Seit dem 1. Mai 2014 gelten in Deutschland die gesetzlichen Vorschriften zur Energieeinsparverordnung (EnEV). Hieraus ergeben sich Pflichten, die bei Vermietung und Verkauf einer Immobilie zu berücksichtigen sind. Wie etwa, dass Sie Interessenten die Energieeffizienzklasse ihres Hauses in Form eines Energieausweises zugänglich machen müssen.
Energieausweis Hausverkauf
Der Energieausweis ist inzwischen Pflicht bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie. Was steht drin und welche Kosten entstehen?
- Warum ist der Energieausweis beim Hausverkauf wichtig?
- Muster-Energieausweis
- Nachweispflicht als Immobilienbesitzer
- Unterschiede der Energieausweise
- Wer darf einen Energieausweis erstellen?
- Was kosten Energieausweise?
- Welche Unterlagen Sie für den Energieausweis benötigen
- Neuerungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ab 2015
Mit Inkrafttreten der EnEV wurde der Nachweis über die Energiebilanz einer Immobilie bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend. Der Energieausweis muss im Exposé, in der Verkaufsanzeige sowie in den dem Käufer übergebenen Dokumenten enthalten sein.
Welche Art Energieausweis Sie benötigen hängt von der Art Ihrer Immobilie ab, ebenso wie vom Baujahr und dem Sanierungszustand des Gebäudes. Hierbei wird zwischen einem Bedarfsausweis und einem Vebrauchsausweis unterschieden.
Einen gültigen Energieausweis dürfen nur berechtige Personengruppen ausstellen, die entweder ein sachbezogenes Studium, eine entsprechende Ausbildung oder Weiterbildung abgeschlossen haben.
Die Kosten für Energieausweise bewegen sich im Bereich zwischen mittleren zweistelligen und dreistelligen Summen und variieren nach Art des Ausweises, Gutachter, Region sowie mitunter Bauart der Immobilie.
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Durch die Analyse ihrer Immobilie zur Erstellung eines Energieausweises werden die energetischen Stärken und Schwächen des Gebäudes erkennbar. Sie haben dadurch die Möglichkeit, vor dem Hausverkauf die Energiebilanz durch entsprechende Sanierungsmaßnahmen zu verbessern. Außerdem können Sie mit geeigneten Energiesparmaßnahmen die Betriebskosten reduzieren. Nach den Sanierungen wird der Energieausweis entsprechend angepasst. Das kann sich positiv auf ihre Verkaufschancen auswirken und den Kaufpreis auswirken.
Sie fragen sich, welche Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen? Mithilfe unseres Muster-Energieausweises erhalten Sie alle notwendigen Informationen zum Energieausweis. Nachstehend können Sie unseren Muster-Energieausweis als PDF downloaden.
PDF-Datei zum Download |
Muster Energieausweis |
Als Immobilienbesitzer besteht für Sie bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie eine Nachweispflicht. Sie müssen also einen Energieausweis für Ihr Haus vorlegen können. Diesen müssen Sie als Kopie spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss an den neuen Eigentümer oder Mieter übergeben. Berücksichtigen Sie diese Vorschrift nicht, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Gemäß Energieeinsparverordnung kann diese mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Des Weiteren drohen Abmahnungen.
Generelle Pflichtangaben für Wohngebäude in Exposé und Immobilienanzeigen
- Energieausweis: Ob Sie einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis benötigen, ist von der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude und dem Baujahr abhängig.
- Der entsprechende Kennwert: Aus den Unterlagen muss der Endenergiebedarf bzw. der effektive Energieverbrauch hervorgehen.
- Das Baujahr: Der Bau Ihrer Immobilie gibt Kaufinteressenten einen Eindruck davon, welche Energieeffizienz sie erwarten können. Außerdem bestimmt es die Ausweisart.
- Angaben zur Befeuerungsart: Damit ist der Energieträger der Heizung gemeint, der ein wesentlicher Bestandteil des energetischen Zustands Ihres Hauses ist.
- Die Energieeffizienzklasse: Diese muss nur in Energieausweisen ausgewiesen sein, die nach dem 01. Mai 2014 neu ausgestellt wurden.
Die Pflicht, diese Daten anzugeben, gilt seit dem 01. Mai 2014. Verstöße diesbezüglich werden jedoch erst seit Mai 2015 geahndet.
Fakten zum Energieausweis
- Der Nachweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes ist am 01.05.2014 Pflicht geworden.
- Rechtsgrundlage ist die Novelle der Energiesparverordnung (EnEV) von 2014.
- Die EnEV definiert für das öffentlich-rechtliche Zertifikat den Begriff „Energieausweis“. Im deutschen Sprachgebrauch wird er aber auch Energiesparausweis oder Energiepass genannt.
- Der Endenergiebedarf wird nicht mehr nur als Bandtacho (Farbskala) angezeigt, sondern zusätzlich in Form von Energieeffizienzklassen dargestellt.
