Haus behalten oder verkaufen

Die Bedingungen für einen Hausverkauf in gefragter Lage sind 2019 nach wie vor sehr günstig. Hier erfahren Sie, was für und gegen den Verkauf der eigenen Immobilie spricht und was Sie dabei beachten sollten. Letztendlich hängt die Entscheidung darüber, ob Sie Ihr Haus behalten oder verkaufen, aber von Ihrer individuellen Lage ab.

Haus wird von Personen im Hintergrund verkauft

Die Immobilienpreise steigen unaufhaltsam – jetzt verkaufen „ja“ oder „nein“?

Das Wichtigste in Kürze

  • Vor allem in Ballungszentren ist die Nachfrage nach Immobilien auch im Jahr 2019 nach wie vor hoch.
  • In den nächsten Jahren bleiben die Konditionen für Verkäufer voraussichtlich günstig.
  • Zugleich sollten Sie wissen, dass Sie nur geringe Zinsen auf den Erlös erhalten, weshalb sich ein Hausverkauf nur in bestimmten Situationen lohnt.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Stichwort Betongold: Wie ist die Marktlage?

Die Investition in Wohnimmobilien wird nach wie vor als sicherste Form der Geldanlage gesehen. Die Nachfrage gerade in den Ballungsgebieten ist bei geringen Angeboten unverändert riesig. Folglich kontinuierlich steigende Preise für Häuser und Wohnungen verleiten Eigentümer oftmals zu der Idee des Immobilienverkaufs. Aber Sie profitieren nicht immer vom Immobilienverkauf. Die folgenden Gründe für und gegen den Hausverkauf geben Ihnen eine erste Übersicht:

Gründe, die Immobilie zu verkaufen:

  • keine Instandhaltungskosten
  • alle Eigentümerverpflichtungen und Aufgaben entfallen
  • bei Mietobjekten: alle Verwaltungsaufgaben entfallen und es besteht kein Mietnomadenrisiko
  • in Ballungsräumen: hohe Nachfrage sorgt für hohen Verkaufspreis
  • strukturschwache Region: Preise werden tendenziell weiter fallen
  • aktuell niedriger Zinssatz = positiver Verkaufspreis (je nach Objekt und Lage)

Gründe, die Immobilie zu behalten:

  • solide Wertanlage
  • keine Investitionspläne für Verkaufserlös
  • bei laufendem Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung an Bank entfällt
  • bei fremdgenutzten Immobilien: Spekulationssteuer entfällt erst nach zehn Jahren
  • bei Mietobjekten: wenn Mietrendite höher als Verzinsung von alternativen Geldanlagen

2. Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt?

Der aktuelle empirica-Preisindex aus Immobilieninseraten für Deutschland belegt für den Immobilienpreisindex I/2019, dass die Angebotspreise für Kaufobjekte weiterhin wachsen. Zwar handelt es nicht mehr um eine richtiggehende Preisexplosion mit Wertzuwächsen von bis zu zehn Prozent innerhalb eines Jahres, wie es vor drei bis fünf Jahren der Fall war. Aber dennoch legen die Indices für den Wert von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- und Zweifamilienhäusern weiter zu. Besonders Eigentumswohnungen haben im letzten Quartal einen Wertzuwachs von 2,4 Prozent erlebt, während Häuser für ein oder zwei Familien um 1,5 Prozent wertvoller geworden sind. Die Mietpreise wachsen ebenfalls, allerdings nicht ganz so stark wie die Verkaufspreise für Immobilen.

 

Das bedeutet, dass 2019 ein gutes Jahr für Immobilienverkäufer ist, um mit hohem Wertgewinn zu verkaufen. Zugleich sollten Sie sich aber darüber im Klaren sein, was Sie mit dem Verkaufserlös eigentlich anstellen möchten. Denn klassische Anlagen bringen derzeit kaum Zinsen, weshalb es sinnvoller ist, in Immobilien zu investieren. Wenn Sie nach dem Verkauf mieten, ist das häufig ein Rückschritt. Sinnvoller ist es daher, wenn Sie sich verkleinern möchten oder berufsbedingt umziehen müssen, Ihre Immobilie zu verkaufen.

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3. Steigen die Preise weiter?

Der Immobilienexperte Dr. Reiner Braun von der Sparkasse erklärt, dass die Preise für Immobilien in Ballungszentren und großen Städten weiterhin steigen werden, da die Nachfrage in Deutschland ungebrochen hoch ist. Zugleich herrscht Mangel an Bauland, weshalb das Angebot an Immobilien mehr oder weniger unverändert bleibt. Auch in weniger beliebten Regionen sind die Immobilienpreise derzeit gut und werden langsam, aber sicher weiter ansteigen, was am derzeitigen Zinstief liegt. Verkäufer sollten dieses ausnutzen und innerhalb der nächsten Jahre Ihre Immobilie auf den Markt bringen.

 

Der Experte schätzt zugleich, dass die Immobilienpreise noch für mehrere Jahre weiter steigen werden. Erst, wenn die Zinsen für Geldanlagen ansteigen, wird es attraktiver, über finanzielle Anlagen nachzudenken. Damit wird es zugleich teurer, die eigene Immobilie zu finanzieren, was zu einem Preisabfall führen wird. In großen Städten könnten die Preise für Häuser und Wohnungen dann bis zu 20 oder 30 Prozent sinken. Jedoch ist das eher ein Risiko als eine Prognose. Es ist schwierig, die Entwicklung des Marktes hervorzusagen, da auch die allgemeine Wirtschaftslage, die Arbeitslosigkeit und die Lage in der EU eine wichtige Rolle für den Immobilienmarkt spielen.

