Was tun bei Zahlungsverzug beim Immobilienverkauf?

Hausverkauf – Käufer zahlt nicht

Bei Fälligkeit des Kaufpreises ist der Immobilienkäufer zur Zahlung verpflichtet. Was kann der Verkäufer tun, wenn der Käufer nicht zahlt?

Haus auf Geldscheinen

Wohnung verkauft aber noch kein Geld: Welche rechtlichen Schritte kann man einleiten, um an sein Geld zu kommen?

Gut zu wissen

  • Bei Zahlungsverzug des Käufers ist keine Mahnung erforderlich.
  • Der Anspruch auf Zahlung verjährt erst nach zehn Jahren.
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1. Wann ist ein Käufer im Zahlungsverzug?

Zahlt der Immobilienkäufer den Kaufpreis nicht pünktlich zum vereinbarten Fälligkeitstermin, so kommt er in Verzug. Der Verkäufer kann im Verzugsfall über den vereinbarten Kaufpreis hinaus auch den Ersatz des ihm entstehenden Schadens geltend machen und ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten.

1.1 Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises 

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind insbesondere

  • die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch,
  • das Vorliegen aller Löschungsbewilligungen zu den grundbuchlichen Belastungen, die anlässlich des Eigentumsüberganges gelöscht werden sollen und
  • der Verzicht von Inhabern privater oder gesetzlicher Vorkaufsrechte auf die Ausübung ihrer Rechte zum bevorrechtigten Erwerb der Immobilie.

Sobald die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben sind, informiert der eingeschaltete Notar den Käufer und fordert ihn zur Zahlung des Kaufpreises innerhalb derjenigen Frist auf, die im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Diese Zahlungsfrist beträgt häufig zwei Wochen.

1.2 Zahlungsverzug: Eine Mahnung ist nicht erforderlich

  • Wenn der Hauskäufer nicht pünktlich zahlt, bedarf es einer besonderen Mahnung durch den Verkäufer nicht, da der Zahlungstermin im Sinne von § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB „kalendermäßig“ bestimmt ist – nämlich durch den notariellen Vertrag in Verbindung mit der terminierten Zahlungsaufforderung des Notars.
  • Als „kalendermäßiger“ Termin gilt nicht nur ein vertraglich festgelegtes Kalenderdatum, sondern auch der Ablauftermin einer Frist, die an ein bestimmtes Ereignis anknüpft – beim Immobilienverkauf z. B. an die notarielle Zahlungsaufforderung.

2. Was tun, wenn der Käufer nicht zahlt?

2.1 Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises

Der Verkäufer kann weiterhin auf der Zahlung des Kaufpreises bestehen. Der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises verjährt erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB).

2.2 Zahlungsverzug: Geltendmachung eines Verzugsschadens

Der Verkäufer kann über den Kaufpreis hinaus seinen Verzugsschaden geltend machen.

Zahlung von Verzugszinsen

Für den Fall des Verzugs ist der Käufer gemäß § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch handelt, muss die Zahlung von Verzugszinsen nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden.

Höhe der Verzugszinsen

  • Die Verzugszinsen liegen „fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz“ (§ 288 Absatz 1 Satz 2 BGB) und sogar neun Prozentpunkt oberhalb des Basiszinssatzes, wenn an dem Immobiliengeschäft kein Verbraucher beteiligt ist (§ 288 Absatz 2 BGB), sondern ein zweiseitiges Handelsgeschäft vorliegt. Der „Basiszinssatz“ wird von der Deutschen Bundesbank zum 1. Januar und 1. Juli jeden Jahres im Bundesanzeiger bekanntgegeben (§ 247 BGB).
  • Der Basiszins orientiert sich am „Hauptrefinanzierungssatz“, dem wichtigsten Zinssatz der Europäischen Zentralbank.
  • Unter Umständen kann der Verkäufer auch höhere Verzugszinsen vom Käufer verlangen (§ 288 Absatz 3 BGB).

Vertraglicher Ausschluss der Verzugszinsen nicht zulässig

Der Anspruch des Verkäufers auf Verzugszinsen lässt sich durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag nicht ausschließen (§ 288 Absatz 6 Satz 1 BGB).

Ersatz eines weitergehenden Verzugsschadens

Über die Verzugszinsen hinaus kann der Verkäufer den Ersatz eines ihm ggf. entstandenen Verzugsschadens verlangen (§ 288 Absatz 4 BGB).

