Worauf eine Haus-Erbengemeinschaft achten sollte

Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft auflösen, Eigentumswohnung, Vollmacht, Auszahlung,

Erbengemeinschaft Vollmacht: Im Interesse der Immobilien-Erbengemeinschaft handeln.

Eine umsichtige Erbengemeinschaft vermeidet beim Hausverkauf Vermögensverluste, die durch Streit unter den Miterben entstehen können.

 

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1. Rechte und Pflichten fallen allen Miterben zu

Erben kann ein erfreulicher Vorgang sein, aber ebenso Ärger, Streit und jahrelange Auseinandersetzungen mit sich bringen. Erben mehrere Hinterbliebene ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, so bilden sie gemäß § 2032 Absatz 1 BGB eine Erbengemeinschaft. Die vererbte Immobilie wird gemeinschaftliches Eigentum der Miterben. Erfahrungen von Anwälten belegen, dass gerade in Erbengemeinschaften Konflikte um den Nachlass häufig vorkommen.

Was kommt auf die Erbengemeinschaft rechtlich zu

Allen Erben stehen formal zunächst einmal die gleichen Anteile am Erbe zu (Testament oder Erbvertrag können anders regeln). Rechtlich bilden die Erben eine Gesamthandsgemeinschaft, denen ein bestimmtes Vermögen gemeinschaftlich zusteht, und zugleich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Daraus begründen sich für den einzelnen Erben nicht nur Rechte am Nachlass, sondern auch Pflichten, die sofort nach Eintritt des Erbfalls entstehen. Die Kosten für Verpflichtungen aus der Immobilie werden auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft umgelegt. Bis zur Teilung des Nachlasses ist das Privatvermögen des einzelnen Miterben zwar geschützt, danach können jedoch von jedem Erben Verbindlichkeiten gefordert werden.

Wie am Besten vorgehen mit einem Anteil eines geerbten Hauses?

Häufig kann sich eine Erbengemeinschaft nicht auf eine Vorgehensweise bei der Verwertung einer geerbten Immobilie einigen. In diesem Fall kommt die Auszahlung eines Miterben durch die übrigen Erben in Betracht, um die Erbauseinandersetzung einvernehmlich zu gestalten und beschleunigt abzuwickeln.

Verfügungsrecht auf Miterbenanteil

Ein Miterbe kann jedoch gemäß § 2033 BGB

  • nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen, sondern ausschließlich über seinen Miterbenanteil im Ganzen.
  • Die Verfügung über den Miterbenanteil bedarf eines notariellen Vertrages.

Kein Anspruch auf Auszahlung, aber Anspruch auf Erbauseinandersetzung

Ein Miterbe hat keinen Anspruch gegen die Erbengemeinschaft, dass diese seinen Anteil am Haus übernimmt. Verweigern allerdings die übrigen Miterben der Erbengemeinschaft die gewünschte Auszahlung, so kann der Miterbe von seinem gesetzlichen Recht auf Erbauseinandersetzung Gebrauch machen (§ 2042 BGB). In diesem Fall wird durch das Amtsgericht eine öffentliche Teilungsversteigerung der Immobilie durchgeführt.

2. Was spricht bei einer Erbengemeinschaft für einen Hausverkauf?

Auszahlung an die Miterben

Der Verkaufserlös ermöglicht Miterben, den erhaltenen Geldbetrag z. B. für die Ablösung von Darlehensverbindlichkeiten, die Modernisierung einer eigengenutzten Immobilie oder zur Rücklagenbildung einzusetzen.

Rascher Abschluss des Erbvorganges

Der Erbvorgang kann schnell abgeschlossen werden – das Risiko von Meinungsunterschieden minimiert sich.

Wegfall laufender Kosten und Haftungsrisiken

Die Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der jeder Miterbe auch für die Verbindlichkeiten der übrigen Miterben haftet. Kann ein Miterbe z. B. die von einer Gemeinde erhobenen Straßenmodernisierungskosten nicht aufbringen, so nimmt die Kommune die übrigen Miterben in Anspruch. Die von der Erbengemeinschaft zu tragenden laufenden Betriebskosten der Immobilie (z. B. Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren sowie Grundsteuer) entfallen nach einem Verkauf.


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3. Erbengemeinschaft: Offene Kommunikation vermeidet Risiken

Erbengemeinschaft bedeutet Vermögensrisiko

Eine Erbengemeinschaft ist immer mit Gefahren für das Vermögen der Miterben verbunden. Komplizierte Konstellationen ergeben sich insbesondere bei Immobilien, die sich im Eigentum einer Erbengemeinschaft befinden.

Offene Kommunikation und fairer Interessenausgleich

Miterben sollten auf eine offene und sachliche Kommunikation achten. Streit entsteht häufig aufgrund eines einseitigen Vorgehens einzelner Miterben bei der Hausnutzung oder bei der Durchführung von Vermietungs- oder Verkaufsaktivitäten. Ein gemeinsames Gespräch hilft beim Ausgleich unterschiedlicher Interessen und vermeidet Vermögensverluste.

