Hausverkauf - Direktzahlung oder Notaranderkonto sinnvoll?

Zahlungsabwicklung mit Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto dient der sicheren Zahlungsabwicklung bei Immobilienverkäufen - doch wann benötigen Sie ein Notaranderkonto wirklich? Wann ist eine Direktzahlung sinnvoll? Wann entstehen welche Kosten?

Wohnung verkaufen Notaranderkonto, Zahlung, Sicherheit

Ein Notaranderkonto beim Wohnungsverkauf ist einer Direktzahlung nicht vorzuziehen sondern setzt ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ voraus.

Gut zu wissen

  • Ein Notaranderkonto sichert die vollständige Kaufpreiserstattung vor Eigentumsübertragung an den Käufer ab.
  • Sichere Alternative: „Direktzahlung“ mit Bankbürgschaft des Käufers.
  • Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zur sicheren Zahlungsabwicklung.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Was ist ein Notaranderkonto?

  • Ein Notaranderkonto (bzw. Notar-Anderkonto) ist ein von einem Notar treuhänderisch verwaltetes Zahlungsverkehrskonto, das dem sicheren Transfer des Immobilienkaufpreises gegen Übertragung des Eigentums an einem Grundstück dient.
  • Käufer und Verkäufer vereinbaren in einem Treuhandvertrag, wann der Kaufpreis auf das Notaranderkonto einzuzahlen ist und unter welchen Voraussetzungen die Auszahlung erfolgt.
  • Der Notar gewährleistet als Treuhänder die vertragsgemäße Verwendung des Kontoguthabens. Der Notar ist als Kontoinhaber verfügungsbefugt: Er handelt in eigenem Namen für fremde Rechnung.
      • Notar-Anderkonten werden bei Immobiliengeschäften eingesetzt.
      • Rechtsanwälte, Patentanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer verwahren Mandantengelder auf Anderkonten.
      • Insolvenzverwalter-Anderkonten werden für die Dauer eines Insolvenzverfahrens eingesetzt.
      • Testamentsvollstrecker nutzen Anderkonten, um den letzten Willen von Erblassern umzusetzen, das Vermögen z. B. minderjähriger Erben zu schützen und das Erbe zu verwalten und aufzuteilen.
      • Ein Mietkautionskonto ist ein Anderkonto, dass der Sicherung von Mietansprüchen eines Vermieters dient.
    • Ein Anderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Ein Treuhandkonto zeichnet sich dadurch aus, dass der Kontoinhaber in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung handelt.

      Unterschieden werden verdeckte und offene Treuhandkonten:

      • „Verdeckte Treuhandkonten“ lassen das zugrunde liegende Treuhandverhältnis nach außen nicht erkennen.
      • Anderkonten sind hingegen „offene Treuhandkonten“, bei denen das Treuhandverhältnis durch einen Zusatz in der Kontobezeichnung ausgewiesen wird.

Sicherheit bei der Zahlungsabwicklung für alle Beteiligten

  • Als Verkäufer erhalten Sie bei der Zahlungsabwicklung mit Hilfe eines Notaranderkontos die Sicherheit, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt vollständig gezahlt wird.
  • Für den Käufer wird durch ein Notaranderkonto sichergestellt, dass der Kaufpreis erst zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an den Verkäufer ausgezahlt wird.
  • Die Bank des Verkäufers hat ein Interesse daran, dass die bisher als Kreditsicherheit im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte nur gegen Zahlung des Kaufpreises gelöscht werden.
  • Die Bank des Käufers ist daran interessiert, dass die bisherigen Grundpfandrechte gelöscht werden, damit die nunmehr ggf. zu ihren Gunsten einzutragenden Grundpfandrechte werthaltig sind.

2. Notaranderkonto oder Direktzahlung?

Ob eine Direktzahlung des Immobilienkaufpreises vom Käufer an den Verkäufer erfolgen soll oder eine Zahlung über ein Notaranderkonto zweckmäßiger ist, entscheidet sich im Einzelfall. In vielen Fällen kann eine Direktzahlung genau so sicher durchgeführt werden wie eine Zahlung über ein Notaranderkonto.

Direktzahlung

Bei vereinbarter Direktzahlung (ohne Zwischenschaltung eines Notaranderkontos) muss der Käufer erst bezahlen, wenn er vom Notar eine sogenannte "Fälligkeitsmitteilung" erhalten hat. Wenn die Immobilie finanziert ist, hat der Käufer zwei unterschiedliche Zahlungen zu leisten:

  • Eine Überweisung an das Kreditinstitut des Verkäufers, damit noch eventuell bestehende Baufinanzierungsdarlehen getilgt werden können.
  • Den verbleibenden Restbetrag zahlt er auf ein Konto des Verkäufers.

