Die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Wer ein Grundstück und Haus kaufen oder verkaufen möchte, der muss sich auch mit dem Thema Grunderwerbsteuer auseinandersetzen. Wann genau diese Steuer anfällt und mit welcher Höhe zu rechnen ist, erläutern wir hier im Beitrag. Außerdem gibt es Infos und Tipps, wie sich die Grunderwerbsteuer senken lässt.

Haus auf Wiese

Unbedenklichkeitsbescheinigung Finanzamt: Eigentumsumschreibung nur mit Beleg über die Zahlung der Grunderwerbsteuer

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Normalfall trägt der Grundstückserwerber die Zahlung der Grunderwerbsteuer. 
  • Allerdings sind beide Beteiligten Schuldner der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass sich das Finanzamt auch an den Verkäufer wenden kann, wenn der Käufer nicht zahlt.
  • Es gibt bestimmte Sonderfälle (beispielsweise Eigentumsübertrag an bestimmte Verwandte), in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.
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1. Begriff und Bedeutung der Grunderwerbsteuer

Was ist überhaupt die Grunderwerbsteuer? Wann fällt sie an und was bedeutet sie überhaupt für den Käufer und Verkäufer? Wir erläutern hier zunächst einmal kurz und knapp, was diese Steuer ist und was sie für die Beteiligten bedeutet und wer die Steuer erhält.

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die gemäß § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) beim Erwerb eines inländischen Grundstücks oder von inländischen Grundstücksanteilen anfällt.
  • Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer lagen im Jahr 2013 bei 8,4 Milliarden Euro, was 3,8 Prozent der Steuereinnahmen der Bundesländer entsprach.

2. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Es gibt verschiedene Faktoren, die maßgeblich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind. Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer werden Grundstücke selbst sowie der Wert der Gegenleistung herangezogen. Was zu einem Grundstück gehört und was eigentlich der „Wert der Gegenleistung“ ist, erfahren Sie hier im Folgenden.

 

"Grundstücke"

Als "Grundstücke", für die Grunderwerbsteuer zu entrichten ist, versteht der Gesetzgeber Grundstücke im Sinne der §§ 873ff BGB. Zu einem Grundstück gehören deshalb nicht nur der Grund und Boden, sondern alle fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gegenstände. Somit wird die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückswert, sondern auf den Gesamtwert einer Immobilie erhoben. 

Ebenfalls fällt Grunderwerbsteuer gemäß § 2 Absatz 2 GrEStG an beim Erwerb von:

  • Erbbaurechten
  • Gebäuden auf Grundstücken, die sich in fremdem Eigentum befinden
  • Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Grunderwerbsteuer bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks

Wer jedoch ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend ein Haus darauf erbaut, muss Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückswert entrichten. 

 

Der "Wert der Gegenleistung"

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 GrEStG der "Wert der Gegenleistung". Die zu entrichtende Grunderwerbsteuer erhöht weder die Gegenleistung noch wird sie davon abgezogen (§ 9 Absatz 3 GrEStG). 

Die Gegenleistung (§ 9 GrEStG) ist entweder

  • der Kaufpreis des Grundstücks,
  • bei einem Tauschvertrag die Tauschleistung des Erwerbers der Immobilie oder
  • das Meistgebot in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Gegenleistung umfasst auch zusätzliche Leistungen,

  • die der Grundstückserwerber anlässlich der Übereignung des Grundstücks dem Veräußerer z. B. über den Kaufpreis hinaus gewährt,
  • die der Erwerber Dritten gewährt, damit diese auf ein Vorkaufsrecht verzichten oder
  • die ein Dritter dem Grundstücksveräußerer gewährt, damit dieser dem Grundstückserwerber das Eigentum überlässt.

Nicht zur Gegenleistung gehören allerdings 

  • alle Maschinen und Vorrichtungen, die Bestandteil einer Betriebsanlage sind (§ 2 Absatz 1 Ziffer 1 GrEStG) und
  • Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, aber nicht fest mit dem Boden oder dem Gebäude verbunden sind (Zubehör gemäß § 97 Absatz 1 BGB (Einrichtungsgegenstände ohne Zerstörung herausnehmbar)).

Was geschieht bei nachträglicher Herabsetzung der Gegenleistung?

