Welche wichtigen Unterlagen müssen beim Hausverkauf vorliegen?

Unterlagen für den Hausverkauf

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, bestimmte Unterlagen beim Verkauf vorzulegen. Unsere Checkliste zeigt, welche notwendigen Unterlagen Sie wo beziehen können. Detaillierte Angaben finden Sie in unserer Übersicht nach Bezugsquellen.

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Für den Verkauf einer Wohnung müssen Sie eine ganze Reihe an wichtigen Unterlagen und Dokumenten bereithalten

Gut zu wissen

  • Unvollständige Unterlagen verzögern den Verkauf unnötig.
  • Die meisten wichtigen Unterlagen sind beim Bauordnungsamt zu beziehen.
  • Ein Makler unterstützt Sie beim Zusammenstellen der notwendigen Unterlagen.
    Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Checkliste: Wichtige Unterlagen für den Hausverkauf

Welche Unterlagen Woher zu beziehen
Grundbuchauszüge Grundbuchamt
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteramt
Kompletter Satz Baupläne (1:100), Baugenehmigungsurkunde, Baubeschreibung, Abnahmebescheinigung (bei neueren Gebäuden) Bauordnungsamt und Archive
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum (UR) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI). Bauordnungsamt oder Architekt
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Vermessungs- und Katasteramt
Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden Grundbuchamt
Energieausweis (Verbraucherausweis und/ oder Bedarfsausweis) Zugelassene Aussteller von Energieausweisen (weitere Infos hierzu finden Sie z.B. hier)
Aufstellung über Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen  
Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen etc. der letzten 2 Jahre)  
   
Beim Mehrfamilienhaus aufgeteilt:  
Teilungserklärung (Text-/Planteil) Grundbuchamt
Eigentümerversammlungsprotokolle (bei mehreren Eigentümern, letzte 2 Jahre) WEG-Verwalter
Miet-/Pachtverträge  
Wohn-/Nutzungsrechte (Nachweis) Grundbuchamt
Auszug Baulastenverzeichnis Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (Bayern und Brandenburg: Grundbuch)
Denkmalschutznachweis Untere Denkmalschutzbehörde
Sanierungsvermerke Grundbuchamt
Originalkaufverträge  
   
Bei Eigentumswohnungen:  
Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Mit- / Pachtverträge; Hausordnung, Jahreswirtschaftspläne, aktuelle Abrechnungen des Hausgeldes, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Rücklagenübersicht Grundbuchamt, Hausverwaltung

2. Unterlagen nach Bezugsquellen im Detail

Wo erhalten Sie was:

      • Grundbuchauszüge nach dem letzten Stand (nicht älter als 3 Monate)
      • Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
      • Wohn-/Nutzungsrechte (Nachweis) 

        Bei aufgeteilten Mehrfamilienhäusern:
      • Teilungserklärung (Text-/Planteil)
      • Auszug Baulastenverzeichnis    Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (Bayern und Brandenburg: Grundbuch)
      • Sanierungsvermerke
      • Kompletter Satz Baupläne (1:100) und wenn vorhanden, Pläne des Statikers, Ausführungszeichnungen (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Maßstab 1:50
      • Baugenehmigungsurkunde
      • Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten Raumes
      • Baubeschreibung  
      • Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung der Baubehörde für das Haus
      • Lageplan mit Flurkartenauszug
      • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
      • Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück

3. Unterlagen für Exposés und Anzeigen

Das Exposé soll bei potenziellen Käufern Interesse für das Objekt wecken.
Um ein werbewirksames Exposé erstellen zu können, werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Fotos des Objektes, möglichst von innen und außen
  • Baupläne / Grundrisse, Schnitte und Ansichten
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Baubeschreibung
  • wenn vorhanden: Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen

Das Exposé sollte von einem Fachmann erstellt werden, um einen professionellen und werbewirksamen Auftritt zu garantiert. Bei hochwertigen Objekten ist für die Aufnahmen zu einem professionellen Fotografen zu raten. Die Bilder sollten generell bei guten Lichtverhältnissen gemacht werden.

 

Bei Maklerbeauftragung gehört das Erstellen eines aussagekräftigen und repräsentativen Exposés zu seinem Leistungsspektrum.

