Energieausweis: Bedeutung, Pflichten und Kosten

Energieausweis Hausverkauf

Am 1. Mai 2014 sind neue gesetzliche Vorschriften zur Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten. Hieraus ergeben sich Pflichten, die bei Vermietung und Verkauf Ihrer Immobilien zu berücksichtigen sind.

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Der Energieausweis ist inzwischen Pflicht bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie. Was steht drin und welche Kosten entstehen?

Gut zu wissen

  • Bei Verkauf oder Vermietung ist der Energieausweis zwingend vorgeschrieben.
  • Eine gute Energiebilanz wirkt sich positiv auf Verkauf/Vermietung auf.
  • Bei Maklerbeauftragung für den Verkauf wird der Energieausweis kostenlos erstellt.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Warum ist der Energieausweis wichtig beim Hausverkauf?

Durch die Analyse Ihrer Immobilie zur Erstellung eines Energieausweises werden die energetischen Stärken und Schwächen des Gebäudes erkennbar. Sie haben dadurch die Möglichkeit, noch vor dem Verkauf durch entsprechende Sanierungsmaßnahmen die Energiebilanz zu verbessern. Außerdem können mit geeigneten Energiesparmaßnahmen die Betriebskosten reduziert werden. Nach umfangreichen Sanierungen wird der Energieausweis entsprechend angepasst. Das kann sich positiv auf Ihre Verkaufschancen auswirken und den Kaufpreis auswirken.

2. Sanierungsbeispiele und Muster-Energieausweis

Nr. Beispiel PDF-Datei zum Download
1. Sanierung Wohnhaus 1- 2 WE pdf öffnen
2. Sanierung Wohnhaus 1- 2 WE (Denkmal) pdf öffnen
3. Sanierung Wohnhaus 1- 2 WE pdf öffnen
4. Sanierung Mehrfamilienhaus pdf öffnen
5. Sanierung Mehrfamilienhaus pdf öffnen
6. Muster Energieausweis Mehrfamilienhaus pdf öffnen

3. Nachweispflicht als Immobilienbesitzer

Als Immobilienbesitzer erfüllen Sie mit dem Vorlegen eines Energieausweises bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie eine Nachweispflicht. Wer dies nicht berücksichtigt, begeht nach der Energieeinsparverordnung eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu € 15.000,- geahndet werden kann. Des Weiteren drohen Abmahnungen. Spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss ist der Ausweis an den neuen Eigentümer, oder beim Mieter in Form einer Kopie, zu übergeben.

Generelle Pflichtangaben für Wohngebäude im Exposé und Immobilienanzeigen

  • Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • der entsprechende Kennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert)
  • das Baujahr
  • Angaben zur Befeuerungsart (wesentliche Energieträger der Heizung) und
  • Energieeffizienzklasse (nur für ab 01.05.2014 neu ausgestellten Ausweisen)

Die Pflicht, die Daten anzugeben, gilt bereits seit 1. Mai 2014, Verstöße diesbezüglich werden aber erst ab Mai 2015 geahndet.

Fakten zum Energieausweis

  • Der Nachweis der Energieeffizienz, dem energetischem Zustand des Gebäudes, ist seit dem 01.05.2014 zur Pflicht geworden.
  • Rechtsgrundlage ist die Energiesparverordnung 2014 (EnEv)
  • Die EnEv definiert für das öffentlich-rechtliche Zertifikat den Begriff „Energieausweis“. Teilweise wird dieser Ausweis in Deutschland aber auch mit Energiesparausweis und Energiepass bezeichnet.
  • Der Endenergiebedarf von Gebäuden im Energieausweis wird künftig nicht mehr nur über den bereits bekannten Bandtacho angezeigt, sondern zusätzlich in Form von Energieeffizienzklassen dargestellt werden.
  • Energieausweise haben ab dem Tag der Ausstellung eine 10-jährige Gültigkeit.

4. Unterschiede der Energieausweise

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis:

4.1 Der Bedarfsausweis

Welche Gebäude:

Für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden, ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht. Da drei von vier Gebäuden in Deutschland vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 erbaut wurden, benötigt der größte Anteil diese Art von Energieausweis.

