Unterschiede & Vorteile

Staffelmiete oder Indexmiete

Durch Staffel- oder Indexmietverträge werden Mieterhöhungen garantiert. Neben den Vorteilen gibt es auch einige Besonderheiten im Mietvertragsrecht zu beachten...

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Automatische Mieterhöhungen im Mietvertrag: Staffelmiete und Indexmiete erleichtern die Mietpreiserhöhung.

Gut zu wissen

  • Bei Staffelmietverträgen ist der Verwaltungsaufwand geringer.
  • Automatische im Vorfeld festgelegte Mietanpassungen beugen Konflikten mit Mietern vor.
  • Ein guter Makler berät Sie bei allen Fragen zu Staffel- und Indexmietverträgen.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

1. Die Bedeutung von Staffel- und Indexmiete

Staffelmietverträge und Indexmietverträge enthalten Regelungen zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag sich ein Mietpreis verändern soll.

1.1 Staffelmiete

Ein Staffelmietvertrag bestimmt exakt den Zeitpunkt und die Höhe einer künftigen Mietanpassung. Staffelregelungen gelten mit maximal vierjähriger Laufzeit und können auch im Rahmen unbefristeter Mietverträge vereinbart werden. Nach Ablauf einer Staffelmiete gelten die Mieterhöhungs-Regeln zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

1.2 Indexmiete

Ein Indexmietvertrag koppelt Veränderungen der Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Steigen die Lebenshaltungskosten, so können Vermieter auch die Miete erhöhen. Indexmietverträge können unbefristet abgeschlossen werden.

Beispiel für eine Indexklausel im Mietvertrag
Eine Indexklausel lautet beispielsweise: "Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2010: 100 Punkte) um mindestens vier Prozent gegenüber dem ersten Monat des Mietverhältnisses bzw. gegenüber dem Monat der letzten Mietanpassung ändert, so verändert sich die Miete um denselben Prozentsatz."

    • Eine Index-Mieterhöhung wird nach folgender der Formel ermittelt:

      (neuer Indexpunktestand : alter Indexpunktestand x 100) – 100 = prozentuale Mieterhöhung (bzw. Mietsenkung)

      Beispiel:

      Bei Mietvertragsabschluss im Dezember 2011 vereinbarten Mieter und Vermieter, dass Mietanpassungen jeweils bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes um vier Prozent erfolgen sollen. Als anfängliche Miete wurden 1.000 Euro festgelegt.

      • Verbraucherpreisindex Dezember 2011: 102,9
      • Verbraucherpreisindex Mai 2015: 107,1
      • Zwischen Dezember 2011 und Mai 2015 hat sich der Verbraucherpreisindex um 4,08 Prozent auf 107,1 Indexpunkte erhöht. Deshalb kann der Vermieter eine Mieterhöhung um 4,08 Prozent, also auf 1.040,80 Euro verlangen.
      • Der Vermieter versendet Mitte Juli 2015 sein schriftliches Erhöhungsverlangen an den Mieter. (Das Statistische Bundesamt benötigt mehr als einen Monat für die Berechnung und Veröffentlichung des Indexwertes für Mai 2015.)
      • Der Mieter muss die erhöhte Miete mit Beginn des übernächsten Monats, also ab dem 1. September 2015 zahlen.
      • Berechnungsgrundlage für eine künftige Mietanpassung ist der Indexstand von Mai 2015 (107,1 Punkte).

Der "Verbraucherpreisindex für Deutschland"

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland zeigt die Preisveränderung eines für private Verbraucher typischen "Warenkorbes" an. Dieser repräsentiert sämtliche von privaten Haushalten gekauften Waren und Dienstleistungen. Die Gewichtung im Warenkorb wird alle fünf Jahre an die Konsumgewohnheiten der Verbraucher angepasst. Siehe www.destatis.de

2. Staffel- oder Indexmiete: Vorteile und Nachteile

2.1 Staffelmiete

Vorteile Nachteile
  • Automatische Mietanpassung
    Kein Verwaltungsaufwand während des laufenden Mietvertrages durch Festlegen der Zeitpunkte der Mieterhöhung zu Beginn des Mietverhältnisses.
  • Solide Kalkulationsgrundlage
    Die eindeutige Vereinbarung für den gesamten Vertragszeitraum bietet Planungssicherheit.
  • Vereinfachte Form der Mieterhöhung
    Probleme und Streitigkeiten bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen werden im Vorfeld vermieden.
  • Vergleichsmiete darf überschritten werden
    Staffelmiethöhen sind nur bedingt eingeschränkt durch die Werte der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dürfen diese nach der Erhöhung um bis zu 20 Prozent übersteigen. (§ 5 Wirtschaftsstrafg)
  • Kündigungsrecht kann man ausschließen
    Ab Beginn der Vertragslaufzeit kann das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. (§ 557a Absatz 3 BGB)
  • Keine weiteren Mieterhöhungen möglich
    Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags sind Mieterhöhungen wie z. B. nach Modernisierungen nicht zulässig. (§ 557a)
  • Ausbleibende Mieterhöhungszahlungen
    In der Praxis passiert es häufiger, dass Mieter den Mieterhöhungen nicht nachkommen. Fehlende Beträge können nur für die letzten drei Jahre zurückgefordert werden.
  • Die Inflation bleibt unberücksichtigt
    Bei einer stark anziehenden Inflation bieten Staffelmieten nur begrenzt Schutz gegen inflationsbedingten Wertverfall der Mieteinnahmen.

