu besprechen und Korrekturen am Vertragswerk vorzunehmen, die der Notar in den originalen Vertragsentwurf einträgt. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer sowie der, die Unterschriften der Beteiligten beglaubigende, Notar den ggf. mit Änderungen versehenen Kaufvertrag.

Käufer und Verkäufer erhalten später einen korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das mit den handschriftlichen Änderungen des Notars versehene Verlesungsexemplar des Vertrags verbleibt im Notararchiv.

3. Nach dem Hausverkauf-Notartermin

Notarantrag auf Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Immobilienverkauf-Notartermin veranlasst der Notar in der Regel beim Grundbuchamt zunächst eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassung ist (neben der Eintragung im Grundbuch) Bestandteil der Grundstücksübereignung. Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und bewirkt, dass Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück oder über Rechte an dem Grundstück unwirksam sind, soweit sie den Rechtsanspruch des Käufers beeinträchtigen würden. Sollte der Verkäufer nach Eintragung der Auflassung Insolvenz anmelden, so hat der Käufer dennoch bereits einen Anspruch auf Erfüllung, also auf volle Eigentumsübertragung und muss sich nicht mit einer eventuellen Insolvenzquote zufriedengeben.

Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Außerdem muss der Notar nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlung der Steuer durch den Käufer (für die aber auch der Verkäufer gemäß § 13 Nr. 2 GrEStG haftet), übersendet das Finanzamt dem Notar eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die nach § 22 Absatz 1 GrEStG eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nicht erfolgen darf.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) könnte der Gemeinde bei einer Grundstücksveräußerung ein Vorkaufsrecht zustehen, soweit bestimmte gemeindliche Interessen betroffen sind und das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Voraussetzung des Eigentumsüberganges auf den Käufer ist also auch eine vorliegende Bestätigung der Kommune, dass von einem Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht wird. Der Notar veranlasst eine Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht. Den Gemeinden stehen nach § 24 Absatz 2 BauGB bei Veräußerungsvorgängen, die Eigentumswohnungen und Erbbaurechte betreffen, keine Vorkaufsrechte zu.

Notarantrag auf Grundbucheintragung des neuen Eigentümers

Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Notaranderkonto eingegangen ist, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers (Möglich ist auch eine Zahlung auf ein Konto des Verkäufers oder auf ein Konto seiner Bank, um einen dort noch bestehenden Kredit auszugleichen. Nach Zahlungseingang wird der Notar informiert, so dass er weiter tätig werden kann). Erst nach Vollzug der Eintragung des Käufers in das Grundbuch (bei gleichzeitiger Löschung der nicht mehr erforderlichen Auflassungsvormerkung) wird der Notar den vom Käufer auf das Notaranderkonto überwiesenen Kaufpreis an den Verkäufer weiterleiten. Der Verkäufer erhält die Sicherheit, dass der Kaufpreis an ihn fließen wird, sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.

Notarkosten beim Hausverkauf für den Verkäufer

Der Verkäufer eines Hauses muss sich rechtzeitig einen Überblick über die ihm beim Verkauf entstehenden Kosten verschaffen. Neben eventuellen Kosten für ein Wertgutachten, möglicherweise von ihm teilweise zu tragenden Maklergebühren und Steuern auf einen erzielten Gewinn fallen beim Käufer grundsätzlich nur die Notargebühren für zu löschende Grundstücksbelastungen an. Allerdings haftet der Verkäufer gemeinsam mit dem Käufer für alle Notar- und Grundbuchkosten sowie für die Grunderwerbssteuer, auch wenn der Käufer diese vorrangig zu entrichten hat. Nähere Informationen hierzu haben wir für Sie auf unserer Seite Notarkosten zusammengestellt.

Der Notarvertrag beim Hausverkauf

Die Ausarbeitung eines Notarvertrages setzt eine sorgfältige Vorbereitung und rechtzeitige Beschaffung verschiedener Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis) voraus. Was beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages beachtet werden sollte, erfahren Sie auf unserer Seite Notarvertrag.

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