Leibrente: Einkommen und Sicherheit dank Ihrer Immobilie

Die Leibrente ist neben der Zeitrente oder Umkehrhypothek ein weiteres Modell der Immobilienverrentung. Ziel ist es, die eigene finanzielle Situation im hohen Alter zu verbessern und gleichzeitig nicht das gewohnte Umfeld aufgeben zu müssen. Wie die Leibrente funktioniert, für wen sie geeignet ist und welche Vorteile sie bietet, lesen Sie in diesem Beitrag.

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie gegen eine lebenslange Rente. Die Leibrente ist sozusagen an den Leib oder Körper des Begünstigten gekoppelt und endet deshalb erst mit seinem Tod.

Üblicherweise behält sich der Verkäufer ein Wohnrecht auf Lebenszeit vor, wobei dies für eine Leibrente keine zwingende Voraussetzung ist. Mit dem Wohnrecht sichert sich die begünstigte Person das Recht, bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen. 

Die verschiedenen Ausgestaltungsformen der Leibrente basieren alle auf dem gleichen Grundprinzip: Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird die Immobilie veräußert und meist zusätzlich ein Wohnrecht eingeräumt. Im Detail gibt es jedoch größere Unterschiede zwischen den verschiedenen Modellen.

Die verlängerte Leibrente regelt, dass es für die Rente im Prinzip zwei separate Zahlungszeiträume gibt. Der eine Zeitraum endet mit einem festgelegten Datum, die sogenannte „Rentengarantiezeit“. Der andere Zeitraum ist am Leben des Begünstigten gekoppelt.

Verstirbt der Begünstigte noch vor Ablauf der Rentengarantiezeit, muss die Rente für den vereinbarten Zahlungszeitraum an die Erben bezahlt werden. Tritt der Tod nach der Garantiezeit ein, enden auch die Zahlungsansprüche.

Bei der abgekürzten Leibrente wird vertraglich eine bestimmte Zahlungsdauer (z. B. zehn Jahre) festgelegt. Lebt die begünstigte Person über den vereinbarten Zahlungszeitraum hinaus, enden die Leibrentenzahlungen endgültig. Verstirbt der Leibrentenbezieher vor Ablauf des festgelegten Bezugszeitraums, enden die Zahlungen ebenfalls.

Bei der aufgeschobenen Leibrente wird die Rente nicht direkt nach dem Immobilienverkauf begonnen, sondern es wird ein zukünftiger Termin vereinbart, ab dem dann die Zahlungen auf Lebenszeit zu fließen beginnen.

Für den Immobilienverkauf gegen Leibrente gibt es mehrere Schritte zu beachten. Welche das sind und was jeweils wichtig zu beachten ist, erläutern wir nachfolgend näher.

Eine Immobilienbewertung stellt bei jedem Verkauf eine wichtige Ausgangsbasis dar. Insbesondere bei einem Verkauf gegen Leibrente ist es erforderlich, den Wert der Immobilie möglichst genau zu ermitteln. Schließlich hängt die Höhe der monatlichen Leibrentenzahlungen zum großen Teil vom Immobilienwert ab. 

Wenn Sie eine realistische Vorstellung gewonnen haben, welche Leibrente für Ihre Immobilie erzielbar ist, können Sie nun die Suche nach passenden Anbietern starten. In Deutschland gibt es verschiedene spezialisierte Unternehmen, die Immobilien per Leibrente erwerben. Auch Makler können dabei helfen, geeignete Interessenten für einen Verkauf gegen Leibrente zu finden.

Tipp: Einen guten Makler in Ihrer Nähe finden!

Die Zielgruppe bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf gegen Leibrente ist deutlich kleiner als bei einem klassischen Verkauf. Holen Sie sich Maklerempfehlungen ein, um den richtigen Makler für Ihr Vorhaben zu finden und eine möglichst hohe Leibrente zu erzielen!

Ist ein passender Anbieter oder Käufer gefunden, kommt es zum Kaufvertragsentwurf. Bei einem Verkauf gegen Leibrente gibt es insbesondere in Bezug auf die Zahlungsmodalitäten detaillierte und eindeutige Regelungen zu treffen. Seien Sie daher sehr genau, denn je präziser der Vertrag, desto weniger Raum bleibt später für Unklarheiten oder Streitigkeiten.

Enthält der Kaufvertragsentwurf alle wichtigen Regelungen und sind beide Parteien mit allen Vertragsinhalten einverstanden, folgt die Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrages im Rahmen eines Notartermins. Damit ist der Immobilienverkauf gegen Leibrente rechtlich wirksam und Sie als Verkäufer beziehen ab dem vereinbarten Zeitpunkt bis zum Lebensende eine zusätzliche monatliche Rente. 

Die Leibrente bietet sich als Aufbesserung des Renteneinkommens an. Sie richtet sich somit an ältere Personen. Vor allem bei gewerblichen Anbietern wird meist ein Mindestalter von 65 Jahren vorausgesetzt. Außerdem kommen nur Immobilien infrage, bei denen keine oder nur noch geringe Belastungen durch Kredite vorhanden sind.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass Sie gerade keinen hohen Geldbetrag benötigen. Denn in diesem Fall wäre ein klassischer Hausverkauf die naheliegendere Lösung. Wenn das nicht der Fall ist und es keine Erben gibt, die sich für die Immobilie interessieren, bietet sich die Leibrente besonders gut an.

