Grundbuch Immobilie - Was steht drin?

Das Grundbuch gibt Auskunft über die aktuellen Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Hier erfahren Sie, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Prinzipien gelten und wie Sie vorgehen, um einen Grundbuchauszug zu erhalten oder diesen zu ändern.

Grundbucheinträge als Akten

Grundbuchauszug Inhalt: Kosten entstehen für Änderungen des Grundbucheintrags z.B. bei Heirat oder Trennung

Das Wichtigste in Kürze

  • In den fünf Sparten des Grundbuchs finden Sie alle nötigen Informationen zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie sowie zur Aufnahme eines Kredits.
  • Sie können bei berechtigtem Interesse einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt schriftlich oder online anfordern.
  • Die Kosten für Änderungen, Löschungen oder Eintragungen im Grundbuch richten sich nach der Höhe des Kaufpreises oder des Darlehens.
  • Sie möchten Informationen zum Grundbucheintrag Ihrer Immobilie einsehen? Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region, der sich auch mit dem Grundbuch auskennt. 

1. Was ist ein Grundbuch?

Grundbücher sind amtliche öffentliche Verzeichnisse, die Auskunft über das Eigentum und über andere Rechte an Grundstücken geben. Die Grundbücher, die elektronisch oder als Loseblattgrundbuch geführt werden können, befinden sich bei den als Grundbuchämtern fungierenden Amtsgerichten. Informationen zu den rechtlichen Hintergründen finden Sie in der Grundbuchordnung (GBO).

 

Für Hausverkäufer ist der Grundbucheintrag als wichtiges Dokument für die Verkaufsabwicklung relevant. Auch für die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder für große Änderungen auf einem Grundstück müssen Sie das Grundbuch konsultieren und gegebenenfalls einen Grundbucheintrag löschen, ändern oder hinzufügen lassen. Dabei fallen stets Kosten an, deren Höhe vom Kaufpreis oder vom Darlehen abhängen.

2. Grundbucheintrag: Die Inhalte des Grundbuchs

Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Sparten: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Am Anfang des Blattes steht die Aufschrift, die den Namen des zuständigen Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks sowie die laufende Nummer des Grundbuchblatts beinhaltet. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück gemäß der Katasterdaten beschrieben wird. Lage, Größe und Wirtschaftsort des Grundstücks lassen sich hier ablesen. 

 

Es folgen die drei Abteilungen:

  • Die erste Abteilung benennt den Eigentümer eines Grundstücks. Die Eintragung als Eigentümer kann nach einer Auflassung, im Rahmen einer Erbfolge oder aufgrund eines Zuschlags bei einer Versteigerung erfolgen. Für die rechtlichen Eigentumsverhältnisse ist diese Abteilung relevant.
  • In die zweite Abteilung werden alle Grundstückbelastungen (mit Ausnahme von Grundpfandrechten) eingetragen. Zu den in Abteilung Zwei eintragungsfähigen Beschränkungen gehören z. B. Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung und Erbbaurecht.
  • Die dritte Abteilung führt alle Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden) auf. Dabei ist die Reihenfolge der Eintragungen relevant, denn wer an erster Stelle steht, erhält im Falle der Zahlungsunfähigkeit den Erlös aus der Zwangsversteigerung. Für die nachrangigen Schuldner bleiben nur die eventuell übrigen Beträge.

3. Grundbuchprinzipien

Die Grundbuchordnung enthält wichtige Prinzipien, nach denen Eintragungen, Löschungen und Änderungen vorgenommen werden. Als Verkäufer einer Immobilie sollten Sie mit diesen Prinzipien vertraut sein, um Entscheidungen des Grundbuchamtes oder des Notars besser zu verstehen.

Konsensprinzip

Ein Grundbucheintrag darf nur erfolgen, wenn sich die der Inhaber und der Erwerber von Rechten an einem Grundstück einig sind (§ 20 GBO).