Zur Absicherung der vollständigen Kaufpreiserstattung über Direktzahlung kann der Eigentümer vom Käufer eine Bankbürgschaft einfordern.

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Aktuelle Rechtslage: Notaranderkonto nur ausnahmsweise

Die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos ist bei einem Grundstückskauf nicht zwingend vorgeschrieben. Ganz im Gegenteil: § 54a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) sieht sogar einen Vorrang für die Zahlungsabwicklung ohne Notaranderkonto vor:

  • Der Notar darf ein Notaranderkonto nur dann einrichten, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der Vertragsparteien gegeben ist.
  • Der beurkundende Notar muss daher vorrangig versuchen, eine Abwicklung durch Direktzahlung zu erreichen. Dabei spielen die Wünsche der Vertragsparteien keine Rolle: Es kommt allein darauf an, ob die Einrichtung eines Notaranderkontos sachlich notwendig ist. Eine „formularmäßige“ Einrichtung eines Notaranderkontos als einheitlicher Standard ist nicht zulässig.
  • Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist bei Baufinanzierungen oft nicht erforderlich.

Wann liegt ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vor?

Ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ zur Einrichtung eines Notaranderkontos (gemäß § 54a Absatz 2 Nummer 1 BeurkG) liegt NICHT bereits dann vor, wenn die Vertragsparteien die Einrichtung eines Einrichtung eines Notaranderkontos wünschen.

 

Ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ ist jedoch z. B. gegeben,

  • wenn der Käufer den Immobilienkaufpreis über mehrere Kreditinstitute finanziert oder mehrere Gläubigerbanken des Verkäufers abgelöst werden sollen (In diesen Fällen lassen sich komplizierte Zahlungsströme über ein Notaranderkonto sinnvoll koordinieren.) oder
  • wenn sich eine Immobilie in der Zwangsverwaltung befindet (Der Zwangsverwaltungsgläubiger wird der Einstellung des Zwangsverfahrens nur dann zustimmen, wenn er sichergehen kann, dass er die von ihm geforderte Zahlung erhält. Damit der Notar dem Zwangsverwaltungsgläubiger die Sicherheit der Zahlung bestätigen kann, muss der Kaufpreis zuvor auf einem Notaranderkonto hinterlegt werden.)
    • Wenn bestehende Verbindlichkeiten des Verkäufers abgelöst werden sollen, so hat das bisher finanzierende Institut ein Interesse daran, den Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt in Höhe der noch valutierenden Kredite zu erhalten.

      • Diesem Sicherungsinteresse der Bank des Verkäufers kann durch Einrichtung eines Notaranderkontos entsprochen werden. Allerdings sollte der Käufer für diesen Fall darauf bestehen, dass der Verkäufer die Kosten für das Notaranderkonto vollständig übernimmt.
      • Das „berechtigte Sicherungsinteresse“ der Bank des Verkäufers kann aber auch durch eine Bankbestätigung des Kreditinstituts des Käufers befriedigt werden (z. B. auf der Grundlage einer kostengünstigeren Bankbürgschaft).
    • Ein  „berechtigtes Sicherungsinteresse“ wird auch dann angenommen, wenn die Übergabe der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt (vor Kaufpreiszahlung) erfolgen soll. (Dann sichert der auf ein Notaranderkonto eingezahlte Geldbetrag die Kaufpreisforderung des Verkäufers.) Allerdings könnte das Sicherungsinteresse des Verkäufers in diesem Fall auch durch eine (im Vergleich zum Notaranderkonto meistens deutlich kostengünstigere) Bankbürgschaft des Käufers befriedigt werden, wie der untenstehende Kostenvergleich zeigt.

Vor- und Nachteile eines Notaranderkontos für Verkäufer und Käufer im Überblick

  Vorteile Nachteile
Verkäufer Termingerechte Zahlung des Kaufpreises wird sicher gestellt. Bei Nichtzahlung des Kaufpreises ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einfacher möglich, da die Eigentumsumschreibung erst mit Kaufpreiszahlung erfolgt.  
Käufer Sicherstellung des Eigentumserwerbs gegen Kaufpreiszahlung. Eine vorzeitige Immobilienübergabe ist möglich.  
Verkäufer und Käufer Der eingeschaltete Notar übernimmt wichtige Koordinationsfunktionen (sinnvoll insbesondere bei komplexen Zahlungsströmen) Vergleichsweise hohe Kosten des Notaranderkontos

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3. Notaranderkonto: Kosten und Zinsen

Die Kosten eines Notaranderkontos

Die Kosten für ein Notaranderkonto richten sich nach der Höhe der Auszahlungen.