2.2 Indexmiete

Vorteile Nachteile
  • Mietzufluss mit gleicher Kaufkraft
    Indexklauseln (Wertsicherungsklauseln) schützen Vermieter vor einem inflationsbedingten Wertverfall der Mieteinnahmen.
  • Mietspiegel bleibt unberücksichtigt
    Die Ausgangsmiete kann beim Indexvertrag bis zu 20 Prozent über dem Mietpreisspiegel liegen. (§ 5 Wirtschaftsstrafg.) Die Miete kann dann theoretisch bei steigenden Lebenshaltungskosten jedes Jahr erhöht werden.
  • Unproblematische Mietpreiserhöhungen
    Üblicherweise notwendige Begründungen zur Erhöhung entfallen – der Verweis auf den Preisindex reicht aus.
  • Mieterhöhungszeitpunkt ungewiss
    Durch die Index-Klausel ist zunächst offen, zu welchem Zeitpunkt sich der Mietzins ändert.
  • Hoher Verwaltungsaufwand
    Eine Index-Mieterhöhung muss "in Textform" geltend gemacht werden und dem Schreiben eine Berechnung des geforderten Mietänderungsbetrags beigefügt werden. (§ 557b Absatz 3 BGB). Die Mietanpassung tritt erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Mietänderungsverlangens in Kraft. (§ 557b Absatz 3 Satz 3 BGB)
  • Verzögertes Inkrafttreten von Änderungen
    Die Mietanpassung tritt erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Mietänderungsverlangens in Kraft. (§ 557b Absatz 3 Satz 3 BGB)
  • Keine weiteren Mieterhöhungen möglich
    Während der Laufzeit sind weitere Erhöhungen
    z. B. durch Modernisierung ausgeschlossen.
  • Risiko des Index-Rückgangs
    Fällt der Verbraucherpreisindex, hat der Mieter einen Herabsetzungsanspruch der Miete.

2.3 Staffelmiete oder Indexmiete – was ist zu empfehlen?

Staffelmietverträge sind für den Vermieter meistens vorteilhafter als Indexmieten.

  • Vermieter, die an einem möglichst geringen Verwaltungsaufwand rund um Mieterhöhungen interessiert sind, wählen besser eine Staffelmiete, da die Zeitpunkte und die Mieterhöhungsbeträge bereits mietvertraglich vereinbart sind.
  • Während das Kündigungsrecht des Mieters bei Staffelmieten für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden kann (§ 557a Absatz 3 BGB), ist das Kündigungsrecht des Mieters bei Indexmietverträgen nicht eingeschränkt. Vermieter sollten daher keinen Indexmietvertrag wählen, wenn sie in Kürze eine Sanierungsmaßnahme durchführen wollen.
  • Durch Staffelmieten können Vermieter bei stabilem Geldwert meistens größere Mietererhöhungen als mit Indexmieten erzielen.
  • Geht der Vermieter zukünftig von einer längerfristig stark anziehenden Inflation aus, so kommt allerdings auch ein Indexmietvertrag in Betracht.

Unser Tipp: Ein guter Makler berät Sie zu beiden Verträgen mit automatischer Mietanpassung.

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3. Unter welchen Voraussetzungen sind Staffelmieten und Indexmieten rechtswirksam?

Schriftform und Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen

  • Beide Mietvertragsformen bedürfen der Schriftform.
  • Zwischen zwei aufeinanderfolgenden Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Rechtswirksamkeit der Vertragsformen im Detail

    • Ein Staffel-Mietvertrag ist nur dann rechtswirksam, wenn

      • der Mietbetrag oder die Mieterhöhung, die zu einem zukünftigen Termin in Kraft treten soll, als Geldbetrag ausgewiesen wird. Die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes, um den sich die Miete erhöht, ist nicht zulässig.
      • die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Längere Staffeln sind zulässig, kürzere nicht.
      • die Miete mindestens einmal erhöht wird, d. h. es müssen mindestens zwei Staffeln vereinbart werden.

