Vermietete Wohnung verkaufen: Was ist zu berücksichtigen?

Hausverkauf mit Mietern

Um bei einem Wohnungsverkauf mit Mietern einen guten Verkaufserlös zu erzielen, ist eine besonders sorgfältige Planung erforderlich.

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Wohnungsverkauf mit Mietern: Was beachten? Hat Mieter Vorkaufsrecht? Wie kündigen?

Gut zu wissen

  • "Kauf bricht Miete nicht" d. h. Mietverträge bleiben nach Verkauf bestehen.
  • Prüfen Sie unbedingt vor dem Verkauf, ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat.
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1. Vorgehensweise bei Immobilienverkauf mit Mietern

Beim Verkauf vermieteter Immobilien tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 Absatz 1 BGB). Bevor eine Eigennutzung in Betracht kommt, muss dem Mieter gegenüber erst eine Kündigung ausgesprochen werden. Für diesen Nutzungsnachteil fordern Käufer eine Kaufpreisreduzierung. Ein Vermieter wird dementsprechend bestrebt sein, ein bestehendes Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden, um die Mietwohnung zu einem höheren Preis veräußern zu können.

  • Zunächst sollte der verkaufswillige Eigentümer jedoch mit dem Mieter sprechen. Möglicherweise ist der Mieter selbst am Erwerb der Wohnung interessiert.
  • Auch kommt das Angebot einer Ablösesumme an den Mieter in Betracht, um diesen zum Auszug zu bewegen.
  • Der Eigentümer kann außerdem nach Kapitalanlegern Ausschau halten, die keine Eigennutzung der Immobilie beabsichtigen.
  • Hausverkauf Mieter kündigen: Eine Kündigung des Mietvertrages kommt als letztes Mittel in Betracht, doch sind hierbei zahlreiche rechtliche Regeln zu beachten.

Unvermietet verkauft sich besser

Unvermietete Immobilien erzielen bis zu 30 % höhere Verkaufspreise als vermietete Wohnungen! Die Nachfrage nach freien Wohnungen ist zumeist erheblich höher als bei vermieteten Wohnungen. Dies gilt insbesondere bei einem Verkauf mit lebenslangem Mietrecht.

  • Die Verfügungsmöglichkeiten über eine freie Wohnung sind für einen Käufer größer als bei einer vermieteten Wohnung.
  • Der Immobilienkäufer muss die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bisherigen Mietvertrag übernehmen.
  • Bei einem Hausverkauf sind Mieterhöhungen gesetzliche Grenzen gesetzt.

2. Hausverkauf mit Mietern: Mieterinformation + Vorkaufsrecht

2.1 Information der Mieter

Damit die Mietzahlungen an den neuen Vermieter erfolgen, muss der Vermieter die Mieter beim Hausverkauf über den Eigentümerwechsel informieren.

2.2 Bei Hausverkauf mit Mieter: Vorkaufsrecht

Eine Information des Mieters ist aber auch dann erforderlich, wenn er ein Vorkaufsrecht besitzt. Wem ein Vorkaufsrecht zusteht, der kann die Immobilie erwerben, sobald der bisherige Hauseigentümer einen Kaufvertrag über die Immobilie mit einem Dritten geschlossen hat (§ 463 BGB). Möglich ist ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufsrecht.

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

Über ein Vorkaufsrecht verfügen Mieter gemäß § 577 Absatz 1 BGB, wenn

  • der Mieter eine Wohnung bewohnt, die nach dem Einzug in Wohneigentum umgewandelt wurde UND diese Wohnung verkauft werden soll:
    • Verkauft der Eigentümer die Wohnung, so muss er den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren (§ 577 Absatz 2 BGB).
    • Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers ausüben (§ 469 Absatz 2 BGB).
  • Miterben haben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, wenn ein anderer Miterbe seinen Miterbenanteil verkauft. Dies ist dann von Bedeutung, wenn eine Immobilie zum Erbschaftsvermögen gehört, die von einem Miterben als Mieter bewohnt wird.

 

Kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht, wenn

  • der Mieter die Wohnung erst nach Umwandlung in Wohneigentum bezieht,
  • der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige erfolgt (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB),
  • gewerbliche genutzte Räume vermietet wurden und
  • bei Verkauf durch Zwangsvollstreckung (§ 471 BGB).

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Umwandlung in Wohnungseigentum

Unter einer Umwandlung in Wohnungseigentum bzw. Wohnungsprivatisierung versteht man die Umwandlung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen und der dadurch ermöglichte Verkauf der einzelnen Wohnungen an private Käufer. Um eine Privatisierung im engeren Sinn handelt es sich lediglich, wenn der Verkäufer ein kommunales Wohnungsunternehmen ist. Umgangssprachlich wird aber auch der Verkauf durch andere Wohnungsbaugesellschaften mit diesem Begriff bezeichnet.

