Sicherer Abschluss Kaufvertrag

Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Sowohl Verkäufer als auch Käufer streben den raschen Abschluss eines Kaufvertrages an. Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung schaffen ein erhöhtes Maß an Sicherheit für beide Seiten.

Immobilienverkauf, Reservierungsvereinbarung, Vorverkaufsvertrag, Reservierungsgebühr, Eigentumswohnung

Die Traum-Wohnung absichern: Wann ist eine Reservierungsgebühr Höhe unzulässig?

Schnellüberblick

Reservierungsvereinbarung

  • Zusicherung des Maklers / des Verkäufers gegenüber dem Kaufinteressenten, die Immobilie für eine bestimmte Zeit anderen Interessenten nicht anzubieten.

Vorvertrag

  • Verpflichtung der Vertragsparteien zum Abschluss des Kaufvertrages
  • Fixierung aller wesentlichen Inhalte des späteren Kaufvertrages
  • Bietet rechtliche Sicherheit für beide Vertragsparteien

Reservierungsvereinbarung

  • Potentieller Käufer ist im Entscheidungsprozess: Er will ohne zeitlichen Druck überlegen, ob er das Objekt kaufen will.
  • Verkäufer/Makler lässt sich ernsthaftes Käuferinteresse durch Reservierungsvereinbarung bestätigen.

Vorvertrag

  • Käufer hat sich bereits für das Objekt entschieden: Er ist aber noch nicht liquide, wartet z.B. auf Finanzierungszusage der Bank.
  • Vor Abschluss eines endgültigen Kaufvertrags müssen noch rechtliche Hindernisse beseitigt werden.
  • Verkäufer verlangt Vorvertrag, um Kaufinteressenten zu binden.

Reservierungsvereinbarung

  • Grundsätzlich privatschriftlich möglich.
  • Rechtsprechung: notarielle Beurkundung bei hoher Reservierungsgebühr notwendig (ab etwa 10-15 Prozent der später fälligen Maklerprovision), ansonsten ist die Reservierungsvereinbarung nicht rechtskräftig.

Vorvertrag

  • Notarielle Beurkundung (§ 313b BGB, entsprechend der Form des späteren Hauptvertrags).

Reservierungsvereinbarung

  • Makler erhält Reservierungsgebühr (5-10 Prozent der später fälligen Maklerprovision gilt als angemessen) als Ausgleich für zeitweiligen Vermarktungsverzicht.

 Vorvertrag

  • Notarkosten für notarielle Beurkundung von Verträgen (abhängig vom Geschäftswert der Immobilie)
  • Notarauslagen (Porto, Telekommunikation, Schreibauslagen, Sonstige)

Teil 1
Reservierungsvereinbarung beim Haus(ver)kauf

1.1 Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Durch eine Reservierungsvereinbarung (genauer: Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung) garantiert der Makler dem Kaufinteressenten, eine Immobilie für eine bestimmte Zeitdauer weiteren Interessenten nicht anzubieten. Die vom Kaufinteressenten an den Makler zu entrichtende Reservierungsgebühr stellt ein Entgelt dafür dar, dass der Makler für die vereinbarte Zeitdauer auf die Vermarktung der Immobilie verzichtet. Kommt es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über die jeweilige Immobilie, so wird die Reservierungsgebühr auf die Maklergebühr angerechnet.

1.2 Wann macht eine Reservierungsvereinbarung Sinn?

Eine Reservierungsvereinbarung ist für den Käufer z. B. sinnvoll, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus bestimmten Gründen noch nicht möglich ist. Ein Verkäufer wird eine Reservierungsvereinbarung verlangen, wenn er sich das ernsthafte Interesse eines Käufers bestätigen lassen will. Der Makler erzielt einen finanziellen Ausgleich für seine Vermittlungsbemühungen unabhängig von einem tatsächlich durchgeführten Verkauf.

1.3 Welcher Form bedarf eine Reservierungsvereinbarung?

Reservierungsvereinbarungen können zwar grundsätzlich in privatschriftlicher Form abgeschlossen werden. Führt jedoch die Höhe der gezahlten Reservierungsgebühr zu einer Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Käufers, indem sie Druck auf ihn ausübt, die Immobilie zu erwerben, so liegt eine Verpflichtung im Sinne von § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB vor, die nur bei notarieller Beurkundung wirksam ist. Bei einer Reservierungsvereinbarung ab etwa 10-15 Prozent der später fälligen Maklerprovision ist jedenfalls eine notarielle Beurkundung als Voraussetzung der Rechtswirksamkeit erforderlich.

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1.4 Wirksamkeit einer in AGBs oder in Formularverträgen vereinbarten Reservierungsvereinbarung?

Die Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung mit einem Makler setzt den Abschluss eines individuell ausgehandelten Vertrags zwischen Makler und Käufer voraus. Eine Reservierungsvereinbarung ist nicht wirksam, wenn sie lediglich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen niedergelegt ist oder in Form eines Formularvertrags vorgenommen wird.

