Die Nutzfläche umfasst mehr Fläche innerhalb einer Immobilie als die Wohnfläche. Dabei spielt die Nutzfläche bei der Wertermittlung von Immobilie als auch bei der Mietpreisberechnung eine wichtige Rolle. Welche Räume zur Nutzfläche zählen und wie sie sich von der Wohnfläche unterscheidet, lesen Sie in diesem Ratgeber.
Nutzfläche: Welche Räume zählen dazu? – inkl. Berechnung
Das Wichtigste in Kürze
Weder bei Wohnungen noch bei Häusern ist meist die gesamte vorhandene Fläche zu Wohnzwecken nutzbar. Daher ist die Nutzfläche prinzipiell immer größer als die Wohnfläche.
Die Korrekte Angabe der Wohn- und Nutzfläche ist für die Immobilienbewertung wichtig. Sie wird beim Verkauf angegeben und auch für die Steuerbemessung spielen diese Daten eine Rolle.
Inhaltsverzeichnis
Die Nutzfläche nach DIN 277 geht über die Wohnfläche hinaus, denn hier werden auch jene Flächen einbezogen, die nicht oder nur teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden können. Es wird zwischen Nutzfläche, technischer Funktionsfläche und Verkehrsfläche unterschieden. Im Detail gliedert die DIN Norm 277 die Nutzfläche in sieben Kategorien auf. Welche Räume zur Nutzfläche gehören, sehen Sie in der folgenden Übersicht:
- Wohnen und Aufenthalt: Wohnräume, Essensräume, Warteräume
- Bildung und Kultur: Lehrräume, Bibliotheksräume sowie Räumlichkeiten für Sport
- Zubereitung und Produktion: Küchen und Produktionshallen
- Lagerung, Verkauf und Verteilung: Verkaufsräume, Lager- und Kühlräumlichkeiten
- Pflege, Therapie und medizinische Versorgung: OP-Räume, Räume für medizinische und therapeutische Behandlungen
- Bürotätigkeiten: Büroräume sowie Räumlichkeiten für Konferenzen und Besprechungen
- Sonstige Nutzflächen: Garderoben, Abstellräume sowie Sanitärräume
Flächen, die nicht zur Nutzfläche gehören
Die technische Nutzfläche dient beispielsweise dem Aufstellen eines Heizgerätes. Zu den Verkehrsflächen zählen etwa Treppen und Flure.
Während die DIN-Norm 277 üblicherweise bei gewerblich genutzten Objekten herangezogen wird, wird bei privat genutzten Wohnobjekten die Wohnflächenberechnung nach Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt.
Zur Berechnung der Nutzfläche wird wieder die erwähnte DIN Norm 277 herangezogen. Die Summe aller Flächen der einzelnen Räume ergibt dann die gesamte Nutzfläche einer Immobilie. Sehen wir uns dazu ein einfaches Beispiel an.
Eine Wohnung verfügt über folgende Flächen:
| Raum | Fläche |
| Wohnzimmer | 30 m² |
| Schlafzimmer | 15 m² |
| Küche | 10 m² |
| Flur | 10 m² |
| Bad | 5 m² |
Die Gesamtfläche beträgt 70m². Davon entfallen 10m² auf einen Flur, womit die reine Nutzfläche 60m² groß ist. Würde es sich bei diesem Beispiel um ein Haus handeln, in dem sich auch noch ein Heizraum befindet, so wäre auch die Fläche für den Heizraum (= Funktionsfläche) abzuziehen.
Bei der Wertermittlung einer Immobilie steht die Wohnfläche im Fokus. Die Nutzfläche muss trotzdem auch exakt angegeben werden, denn größere Nebenflächen – z. B. ein Keller oder auch ein Lagerraum – können den Wert jeder Immobilie deutlich beeinflussen. Wichtig ist, dass Nutz- und Wohnfläche korrekt und exakt angegeben werden. Falsche Angaben können im schlimmsten Fall zu juristischen Auseinandersetzungen führen.
Möchten Sie den Immobilienwert ermitteln, muss individuell eingeschätzt werden, welchen Wert die zusätzliche Nutzfläche tatsächlich hat. Ein gutes Beispiel dafür ist die Kellerfläche. Kann diese gut als Aufenthaltsraum oder beispielsweise zum Proben eines Musikinstruments verwendet werden? Oder handelt es sich um einen niedrigen, womöglich sogar schimmelnden Keller, der kaum Nutzungsmöglichkeiten bietet?
Nutzfläche und Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird je nach Bemessungsgrundlage berechnet. Dafür ist es unbedingt nötig, die Nutzfläche zu kennen und sie korrekt anzugeben.
Kompliziert ist es auch, wenn wir einen Blick auf den Dachboden werfen. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss mit einer Dachschräge, durch die dann die lichte Höhe maximal zwei Meter beträgt, wird die Fläche zu 50 Prozent als Wohnfläche gewertet. Jene Flächen, die weniger als einen Meter lichte Höhe bieten, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. All jene Bereiche mit einer lichten Höhe von über zwei Meter, werden vollständig als Wohnfläche einkalkuliert.
FAQ: Häufige Fragen zur Nutzfläche
- Welche Räume gehören zur Nutzfläche?
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Zur Nutzfläche zählen alle Flächen einer Immobilie, außer technische Funktionsflächen (z. B. Maschinenräume) und Verkehrsflächen (z. B. Treppenhaus oder Flur).
- Was ist die Nutzfläche in einem Haus?
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Die Nutzfläche in einem Haus sind nach DIN 277 alle diejenigen Flächen, die nicht als technische Funktionsfläche oder Verkehrsfläche zu bewerten sind. Maschinenräume, Flurflächen sowie das Treppenhaus zählen also nicht als Nutzfläche.
- Was ist die Nutzfläche eines Grundstücks?
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Bei einem Grundstück stellt die Nutzfläche jene Fläche dar, die gemäß der Zweckbestimmung genutzt werden kann.
- Was ist die Nutzfläche und was die Wohnfläche?
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Nach der DIN-Norm 277 sind Nutzflächen all jene Flächen, die nicht als Verkehrsflächen oder technische Funktionsflächen ausgewiesen sind. Dazu zählen unter anderem Maschinenräume, Flure oder Treppenhäuser. Bei der Wohnflächenverordnung ist die Rede von der Wohnfläche. Hierzu zählt beispielsweise auch der Flur, sofern dieser innerhalb einer Wohnung liegt.
- Welche Räume zählen nicht zur Nutzfläche?
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Verkehrsflächen (Treppen, Aufzüge etc.) und Funktionsflächen (technische Betriebsräume wie z.B. Heizungsräume) gehören weder zur Wohnfläche noch zur Nutzfläche.