Buchungsprinzip

Eine Rechtsänderung an Grundstücken erfordert die Eintragung im Grundbuch. Solange Rechte oder andere Inhalte nicht im Grundbuch eingetragen sind, gelten sie rechtlich als nicht bestehend.

Antragsprinzip

Eintragungen nimmt das Grundbuchamt grundsätzlich nur auf schriftlichen Antrag des Rechtsinhabers oder des durch eine Rechtsänderung Begünstigten vor (§ 13 Absatz 1 GBO).

Formelles und materielles Publizitätsprinzip

Das Grundbuch darf jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat. Dabei gilt die gesetzliche Vermutung, dass Eintragungen im Grundbuch zutreffen und dass eingetragene Rechte bestehen. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) bedeutet, dass sich der Erwerber eines Rechts an einem Grundstück auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen darf.

Prioritätsprinzip

Der Rang der im Grundbuch eingetragenen Rechte richtet sich nach dem Prioritätsprinzip (§§ 45, 17 GBO, 879 BGB). Sind innerhalb einer Grundbuchabteilung mehrere Rechte eingetragen, so richtet sich ihre Rangfolge nach dem Antragsdatum. Beantragte Rechtsänderungen müssen vom Grundbuchamt in zeitlicher Reihenfolge ihrer Antragstellung eingetragen werden. Bei in verschiedenen Abteilungen eingetragenen Rechten richtet sich ihr Rang nach dem Eintragungsdatum. Wurden Rechte unter demselben Datum eingetragen, so besitzen sie gleichen Rang.

4. Voraussetzung für das Anfordern eines Grundbuchauszuges

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchten, benötigen Sie den entsprechenden Grundbuchauszug, der eine Abschrift aller Eintragungen der fünf Sparten beinhalten. Diesen Auszug können Sie beim Grundbuchamt beantragen, wenn Sie nachgewiesenermaßen ein berechtigtes Interesse haben. Dafür müssen Sie sachliche und verständliche Gründe vorlegen, die über reine Neugier hinausgehen. Als Eigentümer brauchen Sie keine Gründe, um den Eintrag für Ihre Immobilie einzusehen.

 

Neben dem Eigentümer haben die folgenden Personen ein Einsichtsrecht in den Grundbuchauszug:

  • Mieter, die die Eigentumsverhältnisse einsehen möchten
  • Gläubiger, die die Immobilie zwangsversteigern 
  • Erben
  • Ehepartner
  • Pflichtteilsberechtigte
  • Notare und Rechtsanwälte
  • Vermessungsingenieure
  • Vom Eigentümer bevollmächtigte Personen

 

Übrigens ist es auch möglich, den Grundbuchauszug online anzufordern. So ersparen Sie sich den Behördengang. Normalerweise erhalten Sie das Dokument innerhalb von fünf Werktagen per E-Mail. 

5. Zweck und Kosten eines Grundbuchauszugs

Ein Grundbuchauszug besteht in einer Abschrift der Eintragungen im Grundbuch. Beim zuständigen Grundbuchamt kann ein Grundbuchauszug online oder schriftlich angefordert werden.

Zweck eines Grundbuchauszugs

Benötigt wird ein Grundbuchauszug z. B. im Zusammenhang mit einer Beleihungsprüfung, die durch ein Kreditinstitut anlässlich der Beantragung eines Darlehens durchgeführt wird. Anlässlich eines Hauskaufs gibt ein aktueller Grundbuchauszug Auskunft über den Eigentümer der Immobilie und seine Berechtigung zum Hausverkauf. Außerdem kann dem Grundbuchauszug entnommen werden, ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist.

Die Grundbuchauszug Kosten

Das Grundbuchamt berechnet für einen Grundbuchauszug Gebühren in Höhe von zehn Euro für einen einfachen Ausdruck oder eine nicht beglaubigte Kopie bzw. 20 Euro für einen amtlichen Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie. Der Antrag erfolgt per Brief oder Fax beim zuständigen Grundbuchamt. Die Kosten für den Online-Auszug liegen bei 35 Euro (50 Euro für eine beglaubigte Variante). Meistens sind es Dritte, die den Online-Service anbieten.