Eine Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit die Begründung des Wohnungseigentums ist in den § 2 bis 9 Wohnungseigentumsgesetzes geregelt.

Mieterrechte

Mieter, die bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Mieter waren, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB für die gemietete Wohnung.
Der Mieter hat außerdem einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem Erwerber. Dieser darf das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Landesregierungen können diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete („in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ... besonders gefährdet ist“) auf bis zu zehn Jahre ausweiten (§ 577a Abs. 2 BGB).

Vertragliches Vorkaufsrecht für Mieter

  • Ein Vorkaufsrecht für den Mieter kann auch mietvertraglich vereinbart sein. Dies kann z. B. für private oder gewerbliche Mieter sinnvoll sein, die erhebliche Investitionen in die angemietete Immobilie vornehmen wollen.
  • Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht ist aber nur bei notarieller Beurkundung auch für Dritte wirksam (§ 1094 BGB).
  • Ein lediglich schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463ff BGB) ist rechtlich nur zwischen dem Eigentümer und dem Mieter wirksam, nicht aber gegenüber Dritten, die das Immobilieneigentum womöglich ohne Wissen des Mieters erlangen.

3. Hausverkauf mit Mietern: Besichtigungstermin

Zu den Ausnahmefällen, in denen der Vermieter ein Wohnungsbesichtigungsrecht hat, gehört die Besichtigung einer Wohnung bei einem geplanten Immobilienverkauf. Es besteht in diesen Fällen eine Mitwirkungspflicht des Mieters beim Wohnungsverkauf.

Hausverkauf Besichtigung: Was muss der Vermieter beachten?

  • Wohnungsverkauf Mieter-Besichtigung: vorherige schriftliche Ankündigung bzw. Terminvereinbarung mit dem Mieter
  • Ankündigung mindestens 24 Stunden, bei Berufstätigkeit des Mieters vier Tage vor dem Termin
  • Einhaltung ortsüblicher Besuchszeiten
  • zeitlich begrenzte Besuchsdauer
  • begrenzte Anzahl der Besichtigungstermine pro Woche und pro Monat
  • Berücksichtigung von Mieterinteressen (Krankheit, Urlaub, Berufstätigkeit)

Besichtigung: Mieter verweigert Zugang

Für den Fall, dass der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigert, kann der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht auf Duldung der Wohnungsbesichtigung verklagen. Zudem kann der Vermieter wegen der anlässlich eines Hausverkaufs durch den Mieter verweigerten Besichtigung ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen.


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4. Hausverkauf mit Mietern: Wann darf der Vermieter kündigen?

Grundsätzlich gilt: Ein Hausverkauf ist KEIN Kündigungsgrund. Falls jedoch ein Mieter kündigt, ist ein geplanter Hausverkauf vorzuziehen, da sich "leere" Immobilien besser verkaufen.

 

Der Vermieter darf bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen ordentlich oder außerordentlich kündigen. Der Vermieter kann neben der Erteilung einer Verkaufsvollmacht für den Hausverkauf nach dem Mietrecht außerdem auch einen Rechtsanwalt oder Hausverwalter mit der Kündigung beauftragen.

4.1 Mieter kündigen: Schriftform der Kündigung

Die Kündigung wegen Hausverkauf bedarf nach dem Mietrecht der Schriftform (einschließlich eigenhändiger Unterschrift des Vermieters; § 568 Absatz 1 BGB).

Nicht wirksam sind nicht-schriftliche Kündigungsformen:

  • mündlich oder telefonisch
  • per Telegramm, Telefax oder E-Mail

4.2 Mietrecht Hausverkauf: Ordentliche Kündigung

Der Vermieter muss die Kündigung – unter Nennung eines anerkannten gesetzlichen Kündigungsgrundes - so detailliert begründen, dass der Mieter beurteilen kann, ob rechtliche Schritte gegen die Kündigung zulässig und begründet sind.

Ordentliche Kündigungsgründe

Zu den ordentlichen Kündigungsgründen gehören gemäß § 573 Absatz 2 BGB

  • eine erhebliche und schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter,
  • Eigenbedarf des Vermieters sowie
  • erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie, die durch die Vermietung entstehen („Verwertungskündigung“).

Nachschieben von Kündigungsgründen sind grundsätzlich unzulässig

Der Vermieter darf Kündigungsgründe nur ausnahmsweise „nachschieben“, wenn z. B. ein Kündigungsgrund erst nach Erstellung des Kündigungsschreibens entstanden ist.

4.3 Kündigungsgrund „erhebliche Vertragsverletzung“

Der Vermieter kann dem Mieter auch bei erheblichen Verstößen gegen Mietvertrags-Bestimmungen kündigen, z. B. bei

  • dauerhaft unpünktlichen Mietzahlungen oder Mietrückständen,
  • Beleidigung des Vermieters,
  • Hausordnungsverstößen oder Störungen des Hausfriedens,
  • unberechtigten Untervermietungen oder
  • vertragswidriger Wohnungsnutzung (z. B. einer gewerblichen anstelle einer vereinbarten privaten Nutzung).

