Ist eine Finanzierungszusage beim Immobilienkauf sinnvoll?

Finanzierungszusage beim Hauskauf

Die Finanzierungszusage der Bank des Käufers erleichtert die Verhandlungen beim Immobilienkauf – worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Bankzusage Immobilienkauf, Grad der Verbindlichkeit prüfen, Wohnung

Kauf einer Eigentumswohnung richtig absichern durch verbindliche Bankbestätigung – vorab den Grad der Verbindichkeit prüfen.

Gut zu wissen

  • Sicherheit Zahlungsfähigkeit: eine Bankzusage des Käufers ist unerlässlich.
  • Achtung: Nicht jede Finanzierungszusage ist rechtlich verbindlich.
  • Ein guter Makler fordert frühzeit eine Finanzierungszusage des Käufers.
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1. Finanzierungsbestätigung Immobilie: Wozu wird sie benötigt?

1.1 Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung, im Folgenden auch Finanzierungszusage genannt, ist die schriftliche Erklärung der Bank des Kaufinteressenten, dass sie zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs bereit ist. Eine Finanzierungszusage kann rechtlich verbindlich oder unverbindlich formuliert sein.

1.2 Welchen Zweck erfüllt eine Finanzierungsbestätigung?

Zeigt ein möglicher Käufer an einer Immobilie Interesse, so ist es für den Verkäufer von entscheidender Bedeutung, dass der Interessent tatsächlich zahlungsfähig genug ist, um den Kaufpreis entrichten zu können. Die Finanzierungsbestätigung einer Bank des Käufers ermöglicht dem Verkäufer eine realistische Einschätzung, ob weitere Besichtigungstermine und Verkaufsgespräche mit dem Interessenten zu einem erfolgreichen Geschäftsabschluss führen können.

1.3 Warum eine Finanzierungsbestätigung frühzeitig eingeholt werden sollte:

Vorteile für den Verkäufer

  • Prüft der Immobilienverkäufer nicht frühzeitig die Zahlungsfähigkeit eines Interessenten, so investiert er unter Umständen viel Zeit in Verkaufsverhandlungen, die sich schließlich aus finanziellen Gründen als von vornherein aussichtslos erweisen.
  • Stellt sich die Zahlungsunfähigkeit des Käufers sogar erst nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages heraus, so muss der Kaufvertrag mit großem Aufwand rückabgewickelt werden.
  • Andere Interessenten haben möglicherweise (im Hinblick auf den zunächst bevorzugten Käufer) bereits eine Absage erhalten. Häufig dürfte es nicht mehr gelingen, Ihr Interesse an der Immobilie zurückgewinnen. Eine Zahlungsunfähigkeit des bevorzugten Käufers bedeutet also einen erheblichen Rückschlag für die Verkaufsbemühungen des Immobilieneigentümers.

Die Interessenlage eines eingeschalteten Immobilienmaklers

  • Hat der Verkäufer einen Immobilienmakler mit der Gewinnung von Kaufinteressenten beauftragt, so wird auch der Makler ab einem bestimmten Verhandlungsstadium auf die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung oder eines ausreichenden Eigenkapitalnachweises drängen, um nicht unnötige Arbeitskapazitäten auf einen womöglich zahlungsunfähigen Interessenten zu verwenden.
  • Ab dem Zeitpunkt der Reservierung einer Immobilie für einen bestimmten Interessenten sagt zudem ein Immobilienmakler gewöhnlich den anderen Kaufbewerbern ab und stellt seine Verkaufsbemühungen ein. Für den Makler ist eine verspätet erkannte Zahlungsfähigkeit des Käufers gleichbedeutend mit einem erheblichen geschäftlichen Rückschlag.