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4. Unterlagen zur Erstellung eines Wertgutachtens

Ein Wertgutachten ist mit Kosten für den Verkäufer verbunden. Das Wertgutachten sollte von einem unabhängigen Sachverständigen angefertigt werden. Für die Erstellung benötigt er folgende Unterlagen:

 

      • Aktueller Grundbuchauszug
      • Unterlagen zur Antragsberechtigung z.B. Erbschein, Testament, Vollmachten, etc.
      • Teilungserklärung
      • Planunterlagen wie genehmigte Baugesuche, Lagepläne, Wohnflächenberechnungen, Kubaturberechnungen
    • Bei vermieteten Objekten:

      • komplette Mietverträge

      Bei Eigentumswohnungen:

      • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen und die aktuelle Hausgeldabrechnung

      Bei gewerblich genutzten Objekten:

      • Aufstellung der Betriebs
      • Bewirtschaftungskosten,
      • Unterlagen über die technische Gebäudeausstattung

       

      Nachweise über den Brandschutz

      Unterlagen über durchgeführte Instandhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen


    • Sollte Ihr Grundstück belastet sein, bitte Nachweise beifügen: 

      • z.B. bei bestehendem Erbbaurecht, den Erbbaurechtsvertrag, Privatrechtliche Vereinbarungen z.B. Wohnungs- oder Nießbrauchrechte 

      • Bauschadensgutachten und Kostenschätzungen

       

       

Welches Wertermittlungsverfahren ist das richtige?

    • Basis für dieses Verfahren zur Wertberechnung einer Immobilie ist der jeweilige regionale Marktbericht zu Immobiliengeschäften. Anwendbar ist das Vergleichswertverfahren immer dann, wenn zahlreiche sehr ähnlich Immobilien in vergleichbarer Lage, von ähnlichem Alter und gleicher Bauweise als Vergleichsgrundlage vorhanden sind. Dies gilt z.B. für Objekte in Reihenhaussiedlungen, planmäßig und gleichförmig angelegten Stadtquartieren und Baugebieten. Bei zusätzlich stark ausgeprägten individuellen Merkmalen der Immobilie, wie beispielsweis einer besonders hochwertigen Innenausstattung, muss der ermittelte Wert weiter angepasst werden.

    • Das sachbezogene Verkehrswertverfahren findet immer dann Anwendung, sobald die Datenlage im Marktbericht für einen Vergleich nicht ausreicht, beispielsweise für Einfamilienhäuser, die oft nur schwer zu vergleichen sind. Als Basis für dieses Verfahren dient der jeweilige amtlich ermittelte Bodenrichtwert, der auf die zu bewertende Grundstückfläche hochgerechnet wird. Zum Wert des Grundstücks addiert der Gutachter den Gebäudewert sowie den Wert vorhandener Außenanlagen. Die Grundlage hierfür sind standardisierte Neubaukosten, Altersabschläge, etwaige Modernisierungszuschläge und individuelle Besonderheiten, wie z.B. die gehobene Ausstattung oder Lage der Immobilie. Abschließend findet der regionale Marktanpassungsfaktor Eingang in die Berechnung.

    • Dieses Verfahren findet in der Regel bei Mietobjekten angewendet, da es deren Käufern primär um die Rendite geht.

      Im ersten Schritt wird der Jahresreinertrag der Immobilie errechnet (nachhaltig erzielbare Mieten abzüglich Kostenpauschalen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfälle). Im nächsten Schritt wird der Grundstückswert ermittelt und eine angemessene Verzinsung bestimmt. Reinertrag abzüglich dieser Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäudeertragsanteil. Tabellen liefern Aufschluss darüber, welchen Wert ein Gebäude besitzt, das diesen Ertrag liefert.  Hierbei spielen die marktübliche Rendite und die voraussichtliche Restnutzungsdauer eine Rolle. Bodenwert zuzüglich Gebäudeertragswert ergibt den Gesamtertragswert. Nach Abzug etwaiger Kosten für anstehende Reparaturen liegt der Verkehrswert der Immobilie vor.

 

Ein Makler übernimmt für Sie die Bewertung Ihrer Immobilie nach dem geeigneten und gewünschten Verfahren.

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5. Unterlagen für den Besichtigungstermin

    • Für Interessenten sollten folgende Unterlagen zur Einsicht bereitliegen:

      • Amtliche Flurkarte
      • Grundbuchauszug
      • Grundrisse / Bauplan
      • Wohnflächenberechnung
      • Berechnung des umbauten Raumes
      • Energieausweis
      • Aufstellung über Modernisierungen / Sanierungen

       

      Die amtliche Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt der Gemeinde, den Grundbuchauszug beim Amtsgericht. Der Grundbuchauszug ist für den Käufer sehr wichtig, da im Grundbuch alle Lasten eingetragen sind. Zu den Lasten gehören zum Beispiel Hypotheken oder auch Wegerechte. Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht. Können Sie diesen nicht vorlegen, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro verhängen. Die Wohnflächenberechnung sollte der Architekt oder ein Fachmann vornehmen. Das Addieren der Flächen der Zimmer und Flure kann zu falschen Ergebnissen führen, da bei Balkonen und Terrassen, unbeheizten Räumen oder Räumen mit Schrägen nur ein prozentualer Anteil der Fläche in die Wohnflächenberechnung mit einfließen darf.