4.4 Hauskauf: Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf

Nach einem Hauskauf einem Mieter zu kündigen wegen Eigenbedarf, setzt voraus, dass die Wohnung benötigt wird für

  • den Vermieter selbst,
  • nahe Angehörige (Eltern, Kinder und Enkelkinder sowie Geschwister) oder
  • Haushaltsangehörige.

Bei einem Hauskauf bedarf die Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarfs einer detaillierten Begründung unter Darstellung der konkreten Lebenssituation.

 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht gerechtfertigt u. a. bei

  • vorgeschobenem Eigenbedarf (die in der Kündigung benannte Person will Wohnung tatsächlich nicht selbst nutzen),
  • rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf (der benannten Person stehen andere Wohnungen zur Verfügung) oder
  • befristetem Eigenbedarf (z. B. bei nur gelegentlicher Übernachtung des Eigentümers).

4.5 Kündigungsgrund „Nachteile bei der wirtschaftl. Verwertung“ (Verwertungskündigung)

Haus verkaufen und Mieter kündigen: Der Vermieter darf auch kündigen, wenn das Mietverhältnis einen erheblichen Nachteil für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellt.

Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung

  • Vermieteter Wohnraum (also keine Verwertungskündigung bei vermieteten Geschäftsräumen)
  • Keine Vermietung zu einem lediglich vorübergehenden Gebrauch
  • Der Vermieter kann wegen des Mietverhältnisses das Grundstück nicht wirtschaftlich angemessen verwerten.

Anwendungsfälle für eine Verwertungskündigung

  • Der Vermieter muss oder will die Immobilie grundlegend sanieren.
  • Ein Abriss ist bei maroder Bausubstanz erforderlich.
  • Praktische Unmöglichkeit eines Wohnungsverkaufs wegen einer besonders großen Differenz zwischen den erzielbaren Verkaufspreisen unvermieteter und vermieteter Wohnungen.

 Ausgestaltung der Verwertungskündigung

  • Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den konkreten Verkaufspreisunterschied detailliert aufführen.
  • Erforderlich ist eine Begründung, warum der Vermieter auf den Verkauf angewiesen ist (einschließlich Angabe des Verwendungszwecks des Verkaufserlöses und des Nachweises eines wirtschaftlichen Nachteils).

Nichtzulässigkeit einer Verwertungskündigung

Eine Verwertungskündigung ist nicht zulässig,

  • nur weil ein anderer Mietinteressent einen höheren Mietpreis bezahlen würde,
  • bei einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung oder
  • wenn es dem Vermieter nur um die Erzielung einer maximalen Rendite geht.

4.6 Kündigungsfristen

  • Der Vermieter darf dem Mieter bis zum „dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ kündigen (§ 573c Absatz 1 BGB).
  • Die Kündigungsfrist verlängert sich bei einer Wohndauer
    • zwischen fünf bis acht Jahren auf sechs Monate und
    • bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. 
  • Werden Wohnungen nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, so ist auch eine kürzere Kündigungsfrist zulässig (§ 573c Absatz 2 BGB).
  • Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung nur zulässig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde (Zeitmietvertrag, § 575 BGB).
  • Bei vermieteten Geschäftsräumen ist die Kündigung bis zum „dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ vorzunehmen (§ 580a Absätze 2 BGB).

4.7 Hausverkauf Mieterschutz: Kündigungsschutz

In besonders gravierenden Situationen besteht bei einem Wohnungsverkauf Mieterschutz („Sozialklausel“), z. B.

  • wenn eine zumutbare Ersatzwohnung nicht zur Verfügung steht sowie
  • in Fällen von hohem Alter, Invalidität, Krankheit, Schwangerschaft oder bevorstehendem Examen oder bei Schwierigkeiten bei Kindergarten- und Schulwechsel.

 

Mieter werden durch den Mieterschutzbund bei einem Hausverkauf über ihre Rechte informiert.

4.8 Besondere Kündigungsrechte

Der Vermieter kann dem Mieter in folgenden Fällen außerordentlich kündigen:

  • vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung (z. B. unberechtigte Untervermietung, § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB)
  • andere vertragswidrige Nutzung (z. B. gewerbliche anstelle vereinbarter privater Nutzung)
  • unpünktliche Mietzahlungen oder Mietrückstände in erheblichem Umfang (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB)
  • Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht gegen den Mieter bei einem Wohnungsverkauf zu, wenn Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Haus wohnen (z. B. in einem Zweifamilienhaus oder wenn der Mieter eine Einliegerwohnung nutzt).

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