Richtiger Zeitpunkt Hausverkauf: Immobilie jetzt verkaufen oder warten?

Haus behalten oder verkaufen

Die Bedingungen für einen Hausverkauf in gefragter Lage sind günstig wie nie. Was spricht für einen Verkauf der eigenen Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt? Was gilt es zu beachten? Ist der Verkauf jetzt sinnvoll?

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Die Immobilienpreise steigen unaufhaltsam – jetzt verkaufen „ja“ oder „nein“?

Gut zu wissen

  • Die hohe Nachfrage fördert maximale Verkaufserlöse in Ballungszentren.
  • Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt nähert sich dem Höhepunkt.
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Gründe, die Immobilie zu verkaufen:

  • keine Instandhaltungskosten
  • alle Eigentümerverpflichtungen und Aufgaben entfallen
  • bei Mietobjekten: alle Verwaltungsaufgaben entfallen und es besteht kein Mitnomadenrisiko
  • in Ballungsräumen: hohe Nachfrage sorgt für hohen Verkaufspreis
  • strukturschwache Region: Preise werden tendenziell weiter fallen
  • aktuell niedriger Zinssatz = positiver Verkaufspreis


Gründe, die Immobilie zu behalten:

  • solide Wertanlage
  • keine Investitionspläne für Verkaufserlös
  • bei laufendem Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung an Bank entfällt
  • bei fremdgenutzten Immobilien: Spekulationssteuer entfällt erst nach zehn Jahren
  • bei Mietobjekten: wenn Mietrendite höher als Verzinsung von alternativen Geldanlagen

1. Stichwort Betongold: Wie ist die Marktlage?

Die Investition in Wohnimmobilien wird nach wie vor als sicherste Form der Geldanlage gesehen. Die Nachfrage gerade in den Ballungsgebieten ist bei geringen Angeboten unverändert riesig. Folglich kontinuierlich steigende Preise für Häuser und Wohnungen verleiten Eigentümer oftmals zu der Idee des Immobilienverkaufs.
Aber ist für alle Verkäufer ein maßgeblicher Wertzuwachs zum jetzigen Zeitpunkt garantiert?

2. Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?

Laut Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD „ist gerade jetzt der ideale Verkaufszeitpunkt. Denn die große Nachfrage erlaubt kräftige Gewinnmitnahmen.“
Auch die aktuelle empirica-Preisdatenbank aus Immobilieninseraten für Deutschland belegt für den Immobilienpreisindex I/2016, dass die Angebotspreise für Kaufobjekte noch weiter in Höhe schießen. Für die Top-7 Städte sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich nochmals um 10 Prozent gestiegen.

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3. Steigen die Preise weiter?

Preissteigerungen für das kommende Jahr werden nach Schick „allerdings moderater ausfallen dürfen als in der Vergangenheit.“ Er prognostiziert:“Sobald die Spitze gekommen ist, wird es für Verkäufer schwieriger, Interessenten zu finden. Denn nur, solange auch die Käufer noch von künftigen Preissteigerungen ausgehen, halten sie die Investition für lohnend.“ Für Eigentümer mit Verkaufsabsichten kann der Zeitpunkt zur Veräußerung also nicht mehr günstiger werden als jetzt – die Preisentwicklungen nähern sich dem Höhepunkt.

4. Niedriger Zinssatz = positiver Verkaufspreis

Trotz steigender Preise bleibt Baugeld extrem günstig, für 10 Jahre festgeschrieben liegt der Zinssatz aktuell bei einigen Banken unter 2,0 Prozent. Durch das derzeitige Zinstief wird ein Haus- oder Wohnungskauf selbst für Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen finanzierbar. Das erhöht die Nachfrage und wirkt sich natürlich positiv auf den Verkaufspreis aus. Der Vizepräsident des Immobilienverbands IVD Jürgen Michael Schick rät auch unter dem Aspekt der Zinsentwicklung zu einem baldigen Verkauf. „Ein Ende der Niedrigzinsphase ist zumindest mittelfristig abzusehen“, meint er. Die Interessentenzahl wird sich bei höheren Fremdkapitalbedingungen schnell verringern und eine weitere Preisentwicklung nach oben unwahrscheinlich machen.