Nutzen für den Immobilieninteressenten

  • Für den potenziellen Käufer einer Immobilie ist es sinnvoll, sich möglichst frühzeitig über die Finanzierungsbereitschaft seiner Bank zu informieren und auch die Darlehensbedingungen schon während der Immobilien-Verkaufshandlungen so genau wie möglich mit seinem Kreditinstitut zu besprechen.
  • Schließt der Käufer zunächst den notariellen Kaufvertrag ab und kümmert sich erst dann um einen Darlehensvertrag und dessen Ausgestaltung, so bringt er sich selbst in eine unangenehme Drucksituation: Während der Käufer zu diesem Zeitpunkt bereits zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist, kann die Bank noch frei über eine Kreditgewährung entscheiden. Manche Bank nutzt den Zeitdruck, unter dem der Käufer steht, möglicherweise zur Durchsetzung eines höheren Effektivzinssatzes oder zusätzlicher Kreditsicherheiten.
  • Lehnt die Bank eine Darlehenszusage sogar ab, so muss der Käufer alle Kosten tragen, die sich aus einer eventuellen Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ergeben. Außerdem ist er ggf. zur Zahlung von Schadenersatz an den Verkäufer verpflichtet.
  • Ohne Vorlage einer Finanzierungsbestätigung erhält ein Immobilieninteressent kaum Detailinformationen von einem eingeschalteten Immobilienmakler, die dieser regelmäßig nur an ernsthafte und zahlungskräftige Kaufinteressenten weitergeben wird.

2. Wie erhält man eine Finanzierungsbestätigung?

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Eine Finanzierungsbestätigung erhält der Immobilieninteressent von einer Bank seiner Wahl. Vorzugsweise sollte sich der Käufer jedoch an seine Hausbank wenden, die seine Bonität am besten einzuschätzen kann und daher eine Finanzierungszusage in der Regel schnell erteilen kann.

2.1 Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Umfang der Unterlagen entsprechend der gewünschten Finanzierungszusage

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt insbesondere von der angestrebten inhaltlichen Ausgestaltung der Finanzierungsbestätigung ab:

  • Rechtlich unverbindliche „Finanzierungsbestätigungen“ kann ein Kreditinstitut auf einer begrenzten Informationsgrundlage rasch erstellen.
  • Je verbindlicher jedoch eine Finanzierungszusage formuliert werden soll, desto mehr Unterlagen wird eine Bank zur Prüfung anfordern.

Finanzierungsbestätigung Bank: Häufig verlangte Unterlagen

Um eine verbindliche Finanzierungsbestätigung abgeben zu können, prüfen die eingeschalteten Kreditinstitute die Bonität des Immobilienkäufers und die Werthaltigkeit der zu erwerbenden Immobilie. Grundlage der Prüfung sind insbesondere nachstehende Unterlagen und Informationen:

  • Angabe des ungefähren Finanzierungsrahmens, um die Tragfähigkeit der späteren Zins- und Tilgungsbelastung einschätzen zu können,
  • genaue Angaben zu dem zu finanzierenden Objekt (z. B. Grundbuchauszug, Grundstücksgröße, Wohnflächen- und Kubaturberechnungen, Ausstattungsmerkmale und Erhaltungszustand des Gebäudes, Baujahr, Objektfoto) sowie (bei Neubauten) Baupläne und Exposés,
  • eine Vermögensauskunft (meist auf einem bankeigenen Vordruck),
  • einen Eigenkapitalnachweis (in der Regel durch Vorlage von Kontoauszügen),
  • Einkommensnachweise
    • Bei Gehaltsempfängern werden die letzten drei Gehaltsabrechnungen, teilweise auch weiter zurückliegende Abrechnungen verlangt (beispielsweise die letzte Gehaltsabrechnung des Vorjahres).
    • Bei Selbständigen wird die Bonität anhand von Steuerbescheiden und Einnahme-Überschuss-Rechnungen (bzw. Bilanzen und Gewinn- und Verlust-Rechnungen) der letzten drei Jahre überprüft. Außerdem ist eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung vorzulegen.

