Immobilie mit Nießbrauch verkaufen

Das Nießbrauchrecht ist ein spezielles Recht für Mieter einer Wohnung. Es macht den Verkauf von Immobilien deutlich komplizierter für Sie. Hier erfahren Sie, ob und wie Sie eine Immobilie mit Nießbrauchrecht verkaufen können. Außerdem erhalten Sie Informationen zu eventuell anfallenden Steuern und zu den nötigen Verkaufsvorbereitungen.

Katze in möblierter Wohnung mit Nießbrauch

Das Wichtigste in Kürze

 

  • Mit dem Nießbrauchrecht erhält der Nutznießer nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern auch das Recht, wirtschaftlichen Gewinn aus dem Objekt zu ziehen (etwa durch eine Vermietung).
  • Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht ist sehr kompliziert und nur in wenigen Fällen überhaupt zu empfehlen, da der Verkaufspreis sehr niedrig ausfallen würde.
  • Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch läuft wie gewohnt ab, aber es gibt einige zusätzliche Dokumente wie die Teilungserklärung, die der neue Eigentümer benötigt.
  • Falls Sie sich für den Verkauf entscheiden, sollten Sie sich von einem erfahrenen Makler beraten lassen. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

 

1. Was ist das Nießbrauchrecht?

 

Das Nießbrauchrecht beruht auf langer Tradition, die sich bis in das Mittelalter zurückverfolgen lässt. Wenn dieses Recht vorliegt, darf eine Person die Immobilie nutzen und zugleich wirtschaftliche Vorteile aus ihr ziehen. In den meisten Fällen bedeutet das, dass der Bewohner einer Wohnung oder eines Hauses das Objekt nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten darf. Sie finden den Hinweis auf ein eventuell vorhandenes Nießbrauchrecht im Grundbuchauszug als „Dienstbarkeit“.
 
Häufig entscheiden Eltern sich dazu, ihr eigenes Haus oder Grundstück zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen, um die Erbschaftssteuer zu sparen. Jedoch wohnen Eltern dann bis zum Ende ihrer Lebenszeit weiter in der Immobilie und vereinbaren mit den Kindern entsprechende Nießbrauchrechte. 

 
Hinweis: Der Unterschied zum Wohnrecht liegt darin, dass das Nießbrauchrecht die Vermietung erlaubt. Beim Wohnrecht ist es nicht erlaubt, wirtschaftliche Gewinne aus dem Objekt zu erzielen.

2. Kann ich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

 

Es ist möglich, aber oft sehr schwierig, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen. Denn das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Personen mit Nießbrauchrecht weiterhin in der Immobilie wohnen und/oder daraus Mieteinnahmen erzielen dürfen. In der Praxis ist der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch für Selbstnutzer nicht interessant. Als Verkäufer sollten Sie sich daher an Kapitalanleger richten. Aber auch dann müssen Sie mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis rechnen.
 
Tipp: Wir empfehlen Ihnen, sich für diesen schwierigen Fall einen Makler zur Hilfe zu holen. Denn als Laie ist es andernfalls sehr kompliziert, diesen Hausverkauf durchzuführen. Außerdem liegt die Haftung bei Ihnen. Umso wichtiger ist es, bereits im Vorfeld eventuelle Probleme mit dem Nießbraucher oder dem neuen Eigentümer auszuschließen.

Kann das Nießbrauchrecht gelöscht werden?

Prinzipiell ist es möglich, ein eingetragenes Nießbrauchrecht löschen zu lassen. Dafür muss aber der Nutznießer sein Einverständnis aussprechen. Sollte es möglich sein, dieses Einverständnis einzuholen, sollten Sie dies unbedingt vor dem Verkauf tun. Denn dann werden Sie einen deutlich besseren Verkaufspreis erzielen und weniger Probleme im Prozess haben. Bedenken Sie, dass das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung benötigt und dass der Prozess weder kostenlos noch besonders schnell ist. Es gilt daher, rechtzeitig vor dem Verkauf mit dem Nutznießer zu sprechen.