      Hinweis: Mieterhöhungen im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen sind ausgeschlossen (§ 557a Absatz 2 BGB).

    • Ein Index-Mietvertrag ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig

      • Die Indexbindung muss gleichermaßen für Vermieter und Mieter gelten. Der Mieter muss die Möglichkeit erhalten, von einem fallenden Verbraucherpreisindex durch eine sinkende Miete zu profitieren. Eine Indexklausel, die Mietveränderungen nur für den Fall eines steigenden Verbraucherpreisindex vorsieht, ist unwirksam.
      • Die Berechnung des neuen Mietzinses muss dem Vertragspartner schriftlich offengelegt werden.
      • Index-Mietverträge über Wohnraum dürfen nur an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt werden (§ 557b Absatz 1 BGB). Bei einer Indexmiete vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass die Miethöhe angepasst wird, sobald sich der Verbraucherpreisindex um eine bestimmte Punktzahl oder um einen bestimmten Prozentsatz verändert hat.
      • Index-Mietverträge für gewerblich genutzte Räume werden gewöhnlich ebenfalls an die Entwicklung des Verbaucherpreisindexes gebunden. Für gewerbliche Mietverträge gilt das Preisklauselverbot nach § 1 Absatz 1 Preisklauselgesetz (PrKG). § 1 PrKG lockert das Preisklauselverbot u. a. bei bestimmten langfristigen Geschäften. Über den Verbraucherpreisindex hinaus sind bei gewerblichen Index-Mietverträgen ggf. auch andere Bezugsgrößen erlaubt.


      Hinweis: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) ist bei Indexmieten unzulässig. Ausnahmsweise sind Mietanpassungen nach Modernisierungen zulässig, die aufgrund einer gesetzlichen Regelung oder einer behördlichen Anordnung (z. B. Umwelt- oder Denkmalschutz-Auflagen) durchgeführt werden, die der Vermieter „nicht zu vertreten hat“ (§ 557b Absatz 2 Satz 2 BGB).

Indexklauseln sind „Wertsicherungsklauseln“.

  • Bei einer Wertsicherungsklausel handelt es sich bei einem (z. B. Miet-) Preis nicht um einen dauerhaft fixierten Betrag. Vielmehr orientiert sich der Preis an der Wertentwicklung eines anderen Vermögensgegenstandes.
  • Wertsicherungsklauseln bergen daher die Gefahr, dass sich bei ihrer Anwendung die allgemeine Geldentwertung beschleunigt. Sie sind daher nur in eingeschränktem Umfang zulässig. Die Bindung von Vertragsentgelten an beliebige Indizes, Güterpreise oder Fremdwährungen (z. B. eine Kopplung an die Kursentwicklung von Gold oder den Euro-Kurs) ist grundsätzlich untersagt.
  • Wertsicherungsklauseln wurden erst nach Einführung der Euro-Währung in begrenztem Umfang zugelassen. Bis zum Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 7. September 2007 war für jedes Indexgeschäft eine Genehmigung der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) erforderlich.

4. Entwicklung der Mietpreiszahlungen über einen längeren Zeitraum

4.1 Staffelmiete

  • Die in einem Staffelmietvertrag vereinbarten Mieterhöhungen liegen häufig oberhalb der allgemeinen Inflationsentwicklung.
  • Nach Ablauf der Staffel-Mietvereinbarung sind Mieterhöhungen nur noch nach den Regeln zur ortsüblichen Miete zulässig (§ 558 BGB).
  • Mietstaffeln sind frei vereinbar. Sie bestimmen über die Mietzins-Entwicklung der nächsten (maximal vier) Jahre.

Beispiel für eine Mietstaffel-Klausel:
Eine Mietstaffel-Vereinbarung im Mietvertrag könnte z. B. lauten: „Zum 1. Juli 2016 (oder: „18 Monate nach Mietbeginn“) steigt die Miete um 50 Euro und zum 1. Januar 2018 (oder: „36 Monate nach Mietbeginn“) um weitere 75 Euro.“

4.2 Indexmiete

Indexmietverträge sind oft besonders langfristig angelegt. Die Indexmiete entwickelt sich zwar parallel zu dem meistens als Bezugsgröße gewählten Verbraucherpreisindex. Allerdings sind Abweichungen zwischen der Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Indexmiete) und der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
Die allgemeine Geldwertstabilität entscheidet darüber, ob eine Indexmiete womöglich überraschend schnell ansteigt, stabil bleibt oder sogar rückläufig ist.

