Verrentung von Immobilien: So profitieren Sie von den Vorteilen

Haus auf Rentenbasis verkaufen

Ein Hausverkauf gegen Rentenzahlung ist oftmals eine interessante Alternative zu dem üblichen Immobilienverkauf gegen Einmalzahlung.

Immobilienverrentung, Vorteile Haus als Rente, Wohnungsverkauf Leibrente

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren.

Gut zu wissen

  • Meist höherer Gesamterlös bei Verkauf mit Leibrenten-Vereinbarung.
  • Empfehlung: Eine Bank als Vertragspartner garantiert eine langfristig sichere Auszahlung.
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1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird nicht die einmalige Zahlung eines Kaufpreises, sondern eine periodische (meist monatliche oder quartalsweise) Rentenzahlung vereinbart. Die Rentenhöhe orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie und berücksichtigt die Zinsen, die während der Zahlungsdauer der Leibrente anfallen.

Rechtliche Details

Wertsicherung durch Index-Klausel

Für den Immobilienverkäufer ist die langfristige Sicherung seines Lebensstandards durch die Rentenzahlung von großer Bedeutung. Damit während der häufig sehr langen Laufzeiten von Leibrenten kein Kaufkraftverfall eintritt, vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel, die eine mögliche Geldentwertung durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate ausgleicht.

Eintragung der Immobilienrente als Reallast

Immobilienrenten können zugunsten des Verkäufers als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Durch eine Reallast wird gemäß § 1105 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Begünstigte einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf "wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück" erhält.

2. Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

  • Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers.
  • Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers).
  • Als frei gestaltbare Varianten sind möglich 
    • eine Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung mit einer Zeitrente oder Leibrente),
    • ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder
    • eine spätere Übergabe der Immobilie.
    • Häufig wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis auch ein (meist lebenslanges, aber auch befristet mögliches) Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Die Rentenzahlung wird um den Wert des Wohnrechts reduziert.

2.1 Leibrente bei Hausverkauf

Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen ("verbundene Leben"; z. B. Ehepartner oder Geschwister) vereinbart werden.
Eine Leibrente bedeutet für den Verkäufer eine lebenslange finanzielle Absicherung. Das Risiko einer Leibrente besteht für den Käufer darin, dass die von ihm gezahlte Gesamtsumme bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen kann als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Leibrente berechnen

Der Berechnung einer Leibrente liegen der Verkehrswert einer Immobilie und die aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmende Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde. Außerdem wird neben dem Zahlungsrhythmus (z. B. monatlich oder quartalsweise) berücksichtigt, ob die Rentenzahlung vorschüssig oder nachschüssig erfolgt. Eine eventuelle Vereinbarung einer Leibrente für verbundene Leben fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Bei der Ermittlung der Leibrentenhöhe wird eine bestimmte Verzinsung des Kapitalwertes zugrunde gelegt.

Berechnungsbeispiel

Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto höher ist seine Leibrente:

  • Verkauft beispielsweise eine 45-jährige Frau eine Immobilie und wird bei einem Kapitalwert von 145.000 Euro eine Verzinsung von 5 Prozent p. a. zugrundegelegt, so erhält die Verkäuferin eine Monatsrente von etwa 715 Euro.
  • Einer bei Vertragsabschluss 70-Jährigen Frau würden ca. 1.125 Euro monatlich ausgezahlt.

Besondere Formen der Leibrente

  • Abgekürzte Leibrente
    Eine "abgekürzte Leibrente" sichert ebenfalls den Erlebensfall, jedoch nur bis zu einem festgelegten Zeitpunkt.
  • Mindestzeitrente
    Eine Mindestzeitrente kombiniert Elemente von Zeitrente und Leibrente: Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Verkäufers, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum. Von der Mindestzeitrente profitieren also möglicherweise die Erben des Immobilienverkäufers.
  • Höchstzeitrente
    Die Höchstzeitrente ist eine Leibrente, die höchstens für den vereinbarten Zeitraum ausgezahlt wird, jedoch bei Ableben innerhalb dieser Zeitspanne vorzeitig endet.

2.2 Zeitrente beim Hauskauf

Wird eine Zeitrente vereinbart, so wird die Leibrente für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Die Rentenzahlung erfolgt (anders als bei Leibrenten) unabhängig von der Lebensdauer der am Kaufvertrag beteiligten Personen. Bei einer Zeitrente ist somit der insgesamt zu zahlende Betrag für beide Vertragsparteien kalkulierbar.
Zeitrenten werden grundsätzlich wie Leibrenten berechnet. Allerdings entfällt die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers.

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3. Vorteile und Nachteile einer Immobilienrente

3.1 Die Immobilienrente aus Verkäufersicht

Die individuelle Interessenlage eines Verkäufers entscheidet darüber, ob für ihn eine Leibrentenzahlung günstiger ist als der Erhalt eines Einmalkaufpreises.

