Hausverkauf mit Mietern

Um bei einem Wohnungsverkauf mit Mietern einen guten Verkaufserlös zu erzielen, ist eine besonders sorgfältige Planung erforderlich. Grundsätzlich gilt, dass der Kauf keine Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse hat. Hier erfahren Sie, wie Sie vorgehen können, um den Mietern zu kündigen, da sich eine nicht vermietete Immobilie in der Regel besser verkauft.

Familie liegt im Garten und hält ein Haus in den Händen

Wohnungsverkauf mit Mietern: Was beachten? Hat Mieter Vorkaufsrecht? Wie kündigen?

Das Wichtigste in Kürze 

  • Als Faustregel gilt: „Kauf bricht Miete nicht“, weshalb Mietverträge nach dem Verkauf grundsätzlich bestehen bleiben.
  • Prüfen Sie unbedingt vor dem Verkauf, ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat.
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1. Vorgehensweise bei Immobilienverkauf mit Mietern

Beim Verkauf vermieteter Immobilien tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 Absatz 1 BGB). Bevor eine Eigennutzung in Betracht kommt, muss dem Mieter gegenüber erst eine Kündigung ausgesprochen werden. Für diesen Nutzungsnachteil fordern Käufer normalerweise eine Kaufpreisreduzierung. Als Vermieter sollten Sie daher versuchen, ein bestehendes Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden, um die Mietwohnung zu einem höheren Preis veräußern zu können.

 

Zunächst sollten Sie als verkaufswilliger Eigentümer jedoch mit dem Mieter sprechen. Möglicherweise ist der Mieter selbst am Erwerb der Wohnung interessiert. Auch kommt das Angebot einer Ablösesumme an den Mieter in Betracht, um diesen zum Auszug zu bewegen. Sie können außerdem nach Kapitalanlegern Ausschau halten, die keine Eigennutzung der Immobilie beabsichtigen.

 

Hinweis zum Thema „Hausverkauf Mieter kündigen“: Eine Kündigung des Mietvertrages kommt als letztes Mittel in Betracht, doch sind hierbei zahlreiche rechtliche Regeln zu beachten.

Unvermietet verkauft sich besser

Unvermietete Immobilien erzielen bis zu 30 Prozent höhere Verkaufspreise als vermietete Wohnungen. Die Nachfrage nach freien Wohnungen ist zumeist erheblich höher als bei vermieteten Wohnungen. Dies gilt insbesondere bei einem Verkauf mit lebenslangem Mietrecht. Schließlich sind die Verfügungsmöglichkeiten über eine freie Wohnung für einen Käufer größer als bei einer vermieteten Wohnung.

 

Bei einer vermieteten Immobilie gibt es mehr Komplikationen. Der Immobilienkäufer muss beispielsweise die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bisherigen  Mietvertrag übernehmen. Mieterhöhungen sind nach einem Hausverkauf gesetzliche Grenzen gesetzt.

 

2. Hausverkauf mit Mietern: Mieterinformation + Vorkaufsrecht

Information und Vorkaufsrecht von Mietern 

Damit die Mietzahlungen an den neuen Vermieter erfolgen, muss der Vermieter die Mieter beim Hausverkauf über den Eigentümerwechsel informieren. Es ist außerdem unerlässlich, den Mieter über einen möglichen Eigentümerwechsel zu informieren, wenn dieser ein Vorkaufsrecht besitzt. Der Mieter muss auf dieses Recht offiziell verzichten, damit der bisherige Hauseigentümer einen Kaufvertrag über die Immobilie mit einem Dritten abschließen kann (§ 463 BGB). Möglich ist ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufsrecht.

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

Über ein Vorkaufsrecht verfügen Mieter gemäß § 577 Absatz 1 BGB, wenn der Mieter eine Wohnung bewohnt, die nach dem Einzug in Wohneigentum umgewandelt wurde und diese Wohnung verkauft werden soll. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, so muss er den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren. Sein Vorkaufsrecht muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers ausüben (§ 469 Absatz 2 BGB).

 

Miterben haben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, wenn ein anderer Miterbe seinen Miterbenanteil verkauft. Dies ist dann von Bedeutung, wenn eine Immobilie zum Erbschaftsvermögen gehört, die von einem Miterben als Mieter bewohnt wird.

 
Kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht, wenn

  • der Mieter die Wohnung erst nach Umwandlung in Wohneigentum bezieht,
  • der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige erfolgt (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB),
  • gewerblich genutzte Räume vermietet wurden oder 
  • es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt (§ 471 BGB).

