Haus auf Rentenbasis verkaufen

Ein Hausverkauf gegen Rentenzahlung ist oftmals eine interessante Alternative zu dem üblichen Immobilienverkauf gegen Einmalzahlung. Als Verkäufer erhalten Sie dadurch die Sicherheit eines regelmäßigen Zahlungseingangs, was als Altersvorsorge dienen kann. Hier erfahren Sie mehr über die verschiedenen Varianten der „Verrentung“ von Immobilien.

Rentner halten Haus und Geld in Händen dank Immobilienverrentung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren.
  • Die höchsten Erlöse können Sie bei einem Verkauf mit Leibrente erwarten.
  • Empfehlung: Eine Bank als Vertragspartner garantiert eine langfristig sichere Auszahlung der Rente.
  • Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zum Hausverkauf auf Rentenbasis. Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

 

 

1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird nicht die einmalige Zahlung eines Kaufpreises, sondern eine regelmäßige (meist monatliche oder quartalsweise) Rentenzahlung an den Verkäufer vereinbart. Die Rentenhöhe orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie und berücksichtigt die Zinsen, die während der Zahlungsdauer der Leibrente anfallen. Wichtig sind dabei die folgenden rechtlichen Details:

Wertsicherung durch Index-Klausel

Für Sie als Immobilienverkäufer ist die langfristige Sicherung Ihres Lebensstandards durch die Rentenzahlung von großer Bedeutung. Damit während der häufig sehr langen Laufzeiten von Leibrenten kein Kaufkraftverfall eintritt, vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel, die eine mögliche Geldentwertung durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate ausgleicht.

Eintragung der Immobilienrente als Reallast

Immobilienrenten können zugunsten des Verkäufers als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Durch eine Reallast wird gemäß § 1105 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Begünstigte einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf "wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück" erhält. So erhalten Sie als Verkäufer mehr Sicherheit darüber, auch wirklich bis an Ihr Lebensende die vereinbarte Rente zu beziehen.

 

2. Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden. Eine dritte Variante ist die  Umkehrhypothek.

Details zur Leibrente

Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers. Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen ("verbundene Leben"; z. B. Ehepartner oder Geschwister) vereinbart werden. Eine Leibrente bedeutet für den Verkäufer eine lebenslange finanzielle Absicherung. Das Risiko einer Leibrente besteht für den Käufer darin, dass die von ihm gezahlte Gesamtsumme bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen kann als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

 

Um die Leibrente zu berechnen, sollten Sie den Verkehrswert der Immobilie und die aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmende Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde legen. Neben dem Zahlungsrhythmus (z. B. monatlich oder quartalsweise) ist auch wichtig, ob die Rentenzahlung vorschüssig oder nachschüssig erfolgt. Eine eventuelle Vereinbarung einer Leibrente für verbundene Leben fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Bei der Ermittlung der Leibrentenhöhe wird eine bestimmte Verzinsung des Kapitalwertes zugrunde gelegt.

Beispiele für die Leibrente

Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto höher ist seine Leibrente:

 

Verkauft beispielsweise eine 45-jährige Frau eine Immobilie und wird bei einem Kapitalwert von 145.000 Euro eine Verzinsung von fünf Prozent p. a. zugrunde gelegt, so erhält die Verkäuferin eine Monatsrente von etwa 715 Euro.

 

Einer bei Vertragsabschluss 70-jährigen Frau würden ca. 1.125 Euro monatlich ausgezahlt.

Besondere Formen der Leibrente

  • Die abgekürzte Leibrente sichert den Erlebensfall bis zu einem festgelegten Zeitpunkt. 
  • Die Mindestzeitrente kombiniert Elemente von Zeitrente und Leibrente: Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Verkäufers, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum. Von der Mindestzeitrente profitieren also möglicherweise die Erben des Immobilienverkäufers.
  • Die Höchstzeitrente ist eine Leibrente, die höchstens für den vereinbarten Zeitraum ausgezahlt wird, jedoch bei Ableben innerhalb dieser Zeitspanne vorzeitig endet.

Details zur Zeitrente

Bei einer Zeitrente wird die Leibrente für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Die Rentenzahlung erfolgt (anders als bei Leibrenten) unabhängig von der Lebensdauer der am Kaufvertrag beteiligten Personen. Sie ist von einem Ableben des Verkäufers nicht abhängig, sodass im Todesfall Familienmitglieder die Zahlungen bis zum Endzeitpunkt erhalten. Bei einer Zeitrente ist somit der insgesamt zu zahlende Betrag für beide Vertragsparteien kalkulierbar. Zeitrenten werden grundsätzlich wie Leibrenten berechnet. Allerdings entfällt die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers.

 

Häufig wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis auch ein Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Dieses kann sowohl lebenslang als auch befristet gestaltet werden. Dabei reduziert sich die Rentenzahlung um den Wert des Wohnrechts.

 

Sie können die Zeitrente frei gestalten und zum Beispiel eine dieser Optionen in Erwägung ziehen:

  • Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung mit einer Zeitrente oder Leibrente)
  • späterer Beginn der Rentenzahlungen 
  • spätere Übergabe der Immobilie

Details zur Umkehrhypothek beim Hauskauf

Bei dieser Variante beleihen die Sie ihre Immobilie bei der Bank und erhalten im Gegenzug einen zinslosen Kredit ohne Tilgung. Den Betrag des Darlehens erhalten die Gläubiger entweder als Einmalzahlung oder in festgelegten Rentenzahlungen aus. Nach Ihrem Ableben verkauft die Bank die Immobilie. Alternativ können Ihre Erben die Umkehrhypothek (auch als Rückwärtshypothek bekannt) abbezahlen und die Immobilie behalten.