4. Was beachten?
Rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft

Grundbucheintragung der Miterben

Die Erbengemeinschaft kann erst nach Eintrag der Miterben im Grundbuch über die Immobilie verfügen. Die Umschreibung im Grundbuch ist für die Miterben kostenfrei. Auch bei einem erbfallbedingten Eigentumsübergang wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Erbengemeinschaft: Ausschließlich gemeinschaftliche Verfügung über Immobilieneigentum

Da Miterben nur gemeinschaftlich über Nachlassgegenstände verfügen können (§ 2040 Absatz 1 BGB), ist Einstimmigkeit der Miterben bei der Immobilienveräußerung erforderlich. Jeder einzelne Miterbe kann somit einen Hausverkauf verhindern.

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Vermietete oder freie Immobilie?

Wegen der Möglichkeit einer Eigennutzung kann für eine unvermietete Wohnung regelmäßig ein höherer Verkaufspreis erzielt werden als für vermietete Immobilien. Kündigungen bestehender Mietverträge sind nicht ohne weiteres möglich, da der Käufer in die Rechte und Pflichten aus einem bestehenden Mietvertrag eintritt.

 

Mehr Details unter Richtig kündigen.

Leerstand vermeiden: vermieten oder verkaufen?

Eine längere Nichtnutzung einer Immobilie muss vermieden werden, um den allmählichen Verfall eines Hauses zu verhindern. Ein unbewohntes Haus verliert an Wert, sobald sich ein Renovierungsstau bildet. Die Erbengemeinschaft sollte daher zeitnah eine sinnvolle Verwertung anstreben. Ist ein Verkauf kurzfristig nicht darstellbar, so kommt eine Vermietung in Betracht.

 

Mehr Details unter Vermietern oder verkaufen?

 

Renovierung vor Verkauf oder Vermietung?

Die Erbengemeinschaft muss entscheiden, ob eine freie Immobilie zunächst renoviert werden sollte. Freie Wohnungen lassen sich oft erst nach einer Renovierung vermieten. Vor einem Immobilienverkauf ist eine Renovierung nicht zwangsläufig notwendig, doch sind anspruchsvolle Käufer häufig bereit, für ein perfekt instandgesetztes Haus einen höheren Kaufpreis zu entrichten.

5. Ablauf Hausverkauf Erbengemeinschaft
Zustimmung zum Hausverkauf
Was tun wenn uneinig?

Zustimmung aller Miterben zum Verkauf

Sind alle Miterben mit einem Hausverkauf einverstanden, so sollte ein neutraler Makler eine Vollmacht zur Immobilienvermarktung erhalten. Die Einschaltung eines unabhängigen Maklers vermeidet Missverständnisse, die durch Verkaufsbemühungen einzelner Miterben bei anderen Miterben entstehen könnten.

Mögliche Gründe für eine Zustimmungsverweigerung zum Hausverkauf

Zuweilen sind Miterben mit dem Immobilienverkauf nicht einverstanden. Gründe für ein verweigertes Einverständnis können z. B. sein, dass der Miterbe

  • die Immobilie im Familieneigentum halten möchte,
  • das Haus selbst günstig kaufen möchte oder
  • eine Vermietung des Hauses bevorzugt (z. B. zwecks Abdeckung der laufenden Betriebskosten).

Ausweg: Erwerb eines Erbanteils durch die übrigen Miterben

Sollte ein Miterbe nicht mit dem Hausverkauf einverstanden sein, so können die übrigen Miterben seinen Erbanteil erwerben. Allerdings darf ein Miterbe gemäß § 2033 Absatz 2 BGB nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen (z. B. an einer Haus oder an einem Grundstück), sondern nur über seinen gesamten Erbanteil verfügen. Die Verfügung über einen Erbanteil bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Sachverständigengutachten

Um den Wert eines Miterbenanteils einvernehmlich bestimmen zu können, kann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, das einen marktgerechten Preis für den Miterbenanteil ermittelt.

 

Mehr Details unter Wertermittlung.

Teilungsversteigerung durch das Amtsgericht

Wird unter den Miterben keine Einigung über einen Immobilienverkauf erzielt, so kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht. Jeder Miterbe kann die Erbauseinandersetzung durch Antrag beim Amtsgericht verlangen, um eine Veräußerung von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten zu erreichen (§ 2042 Absatz 1 BGB). Die übrigen Miterben können die Durchführung der Erbauseinandersetzung durch Teilungsversteigerung nicht verhindern. Möglich ist auch, dass alle Miterben gemeinschaftlich einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Bei der Versteigerung darf jeder Miterbe mitbieten und kann so die Immobilie erwerben. Zu beachten ist jedoch, dass bei Immobilienversteigerungen häufig ein niedrigerer Verkaufserlös erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf.