 

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2.3 Bei Verschulden des Käufers: Anspruch auf weitergehenden Schadenersatz

Liegt ein Verschulden des Käufers hinsichtlich der verzögerten Zahlung des Kaufpreises vor, so kann der Verkäufer auch Schadenersatz verlangen. Verschulden ist bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit gegeben.

  • Vorsatz liegt bei absichtlichem Unterlassen der Zahlung vor. 
  • Fahrlässigkeit bedeutet, dass der Käufer nicht sorgfältig genug war und die Zahlung z. B. vergessen hat.

Ein möglicher Schaden könnte beispielsweise darin bestehen, dass sich die Immobilie nur noch zu einem geringeren Verkaufspreis an einen anderen Käufer veräußern lässt.

3. Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Verkäufer hat nach § 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht: Voraussetzung für einen Rücktritt ist lediglich die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es nicht an.

Erfolgloses Verstreichen einer angemessenen Nachfrist

Grundsätzlich muss der Verkäufer dem Käufer vor einem Rücktritt eine angemessene Frist setzen, um ihm die Erfüllung seiner Zahlungspflicht noch zu ermöglichen (§ 323 Absatz 1 BGB). Verweigert allerdings der Käufer die Zahlung „endgültig und ernsthaft“, so ist eine Fristsetzung als Voraussetzung eines Rücktritts nicht erforderlich (§ 323 Absatz 2 Nummer 1 BGB).

Rücktrittserklärung des Verkäufers

Der Rücktritt erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer (§ 349 BGB). Zu beachten ist, dass ein einmal erklärter Rücktritt die Rechtslage unwiderruflich verändert und daher nicht mehr zurückgenommen werden kann (Rücktritt als „Gestaltungsrecht“).

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Verschulden des Käufers: Rücktritt und Schadenersatz

Wenn ein Verschulden des Käufers vorliegt, dann kann der Verkäufer zurücktreten und ggf. zusätzlich Schadenersatz verlangen (§ 281 Absatz 1 BGB).

Kein Rücktritt bei geringfügiger Pflichtverletzung

Ein Rücktritt ist jedoch gemäß § 323 Absatz 5 Satz 1 BGB nicht zulässig, wenn eine geleistete Teilzahlung für den Verkäufer von Interesse ist. Ein Rückritt ist auch dann nicht möglich, wenn der Käufer nur eine geringfügige Pflichtverletzung begangen hat (§ 323 Absatz 5 Satz 1 BGB) – z. B., wenn nur eine geringe Zeitverzögerung bei der Zahlung des Kaufpreises oder eine nur unerhebliche Unterschreitung der vereinbarten Kaufpreiszahlung vorliegt.

Rückabwicklungskosten

Die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages hat der im Zahlungsverzug befindliche Käufer zu tragen. Zu diesen Rückabwicklungskosten gehören z. B. die Notar- und Anwaltskosten des Verkäufers und die vom Grundbuchamt berechneten Gebühren.

Weitere Details zur Rückabwicklung finden Sie auf unserer Seite Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie - wann möglich?

4. Tipps: Zahlungsproblemen vorbeugen

4.1 Zahlungsfähigkeit des Käufers vor Vertragsabschluss überprüfen

Um mögliche Zahlungsprobleme zu vermeiden, sollte sich der Verkäufer noch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Bonität eines Käufers informieren:

  • Aktuelle Kontoauszüge des Käufers vermitteln einen Eindruck über vorhandene Eigenmittel.
  • Eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstitutes gibt Einblick über das zum Erwerb der Immobilie notwendiges Fremdkapitel und bietet Sicherheit.

4.2 Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag

  • Meist wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer bei der sofortigen Zwangsvollstreckung mit seinem gesamten Vermögen haftet für den Fall, dass er den Kaufpreis nicht entsprechend den Bestimmungen im Kaufvertrag zahlt. Aufgrund der Zwangsvollstreckungsklausel kann der Verkäufer der Immobile bei Zahlungsverzug des Käufers meist über den Notar eine Zwangsvollstreckungsurkunde erhalten und auf dem Rechtsweg versuchen, den Kaufpreis zwangsweise beim Käufer einzufordern.
  • Verfügt der Verkäufer über den vollstreckbaren Titel der Urkunde, so kann er seine Ansprüche gegen den Käufer innerhalb einer Verjährungsfrist von 30 Jahren ab Ausstellung des Titels geltend machen (§ 197 Absatz 1 Nummer 4 BGB).

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