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Unter einer Umwandlung in Wohnungseigentum bzw. Wohnungsprivatisierung versteht man die Umwandlung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in einzelne Eigentumswohnungen. Dies ermöglicht den Verkauf der einzelnen Wohnungen an private Käufer. Um eine Privatisierung im engeren Sinn handelt es sich lediglich, wenn der Verkäufer ein kommunales Wohnungsunternehmen ist. Umgangssprachlich wird aber auch der Verkauf durch andere Wohnungsbaugesellschaften mit diesem Begriff bezeichnet.


Eine Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit die Begründung des Wohnungseigentums ist in den §§ 2 bis 9 Wohnungseigentumsgesetzes geregelt.


Mieter, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Mieter waren, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die gemietete Wohnung. Der Mieter hat außerdem einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem Erwerber. Dieser darf das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Landesregierungen können diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete („in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“) auf bis zu zehn Jahre ausweiten (§ 577a Abs. 2 BGB).

 

Vertragliches Vorkaufsrecht für Mieter

Ein Vorkaufsrecht für den Mieter kann auch mietvertraglich vereinbart sein. Dies kann z. B. für private oder gewerbliche Mieter sinnvoll sein, die erhebliche Investitionen in die angemietete Immobilie vornehmen wollen. 

 

Zu beachten: Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht ist aber nur bei notarieller Beurkundung wirksam (§ 1094 BGB). Ein lediglich schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist rechtlich nur zwischen dem Eigentümer und dem Mieter wirksam. Gegenüber Dritten, die das Immobilieneigentum womöglich ohne Wissen des Mieters erlangen, hat es keine Wirkung.

 

3. Hausverkauf mit Mietern: Besichtigungstermin

Zu den Ausnahmefällen, in denen der Vermieter ein Wohnungsbesichtigungsrecht hat, gehört die Besichtigung einer Wohnung bei einem geplanten Immobilienverkauf. Es besteht in diesen Fällen eine Mitwirkungspflicht des Mieters beim Wohnungsverkauf. 

 

Der Vermieter muss für die Hausverkauf Besichtigung die folgenden Aspekte beachten:

  • Wohnungsverkauf Mieter-Besichtigung: vorherige schriftliche Ankündigung bzw. Terminvereinbarung mit dem Mieter
  • Ankündigung mindestens 24 Stunden, bei Berufstätigkeit des Mieters vier Tage vor dem Termin
  • Einhaltung ortsüblicher Besuchszeiten
  • zeitlich begrenzte Besuchsdauer
  • begrenzte Anzahl der Besichtigungstermine pro Woche und pro Monat
  • Berücksichtigung von Mieterinteressen (Krankheit, Urlaub, Berufstätigkeit)

 

Für den Fall, dass der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigert, kann der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht auf Duldung der Wohnungsbesichtigung verklagen. Zudem kann der Vermieter wegen der anlässlich eines Hausverkaufs durch den Mieter verweigerten Besichtigung ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen.

 

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4. Hausverkauf mit Mietern: Wann darf der Vermieter kündigen?

Grundsätzlich gilt: Ein Hausverkauf ist kein Kündigungsgrund. Falls jedoch ein Mieter kündigt, ist ein geplanter Hausverkauf vorzuziehen, da sich nicht vermietete Immobilien besser verkaufen. Der Vermieter darf bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen ordentlich oder außerordentlich kündigen. Er kann neben der Erteilung einer Verkaufsvollmacht für den Hausverkauf nach dem Mietrecht außerdem auch einen Rechtsanwalt oder Hausverwalter mit der Kündigung beauftragen.

 

Mieter kündigen: Schriftform der Kündigung

Die Kündigung wegen Hausverkauf bedarf nach dem Mietrecht der Schriftform (einschließlich eigenhändiger Unterschrift des Vermieters; § 568 Absatz 1 BGB). Nicht wirksam sind nicht-schriftliche Kündigungsformen, wie die mündliche oder die telefonische Kündigung. Auch eine Kündigung per Telegramm, Telefax oder E-Mail hat vor Gericht keinen Bestand.

 

Mietrecht Hausverkauf: Ordentliche Kündigung

Der Vermieter muss die Kündigung – unter Nennung eines anerkannten gesetzlichen Kündigungsgrundes - detailliert begründen. So kann der Mieter beurteilen, ob rechtliche Schritte gegen die Kündigung zulässig und begründet sind. Gemäß § 573 Absatz 2 BGB liegt in folgenden Fällen ein ordentlicher Kündigungsgrund vor:

  • erhebliche und schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter
  • Eigenbedarf des Vermieters 
  • erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie, die durch die Vermietung entstehen („Verwertungskündigung“).