  • Oft wird in Kaufverträgen eine Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.
  • Die Berechnung orientiert sich an den §§ 3, 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes und dessen Anlagen 1 (Ziffer 25300) und 2, jeweils Tabelle B.

Beispiele

  • Bei einer Auszahlung von 50.000 Euro berechnet der Notar 165 Euro.
  • Eine Auszahlung von 65.000 Euro kostet 192 Euro (gemäß § 34 Absatz 2 GNotKG: zusätzlich 27 Euro).

Kostenvergleich Notaranderkonto & Bankbürgschaft

Bei einem Immobilienkaufpreis von 230.000 Euro entstehen für ein Notaranderkonto Kosten in Höhe von 485 Euro (sh. Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG), Tabelle B). Höhere Kosten entstehen bei Teilauszahlungen („Kosten je Auszahlung“, sh. GNotKG Anlage 1, Gebührennummer 25300).

 

Die Kosten einer Bankbürgschaft liegen zum Vergleich monatlich zwischen 19,17 Euro und 76,67 Euro (bei einer angenommenen Zinsbandbreite von etwa 1 bis 4 Prozent) zuzüglich einer häufig berechneten Bearbeitungsgebühr (z. B. 50 Euro). Die berechneten Zinsen/Provisionen für Bankbürgschaften sind abhängig vom allgemeinen Zinsniveau, von der Zins- und Gebührengestaltung des jeweiligen Kreditinstituts und von der Bonität des Immobilienkäufers.

Zinsen auf Notaranderkonten

Habenzinsen

Die Guthabenzinsen, die während des Anlagezeitraums auf einem Notaranderkonto entstehen, erhält der gemäß notariellem Vertrag Berechtigte.

Auch eine Aufteilung der Guthabenzinsen ist möglich: Der Käufer kann beispielsweise die Zinsen bis zur Kaufpreisfälligkeit erhalten, während dem Verkäufer die nach diesem Zeitpunkt entstehenden Zinsen zugebilligt werden.

Der Notar erhält als Kontoinhaber die Steuerbescheinigung gemäß § 45a des Einkommensteuergesetzes von der kontoführenden Bank. Werden die Zinsen auf Käufer und Verkäufer zeitanteilig verteilt, so bescheinigt der Notar den Vertragsparteien ihren Zinsanteil auf beglaubigten Kopien.

Sollzinsen

Da Notaranderkonten nur auf Guthabenbasis geführt werden dürfen, fallen niemals Sollzinsen an.

4. Zahlungsabwicklung mit einem Notaranderkonto

  • Nachdem der Immobilienkauf notariell beurkundet wurde, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.
  • Zugleich holt der Notar die Löschungsbewilligungen für die in den Abteilungen II und III des Grundbuches eingetragenen Belastungen ein.
  • Zudem lässt sich der Notar den Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht bestätigen.
  • Nicht zuletzt holt der Notar ggf. erforderliche vormundschaftsgerichtliche oder sanierungsrechtliche Genehmigungen ein.
  • Sobald alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar den Käufer über die Kaufpreisfälligkeit. Der Käufer überweist nun den Kaufpreis auf das vereinbarte Notaranderkonto.
  • Nach Zahlungseingang übergibt der Verkäufer die Immobilie an den Käufer. Zeitgleich erklärt der Verkäufer gegenüber dem Notar sein Einverständnis mit der Eigentumsumschreibung.
  • Nunmehr beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung der bisherigen Belastungen in den Abteilungen II und III und führt die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer aus.

5. Rechtliche Aspekte eines Notaranderkontos

  • Der Notar darf eigenes Guthaben nicht auf ein Notaranderkonto einzahlen und auf einem Notaranderkonto befindliches Guthaben nicht für eigene Zwecke verwenden.
  • Die Vertragsparteien als wirtschaftlich Berechtigte sind vor Pfändungen geschützt, mit denen Gläubiger eines Notars womöglich auf dessen Vermögen zugreifen wollen.
  • Die kontoführende Bank darf weder ein AGB-Pfandrecht noch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Absatz 1 BGB) oder ein Aufrechnungsrecht (§ 387 BGB) im Hinblick auf Forderungen geltend machen, die sie gegenüber dem Notar hat.

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