Was muss im Vorfeld der Schlüsselübergabe beachtet werden?

Die Hausverkauf-Übergabe

Nach einem Hausverkauf ist die Übergabe der Immobilie der Moment, den der Käufer kaum abwarten kann. Hierbei gibt es allerdings einige Punkte, die (Ver-)Käufer beachten sollten ...

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Bevor ein Haus dem neuen Eigentümer übergeben werden kann, gilt es einiges zu berücksichtigen

Gut zu wissen

  • Vor der Schlüsselübergabe sollte unbedingt der vollständige Kaufpreis erstattet sein.
  • Erstellen Sie als Verkäufer während der Übergabe ein detailliertes Protokoll.
  • Ein guter Makler regelt die Übergabe und erstellt ein Protokoll.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. VOR der Hausverkauf-Übergabe zu beachten

Bei einer Übergabe, ob privat durchgeführt oder mit Makler, gilt es bestimmte Regeln zu beachten, um Fehler zu vermeiden – diese können unter Umständen teuer werden. Hierzu sollten Sie einige Punkte berücksichtigen:

Übergabedetails schon im Kaufvertrag festlegen

Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollten sich beide Parteien, also Verkäufer und Käufer, von einem Notar auch über Details zur Übergabe beraten lassen. Im Vertrag sollten wichtige individuelle Abmachungen wie z. B. Küchenübernahmen und die Höhe der vereinbarten Kosten rechtlich verankert werden. Ein wichtiger Punkt bei Häusern mit Ölzentralheizung ist auch eine Regelung zu der Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum. Falls der Käufer vorzeitig den Schlüssel erhält, sollte vermerkt sein, ob er eine zusätzliche Gegenleistung erbringen muss oder eine Anzahlung zu leisten hat. 

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Sachmängelausschluss im Kaufvertrag

Die meisten notariellen Kaufverträge beinhalten Sachmängelausschlüsse. Das bedeutet, ein Haus wird so gekauft, wie es besichtigt wurde. Der Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall kann der Käufer den Kaufpreis vorerst zurückhalten. Dazu zählen z. B.  Parkettschäden, die erst beim Auszug entstanden sind und Schäden durch Renovierungsmaßnahmen an Wänden. Der Verkäufer muss dann für die entstanden Kosten aufkommen.

Unser Tipp an Käufer: Fertigen Sie bei der Besichtigung ein detailiertes Protokoll an und fotografieren oder filmen Sie wichtige Details. Um mögliche Bildmanipulationen auszuschließen, sollten Sie alles in dreifacher Ausfertigung erstellen und jeweils eine auch dem Notar und dem Verkäufer aushändigen.

Keine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiserstattung

Aus Sicherheitsgründen wird von einer Schlüsselübergabe vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises abgeraten. Wird dies dennoch von beiden Vertragsparteien gewünscht, sollte es im Notarvertrag festgehalten werden. 

Tipps aus der Redaktion zur erfolgreichen Hausverkauf-Übergabe

1. Alle überreichten Dokumente sollten schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

 

2. Der Verkäufer muss dem Käufer alle Schlüssel der Immobilie aushändigen.

 

3. Im Übergabeprotokoll sollten alle Zählerstände notiert und von beiden Vertragsparteien quittiert werden.

 

4. Als Käufer sollte man sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären und sich die dazu gehörigen Bedienungsanleitungen aushändigen lassen.

 

5. Alle Handwerkerrechnungen zur Immobilie sollten vom Verkäufer an den Käufer übergehen werden, auch wenn diese schon älter sind.

 

6. Käufer sind ab der Schlüsselübergabe für die Deckung aller anfallenden Kosten zuständig und müssen für etwaige Kosten wie Grundsteuern, Müllgebühren oder Ähnliche aufkommen.

 

7. Käufer sollten Verkäufer bitten, die laufende Feuerversicherung vorerst nicht zu kündigen. So haben Käufer sofortigen Schutz und können innerhalb der ersten vier Wochen bei Bedarf immer noch kündigen.

2. WÄHREND der Hausverkauf-Übergabe zu beachten

Das Übergabeprotokoll

Verkäufer sollten während der Übergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll zum Objektzustand erstellen. Hierdurch können sie sich vor Nachforderungen der Käufer oder anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben können, schützen. Zu den allgemeine Angaben, die festzuhalten sind, gehören die Adresse des verkauften Objektes, die Kontaktdaten der bisherigen und der neuen Eigentümer sowie das Übergabedatum. Protokolliert werden sollten alle Unterlagen, Dokumente, Schlüssel, Zählerstände, Bedienungsanleitungen und weitere Gegenstände, die übergeben wurden.

