Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Immobilienverkäufer die Zahlungsfähigkeit von Kaufinteressenten sicherstellen. Von der Selbstauskunft über die Finanzierungsbestätigung der Bank bis zum Notaranderkonto gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Sichern Sie sich grundsätzlich ab, bevor Sie das Haus verkaufen und die Maklergebühren bezahlen müssen. Worauf Sie genau achten sollten und wie sich eine Bonitätsprüfung realisieren lässt, erfahren Sie hier im Beitrag. Was bedeutet Bonität? Was hat es mit der Risikoeinschätzung auf sich? Wie kann Ihnen der Makler diesbezüglich behilflich sein? All das zeigen wir Ihnen hier auf.
Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf
Grünes Licht für den Immobilienverkauf - durch die Überprüfung der Käuferbonität erhalten Verkäufer eine realistische Risikoeinschätzung
Vermeiden Sie unnötige Mehrkosten und Ärger durch frühzeitige Bonitätsprüfung.
Über eine Selbstauskunft des Käufers oder Wirtschaftsauskunfteien kann die Bonität von Kaufinteressenten geprüft werden.
Ein guter Makler prüft frühzeitig die Bonität eines potenziellen Käufers.
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Verkaufswillige Immobilienbesitzer sind häufig erleichtert, wenn sie nach langen Bemühungen einen Käufer für ihre Immobilie gefunden haben, der zur Zahlung eines akzeptablen Preises bereit ist. Ob der Verkäufer jedoch den Kaufpreis tatsächlich in vereinbarter Höhe und termingerecht erhält, hängt von der Bonität des Käufers ab.
Der Begriff "Bonität" umfasst zwei Teilaspekte. Bonität bezeichnet die Fähigkeit einer natürlichen Person oder eines Unternehmens zur Rückzahlung eines aufgenommenen Darlehens (wirtschaftliche Kreditwürdigkeit). Zugleich bedeutet es aber auch die Bereitschaft zur Rückzahlung eines Darlehens (persönliche Kreditwürdigkeit). Die persönliche Kreditwürdigkeit setzt Zuverlässigkeit und Zahlungswilligkeit des Schuldners voraus.
Die Prüfung der Bonität des Käufers ermöglicht dem Verkäufer eine realistische Einschätzung darüber, ob der Käufer in der Lage sein wird, den Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten (Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer) vereinbarungsgemäß aufzubringen.
Käufer und Verkäufer haften für die Nebenkosten, die beim Immobilienverkauf entstehen:
- Nach § 13 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes schulden sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbsteuer. Ist der Käufer nicht zur Entrichtung der Steuer in der Lage, so muss der Verkäufer die Steuerschuld begleichen.
- Um sicher zu sein, dass seine Rechnung bezahlt wird, wird der Notar in aller Regel auf die gesamtschuldnerische Haftung (§ 32 Abs. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes) von Käufer und Verkäufer für die Notarkosten bestehen. Damit ist der Notar gemäß § 421 BGB berechtigt, von jeder der Vertragsparteien die Zahlung der gesamten Notarkosten zu verlangen. Bei Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers muss der Verkäufer damit rechnen, die gesamten Notarkosten übernehmen zu müssen.
Noch gravierender kann sich eine schlechte Bonität des Käufers auswirken, wenn der Verkäufer beabsichtigte, mit dem Kaufpreis seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Auch wenn er im Vertrauen auf den Eingang des Kaufpreises bereits andere Verpflichtungen wie den Kauf einer anderen Immobilie eingegangen ist, kann es zu weitreichenden finanziellen Schwierigkeiten kommen.
Einholung einer Auskunft durch den Verkäufer?
Die Einholung von Informationen zum Käufer bei einer Auskunftei durch den Verkäufer ist meistens nicht sinnvoll, da
- Auskünfte gewöhnlich nur bei einer (mit hohen Beiträgen verbundenen) Mitgliedschaft in der jeweiligen Auskunftei erteilt werden und
- als Voraussetzung einer Auskunftserteilung gemäß § 29 Abs. 2 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) ein "berechtigtes Interesse" gefordert wird, an das hohe Anforderungen gestellt werden.
Einholung einer Selbstauskunft durch den Käufer
Zweckmäßiger - auch im Sinne einer vertrauensvollen Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer – ist die Einholung und Vorlage einer Selbstauskunft (auch "Eigenauskunft") durch den Kaufinteressenten. Der Verkäufer kann mit dem Kaufinteressenten vereinbaren, dass dieser eine aktuelle Auskunft anfordert, die die über ihn gespeicherten Daten ausweist und dem Verkäufer eine Bonitätsprüfung ermöglicht.
Eine Eigenauskunft enthält
- persönliche Daten,
- ggf. Score-Werte, die eine Gesamtbewertung des Zahlungsrisikos darstellen sowie
- Auskünfte über positive und negative Zahlungserfahrungen.
Seit April 2010 haben Personen und Unternehmen, über die bei einer Wirtschaftsauskunftei Daten gespeichert werden, einmal jährlich einen Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft.
Informationen von Wirtschaftsauskunfteien geben Hinweise auf die persönliche und wirtschaftliche Kreditwürdigkeit eines Kaufinteressenten.
Schufa Holding AG
Die Schufa Holding AG (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) speichert Daten zur Bonität von über 66 Millionen natürlichen Personen (Privatpersonen) und vier Millionen Unternehmen in Deutschland.