- Alle Energieausweise besitzen ab Ausstellungsdatum eine 10-jährige Gültigkeit.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide unterscheiden sich maßgeblich in den Kosten. Auch die Bewertungsgrundlage, anhand derer die Energieeffizienz bemessen wird, variiert.
Der Bedarfsausweis ist die teurere Variante der beide Energieausweise. Für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden, ist dieser Energieausweis Pflicht. In Deutschland wurden drei von vier Gebäuden vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 erbaut. Darum benötigt der größte Teil diesen bedarfsorientierten Energieausweis.
Die Angaben im Energiebedarfsausweis
Für den bedarfsbasierten Energieausweis benötigen Sie Angaben über die Dämmstärken des Daches bzw. der Geschossdecke, der Außenwände und des Kellers. In die Beurteilung fließen weiterhin Art und Baujahr der Fenster, sowie Angaben zu Alter und Isolierungszustand der Heizung und Warmwasseraufbereitung ein.
Erforderliche Daten sind:
- Nutzflächenangabe des Gebäudes
- Anzahl der Wohneinheiten
- Baujahr des Gebäudes
- Baujahr der Heizungsanlage
- Form des Hauses mit angrenzender Bebauung
- Form und Beheizung von Dach- und Kellergeschoss
- Konstruktionsart und Dämmung Dach, oberste Geschossdecke, Außenwände und Fußboden zum Keller oder Erdreich
- Angaben zu den Fenstern
- Angaben zu Alter und Zustand der Heizung und Warmwasseraufbereitung
Nach Auswertung der Gebäudeangaben und unter Annahme standardisierter Rahmenbedingungen wie Klimadaten, Nutzverhalten und Raumtemperatur werden die Energiebedarfskennwerte bestimmt.
Vorteil | Nachteil |
Neutrale Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner. | Genauigkeit der Auswertungsergebnisse ist abhängig vom Aufwand und von der Exaktheit der Datenaufnahme, sowie der Erfahrung des Gutachters. |
Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird für alle Häuser ausgestellt, die nach 1978 erbaut worden sind. Der Verbrauchsnachweis ist weniger umfangreich, weil er sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten orientiert. Grundlage bildet der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre.
Die Angaben im Energieverbrauchsausweis
Die Energieverbrauchskennwerte des gesamten Gebäudes werden auf Grundlage von Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsdatenmessungen der letzten drei Jahre ermittelt. Der Energieverbrauch im Verlauf wird über sogenannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So führen zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes.
Erforderliche Daten sind:
- Nutzflächenangabe des Gebäudes
- Anzahl der Wohneinheiten
- Leerstand in Prozent
- Baujahr des Gebäudes
- Baujahr der Heizungsanlage
- Energieträger/Heizungssystem
- Energieverbrauch der letzten drei Jahre
- Warmwasserverbrauch und die mittlere Warmwassertemperatur
Vorteil | Nachteil |
Die Ermittlung der Daten ist mit geringerem Aufwand verbunden und weniger fehleranfällig. | Die Kennwerte beruhen auf dem individuellen Heizverhalten der Nutzer des Gebäudes. Die Ergebnisse können durch Leerstände oder durch falsch ermittelte Zahlen der Gesamtnutzfläche ungenau werden. |
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Eigentümer von Bestandsimmobilien können einen Energieausweis bei ausgewiesenen Personengruppen beantragen. Zu den Ausstellungsberechtigten zählen unter anderem (Fach-) Hochschulabsolventen der Fachrichtungen (Innen-)Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau und Elektrotechnik. Darüber hinaus auch Absolventen einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit Schwerpunkt auf einem der genannten Gebiete.
Daneben können auch Handwerksmeister aus dem Bau- und Ausbaubereich oder Schornsteinfeger Energieausweise ausstellen. Voraussetzung ist, dass sie eine entsprechende Zusatzausbildung nach EnEV 2009, Anlage 11, absolviert haben.
Die dritte Gruppe, die zur Erstellung und Ausgabe von Energieausweisen berechtigt ist, sind staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker. Informieren Sie sich, ob der Techniker ihrer Wahl die Beurteilung von Gebäudehülle, Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Lüftungs- und Klimaanlagen vornehmen kann.
Über die genannten Bedingungen hinaus müssen Ausstellberechtigte mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:
- Studienschwerpunkt im Bereich energiesparendes Bauen oder einschlägige Berufserfahrung von zwei Jahren.
- Abgeschlossene Fortbildung nach den Vorgaben der EnEV.
- Öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen.
Nicht alle Personengruppen müssen die genannten Qualifikationen vorweisen. Eine Ausnahme bilden sogenannte Energieberater oder Energiefachberater. Sie können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls Energieausweise für den Hausverkauf ausstellen.
Etwa dann, wenn sie vor dem 25.04.2007 als Vor-Ort-Berater des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) registriert worden sind.