Wenn die Gegenleistung nach Vertragsabschluss herabgesetzt wird, so wird gemäß § 16 Absatz 3 GrEStG auch die Grunderwerbsteuer reduziert, wenn

  • die Gegenleistung „innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuerschuld“ verringert wird oder
  • die Reduzierung auf einem Anspruch des Grundstückserwerbers auf Kaufpreisminderung nach § 437 BGB (wegen eines Mangels des Grundstücks) beruht und
  • der Grundstückserwerber einen entsprechenden Antrag stellt.

 

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3. Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt gemäß § 11 Absatz 1 GrEStG 3,5 Prozent der Gegenleistung. Aufgrund einer Ermächtigung in Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 des Grundgesetzes dürfen die Bundesländer seit September 2006 die Höhe der Grundsteuer festlegen. Seither haben fast alle Bundesländer (bis auf Bayern und Sachsen) höhere Steuersätze eingeführt. Die höchste Grunderwerbsteuer wird mit 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern verlangt. Der niedrigste Steuersatz liegt derzeit bei 3,5 Prozent.

Aktuelle Steuersätze der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern seit 01.01.2018

Steuersatz Bundesland
6,5 % Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
6 % Berlin, Hessen
5 % Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
4,5 % Hamburg
3,5 % Bayern, Sachsen

Beispiel: Grunderwerbsteuer berechnen

Betrag Prozent
Kaufpreis 320.000 Euro 100%
Grunderwerbsteuer 16.000 Euro 5%
Gesamtbetrag 336.000 Euro 105%

    4. Für wen / wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

    Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gibt es einige wichtige Dinge hinsichtlich der Fälligkeit und Schuldigkeit zu beachten. Es sollten diesbezüglich Vereinbarungen getroffen werden, um Sicherheit zu haben und die entsprechenden Faktoren im Vorfeld abzuklären. Worauf es genau ankommt, haben wir hier zusammengefasst.

    Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?

    Allgemein gelten Hauskäufer als große Steuereinnahmequelle der Länder. Allerdings müssen auch die Verkäufer bedenken, dass sie unter Umständen eine Steuerzahlung zu leisten haben. § 13 Ziffer 1 GrEStG bestimmt, dass im Regelfall sowohl Immobilienerwerber als auch Immobilienveräußerer Schuldner der Grunderwerbsteuer sind. Sie haften gemäß § 44 Absatz 1 der Abgabenordnung als Gesamtschuldner.

    • Gewöhnlich wird das Finanzamt einen Steuerbescheid zunächst von demjenigen Vertragsbeteiligten einfordern, der sich im Kaufvertrag zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat.

      • Meistens wird vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.
      • Sollte keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden sein, so wendet sich das Finanzamt üblicherweise zuerst an den Erwerber.
      • Kann das Finanzamt den Steueranspruch beim Erwerber nicht durchsetzen, so wird es den Immobilienveräußerer auf Zahlung der Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen. Der Immobilienverkäufer hat dann einen Ersatzanspruch gegen den Grundstückserwerber, wenn sich dieser vertraglich zur Zahlung der Steuer verpflichtet hatte.

    • Wenn Ehe- oder Lebenspartner eine Immobilie gemeinschaftlich erwerben, so haften sie nicht als Gesamtschuldner. Vielmehr erhalten sie entsprechend ihrem künftigen Anteil am Grundstück einen separaten Steuerbescheid.

     

    Zu welchem Zeitpunkt entsteht die Steuerschuld?

    Der staatliche Anspruch auf Zahlung der Grunderwerbsteuer entsteht bei Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie. Unerheblich für die Entstehung der Steuerschuld sind dabei die Zeitpunkte von Kaufpreiszahlung, Grundstücksübergabe und Grundbucheintragung. 

    Davon abweichend entsteht die Steuerschuld gemäß § 14 GrEStG 

    • mit dem Eintritt einer Bedingung, von der die Wirksamkeit des Erwerbsvorgang abhängig ist und
    • mit der Erteilung einer für den Erwerb erforderlichen Genehmigung.

     

    Zu welchem Termin ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

    Die Grunderwerbsteuer ist gemäß § 15 Satz 1 GrEStG "einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids" fällig. Allerdings kann das Finanzamt nach seinem Ermessen auch einen späteren Fälligkeitstermin festlegen (§ 15 Satz 2 GrEStG). 