 

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3. Vorteile und Nachteile einer Immobilienrente

Die Immobilienrente aus Verkäufersicht

Die individuelle Interessenlage eines Verkäufers entscheidet darüber, ob für ihn eine Leibrentenzahlung günstiger ist als der Erhalt eines Einmalkaufpreises. Vorteile liegen darin, dass Sie durch die Vereinbarung einer Zeitrente oder einer Leibrente Ihren Lebensunterhalt absichern oder Ihre Altersrente aufbessern können. Zudem können sich aus den speziellen Steuervorschriften, die für Leibrenten gelten, für den Verkäufer Vorteile gegenüber der Besteuerung aus Kapitalerträgen ergeben.

 

Tipp: Verkäufer erzielen bei einer Leibrenten-Vereinbarung oft einen größeren Gesamterlös als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

 

Zu den Nachteilen gehört, dass Sie einen zahlungskräftigen Käufer finden müssen, der für viele Jahre in der Lage ist, die vereinbarte Rente zu bezahlen. Außerdem können Sie Ihre Immobilie so nicht mehr an Ihre Nachkommen vererben.

 

Um abzusichern, dass Sie Ihre Rentenzahlung über Jahre hinweg erhalten, können Sie Ihre Immobilie auch im Rahmen einer Umkehrhypothek an die Bank geben. Diese zahlt Ihnen zuverlässig die Rente und kann nach Ihrem lebenslangen Wohnrecht die Immobilie verwerten. Sie bleiben also Eigentümer der Immobilie und müssen auch weiterhin für deren Instandhaltung sorgen, erhalten aber zusätzlich eine Rentenzahlung.

 

Die Immobilienrente aus Käufersicht

Ein wesentlicher Vorteil einer Immobilienverrentung für den Käufer besteht darin, dass er die Leibrente möglichweise ganz oder teilweise aus seinem laufenden Einkommen bestreiten kann. So muss er den Kaufpreis nicht aus seinem Vermögen begleichen und auch kein Darlehen für die ganze Höhe aufnehmen. Eventuell ist ein Kredit für einen Teilbetrag des Verkehrswertes der Immobilie erforderlich. Da alte Immobilien mit hohem Renovierungsbedarf von der Bank häufig nicht mit Grundschulden belastet werden können, stellt der Kauf auf Rentenbasis eine Alternative zur Finanzierung dar. Zudem kann der Käufer vorhandenes liquides Vermögen zur Renovierung einsetzen.

 

Für Käufer besteht jedoch der Nachteil, dass die angebotenen Immobilien auf Rentenbasis häufig einen hohen Renovierungs- oder Sanierungsaufwand aufweisen oder mit Baumängeln verbunden sind. Außerdem kann es sein, dass der Verkäufer eine sehr hohe Rentenzahlung anstrebt oder sich einen überhöhten Kaufpreis vorstellt. Darüber hinaus ist es gar nicht so leicht, einen Verkäufer zu finden, der eine Immobilie auf Rentenbasis anbietet. Denn ein öffentlich zugängliches Verzeichnis über Verkäufer, die an einer Immobilienverrentung interessiert sind, existiert nicht.

4. Lohnt sich der Hausverkauf gegen Rente?

Die Entscheidung über den Hausverkauf gegen Rente müssen Sie je nach Einzelfall treffen. Dabei kann Ihnen ein guter Makler helfen. Wenn Sie kinderlos sind und Ihre Rente aufbessern möchten, kann dies eine gute Variante für Sie sein. Insbesondere bei Immobilien in guter Lage dürfen Sie auf einen hohen Auszahlungsbetrag hoffen. Beachten Sie jedoch auch die hohen Abschläge und Gebühren, die vor allem im Falle einer Umkehrhypothek von der Bank berechnet werden.

 

Eine Alternative besteht häufig darin, das Haus innerhalb der Familie zu verkaufen. So können Sie entweder weiter in dem Objekt wohnen oder in eine kleinere, barrierefreie Wohnung investieren. Planen Sie dabei voraus und bedenken Sie, ob Ihre aktuelle Immobilie auch in zehn oder 20 Jahren noch für Sie geeignet ist.

5. Die Versteuerung von Immobilienrenten

Leibrenten stellen nach § 22 des Einkommenssteuergesetzes „sonstige Einkünfte“ dar. Sie müssen einen Anteil des Ertrags versteuern. Dieser ergibt sich aus der Lebensaltersstaffel des § 22 Ziffer 1 Satz 3 EStG ergibt. Ein 20-jähriger Verkäufer muss z. B. 50 Prozent der Leibrente, ein 60-Jähriger 22 Prozent der Immobilienrente als Ertragsanteil versteuern.

 

Wenn es sich um eine abgekürzte Leibrente kommt § 55 Absatz 2 des Einkommenssteuergesetztes zum Einsatz. Dieser gibt vor, dass der zu versteuernde Anteil einer Rente, die zum Beispiel auf zehn Jahre beschränkt ist, zwölf Prozent beträgt. Bei einer 20-jährigen Leibrentendauer müssen Sie 21 Prozent versteuern.

 

Hinweis: Anders als Leibrenten müssen Sie Zeitrenten in ihrer vollen Höhe versteuern, was gegen diese Variante sprechen kann.

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