       

      Unser Tipp: Ein guter Makler hilft Ihnen bei der Zusammenstellung und Aufbereitung der notwendigen Unterlagen.

    • Wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, sollten zusätzlich folgende Unterlagen vorgelegt werden:

      • Mietverträge
      • Aktueller Wirtschaftsplan mit Angabe der Höhe der Instandhaltungsrücklage
      • Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
      • Verwaltervertrag bei nicht selbst verwalteten Immobilien
      • Feuerversicherungsnachweis bei Mehrfamilienhäusern

       

      Nur durch Vorlage der Mietverträge kann der Käufer abschätzen, welche Einnahmen er erzielen kann und wie rentabel die Anlage ist. Um die Rentabilität einer Anlage korrekt zu ermitteln, benötigt der Käufer auch den aktuellen Wirtschaftsplan und die Nebenkostenabrechnungen. In den Nebenkostenabrechnungen sind alle Kosten aufgeführt, auch diejenigen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Die Instandhaltungsrücklage sagt aus, wie viel Geld für Reparaturen und Sanierungen zur Verfügung steht. Es gibt gesetzliche Vorschriften für die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Durch Einblick in den Wirtschaftsplan kann der Interessent erkennen, ob diese eingehalten werden. Beim Verwaltervertrag sind die Laufzeit des Vertrages interessant, die Kosten der Verwaltung und welche Kosten für bestimmte Nebenleistungen, wie Bauaufsicht, zu bezahlen sind.

      • Erbpachtvertrag
      • Erbbauvertrag

6. Unterlagen für den Notartermin

Vor dem Vertrag
Grundbuchauszüge nach dem letzten Stand (nicht älter als 3 Monate)
Genehmigter Bebauungsplan
Lageplan mit eingezeichnetem Haus, Garage, Stellplatz, Mülleimer-Stellplatz
Baugenehmigungsurkunde
Kompletter Satz der Baupläne, Pläne des Statikers, Ausführungszeichnungen (Ansicht von jeder Seite, Schnitte, Grundriss für jedes Geschoss, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Entwässerungspläne), Maßstab 1:100
Berechnung der Wohnfläche, Nutzfläche und des unbebauten Raumes
Baubeschreibung
Bei neueren Gebäuden: Abnahmebescheinigung der Baubehörde für das Haus
Vermessungsbestätigungen und Grenzattest für das Grundstück
Zeitpunkt, wann Finanzierungen auf den Käufer übertragen werden sollen
Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
Zeitpunkt, wann Gegenstände aus dem Haus an den Käufer veräußert werden sollen
Liste (mit Preisen) aller Einbauten, Lampen, Spiegel, Gartengeräte und ähnlichem
Energieausweis (Verbraucherausweis und/ oder Bedarfsausweis)
Aufstellung über Instandhaltungs-/ Modernisierungsmaßnahmen
Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen etc. der letzten 2 Jahre)
Miet-/Pachtverträge
Grundsteuerbescheid (aktuell)
Wohn-/Nutzungsrechte (Nachweis)
MFH aufgeteilt: Teilungserklärung (Text-/Planteil)
MFH aufgeteilt: Eigentümerversammlungsprotokolle (bei mehreren Eigentümern, letzte 2 Jahre)
Auszug Baulastenverzeichnis
Denkmalschutznachweis
Sanierungsvermerke
Originalkaufverträge
Bei ETW:
Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, aktuelle Abrechnungen des Hausgeldes, Rücklagenübersicht

Nach erfolgreichem Verkauf

Zusätzliche Unterlagen für Käufer
Versicherungsurkunden für das Haus (v.a. Gebäudebrandversicherungsnachweis)
Gebrauchsanleitungen für Heizung und sonstige Geräte, die im Haus verbleiben
Garantieurkunden
Wartungsverträge, z.B. für die Heizung
Aktuelle Abrechnungen für Heizung, Wasser, Entsorgung, Grundsteuer
Letztes Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
Handwerkerliste (sofern vorhanden)
Kopien von Rechnungen und vom Schriftwechsel bei wichtigen Reparaturen
Sämtliche Schlüssel für Haus, Nebengebäude und Garage (bei leeren Objekten)

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