Der Vermieter darf Kündigungsgründe nur ausnahmsweise „nachschieben“, wenn z. B. ein Kündigungsgrund erst nach Erstellung des Kündigungsschreibens entstanden ist.

 

Kündigungsgrund „erhebliche Vertragsverletzung“

Der Vermieter kann dem Mieter bei erheblichen Verstößen gegen Mietvertrags-Bestimmungen kündigen, z. B. bei 

  • dauerhaft unpünktlichen Mietzahlungen oder Mietrückständen,
  • Beleidigung des Vermieters,
  • Hausordnungsverstößen oder Störungen des Hausfriedens,
  • unberechtigten Untervermietungen oder
  • vertragswidriger Wohnungsnutzung (z. B. einer gewerblichen anstelle einer vereinbarten privaten Nutzung).

Hauskauf: Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf

Nach einem Hauskauf einem Mieter zu kündigen wegen Eigenbedarf setzt voraus, dass die Wohnung benötigt wird für

  • den Vermieter selbst,
  • nahe Angehörige (Eltern, Kinder und Enkelkinder sowie Geschwister) oder
  • Haushaltsangehörige.

Bei einem Hauskauf bedarf die Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf einer detaillierten Begründung unter Darstellung der konkreten Lebenssituation. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen vorgeschobenen Eigenbedarf, einen rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf oder einen befristeten Eigenbedarf handelt.

 

Kündigungsgrund „Nachteile bei der wirtschaftlichen Verwertung“ (Verwertungskündigung)

Haus verkaufen und Mieter kündigen: Der Vermieter darf auch kündigen, wenn das Mietverhältnis einen erheblichen Nachteil für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellt.


Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung:

  • Vermieteter Wohnraum (also keine Verwertungskündigung bei vermieteten Geschäftsräumen)
  • Keine Vermietung zu einem lediglich vorübergehenden Gebrauch
  • Der Vermieter kann wegen des Mietverhältnisses das Grundstück nicht wirtschaftlich angemessen verwerten.

 

Anwendungsfälle für eine Verwertungskündigung:

  • Der Vermieter muss oder will die Immobilie grundlegend sanieren
  • Ein Abriss ist bei maroder Bausubstanz erforderlich
  • Praktische Unmöglichkeit eines Wohnungsverkaufs wegen einer besonders großen Differenz zwischen den erzielbaren Verkaufspreisen nicht vermieteter und vermieteter Wohnungen.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den konkreten Verkaufspreisunterschied detailliert aufführen. Erforderlich ist auch eine Begründung, warum der Vermieter auf den Verkauf angewiesen ist. Dazu gehört die Angabe des Verwendungszwecks des Verkaufserlöses und ein Nachweis des wirtschaftlichen Nachteils.


Eine Verwertungskündigung ist nicht zulässig,

  • nur weil ein anderer Mietinteressent einen höheren Mietpreis bezahlen würde,
  • bei einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung oder 
  • wenn es dem Vermieter nur um die Erzielung einer maximalen Rendite geht.

Kündigungsfristen

Der Vermieter darf dem Mieter bis zum „dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ kündigen (§ 573c Absatz 1 BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich bei einer Wohndauer zwischen fünf bis acht Jahren auf sechs Monate und bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. 


Werden Wohnungen nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, so ist auch eine kürzere Kündigungsfrist zulässig. Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung nur zulässig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Bei vermieteten Geschäftsräumen ist die Kündigung bis zum „dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ vorzunehmen.


Weitere Informationen finden Sie ab §573 im BGB.

 

Hausverkauf Mieterschutz: Kündigungsschutz

In besonders gravierenden Situationen besteht bei einem Wohnungsverkauf Mieterschutz („Sozialklausel“), z. B. wenn keine zumutbare Ersatzwohnung zur Verfügung steht. Auch in Fällen von hohem Alter, Invalidität, Krankheit, Schwangerschaft, einem bevorstehendem Examen oder bei Schwierigkeiten mit dem Kindergarten- und Schulwechsel besteht der Mieterschutz. Mieter können sich beim Mieterschutzbund bei einem anstehenden Hausverkauf über ihre Rechte informieren.
 

Besondere Kündigungsrechte

Der Vermieter kann dem Mieter in folgenden Fällen außerordentlich kündigen:

  • vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung (z. B. unberechtigte Untervermietung)
  • andere vertragswidrige Nutzung (z. B. gewerbliche anstelle vereinbarter privater Nutzung)
  • unpünktliche Mietzahlungen oder Mietrückstände in erheblichem Umfang 

Außerdem steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gegen den Mieter bei einem Wohnungsverkauf zu, wenn Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Haus wohnen. Das ist etwa in Zweifamilienhäusern und Einliegerwohnungen der Fall. 

 

 

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