Grundbuchkosten bei Immobiliengeschäften

Wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, entstehen auch immer Grundbuchkosten. Diese hängen in der Regel von der Höhe des Kaufpreises ab. Etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ergeben die Grundbuchkosten. Die Kosten für den Notar belaufen sich bei etwa einem Prozent des Kaufpreises. Da Grundbuchangelegenheiten in der Regel vom beauftragten Notar erledigt werden, werden die Grundbuch- und Notarkosten meist als Einheit betrachtet.

 

Liegt der Kaufpreis einer Immobilie also beispielsweise bei 250.000 Euro, betragen die Notar- und Grundbuchkosten etwa 3750 Euro.

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6. Die Änderung des Grundbuches

Die Änderung von Grundbucheinträgen erfolgt aufgrund eines Antrags oder gesetzlicher Vorschriften:

 

  • bei einem Wechsel des Eigentümers (z. B. bei Verkauf oder im Erbfall),
  • bei Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück und
  • zwecks Berichtigung fehlerhafter Grundbucheinträge.

 

Einen Grundbuchauszug zu ändern erfordert in der Regel eine Eintragungs-, Änderungs- oder Löschungsbewilligung des bisher Berechtigten. Wichtig sind die folgenden Vorgänge:

Auflassung

Die Auflassung (§ 925 BGB) bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Auflassung erfolgt grundsätzlich vor einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner. Durch die Auflassung erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an einem Grundstück, sondern nur ein Anwartschaftsrecht auf das Eigentum. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Grundbuchs. 

 

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird, kündigt den Eigentumswechsel an einem Grundstück an und sichert damit den künftigen Eigentumserwerb des Käufers. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch einen anderen Kaufinteressenten nicht mehr möglich. Das Grundstück kann somit durch den Eigentümer nicht mehr an einen weiteren Interessenten verkauft werden.

 

Wichtig: Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel mindestens vier Wochen.

 

Eintragungsfähige Grundstücksbelastungen

Erbbaurecht

Durch die Einräumung eines Erbbaurechts (§ 1 Erbbaurechtsgesetz) gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Für das Erbbaurecht, das zumeist für 99 Jahre vereinbart wird, zahlt der Erbbauberechtigte dem Eigentümer einen regelmäßigen, mietähnlichen Erbbauzins.

 

Grunddienstbarkeit

Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) berechtigt den Eigentümer eines anderen Grundstücks, das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen. Möglich ist auch die Vereinbarung, dass bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück nicht vorgenommen werden dürfen. Als Grunddienstbarkeit kommen z. B. ein Wegerecht, der Ausschluss einer Bebauung oder die Duldung belastender Umwelteinflüsse (Immissionen) in Betracht.

 

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ (§§ 1090ff BGB) erlaubt dem Rechtsinhaber, ein Grundstück „in einzelnen Beziehungen zu benutzen“. Anders als eine Grunddienstbarkeit steht die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern einer bestimmten Person zu. Außerdem darf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht an einen Dritten übertragen werden. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten können beispielsweise Wohnrechte oder Wegerechte in das Grundbuch eingetragen werden.

 

Nießbrauch und Wohnrecht

Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt eine bestimmte Nutzung eines Grundstücks. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Wohnrecht, das mit dem Recht verbunden wird, sämtliche Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dass (wie beim Nießbrauch) die „Fruchtziehung“ gestattet ist.

 

Reallast

Eine Reallast (§ 1105 BGB) berechtigt den Begünstigten (eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks), regelmäßig bestimmte Geld-, Dienst- oder Sachleistungen zu verlangen. Anders als Dienstbarkeiten berechtigen Reallasten nicht zu einer Nutzung des Grundstücks.

 

Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) erlaubt dem Berechtigten, das belastete Grundstück zu denjenigen Bedingungen zu erwerben, zu denen der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkauft hat. Nach dem rechtswirksamen Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten macht der Vorkaufberechtigte sein Vorkaufsrecht durch einseitige Erklärung an den Grundstückseigentümer geltend.