4. Niedriger Zinssatz = positiver Verkaufspreis

Trotz steigender Preise für Immobilien bleibt Baugeld günstig. Der für zehn Jahre festgeschriebene Zinssatz liegt bei einigen Banken aktuell unter zwei Prozent. Durch dieses Zinstief wird ein Haus- oder Wohnungskauf selbst für Haushalte mit durchschnittlichen Einkommen finanzierbar. Das erhöht die Nachfrage und wirkt sich natürlich positiv auf den Verkaufspreis aus. Da mittelfristig ein Ende der Niedrigzinsphase abzusehen ist, lohnt sich der baldige Verkauf.

Was passiert beim Verkauf mit laufendem Kredit?

Ist Ihre Verkaufsimmobilie noch mit einer Hypothek belastet, sollten Sie die Bankkonditionen vor Veräußerung genau überprüfen. Denn wenn Sie als Hausbesitzer Ihren Kreditvertrag vorzeitig abbezahlen und kündigen, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank an. Bei Altverträgen ist diese meist mit hohen, heute marktunüblichen, Zinssätzen festgesetzt und kann einen vorzeitigen Verkauf unrentabel machen. Allerdings besteht seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.01.2016 ein Widerrufsrecht für Bankkunden, die ihr Darlehen nach dem 01.11.2002 abgeschlossen haben. Kreditinstitute dürfen dementsprechend seit Januar 2016 keine übermäßig hohen Entschädigungen mehr von ihren Kunden verlangen, wenn diese ihren Kredit früher tilgen als erwartet. 

5. Die Lage ist entscheidend

Die Lage spielt die entscheidende Rolle für den zu erwartenden Wertzuwachs bei einem Hausverkauf. Hier gibt es große regionale Unterschiede. Während die Preise in Ballungszentren sowie Großstädten und deren „Speckgürteln“ nach wie vor ansteigen, stagnieren sie im ländlichen Raum. In vielen Regionen Ostdeutschlands liegen sie mangels Nachfrage bei einem Rekordtief. Das heißt, dass die Verkaufsbedingungen für Eigentümer in ländlichen und wenig gefragten Regionen schwierig sind, was sich auch in absehbarer Zeit nicht ändern wird. Durch ein meist großes Angebot an leerstehenden Gebäuden fällt der Verkaufserlös hier gering bis verlustreich aus. Dennoch sollten Sie als Immobilienverkäufer in Betracht ziehen, aufgrund der günstigen Bedingungen Ihre ländliche Immobilie in schlechter Lage jetzt zu verkaufen.

Generell gilt: Für die Verkaufsentscheidung ist eine genaue Einzelfallbetrachtung der Lage und Immobilie erforderlich.

6. Unrenovierte Objekte verkaufen sich schlecht

Sie sollten Ihre Immobilie auf jeden Fall im bestmöglichen Zustand verkaufen. Ein renoviertes Kaufobjekt macht einen wertvolleren Eindruck, was den Verkaufspreis erhöht. Renovierungsmaßnahmen vor dem Verkauf rentieren sich daher schnell. Bei umfassendem Modernisierungsbedarf von Immobilien in wenig gefragten Lagen ist von der Investition vor dem Verkauf allerdings abzuraten. Die Kosten für die Modernisierung können nämlich schnell im 5-stelligen Bereich liegen, während der Verkaufserlös ungewiss ist. Hier ist das Risiko von finanziellen Verlusten groß.

7. Steuern: Was Immobilienverkäufer beachten sollten

Fremdgenutzte Immobilien

Nur, wenn seit der Anschaffung der Immobilie mindestens zehn Jahre vergangen sind, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf von fremdgenutzten Immobilien für Privatpersonen steuerfrei. Ansonsten muss der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden und unterliegt dem Einkommenssteuersatz.

Selbstgenutzte Immobilien

Für Selbstnutzer der Immobilie greift die Zehnjahresfrist nicht. Solange Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren vor Verkauf genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei. Hier fallen lediglich Grunderwerbssteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten und gegebenenfalls Maklerprovision an.

Ausnahme: Wenn Sie Ihre private Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und in letzter Zeit nicht selbst genutzt haben, müssen Sie auf den Verkauf Spekulationssteuer zahlen, die Ihren Gewinn um bis zu 40 Prozent schmälern kann.

 

Mehr Details erhalten Sie auf unserer Seite Hausverkauf Steuern.

8. Warum man vermietete Objekte verkaufen sollte

Obwohl in den nächsten Jahren mit einem verlangsamten Mietwachstum zu rechnen ist, steigen die Mieten doch nach wie vor an. Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass Sie höhere Mieten nur bei Neuvermietungen durchsetzen können. Daher kann es empfehlenswert sein, ein Mietobjekt zum jetzigen Zeitpunkt zu verkaufen. Denn die meisten Kaufinteressenten wissen, dass die Mieten nach wie vor ansteigen und möchten entsprechend investieren. Zugleich sparen Sie als Vermieter sich viel Ärger.

 

Letztendlich kommt es aber auf Ihre Immobilie an. Wenn Sie einen geringeren Verkaufspreis für das Mietobjekt erzielen, ist ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt keine gute Idee. Verlassen Sie sich lieber weiterhin auf die regelmäßigen Mieteinnahmen. Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, sich von einem guten Makler zu Ihren Optionen beraten zu lassen.

 

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