Nießbrauchrecht bei Immobilien: Rechte und Pflichten

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien räumt einer Privatperson nicht nur das Recht ein, das Wohnobjekt lebenslang zu bewohnen, sondern es auch wirtschaftlich zu nutzen. Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch stellt den Verkäufer vor zusätzliche Herausforderungen, weshalb professionelle Unterstützung durch einen Makler sinnvoll ist. Was genau das Nießbrauchrecht ist, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen und was im Kaufvertrag zu beachten ist, lesen Sie hier.

Das Nießbrauchrecht beruht auf langer Tradition, die sich bis ins Mittelalter zurückverfolgen lässt. Wenn ein Nießbrauchrecht vorliegt, darf eine Person die Immobilie nutzen und zugleich wirtschaftliche Vorteile aus ihr ziehen. In den meisten Fällen bedeutet das, dass der Bewohner einer Wohnung oder eines Hauses das Objekt nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten darf. Sie finden den Hinweis auf ein eventuell vorhandenes Nießbrauchrecht im Grundbuchauszug als Dienstbarkeit. 
  
Häufig entscheiden sich Eltern dazu, ihr eigenes Haus oder Grundstück zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen, um die Erbschaftssteuer zu sparen. Jedoch wohnen Eltern dann bis zum Ende ihrer Lebenszeit weiter in der Immobilie und vereinbaren mit den Kindern entsprechende Nießbrauchrechte. Der Nießbrauch kann aber grundsätzlich in verschiedenen Anwendungsbereichen vorkommen und ist nicht nur auf Immobilien oder Grundstücke begrenzt:

• Nießbrauch an Sachen (§§ 1030–1067 BGB)
• Nießbrauch an Rechten (§§ 1068–1084 BGB)
• Nießbrauch an Vermögen (§§ 1068–1084 BGB)

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Der Unterschied zum Wohnrecht liegt darin, dass das Nießbrauchrecht die Vermietung erlaubt. Beim Wohnrecht ist es hingegen nicht erlaubt, wirtschaftliche Gewinne aus dem Objekt zu erzielen.

Für das Nießbrauchrecht lassen sich insgesamt drei verschiedene Modelle unterscheiden, die sich in bestimmten Aspekten voneinander abgrenzen lassen.

Bei dem Zuwendungsnießbrauch gewährt der Eigentümer einer dritten Person ein Nießbrauchrecht an der Immobilie, doch er bleibt weiterhin Besitzer des Eigentums. Die Person, für die der Nießbrauch bestellt wurde, darf die Wohnung oder das Haus dann selbst zu privaten Wohnzwecken nutzen oder Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielen.

Bei dieser Art des Nießbrauchs ist es aus steuerrechtlicher Sicht relevant, ob dem Begünstigten der Zuwendungsnießbrauch entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich überlassen wurde.

Im Falle des Vorbehaltsnießbrauchs veräußert der Eigentümer seine Immobilie und behält sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht vor. Es handelt sich also um einen Immobilienverkauf gegen Nießbrauch. Der ehemalige Eigentümer verliert zwar den Besitz am Eigentum, ist aber dank des eingetragenen Nießbrauchs dazu ermächtigt, das Wohnobjekt selbst zu bewohnen, zu vermieten oder zu verpachten.

Ähnlich wie beim Vorbehaltsnießbrauch wechselt beim nachrangigen Nießbrauch die jeweilige Immobilie den Eigentümer. Der frühere Eigentümer behält sich ein Nießbrauchrecht vor, wodurch er die Wohnung oder das Haus bewohnen, vermieten oder verpachten darf. Jedoch wird zusätzlich vereinbart, dass das Nießbrauchrecht nach dem Tod des Begünstigten auf eine andere Person, meist enge Angehörige, übergeht.

Die drei genannten Modelle des Nießbrauchrechts lassen sich noch einmal in weitere Variationen differenzieren:

• Quotennießbrauch: Das Nießbrauchrecht umfasst die ganze Immobilie. Zwischen Eigentümer und Nießbrauchberechtigter besteht aber ausschließlich in Bezug der Nutzungsziehungsberechtigung eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB.
• Bruchteilnießbrauch: Es wird für einen Teil einer Immobilie, beispielsweise eine Wohneinheit im Mehrparteienhaus, ein Nießbrauch vereinbart.
• Grundstücksnießbrauch: Von einem Grundstücksnießbrauch wird gesprochen, wenn die ganze Immobilie belastet ist und dem Begünstigten ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird.
• Versorgungsnießbrauch: Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge überträgt der Eigentümer die Immobilie auf einen bestimmten Erben und behält sich für seine Restlebensdauer ein Nießbrauchrecht vor.
• Vermächtnisnießbrauch: Das Nießbrauchrecht wird im Zuge einer erbrechtlichen Verfügung für eine bestimmte Person bestellt. Steuerrechtlich wird dieser Vorgang als unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch behandelt.
• Sicherungsnießbrauch: Der Eigentümer bestellt einem Geldgeber wie etwa einem Kreditinstitut ein Nießbrauchrecht, damit dieser Miet- oder Pachteinnahmen erzielen kann und offene Forderungen beglichen werden können.

Das Nießbrauchrecht kommt vor allem im Zuge von vorweggenommenen Erbschaften und Schenkungen zur Anwendung. Üblicherweise handelt es sich hierbei um einen unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch. Doch es ist auch möglich, die eigene Immobilie zu verkaufen und sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht zusichern zu lassen.