Welche Angaben:

Für den bedarfsbasierten Energieausweis benötigen Sie Angaben über die Dämmstärken des Daches bzw. Geschossdecke, der Außenwände und des Kellers. In die Beurteilung fallen weiterhin die Art und Baujahr der Fenster sowie Angaben zu Alter und Isolierungszustand von Heizung und Warmwasseraufbereitung. 

Erforderliche Daten in der Übersicht:

  • Nutzflächenangabe des Gebäude
  • Anzahl der Wohneinheiten
  • Baujahr des Gebäudes
  • Baujahr der Heizungsanlage
  • Form des Hauses mit angrenzender Bebauung 
  • Form und Beheizung von Dach- und Kellergeschoss
  • Konstruktionsart und Dämmung Dach, oberste Geschossdecke, Außenwände und Fußboden zum Keller oder Erdreich
  • Angaben zu den Fenstern
  • Angaben zum Alter und Zustand der Heizung und Warmwasseraufbereitung

Nach Auswertung der Gebäudeangaben und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen wie Klimadaten, Nutzerverhalten und Raumtemperatur) werden die Energiebedarfskennwerte bestimmt.

Vorteil: Neutrale Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner.

Nachteil: Genauigkeit der Auswertungsergebnisse ist abhängig vom Aufwand und von der Exaktheit der Datenaufnahme sowie der Erfahrung der Gutachter.

4.2 Der Verbrauchsausweis

Welche Gebäude:

Für alle Häuser, die nach 1978 erbaut worden sind, reicht als Nachweis der weniger umfangreiche verbrauchsorientierte Ausweis aus. Dieser orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre.

Erforderliche Daten in der Übersicht:

  • Nutzflächenangabe des Gebäudes
  • Anzahl der Wohneinheiten
  • Leerstand in Prozent
  • Baujahr des Gebäudes
  • Baujahr der Heizungsanlage
  • Energieträger/Heizungssystem
  • Energieverbrauch der letzten drei Jahre
  • Warmwasserverbrauch und die mittlere Warmwassertemperatur

Welche Angaben:

Auf Grundlage von Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsdatenmessungen der letzten drei Jahre werden die Energieverbrauchskennwerte des gesamten Gebäudes ermittelt. Der Energieverbrauch im Verlauf wird über sogenannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet, so dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.

 

Vorteil: Die Ermittlung der Daten ist mit geringerem Aufwand verbunden und ist weniger fehleranfällig.

 

Nachteil: Die Kennwerte beruhen auf dem individuellen Heizverhalten der Nutzer des Gebäudes. Die Ergebnisse können durch Leerstände oder durch falsch ermittelte Zahlen der Gesamtnutzfläche ungenau werden.

 

Unser Tipp: Bei Maklerbeauftragung für den Immobilienverkauf wird der Energieausweis kostenlos erstellt.

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5. Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Eigentümer von bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden können einen Energieausweis bei folgenden Personengruppen beantragen:

  • (Fach-)Hochschulabsolventen der Fachrichtungen (Innen-)Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit Schwerpunkt auf einem der oben genannten Gebiete
  • Handwerksmeister aus Bereichen wie Bau/Ausbau oder Schornsteinfegerwesen, die eine entsprechende Zusatzausbildung nach EnEV 2009, Anlage 11, absolviert haben
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, die auch die Beurteilung der Gebäudehülle, von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder von Lüftungs- und Klimaanlagen vornehmen können

Zudem müssen Aussteller mindestens eine der folgenden Voraussetzungen mitbringen:

  • Studienschwerpunkt im Bereich energiesparendes Bauen oder einschlägige Berufserfahrung von zwei Jahren
  • eine abgeschlossene Fortbildung nach den Vorgaben der EnEV 
  • eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen

Zur Erstellung von Energieausweisen für Wohngebäude im Bestand sind außerdem folgende Personengruppen berechtigt - auch wenn sie keine der oben genannten Qualifikationen erfüllen:

  • Energieberater, die vor dem 25.04.2007 als Vor-Ort-Berater der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) registriert worden sind
  • Personen, die am 25.04.2007 über eine abgeschlossene Ausbildung im Bereich Baustoffe (Fachhandel oder Industrie) und eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügten oder diese Qualifizierung vor dem 25.04.2007 begonnen und inzwischen abgeschlossen haben
  • Personen, die  am 25.04.2007 über eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügten oder eine solche Weiterbildung vor dem 25.04.2007 begonnen und inzwischen abgeschlossen haben

 

Unser Tipp: Bevorzugen Sie bei der Wahl des Anbieters nicht den Günstigsten. Es gibt Qualitätsunterschiede, die durch mangelnde Exaktheit bei der Datenermittlung zu ungenauen Kennzahlen im Ausweis führen können.

 

Qualifizierte Energieberater vor Ort sowie weiterführende Informationen zu den Themen Energieausweis, energieeffizientes Sanieren und Energiesparen finden Sie unter www.energiesparen-im-haushalt.de.

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6. Kosten für Energieausweise

Kosten Bedarfsausweis

Er beinhaltet ein technisches Gutachten und kostet ca. zwischen 150 bis zu ca. 1.000 Euro je nach Bundesland und Anbieter. Hinzu kommt eine preisliche Unterscheidung nach Hausgröße. So können dann z. B. bei einem Ein- Zweifamilienhaus ca. 200 Euro anfallen, bei Größen bis zu 15 WE ca. 350 Euro.

Kosten Verbrauchsausweis

Er kostet ab ca. 30 Euro bis ca. 120 Euro je nach Anbieter, Bundesland und Objektgröße.

 

Welche weiteren Ausgaben kommen beim Verkauf einer Immobilie auf Sie zu? Eine Übersicht möglicher Kosten - von Anzeige bis Maklerprovision  - finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Kosten.

 

 

7. Unterlagen, die für die Energieausweise benötigt werden

Zur Ermittlung der wärmeübertragenden Umfassungsfläche:

  • Ansichtszeichnungen
  • Beim Bedarfsausweis zusätzlich: Ausführungs- und Detailpläne mit Angaben zu Wand- Boden- und Deckenaufbauen, Dämmungen und Konstruktionsarten.
  • Schnitte des Gebäudes
  • Grundrisszeichnungen
  • Lageplan
  • Baubeschreibungen

Für die Auswertung der Wärme- u. o. Warmwasserversorgung:

  • Unterlagen der Anlagentechnik/ optional Schornsteinfegerprotokoll

Für die Ausstellung des Verbrauchsausweises:

  • Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre

 

Für Exposé und Co. - welche wichtigen Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie außerdem? Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Hausverkauf Unterlagen.

8. Wichtige Neuerungen der Energieeinsparverordnung (EnEv) für 2015

  • Dämmung zum ungeheizten Dachraum: Bis Ende 2015 muss die oberste Geschossdecke vom Eigentümer so gedämmt werden, dass ein Mindestwärmeschutz eingehalten wird. Alternativ kann auch das Dach gedämmt werden. Ausgenommen von der Regel sind nur Eigentümer, die in ihrer Immobilie seit 1. Februar 2002 selbst wohnen. 
  • Austauschpflicht für Ü-30-Heizkessel: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Ausnahmeregeln betreffen Wohnhäuser, die von ihren Eigentümern seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt werden.
  • Austausch von veralteten Heizsystemen: Hausbesitzer müssen bis 2015 Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, gegen moderne Heizsysteme austauschen. Für viele Altanlagen gibt es allerdings Ausnahmen.
  • Strengere Vorgaben für Kaminöfen: Ab dem 1. Januar 2015 gelten neue Maximalwerte für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO) aus neuen Kaminöfen. Waren bisher abhängig von der Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig, liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter (g/cbm).
  • Meldepflicht für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler: Für Zähler mit deren Messwerten die Abrechnungen der Betriebskosten erstellt werden, gilt ab dem 1. Januar 2015 Anzeigepflicht. Spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme müssen solche Geräte gemeldet werden.

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