3. Lohnt sich der Wohnungsverkauf mit Nießbrauch?

 

In den meisten Fällen lohnt sich der Wohnungsverkauf mit Nießbrauchrecht nicht. Selbst wenn Sie einen Käufer finden, wird dieser nur einen niedrigen Preis zahlen. Ein erfahrener Makler kann dabei helfen, im Notfall den bestmöglichen Verkaufspreis zu verhandeln.
 
Wenn Sie jedoch als Eigentümer selbst das Nießbrauchrecht haben, lohnt sich der Verkauf. Sie haben nämlich ein lebenslanges Mietrecht und können die Immobilie bei Bedarf vermieten. Außerdem erhalten Sie den Verkaufspreis – selbst wenn es sich um einen niedrigen Preis handelt, stellt dieser einen Gewinn dar.
 
Der Verkauf von Grundstücken mit einem Nießbrauchrecht ist so gut wie ausgeschlossen. Selbstnutzer haben kein Interesse und Kapitalanleger werden nur aufgrund eines sehr niedrigen Kaufpreises eventuell Interesse zeigen. Mehr über den Verkauf von Grundstücken lesen Sie hier. 

4. Fallen beim Verkauf einer Wohnung mit Nießbrauch Steuern an?

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch läuft prinzipiell ganz normal ab. Das bedeutet, dass Sie auch hier eventuell der Spekulationssteuer unterliegen. Gewinne aus privaten Verkäufen müssen Sie dann versteuern, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb weiterverkaufen und in den letzten 3 Jahren nicht selbst genutzt haben. Jedoch gibt es einen Freibetrag von 600 Euro. Der Hausverkauf mit Nießbrauch ist einer der wenigen Fälle, in denen Ihr Gewinn eventuell so niedrig ausfällt, dass Sie den Freibetrag nicht überschreiten. 


Tipp: Bei der Berechnung des Gewinns ziehen Sie Ausgaben für den Verkauf wie Reparaturen und Maklerkosten sowie die ursprünglichen Anschaffungskosten vom erzielten Verkaufspreis ab. Eine Beispielrechnung finden Sie hier:

 

Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer

 

Verkaufspreis: 270.000 Euro
ursprünglicher Anschaffungspreis: - 250.000 Euro
Reparatur- und Verkaufskosten - 8.000 Euro
Gewinn: = 12.000 Euro
individueller Steuersatz 30 Prozent
zu zahlende Einkommenssteuer = 3.600 Euro

Darüber hinaus sollte der Nutznießer die steuerlichen Aspekte beachten. Denn je nach geschätztem Wert des Nießbrauchs und nach persönlicher Steuerklasse fallen für den Nutznießer regelmäßig Steuern zwischen 15 und 30 Prozent an. Diese Kosten muss der Nutznießer allein tragen.

5. Wie bereite ich den Verkauf einer Nießbrauchwohnung vor?

 

Zusätzlich zu den üblichen Dokumenten für den Haus- oder Wohnungsverkauf müssen Sie beim Verkauf eines Objektes mit Nießbrauch die folgenden Unterlagen vorlegen:

  • Teilungserklärung vom Grundbuchamt
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
  • Wohngeldabrechnungen der letzten drei Jahren
  • Rücklagenübersicht
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Kopie des Mietvertrags bei Vermietung 

Der Käufer erhält nach dem Verkauf wichtige Unterlagen wie etwa die Gebäudeversicherung, Gebrauchsanleitungen, Wartungsverträge, Garantiebelege, Abrechnungen von Nebenkosten und Heizungen, Prüfprotokolle vom Schornsteinfeger, Aufstellungen über Handwerkerrechnungen und eine Auflistung der Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen. Diese Dokumente gehen nicht an den Nießnutzer

 

Wir empfehlen Ihnen, den Verkauf der Immobilie mit der Hilfe eines erfahrenen Maklers durchzuführen. Dieser kann Sie zu allen rechtlichen Angelegenheiten beraten und den maximal möglichen Preis für das Objekt mit Nießbrauch für Sie verhandeln. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei professionelle Makler in Ihrer Umgebung

 

 

 

 

 

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