Wichtige Details zum Übergabeprotokoll

    • Alle überreichten Dokumente sollten schriftlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

      • Grundbuchauszug zum Anwesen
      • Lageplan des Grundstücks
      • Baubeschreibungen
      • Bauzeichnungen (Bauanträge Maßstab 1:100, Werkpläne Maßstab 1:50)
      • Statikpläne
      • Wohnflächenberechung und Kubaturberechnung
      • falls vorhanden: Schall- und Wärmeschutznachweis
      • falls vorhanden: Bodengutachten
      • Abnahmeprotokolle z. B. über die Dichtheit der Abwasserkanäle
      • Bauverträge
      • Wartungsverträge, z. B. Unterlagen zur Heizungsanlage, (auch die letzten Untersuchungsergebnisse)
      • Energieausweis
      • Schornsteinfegerprotokolle
      • Gewährleistungsunterlagen
      • Garantiescheine, wünschenswert mit Adressverzeichnis der gewährenden oder garantierenen Handwerker, Handwerkerverträge und Handwerkerrechnungen
      • Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutz-Versicherungen
        (gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über) Daher sollten die entsprechenden Verträge und auch die letzte Rechnung an den neuen Eigentümer übergeben werden.

       

    • Der Verkäufer muss dem Käufer alle Schlüssel der Immobilie aushändigen.

      Im Übergabeprotokoll sollte die Anzahl der überreichten Schlüssel mit folgenden Bestimmungszwecken festgehalten werden, auch, dass es keine weiteren Schlüssel gibt:

      • Haustüre
      • Briefkasten
      • Fenster-, Balkon- und Terrassentüren
      • Kelleraußentür
      • Innentüren
      • ggf. Sicherungskasten
      • Öltankschloss 
      • Garagentor
      • Garagentür
      • Gartentor
      • Mülltonnenbox
      • Gartenhaus, Schuppen
      • Nebengebäude
    • Im Übergabeprotokoll sollten alle Zählerstände notiert und von beiden Vertragsparteien quittiert werden.

      Im Einzelnen sind hier neben den Kontaktdaten der alten und neuen Eigentümer Angaben über die Kundennummern der Versorgungsunternehmen sowie die Zählernummern und das Datum der Ablesung zu machen. Dieses Protokoll muss in dreifacher Ausführung erstellt werden, da das dritte Formular an die jeweiligen Versorgungsunternehmen geht.

      • Zählerstand Strom
      • Zählerstand Gas
      • Tankuhr Öl
      • Zählerstand Wasseruhr
    • Als Käufer sollte man sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären und sich die dazu gehörigen Bedienungsanleitungen aushändigen lassen.

      Dazu sollte beachtet werden, dass der Käufer nach dem Vertragsabschluss auch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öltank erhält. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sind zu diesem Zeitpunkt zu übergeben.

      • Heizung, auch die Abnahmeprotokolle sowie Erkärung der Handhabung
      • Elekroboiler/Gasboiler
      • Sicherungskasten
      • Zeitschaltuhren (z. B. für automatische Rolläden)
      • ggf. Dachtreppe mit Funktionsweise
      • Tore mit Mechanismen
      • Dachausstieg Schornsteiger
      • Ventile von Heizungs- und Wasseranschlüssen
      • Mülltonnen (Restmüll, Altpapier, Biotonne)
      • ggf. Dachtreppenstange
      • ggf. Markisenstange
      • Ersatzdachziegel
      • Ersatzfliesen
      • Ersatztapeten

Zustand der Immobilie bei der Übergabe

Im Kaufvertrag werden Angaben gemacht, wie das Haus zu übergeben ist. In der Regel wird eine Immobilie in besenreinem Zustand übergeben. Das bedeutet, das Objekt ist frei von Möblierung und sonstigen Besitztümern des vorherigen Eigentümers, bis auf die Dinge, die mit verkauft wurden. Als Verkäufer sollten Sie zumindest grobe Verunreinigungen vor der Übergabe beseitigen.

Wichtig: Details und Mängel bei der Übergabe

Weiterhin sollte der Verkäufer auf etwaige Eigenheiten oder Besonderheiten der Immobilie hinweisen. Wichtig ist die Lage der Kabel für Telefon-, Fernsehen- oder Internetanschlüsse oder wo der Waschmaschinenanschluss zu finden ist. Auch Eigenarten der Heizanlage sollten nicht verschwiegen werden. Gibt es bestimmte Mängel, gehören auch diese in das Übergabeprotokoll.

 

Unser Tipp: Ein guter Makler gibt Sicherheit bei der Übergabe und erstellt ein vollständiges Protokoll. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

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