5. Welche Bedeutung haben regionale Unterschiede für Staffel- und Indexmieten

5.1 Regionale Preisentwicklungen: Kein Einfluss bei Indexmieten

Regionale Preisentwicklungen haben für Indexmieten keine Bedeutung. Für die Entwicklung der Indexmieten ist vielmehr nur der auf bundesweiter Datenbasis ermittelte Verbraucherpreisindex relevant. Lokale Preisentwicklungen fließen lediglich in die ortsübliche Vergleichsmiete ein, die für Indexmieten nicht relevant ist.

5.2 Staffel- und Indexmieten: Teilweise Umgehung der „Mietpreisbremse“ möglich

Die Bundesländer können bestimmte Regionen für bis zu fünf Jahre zu „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ erklären (§ 556d BGB). In diesen Gebieten dürfen die Mieten bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Staffel- und Indexmieten ermöglichen eine teilweise Umgehung der Regelungen zur Mietpreisbremse.

Staffelmieten
Zwar dürfen auch Staffelmieten die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten. Staffelmietvereinbarungen, die vor Inkrafttreten einer Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben jedoch für die Zukunft wirksam. Der Vermieter darf also weiterhin die vereinbarten Staffel-Mieten in vollem Umfang vereinnahmen.

Indexmieten
Bei Indexmietverträgen muss nur die Ausgangsmiete den Bestimmungen der Mietpreisbremse entsprechen. Für spätere, indexbedingte Mieterhöhungen gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht.

6. Verjährung von Ansprüchen auf Mietanpassung

6.1 Staffelmiete

Vom Vermieter nicht eingeforderte Mietzahlungen (Mieterhöhungen) verjähren bei Staffelmieten nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Mieterhöhungsanspruch entstanden ist.

Beispiel
Nach den vertraglichen Vereinbarungen hatte ein Vermieter Anspruch auf eine Staffel-Mieterhöhung zum 1. Juli 2011. Er vergaß jedoch, seine Forderung geltend zu machen. Daher verjährte sein Anspruch auf die ihm eigentlich für das Jahr 2011 zustehenden Zahlungen mit Ablauf des 31. Dezember 2014. Bis Ende 2015 kann der Vermieter noch die vertraglich vereinbarten Mieterhöhungsbeträge einfordern, die das Jahr 2012 betreffen.

6.2 Indexmiete

Bei Indexmieten stellt sich die Frage einer Verjährung von Ansprüchen auf Mieterhöhung nicht: Der Vermieter kann erst dann eine erhöhte Zahlung verlangen (für die Zukunft, nicht rückwirkend), wenn er seinen Anspruch gegenüber dem Mieter schriftlich geltend macht (§ 557b Absatz 3 BGB).

Gerichtsurteile Verjährung: Die Umstände des Einzelfalls entscheiden

Die Umstände des Einzelfalls können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

  • So entschied das Landgericht Hamburg 1997 (Az. 334 S 118/96), dass ein Vermieter, den der Mieter zum Lastschrifteinzug der Miete ermächtigt hatte, die Staffel-Mieterhöhungsbeträge nicht rückwirkend einziehen darf. Wenn der Vermieter eine Anpassung der Lastschrift-Höhe unterlasse, dann dürfe sich der Mieter darauf verlassen, dass eine nachträgliche Einforderung der Zusatzbeträge nicht mehr erfolgen wird.
  • Das Landgericht Osnabrück schloss 2004 (Az. 12 S 46/04) die Nachforderung eines Vermieters generell aus, da dieser in seiner Betriebskostenabrechnung nicht auf die Staffel-Mieterhöhung hingewiesen hatte.

7. Staffelmiete: Kappungsgrenze und Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind unerheblich

Einige mietrechtliche Regelungen gelten bei der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht.

7.1 Vergleichsmiete: Allgemeine Regeln bei Mieterhöhungen

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Grundsätzlich darf der Vermieter gemäß § 558 Absatz 1 BGB eine Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen, wenn die Miete zum Mieterhöhungszeitpunkt seit mindestens fünfzehn Monaten unverändert ist.

Kappungsgrenze
Für gewöhnliche Mieterhöhungen bei herkömmlichen Vergleichsmieten gilt außerdem die sogenannte „Kappungsgrenze“ (§ 558 Absatz 3 BGB). Danach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen.

7.2 Staffelmiete Mietrecht

Die Mieterhöhungsregeln des § 558 BGB gelten für einen Staffel-Mietvertrag nicht (§ 557a Absatz 2 BGB).

  • Insbesondere findet die Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen keine Anwendung – jedenfalls bei preisfreien (nicht sozial gebundenen) Mietwohnungen.
  • Eine Ausnahme von der Nichtanwendung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nur bei „unangemessen hohen“ Wohnraum-Mieten. Unangemessen hoch sind Mieten, wenn sie die ortsübliche Miete um über 20 Prozent übersteigen (§ 5 Absatz 2 Wirtschaftsstrafgesetz). In diesem Fall ist der Mieter nur zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet.

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