Leibrente mit oder ohne Wohnrecht verkaufen?

Die Leibrente kann mit oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Mit einem Wohnrecht haben Sie den Vorteil, in Ihrer gewohnten Umgebung bleiben zu können. Ohne Wohnrecht fallen hingegen dafür die monatlichen Raten höher aus, da sich das Wohnrecht wertmindernd auswirkt.

Die Leibrente wird in mehreren Zwischenschritten berechnet. Während die Rechenschritte an sich eindeutig sind, enthalten sie in der Praxis recht komplexe Berechnungen.

Nicht nur der Immobilienwert, auch der Wert des Rechts in der Immobilie zu leben, muss ermittelt werden. Die theoretisch erzielbare Jahresmiete wird hierbei mit dem zutreffenden Kapitalwert multipliziert. Der Kapitalwert hängt vom Geschlecht und der Restlebenserwartung der begünstigten Person ab. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht und aktualisiert jährlich die Kapitalwerte für die Berechnung von lebenslänglichen Nutzungen oder Leistungen (Anlage zu § 14 Abs.1 S.4 BewG).

Für die Berechnung spielt der Immobilienwert eine zentrale Rolle. Für die Immobilienbewertung können Sie ein Wertgutachten bei einem Sachverständen oder einem qualifizierten Immobiliengutachter in Auftrag geben.

Der Wert der Immobilie abzüglich des Werts des lebenslangen Wohnrechts sowie einem gewissen Sicherheitsabschlag ergibt den zu verrentenden Betrag. Das Ergebnis dieser Rechnung ist die Summe, der in weiterer Folge auf die erwartete Rentendauer aufzuteilen ist. 

Nun wird der zu verrentende Betrag durch die Jahreszahl der statistischen Restlebensdauer (Leibrentenfaktor) der begünstigten Person und nochmals durch zwölf Monate geteilt. 

Formel zur Berechnung der Leibrente: 

Höhe der monatlichen Leibrente = Zu verrentender Betrag / Leibrentenfaktor / 12 Monate

Die Immobilie einer 70 Jahre alten Frau hat einen Verkehrswert von 350.000 Euro. Die fiktive Miete pro Jahr liegt bei 7.800 Euro. Die statistische Restlebenserwartung liegt 17,03 Jahre. Der dazugehörige Kapitalwert ist auf den Wert 11,175 festgelegt (Stand: 2022).

Gemäß der Beispielrechnung würde die 70 Jahre alte Frau bis zu ihrem Lebensende eine monatliche Leibrente in Höhe von 1.093,22 € beziehen. 

Hinweis: Die Erläuterung der Rechenschritte sowie die Beispielrechnung geben die Leibrentenberechnung lediglich in den Grundzügen wieder. Für die Berechnung der Leibrente sollten Sie stets entsprechende Experten hinzuziehen.

Die Besteuerung ist in § 22 EStG geregelt und besagt, dass Leibrenten als „sonstige Einkünfte“ in der Steuererklärung angegeben werden müssen. Je älter Sie sind, desto geringer ist die Besteuerung, denn es wird nur der sogenannte „Ertragsanteil“ besteuert, also nicht der gesamte Betrag, den Sie monatlich erhalten. Während bei einer 67 Jahre alten Person beispielsweise noch 17 Prozent als Steuersatz zur Anwendung kommt, fallen bei einer 87 Jahre alten Person nur noch 5 Prozent Steuern an.

Bei der Leibrente gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder, Sie schließen einen Vertrag mit einem spezialisierten Unternehmen, das regelmäßig Immobilien gegen Leibrentenzahlungen erwirbt. Oder Sie finden eine Privatperson als Käufer.

Wenn jemand in einer bestimmten Region eine Immobilie sucht, wo es jedoch wenig Angebot gibt und der eigene Wohnbedarf noch nicht dringend ist, kann die Leibrente für Immobiliensuchende eine attraktive Möglichkeit sein. Auch wenn für Kaufinteressierte die einmalige Zahlung einer hohen Kaufpreissumme nicht möglich ist, weil die Bank kein so hohes Darlehen gewähren möchte, kann die Leibrente als Form der Kaufpreiszahlung eine Alternative sein.

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Transaktion sehr klar. Der vereinbarte Betrag wird bezahlt, es erfolgen die treuhänderische Abwicklung, die Grundbucheintragung und die Auszahlung des Kaufpreises. Bei der Leibrente sollten Sie sich intensiv juristisch beraten lassen.

Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Dabei ist zu definieren, ob dieses Recht befristet oder unbefristet ist und wem es genau eingeräumt wird. Ebenso wird die Leibrente als Reallast eingetragen. Eventuell kann zusätzlich ein Veräußerungsverbot eingetragen werden, wenn das vertraglich vereinbart wurde.

Ebenso ist vertraglich zu regeln, ob es eine Wertsicherungsklausel gibt. Dadurch ist die monatliche Rate dann gegen die Inflation geschützt. 

Mit einer fairen Immobilienbewertung und einem vertrauenswürdigen Vertragspartner bietet die Leibrente große Vorteile. Sie können Ihre eigene Immobilie lebenslang nutzen und erhalten monatliche Zahlungen bis zu Ihrem Lebensende. So ist die lebenslange Liquidität gesichert. Gerade, wenn es womöglich keine Erben gibt, die sich für die Immobilie interessieren, stellt die Leibrente eine interessante Option dar. Wichtig ist, alle Details vertraglich genau zu regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.