In den meisten Fällen lohnt sich der Verkauf mit Nießbrauchrecht aber nicht. Selbst wenn Sie einen Käufer finden, wird dieser nur einen niedrigen Preis zahlen, da der Nießbrauch den Wert der Immobilie deutlich schmälert. 

Es ist möglich, aber oft sehr schwierig, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen. Denn das Nießbrauchrecht befindet sich im Grundbucheintrag und bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Personen mit Nießbrauchrecht weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen und sie gegebenenfalls sogar Mieteinnahmen erzielen dürfen.

In der Praxis ist der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch für Selbstnutzer nicht interessant. Als Verkäufer sollten Sie sich daher an Kapitalanleger richten, die eher langfristige Pläne mit der Immobilie verfolgen. Aber auch dann müssen Sie mit einem vergleichsweise niedrigen Verkaufspreis rechnen.

Für Immobilien mit Nießbrauchrecht gibt es nur eine eingeschränkte Zielgruppe. Investoren können darauf spekulieren, dass die begünstigte Person nicht mehr lange lebt und sich dann eine Wertsteigerung für die Immobilie ergibt. Wenn die Immobilie in sehr beliebter Lage ist, besteht ebenfalls eine gute Chance auf einen erfolgreichen Hausverkauf. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Käufer nicht auf einen sofortigen Einzug angewiesen ist und die Immobilie erst nach einigen Jahren nutzen möchte.

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen für den Hausverkauf müssen Sie bei dem Verkauf eines Mehrparteienhauses mit mehreren Mietwohnungen folgende Dokumente beschaffen:

• Rücklagenübersicht
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung vom Grundbuchamt
• Protokolle von Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Wohngeldabrechnungen der letzten drei Jahre
• Kopien von Miet- und Pachtverträgen 

Der Käufer, nicht der Nießbrauchberechtigte, erhält nach dem Verkauf wichtige Unterlagen wie etwa die Gebäudeversicherung, Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge, Garantiebelege, Abrechnungen von Nebenkosten und Heizungen, Prüfprotokolle vom Schornsteinfeger, Aufstellungen über Handwerkerrechnungen und eine Auflistung der Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen. 

Selbstverständlich ist eine notarielle Abwicklung nötig, um den Verkauf sauber abzuwickeln. Zudem sollte schon frühzeitig juristischer Rat zur Vertragsgestaltung eingeholt werden. Ein spezialisierter Anwalt arbeitet auf Wunsch beider Parteien im Detail aus, welche Regelungen hinsichtlich der künftigen Nutzung und auch der Eigentumsverhältnisse festgehalten werden müssen. Diese genauen Definitionen werden im Kaufvertrag definiert, der von beiden Vertragsparteien unterzeichnet und anschließend notariell beurkundet wird.

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch wird steuerlich nicht anders behandelt als ein klassischer Objektverkauf. Das bedeutet, dass Sie auch hier eventuell der Spekulationssteuer unterliegen. Gewinne aus privaten Verkäufen müssen Sie dann versteuern, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb weiterverkaufen und in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt haben. Jedoch gibt es einen jährlichen Freibetrag von 600 Euro. Der Hausverkauf mit Nießbrauch ist einer der wenigen Fälle, in denen Ihr Gewinn eventuell so niedrig ausfällt, dass Sie den Freibetrag nicht überschreiten. 

Wer ein Nießbrauchrecht erhält, muss sich auch um den Zustand der Immobilie kümmern. Das Objekt muss versichert, erhalten und bewirtschaftet werden. Die laufenden Kosten müssen bezahlt werden und die Immobilie darf nicht wesentlich umgestaltet werden, ohne vorab die Zustimmung des Eigentümers einzuholen.

Falls größere Sanierungsarbeiten nötig sind, müssen diese Kosten vom Eigentümer getragen werden. Der Nießbrauchbegünstigte hat außerdem das Recht, die Immobilie auch anderen Personen zur Verfügung zu stellen. So darf beispielsweise eine Pflegekraft in dem Haus wohnen.

Grundsteuer bei Nießbrauchrecht
Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstücks grundsteuerpflichtig. Jedoch ist in Bezug auf die Grundsteuer auch der Nießbraucher Steuerschuldner. Dies ist in § 11 des Grundsteuergesetzes explizit festgelegt.

Das Nießbrauchrecht kann durch unterschiedliche Ereignisse und Umstände enden. Wichtig ist, die verschiedenen Szenarien vorab vertraglich zu definieren, damit es keine Streitigkeiten gibt.

Das Nießbrauchrecht endet entweder zu einem vorab vertraglich definierten Zeitpunkt oder mit dem Tod. Eine Übertragung eines bestehenden Nießbrauchrechts an Erben ist ausgeschlossen. Das Recht erlischt mit dem Tod und somit ist der Eigentümer dann in der Lage, das Objekt frei zu verwenden.

Prinzipiell ist es möglich, ein eingetragenes Nießbrauchrecht löschen zu lassen. Dafür muss aber der Nutznießer sein Einverständnis geben. Sollte es möglich sein, dieses Einverständnis einzuholen, sollten Sie dies unbedingt vor dem Verkauf tun, da Sie dann einen deutlich besseren Verkaufspreis erzielen und weniger Probleme im Prozess haben werden. Bedenken Sie, dass das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung benötigt und dass der Prozess weder kostenlos noch besonders schnell ist. Es gilt daher, rechtzeitig vor dem Verkauf mit dem Nießbrauchberechtigten zu sprechen.

Trotz Umzug ins Pflegeheim endet das Nießbrauchrecht nicht, denn es verpflichtet nicht dazu, selbst in der Immobilie zu wohnen. Daher besteht es auch nach dem Umzug in ein Pflegeheim weiterhin.