  • Ein Immobilienverkäufer kann durch die Vereinbarung einer Zeitrente oder einer Leibrente seinen Lebensunterhalt absichern oder seine Altersrente aufbessern.
  • Oft erzielt der Verkäufer bei einer Leibrenten-Vereinbarung einen größeren Gesamterlös als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.
  • Zudem können sich aus den speziellen Steuervorschriften, die für Leibrenten gelten, für den Verkäufer Vorteile gegenüber der Besteuerung aus Kapitalerträgen ergeben.
  • Allerdings müssen Verkäufer, die eine Immobilie auf Rentenbasis veräußern möchten, auf dem freien Immobilienmarkt einen zahlungskräftigen Käufer finden, der für viele Jahre in der Lage ist, die vereinbarte Rente zu bezahlen.

Rückwärtshypothek zur Absicherung der Rentenzahlung

Immobilienverkäufer scheuen häufig davor zurück, ihr finanzielles Wohlergehen von einem privaten Schuldner abhängig zu machen, der zwar zum jetziges Zeitpunkt zahlungskräftig erscheinen mag. Wie jedoch die Bonität des Schuldners in einigen Jahren beschaffen sein wird, lässt sich meist schwer einschätzen.

  • Um diesem Dilemma zu entkommen, wurde das Finanzierungsinstitut der "Rückwärtshypothek" geschaffen. Vertragspartner des Verkäufers wird in diesem Fall eine Bank (anstelle des Immobilienkäufers), die dem Begünstigten die Rente auszahlt.
  • Nach Ableben des Rentenempfängers, der ein lebenslanges Wohnrecht erhält, kann das Kreditinstitut die Immobilie verwerten.
  • Bei Vereinbarung einer Rückwärtshypothek bleibt der Rentenempfänger Eigentümer der Immobilie, für deren Instandhaltung er weiterhin zu sorgen hat.

3.2 Die Immobilienrente aus Käufersicht

  • Ein wesentlicher Vorteil einer Immobilienverrentung für den Käufer besteht darin, dass er die Leibrente möglichweise ganz oder teilweise aus seinem laufenden Einkommen bestreiten kann.
  • Eine Zahlung aus seinem Vermögen oder die Aufnahme eines Darlehens in Höhe des Wertes des Hauses ist nicht (oder nur für einen Teilbetrag des Verkehrswertes der Immobilie) erforderlich.
  • Vorhandenes liquides Vermögen, das der Käufer nicht zur Kaufpreiszahlung einsetzen muss, kann der Käufer zur Renovierung verwenden.
  • Käufer sollten darauf achten, dass sie sich nicht zu einer überhöhten Rentenzahlung verpflichten. Zuweilen werden Immobilien auf Rentenbasis zum Verkauf gestellt, die mit einem hohen Renovierungs- oder Sanierungsaufwand oder mit Baumängeln verbunden sind. Auch überhöhte Preisvorstellungen eines Verkäufers können Hintergrund eines Verrentungsangebots sein.
  • Für Immobilieninteressenten, die eine Immobilie auf Rentenbasis erwerben möchten, ist es häufig nicht leicht, einen Verkäufer zu finden. Ein öffentlich zugängliches Verzeichnis über Verkäufer, die an einer Immobilienverrentung interessiert sind, existiert nicht.

Die Verrentung von Immobilien als Finanzierungsalternative

Immobilien mit einem hohen Renovierungsbedarf werden von Banken nur zurückhaltend finanziert, da sich der Marktwert solcher Gebäude nur schwer einschätzen lässt. Die Werthaltigkeit eines Sanierungsobjektes ist oft gering, so dass das Grundstück häufig nicht mit Grundschulden in ausreichender Höhe als Darlehenssicherheit belastet werden kann. In einer solchen Situation erleichtert die Vereinbarung eines Kaufs auf Rentenbasis die Finanzierung.

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4. Die Versteuerung von Immobilienrenten

Versteuerung von Leibrenten

Leibrenten stellen "Sonstige Einkünfte" im Sinne des § 22 Einkommensteuergesetz dar. Zu versteuern ist der Ertragsanteil, der sich aus der Lebensalterstaffel des § 22 Ziffer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG ergibt. Ein 20-jähriger Verkäufer muss z. B. 50 Prozent der Leibrente, ein 60-Jähriger 22 Prozent der Immobilienrente als Ertragsanteil versteuern.

Versteuerung von abgekürzten Leibrenten

Die Versteuerung von Leibrenten mit einer auf eine bestimmte Zeit beschränkten Zahlungsdauer ergibt sich aus § 55 Absatz 2 der Durchführungsverordnung zum EStG. Bei einer z. B. auf zehn Jahre beschränkten Leibrente beträgt der zu versteuernde Anteil der Rente 12 Prozent und bei einer 20-jährigen Leibrentendauer 21 Prozent.

Versteuerung von Zeitrenten

Im Unterschied zu Leibrenten müssen Zeitrenten in voller Höhe versteuert werden.

Fazit

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren. Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten sollten sich Interessenten jedoch vor dem Abschluss eines Verrentungsvertrages fachkundig beraten lassen.

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