Was passiert beim Verkauf mit laufendem Kredit?

Ist Ihre Verkaufsimmobilie noch mit einer Hypothek belastet, sollten die Bankkondition vor Veräußerung genau überprüft werden. Denn wenn Sie als Hausbesitzer ihren Kreditvertrag vorzeitig kündigen fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. In Altverträgen ist diese meist mit hohen, heute marktunüblichen, Zinssätzen festgesetzt und kann einen vorzeitigen Verkauf unrentabel machen. Allerdings besteht seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.01.2016 ein Wiederrufrecht für Bankkunden, die ihr Darlehen nach dem 01.11.2002 abgeschlossen haben.

BGH- Urteil: Sondertilgungen bei Vorfälligkeitsentschädigung müssen kostenmindernd sein.

Bei vorzeitigem Verkauf einer finanzierten Immobilie erstattet eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank den Zinsausfallschaden. Kreditinstitute dürfen aber seit Januar 2016 keine übermäßig hohen Entschädigungen mehr von Ihren Kunden verlangen. Durch die bisherige Klausel haben Banken bisher eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung eingenommen, als ihnen vertraglich zustehe. Der BGH erklärte die Klausel deshalb für unwirksam.

5. Die Lage ist entscheidend

Die Lage spielt die entscheidende Rolle für den zu erwartenden Wertzuwachs durch einen Hausverkauf. Hier gibt es große regionale Unterschiede. Während die Preise in Ballungszentren sowie Topstädten und deren Speckgürtel noch weiter ansteigen, stagnieren sie im ländlichen Raum. In vielen Regionen Ostdeutschlands liegen sie mangelns Nachfrage bei einem Rekordtief. Auch wenn in attraktiven Lagen der Verkaufszeitpunkt jetzt optimal ist, sind die Bedingungen für Eigentümer in ländlichen und wenig gefragten Regionen schwierig. Durch ein meist großes Angebot an leer stehenden Gebäuden fällt der Verkaufserlös hier gering bis verlustreich aus. Da diese Problematik tendenziell weiter bestehen bleibt, sollten sie trotzdem in Betracht ziehen zu Verkaufen.


Generell gilt: Für die Verkaufsentscheidung ist eine genaue Einzelfallbetrachtung der Lage und Immobilie erforderlich.

6. Unrenovierte Objekte verkaufen sich schlecht

Generell sollte man eine Immobilie immer in gutem Zustand verkaufen. Ein Kaufobjekt macht einen wertvolleren Eindruck und das wirkt sich somit ertragssteigernd aus. Renovierungsmaßnahmen vor dem Verkauf zahlen sich meist um das Mehrfache des eingesetzten Kapitals aus. Bei umfassendem Modernisierungsbedarf von Immobilien in wenig gefragten Lagen ist von der Investition vor Verkauf abzuraten. Die Kosten können schnell im 5-stelligen Bereich liegen und der Verkaufserlös ist ungewiss. Hier ist das Risiko von finanziellen Verlusten groß.

7. Steuern: Was Immobilienverkäufer beachten sollten

Fremdgenutzte Immobilien

Nur wenn seit der Anschaffung zehn Jahre vergangen sind, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf von fremdgenutzten Immobilien für Privatpersonen steuerfrei. Ansonsten muss der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden und unterliegt dem Einkommenssteuersatz.

Selbstgenutzte Immobilien

Für Selbstnutzer der Immobilie greift die Zehnjahresfrist nicht, bei Ihnen ist der Verlaufserlös immer steuerfrei. Hier fallen lediglich Grunderwerbssteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten und gegebenenfalls Maklerprovision an.


Mehr Details erhalten Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuern.

8. Warum man vermietete Objekte verkaufen sollte

Unter Berücksichtigung der aktuellen Mietentwicklung kommt es zu einem verlangsamten Mietwachstum. Durch die Mietpreisbremse lassen sich höhere Mieten in erster Linie nur bei Neuvermietung durchsetzen. Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt ist zu empfehlen, da die die meisten Kaufinteressenten noch von steigenden Mieten ausgehen und dementsprechend investieren.

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