Verteilung des Versteigerungserlöses

Zweck der Versteigerung ist die Umwandlung von Grundeigentum in einen unter den Miterben aufteilbaren Geldbetrag. Nach einem Zuschlag im Versteigerungsverfahren erfolgt die Auszahlung des Versteigerungserlöses an die Erbengemeinschaft abzüglich von Verfahrenskosten und nach Ablösung eventuell auf dem Grundstück ruhender Belastungen.

Erbengemeinschaft erteilt Vollmacht

Zwar kann jeder einzelne Miterbe Aktivitäten zur Immobilienvermarktung ergreifen (Vermietung, Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie), ohne sich innerhalb der Erbengemeinschaft zuvor abstimmen zu müssen. Eine Verfügung über die Immobilie ist jedoch nur durch die Erbengemeinschaft möglich. Auch darf die Vermarktung nicht die Rechte der übrigen Miterben beeinträchtigen.

Vorteile einer Erbengemeinschaft Vollmacht

Eine Vollmacht der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder einen neutralen Makler zur Immobilienvermarktung gewährleistet

  • eine einvernehmliche Vorgehensweise bei der Erbauseinandersetzung und
  • eine anteilige Übernahme der bei der Immobilienvermarktung entstehenden Kosten durch alle Miterben.

Verpflichtungen des bevollmächtigten Miterben bzw. Maklers

Der von der Erbengemeinschaft bevollmächtigte Miterbe bzw. bevollmächtigte Makler ist verpflichtet

  • zum Handeln im Interesse der Erbengemeinschaft und
  • zur Information aller Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienvermarktung (§ 2027 BGB).

Umfang einer Erbengemeinschaft Vollmacht

Die Vollmacht der Erbengemeinschaft zur Immobilienvermarktung kann sich erstrecken auf

  • die Vermietung, die Verpachtung oder auf den Verkauf der Immobilie,
  • die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes der Immobilie,
  • die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit der Suche nach Kauf- oder Mietinteressenten und
  • auf andere Vermarkungsaktivitäten (z. B. die Schaltung von Immobilieninseraten).

 

Mehr Details unter Makler beauftragen.

6. Mögliche Komplikationen beim Immobilienverkauf einer Erbengemeinschaft

Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Ist das Grundstück mit einem grundbuchrechtlich gesicherten Wohnrecht nach §§ 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz oder mit einem vertraglichen oder testamentarischen Wohnrecht belastet, so kann – je nach Marktlage und Ausgestaltung des Wohnrechts im Einzelfall - gewöhnlich nur ein geringerer Verkaufspreis erzielt werden. Erblasser bestellen Wohnrechte, um z. B. zu vermeiden, dass der hinterbliebene Ehepartner unter Umständen aus der Wohnung ausziehen muss.

Vermeidung der Pfändung eines Erbanteils

Hat ein Gläubiger eine fällige Forderung gegen einen Miterben und ist er im Besitz eines vollstreckungsfähigen Titels (z. B. Vollstreckungsbescheid oder Gerichtsurteil), dann kann der Gläubiger den Miterbenanteil pfänden und die entsprechenden Vermögenswerte verwerten. Um die damit verbundenen Komplikationen für die Erbengemeinschaft zu vermeiden, kann der Miterbe auf seinen Erbanteil verzichten, der dann automatisch an den nächstfolgenden Erben fällt (z. B. an ein Kind des von einer Pfändung bedrohten Miterben).

Eine Erbengemeinschaft auflösen

Ziel jeder Erbengemeinschaft ist die möglichst baldige Aufteilung des Nachlasses. Die Erben können nur gemeinschaftlich über die einzelnen Nachlassgegenstände verfügen (§ 2040 Absatz 1 BGB). Jeder Erbe kann aber die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 Absatz 1 BGB).

Mögliche Verfügungen des Erblassers zur Erbauseinandersetzung

  • Der Erblasser kann die Erbauseinandersetzung bis zum Eintritt eines Ereignisses oder für eine bestimmte Zeitdauer (höchstens aber für 30 Jahre) untersagen. Sind sich jedoch die Erben einig, so können sie sich über diese Verfügung des Erblassers hinwegsetzen.
  • Der Erblasser darf Anordnungen für die Vorgehensweise beim Auflösen der Erbengemeinschaft (Teilungsanordnung) treffen, indem er z. B. einen Dritten beauftragt, die Aufteilung des Nachlasses nach seinem Ermessen durchzuführen (§ 2048 BGB).

Wie erfolgt die Auflösung der Erbengemeinschaft konkret?

Die Auflösung einer Erbengemeinschaft

  • setzt die Begleichung aller Nachlassverbindlichkeiten (z. B. durch den Verkaufserlös einzelner Nachlassgegenstände) voraus (§ 2046 BGB),
  • erfordert die Veräußerung nicht teilbarer Gegenstände und
  • erfolgt durch Verteilung von Verkaufserlösen und teilbaren Nachlassgegenständen auf die Erben entsprechend ihrer Erbquoten (§ 2047 Absatz 1 BGB).
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