- Eine Schufa-Auskunft informiert über Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten und eidesstattliche Versicherungen des Kaufinteressenten sowie über die Höhe und Laufzeit vorhandener Darlehen und übernommener Bürgschaften.
- Die Prüfung der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit ist anhand einer Schufa-Auskunft nur eingeschränkt möglich, da sie keine Informationen zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen eines Kaufinteressenten enthält.
Bürgel und Creditreform
Möglich ist auch die Einholung einer Auskunft bei den Wirtschaftsauskunfteien Bürgel oder Creditreform. Diese Auskunfteien halten weitere Daten zur wirtschaftlichen Situation von Privatpersonen und Unternehmen vor, wie beispielsweise
- Beurteilungen der Finanzlage,
- Immobilienbesitz und
- Beteiligungen.
Auch bei diesen Wirtschaftsauskunfteien ist für den Normalfall die Einholung einer Selbstauskunft durch den Immobilienkäufer zu empfehlen.
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Konto- oder Depotauszüge prüfen
Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit eines Kaufinteressenten lässt sich auch anhand von Konto- oder Depotauszügen ermitteln, die Informationen zu Bankguthaben und Wertpapiervermögen beinhalten.
- Bei der Prüfung ist darauf zu achten, dass es sich um Originalunterlagen handelt, damit Fälschungen möglichst ausgeschlossen werden.
- Außerdem müssen Konto- und Depotnachweise ein aktuelles Datum tragen, da Wertpapiere häufig erheblichen Kursschwankungen unterliegen. Außerdem kann sich die Höhe von Kontoguthaben im Zeitverlauf erheblich ändern. Ältere Kontounterlagen besitzen daher eine allenfalls eingeschränkte Aussagekraft über die Bonität eines Kaufinteressenten.
- Geschäftsunterlagen von Selbständigen und Unternehmern bedürfen in aller Regel einer besonders fachkundigen Analyse, um fundierte Rückschlüsse auf die Bonität ziehen zu können. Zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit eines Unternehmers werden Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einnahme-Überschuss-Rechnungen und/oder betriebswirtschaftliche Auswertungen herangezogen.
Überziehungskredit: Hinweis auf laufendes Einkommen?
Aus der Höhe eines bei einer Bank eingeräumten Überziehungskredites kann nur überschlägig auf das laufende Einkommen geschlossen werden.
- Überziehungskredite werden häufig in Höhe des dreifachen Monatseinkommens eingeräumt.
- Allerdings sind auch davon abweichende Kreditvereinbarungen möglich, beispielsweise Überziehungslinien in fünffacher Höhe des Monatseinkommens.
- Außerdem werden zwischen Bank und Kontoinhaber oftmals individuelle Vereinbarungen zu den Überziehungsmöglichkeiten getroffen.
- Zudem verändern Banken nicht zwangsläufig eine vielleicht vor etlichen Jahren festgelegte Überziehungslinie, selbst wenn sich die Einkommensverhältnisse zwischenzeitlich geändert haben sollten - solange keine Auffälligkeiten im Zahlungsverhalten wie ungenehmigte Überziehungen oder Lastschriftrückgaben vorkommen.
Immobilienmakler bieten teilweise die Überprüfung der Bonität des Kaufinteressenten einschließlich einer für einen Immobilienkauf vorgesehenen Finanzierung an.
Das Landgericht Bremen hat hierzu in einem Urteil entschieden, dass ein Makler zur Durchführung einer speziellen Bonitätsprüfung verpflichtet ist, falls der Maklervertrag die Überprüfung der Zahlungsfähigkeit eines Käufers vorsieht. Im zu entscheidenden Fall genüge nicht die Vorlage eines Kontoauszugs (der sich im Nachhinein als gefälscht herausstellte). Vielmehr müsse das Maklerunternehmen die Bonität des Käufers auch durch Einholung einer Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei überprüfen.
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Der Verkäufer ist daran interessiert, dass der vereinbarte Kaufpreis fließt - unabhängig davon, ob die Zahlung aus liquidem Vermögen des Käufers oder durch Inanspruchnahme eines Kredits erfolgt.
Die Finanzierungsbestätigung einer Bank stellt die Kaufpreiszahlung jedenfalls dann sicher, wenn
- das Darlehen ausdrücklich zur Finanzierung des Kaufobjektes bestimmt ist und
- die Auszahlung des Darlehens seitens der Bank nicht von weiteren Bedingungen abhängig gemacht wird, die eine termingerechte Zahlung in Frage stellen könnten.
Weitere Details unter Finanzierungszusage.
Bei Einrichtung eines Notaranderkontos zur Abwicklung des Immobilienverkaufs überwacht der Notar, dass das Eigentum an der Immobilie erst dann an den Käufer übertragen wird, wenn der Kaufpreis tatsächlich auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.
Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht als Einmalbetrag entrichten möchte oder seine Bonität hierzu nicht ausreicht, kann eine Abschlagszahlung oder eine Ratenzahlung vereinbart werden.
Allerdings ist gerade bei einer Ratenzahlung eine besonders gründliche Bonitätsprüfung notwendig:
- Eine zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Kaufvertrags ausreichend vorhandene Bonität kann sich im Laufe der Zeit verschlechtern, sodass sich häufig nicht zweifelsfrei einschätzen lässt, ob künftige Kaufpreisraten pünktlich eingehen werden.
- Als Gegenleistung für die Vereinbarung einer Abschlags- oder Ratenzahlung kann der Verkäufer jedoch verlangen, dass das Eigentum an der Immobilie erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung an den Käufer übergeht.