     

    Wichtig: Da das Finanzamt aber grundsätzlich keine Stundung der Grunderwerbsteuer gewährt und einen späteren Fälligkeitstermin nur in seltenen Ausnahmefällen einräumt, sollte der Immobilienkäufer die Steuerzahlung unbedingt in die Finanzierung des Immobilienkaufs einbeziehen

     

    Eigentumsumschreibung nicht ohne "Unbedenklichkeitsbescheinigung":  Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer

     

    Der Grundstückserwerber erhält erst mit Umschreibung des Grundbuchs das Eigentum an der Immobilie. Die Eigentumsumschreibung darf das Grundbuchamt gemäß § 22 Absatz 1 GrEStG erst dann vornehmen, wenn ihm eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" des zuständigen Finanzamts vorliegt. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt erst nach Entrichtung der Grunderwerbsteuer. 

    5. Keine Grunderwerbsteuer in Sonderfällen

    Spezielle Regelungen zur Grunderwerbsteuer gelten gemäß § 3 GrEStG für einige Sonderfälle. Hierzu zählen die Eigentumsübertrag an bestimmte Verwandte, an Mieterben und Erbschaften und Schenkungen. Ebenfalls gibt es Sonderregelungen, wenn die Gegenleistungen einen Wert von 2.500 Euro nicht übersteigen.

    Eigentumsübertragung an bestimmte Verwandte

    Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei Eigentumsübertragungen zwischen

    • jetzigen Ehe- und Lebenspartnern,
    • früheren Ehe- und Lebenspartnern im Rahmen der Scheidungsauseinandersetzung und
    • in gerader Linie verwandten Personen (einschließlich von Stiefkindern).

    Eigentumsübertragung unter Miterben

    Grunderwerbsteuer wird auch nicht bei Eigentumsübertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung berechnet. 

    Erbschaften und Schenkungen

    Wird Grundstückseigentum durch Erbschaft oder Schenkung begründet, so ist keine Grunderwerbsteuer, wohl aber möglicherweise Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu entrichten. 

    Gegenleistungen im Wert von höchstens 2.500 Euro

    § 3 Ziffer 1 GrEStG sieht Steuerfreiheit vor, wenn der Wert der Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Hierbei handelt es sich nicht um einen Freibetrag, der bei allen Eigentumsübertragungen die Grunderwerbsteuer reduziert, sondern um eine Freigrenze. Übersteigt die Gegenleistung die Freigrenze auch nur geringfügig, so unterliegt die gesamte Gegenleistung der Grunderwerbsteuer.

    Unsere Tipps: So sparen Sie Grunderwerbsteuer

    • Wer ein Grundstück in einer zu verschiedenen Bundesländern gehörenden Region kaufen möchte, der wird (bei sonst gleichen Bedingungen) ein Grundstück in dem Bundesland mit dem geringeren Grunderwerbsteuersatz erwerben.
    • Ist in einem Bundesland eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer absehbar, so sollte der Grundstückserwerb möglichst vor dem maßgeblichen Steuererhöhungstermin durchgeführt werden. Dies darf jedoch nicht zu einem übereilten Kauf einer nicht sorgfältig genug geprüften Immobilie führen.
    • Um die Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden zu beschränken, kann zunächst ein unbebautes Grundstück gekauft werden. Wenn der spätere Vertrag über die Errichtung eines Hauses mit ausreichendem zeitlichen Abstand erfolgt und auch eine sachliche Trennung beider Geschäfte gegeben ist, so wird der Wert des Hauses nicht mit Grunderwerbsteuer belastet.
    • Grunderwerbsteuer wird eingespart, wenn Zubehör (nach § 97 BGB, ohne Zerstörung herausnehmbar) wie Einbauküchen, Saunen, Markisen, Gartenhäuser und Schränke im notariellen Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Werden jedoch mehr als etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises herausgerechnet, so verlangt das Finanzamt regelmäßig entsprechende Belege. (Vgl. hierzu wesentliche Bestandteile einer Sache nach § 93 BGB.)
    • Wer eine Eigentumswohnung kauft, der muss oft den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage ablösen. Ein separater Ausweis der Instandhaltungsrücklage reduziert die Grunderwerbsteuer.
    • Vermieter und Selbständige können die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten zu den geltenden jährlichen Abschreibungssätzen steuerlich geltend machen.
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