Oder, wenn sie bis zum 25.04.2007 eine Ausbildung im Bereich Baustoffe (Fachhandel oder Industrie), sowie eine Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie gemacht, begonnen oder abgeschlossen haben.
Noch berechtigen Weiterbildungen zum Energieberater des Handwerks ebenfalls zur Ausstellung von Energiepässen. Vorausgesetzt, sie wurden vor dem 25.04.2007 begonnen oder gar abgeschlossen.
Bevorzugen Sie bei der Wahl des Anbieters nicht den Günstigsten, denn es gibt Qualitätsunterschiede. Mangelnde Exaktheit bei der Datenermittlung kann zu ungenauen Kennzahlen im Ausweis führen.
Die Kosten sind je nach Ausweisart unterschiedlich veranschlagt. Der Energiebedarfsausweis umfasst ein technisches Gutachten. Er kostet – je nach Bundesland und Anbieter – zwischen 150 bis etwa 1.000 Euro. Hinzu kommt eine preisliche Unterscheidung nach Hausgröße. So können bei einem Ein- bis Zweifamilienhaus ca. 200 Euro anfallen, bei Objekten mit bis zu 15 Wohneinheiten ungefähr 350 Euro.
Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf ca. 30 Euro bis etwa 120 Euro. Auch hier spielen Anbieter, Bundesland und Objektgröße eine ausschlaggebende Rolle. Grundsätzlich können Gutachter ihre Preise selbst festlegen. Manche variieren die Gebührenkalkulation auch entsprechend der baulichen oder heiztechnischen Komplexität.
Welche weiteren Ausgaben kommen beim Verkauf einer Immobilie auf Sie zu? Eine Übersicht möglicher Kosten – von Anzeige bis Maklerprovision – finden Sie auf unserer Seite „Hausverkauf Kosten“.
Der Gutachter, der Ihnen den Energieausweis ausstellt, benötigt für seine Berechnungen diverse Dokumente. Diese weichen je nach Ausweisart ein wenig voneinander ab. Sowohl für den Energiebedarfs-, als auch für den Verbrauchsausweis benötigen Sie allerdings die Baubeschreibung sowie einen Lageplan.
- In der Baubeschreibung sollten sich Bauzeichnungen befinden, die Aufschluss geben über den Grundriss, den Schnitt und die Ansicht des Gebäudes. In der Regel enthält die Baubeschreibung auch Angaben über die Wohnfläche. Auch dieser Nachweis ist für einen Energieausweis erforderlich.
- Für den Bedarfsausweis benötigen Sie zusätzlich Ausführungs- und Detailpläne. In der Bauteilbeschreibung etwa stehen Angaben zur thermischen Hülle der Immobilie. Also, zu Wand-, Boden-, und Deckenaufbauten, Dämmungen und Konstruktionsarten. Ebenfalls vorlegen müssen Sie eine Bemaßung der verbauten Fenster und Türen, sowie die Dokumentation zur Heizanlagentechnik.
- Für den Verbrauchsausweis brauchen Sie ebenfalls die Unterlagen der Anlagentechnik. Hier können Sie aber optional auf das Schornsteinfegerprotokoll für die Warmwasser- und Heizversorgung zurückgreifen. Außerdem müssen Sie den Öl- oder Gasverbrauch der vergangenen drei Jahre nachweisen können. Hierzu reichen Abrechnungen ihres Energieversorgers.
- Der Energieausweis gehört sowohl in die Verkaufsanzeige, als auch ins Exposé. Welche Unterlagen Sie dafür sonst noch benötigen, haben wir auf unserer Seite „Hausverkauf Unterlagen“ zusammengefasst.
- Dämmung zum ungeheizten Dachraum
Bis Ende 2015 muss die oberste Geschossdecke vom Eigentümer so gedämmt werden, dass ein Mindestwärmeschutz eingehalten wird. Alternativ kann auch das Dach gedämmt werden. Ausgenommen von der Regel sind nur Eigentümer, die ihre Immobilie seit 1. Februar 2002 selbst bewohnen. - Austauschpflicht für Ü-30-Heizkessel
Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Ausnahmeregeln betreffen Wohnhäuser, die von ihren Eigentümern seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt werden. - Austausch von veralteten Heizsystemen
Hausbesitzer müssen bis 2015 Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, gegen moderne Heizsysteme austauschen. Für viele Altanlagen gibt es allerdings Ausnahmen. - Strengere Vorgaben für Kaminöfen
Seit dem 1. Januar 2015 gelten neue Maximalwerte für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO) aus Kaminöfen. Bis dahin waren je nach Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig. Seit dem Stichtag liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter (g/cbm). - Meldepflicht für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler
Für Zähler, mit deren Messwerten die Abrechnungen der Betriebskosten erstellt werden, sind seit dem 1. Januar 2015 meldepflichtig. Spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme müssen solche Geräte gemeldet werden.
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