Zusätzliche Unterlagen bei Neukunden einer Bank

Wendet sich ein Kaufinteressent erstmals an eine Bank (z. B. zwecks Inanspruchnahme dort momentan besonders günstiger Darlehenskonditionen), so sind zusätzlich erforderlich:

  • ein gültiger Personalausweis oder ein Reisepass zuzüglich Meldebescheinigung,
  • die Ermächtigung der Bank zur Einholung einer Schufa-Auskunft.

2.2 Finanzierungsbestätigung Dauer: Wie schnell wird eine Finanzierungszusage ausgestellt?

  • Sobald der finanzierenden Bank alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, wird eine Finanzierungsbestätigung bei guter Bonität teilweise innerhalb von zwei Tagen ausgestellt, während die Ausfertigung der Darlehensverträge oft etwa 10 bis 14 Tage erfordert.
  • Bei Neukunden und/oder bei Kunden, bei denen umfangreichere Unterlagen zu prüfen sind (z. B. bei Selbständigen), kann die Entscheidung über eine Finanzierungszusage etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen.
  • Der Immobilienkäufer sollte vorbereitende Gespräche mit seiner Bank möglichst frühzeitig führen, um die grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft des Kreditinstituts zu klären und Informationen darüber einzuholen, welche Unterlagen als Voraussetzung für eine Bankbestätigung beim Hauskauf verlangt werden.

Unser Tipp: Ein guter Makler fordert frühzeit eine Finanzierungszusage des Käufers.

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2.3 Finanzbestätigung Kosten: Mit welchen Gebühren muss der Käufer rechnen?

  • Die Kosten für die Ausstellung einer Finanzierungsbestätigung sind bankindividuell geregelt. Die Höhe möglicher Gebühren hängt auch von dem Aufwand ab, der für eine Bank mit der Prüfung einer Finanzierungsbestätigung verbunden ist. Zumindest teilweise verzichten Banken aber – selbst für erforderliche Wertermittlungen - auf die Berechnung von Gebühren.
  • Kreditinstitute werden Neukunden für die Ausstellung einer Finanzierungsbestätigung grundsätzlich eher Kosten auferlegen als ihren langjährigen Bestandskunden.
  • Anlässlich einer Finanzierungszusage gezahlte Gebühren werden jedoch meistens auf die bei Abschluss des Darlehensvertrages fälligen Bearbeitungsgebühren angerechnet.

3. Ist eine Finanzierungszusage verbindlich für den Verkäufer?

Finanzierungszusagen beim Immobilienkauf können rechtlich verbindlich oder unverbindlich ausgestaltet werden. Der Verkäufer muss daher auf die genauen Formulierungen einer Finanzierungsbestätigung achten. Sinnvoll ist die Absprache eines gewünschten Verbindlichkeitsgrades, den eine Finanzierungsbestätigung für eine Immobilie enthalten soll.

  • Teilweise geben Finanzierungsbestätigungen lediglich Auskunft darüber, dass der Kaufinteressent „nach den bisherigen Geschäftsbeziehungen“ und „nach erster Einschätzung“ der Bank in der Lage ist, den bezifferten Kaufpreis für das benannte Grundstück zu finanzieren.
  • Eine größere Verbindlichkeit ergibt sich aus folgender Formulierung: „... bestätigen wir (dem Verkäufer) verbindlich, dass wir dem Kreditnehmer unter noch zu vereinbarenden Rahmenbedingungen mit Darlehensmitteln in Höhe von ... Euro zur Verfügung stehen werden.“
  • Bei Beantragung öffentlicher Mittel steht die Finanzierungsbestätigung gewöhnlich unter dem Vorbehalt, dass die öffentlichen Darlehen genehmigt werden.
  • Eine Finanzierungsbestätigung kann auch den Hinweis einer Bank auf vorhandene Eigenmittel des Käufers enthalten: „Wir haben uns davon überzeugt, dass die angegebenen Eigenmittel in Höhe von … Euro aufgebracht werden können.“
  • Regelmäßig erfolgen Finanzierungsbestätigungen unter „banküblichem Vorbehalt“: „Die Prüfung einer möglichen Finanzierung erfolgte unter Beachtung der banküblichen Sorgfalt.“

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