 

Vormerkungen

Vormerkungen werden nicht nur anlässlich eines bevorstehenden Eigentumswechsels im Grundbuch eingetragen. Auch vorgesehene Übertragungen, Änderungen oder Aufhebungen anderer dinglicher Rechte werden durch eine Vormerkung angekündigt.

 

Besondere Verfügungsbeschränkungen

Verschiedene Vermerke im Grundbuch schließen einen gutgläubigen Erwerb von Grundstücken aus. Wenn der Erblasser in seinem Testament eine Testamentsvollstreckung angeordnet hat, so sind die Erben gemäß § 2211 BGB in ihrer Verfügungsmacht beschränkt. Für den Fall, dass ein Grundstück der Testamentsvollstreckung unterliegt, ordnet § 52 GBO an, dass bei Eintragung der Erben als Grundstückseigentümer auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk in das Grundbuch aufzunehmen ist.

 

Bei gerichtlicher Eröffnung eines Insolvenzverfahren ist gemäß § 32 der Insolvenzordnung ein Insolvenzeröffnungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Bei gerichtlicher Anordnung der Zwangsversteigerung trägt das Grundbuchamt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ein (§ 19 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, ZVG).

 

Informationsfunktion eines Sanierungsvermerks

Ein in das Grundbuch eingetragener baurechtlicher Sanierungsvermerk (§ 143 Absatz 2 Baugesetzbuch) informiert lediglich darüber, dass sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet.

 

Grundbuchänderungen nach Heirat und Trennung

Ehepartner lassen sich fast immer zu gleichen Teilen als Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie im Grundbuch eintragen. Zuweilen soll ein Ehepartner anlässlich einer Heirat durch Grundbuchumschreibung zum Beispiel das hälftige Eigentum an einer Immobilie erhalten, die bisher im Alleineigentum des anderen Ehepartners stand. Im Zuge der Scheidungsauseinandersetzung ist zu entscheiden, ob die Immobilie verkauft oder das Eigentum unter Grundbuchänderung auf einen der Ehepartner übertragen werden soll.  Sowohl bei einem Erwerb durch einen Ehegatten bzw. Lebenspartner des Veräußerers als auch bei Erwerb durch einen früheren Ehegatten/Lebenspartner im Zuge der Vermögensauseinandersetzung wird keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 Nrn. 4, 5, 5a Grunderwerbsteuergesetz).

7. Grundbucheinträge löschen

Die Löschung eines Grundbuchbucheintrages erfolgt durch einen entsprechenden Vermerk auf der jeweiligen Grundbuchseite. Der Grundbucheintrag wird bei einer Löschung nicht entfernt, sondern bleibt weiterhin lesbar. In Grundbüchern, die in Papierform geführt werden, werden die zu löschenden Einträge rot unterstrichen oder durchgestrichen. In elektronischen Grundbüchern erfolgt die frühere „Rötung“ in Schwarz.

Löschung von Grundschulden

Eine Grundschuld muss nach Rückzahlung eines Kredites, für den sie als Sicherheit eingetragen wurde, nicht unbedingt gelöscht werden. Eine vorübergehend nicht genutzte, aber weiter eingetragene Grundschuld kann bei künftiger Aufnahme eines weiteren Darlehens als Sicherheit eingesetzt werden, sodass keine erneuten Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechtes entstehen.

8. Amtshaftungsanspruch

Verletzt ein Amtsträger seine ihm obliegenden Amtspflichten gegenüber einem Dritten, dem dadurch ein Schaden entsteht, so hat der Dritte unter Umständen einen Anspruch aus Amtshaftpflicht (Artikel 34 Grundgesetz). Dies kann zum Beispiel beim Hausverkauf der Fall sein. In Betracht kommen Ansprüche aus einem Fehlverhalten des Grundbuchamtes oder des Notars, etwa bei einer verzögerten Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

 

 

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