1.5 Höhe der Reservierungsgebühr

Die Höhe der Reservierungsgebühr für Makler beträgt regelmäßig 5-10 Prozent der später fälligen Maklercourtage. Erst ab einer Reservierungsgebühr von über 10-15 Prozent der vorgesehenen Maklerprovision hält die Rechtsprechung im Normalfall einen unangemessenen Druck auf den Käufer zum Erwerb einer Immobilie für gegeben, der eine notarielle Beurkundung erforderlich macht. Diese Grenze ist in jedem Einzelfall jedoch genau zu überprüfen, denn Achtung: Je nach Höhe der im Erfolgsfall fälligen Provision können bereits 5 Prozent der Maklerprovision einen unzumutbaren Druck auf den Käufer ausüben. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Wert des Objektes so hoch ist, dass die dann fällige Summe geeignet ist, den Erwerber unzulässig unter Druck zu setzen (BGH, NJW 1987, S. 54).

1.6 Was gilt, wenn der Käufer "abspringt"?

Sieht der Käufer nach Abschluss einer Reservierungsvereinbarung vom Erwerb der Immobilie ab, so erhält er möglicherweise die von ihm gezahlte Reservierungsgebühr nicht vom Makler zurück. Allerdings können Reservierungsvereinbarungen eine zumindest teilweise Rückzahlung für den Fall vorsehen, dass der notarielle Vertrag nicht zustande kommt.

1.7 Kann der Verkäufer trotz Reservierungsvereinbarung anderweitig verkaufen?

Um die vom Käufer angestrebt Reservierungswirkung tatsächlich zu erzielen, sollte die Reservierung auch vom Verkäufer unterschrieben sein und eine notarielle Beurkundung vorliegen, da nur dann der Verkäufer rechtlich gebunden ist. Ansonsten läuft der Käufer Gefahr, dass der Verkäufer trotz der mit dem Makler abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung die Immobilie möglicherweise doch anderen Interessenten anbietet.

1.8 Muss der höchste Bieter berücksichtigt werden?

Führt der Verkäufer ein Bieterverfahren durch, so bedeutet dies nicht, dass er an das höchste Gebot gebunden ist, da er sich erst mit der notariellen Beurkundung rechtswirksam zur Veräußerung der Immobilie verpflichtet. Ebenso ist auch der Käufer erst nach notarieller Beurkundung an sein Gebot gebunden.

 

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1.9 Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung

  • Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB und damit Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer zeitlich unbefristeten Reservierungsvereinbarung vor (BGHZ 103, 235, 241). Die Bindungsdauer sollte nicht länger als sechs Monate betragen.
  • Bei einer hohen Reservierungsgebühr (etwa ab 10-15 Prozent der im Erfolgsfall anfallenden Maklerprovision) kann eine nicht notariell beurkundete Reservierungsvereinbarung gemäß § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB aufgrund Formmangels nichtig sein.
  • Eine hohe Reservierungsgebühr (über 10-15 Prozent der Maklercourtage, im Einzelfall niedriger) kann unzumutbaren Druck auf den Käufer ausüben und macht eine Reservierungsvereinbarung möglicherweise nichtig (BGHZ 103, 235, 239).
  • Nichtigkeit einer Reservierungsvereinbarung wird teilweise auch dann angenommen, wenn der Makler nicht über einen qualifizierten Makleralleinauftrag verfügt, bei dem sich der Eigentümer verpflichtet, nicht eigenständig nach Käufern zu suchen. Der Verkäufer könnte die Immobilie jedoch trotz eines qualifizierten Makleralleinauftrags an einen Dritten verkaufen, so dass für den Käufer im Ergebnis kein Unterschied zu einem einfachen Makleralleinauftrag bestünde. Eine Reservierungsvereinbarung ist aber jedenfalls dann nichtig, wenn der Makler noch nicht einmal über einen einfachen Makleralleinauftrag verfügt.

Fazit Reservierungsvereinbarung

Bei Beachtung aller rechtlichen Voraussetzungen können alle Beteiligten von einer Reservierungsvereinbarung profitieren:

  • Für den Kaufinteressenten verbessert sich die Chance, seine Wunschimmobilie zu erwerben.
  • Für den Verkäufer erhöht sich die Chance auf einen baldigen Objektverkauf.
  • Höhe der Reservierungsgebühr, die vom Käufer zu zahlen ist: 5-10 Prozent der später fälligen Maklerprovison
  • Form: grundsätzlich privatschriftliche Reservierungsvereinbarung (bei hoher Reservierungsgebühr notarielle Beurkundung erforderlich)

Teil 2
Vorvertrag beim Haus(ver)kauf

2.1 Was ist ein Vorvertrag beim Immobilien(ver)kauf?

Ein Vorvertrag beim Immobilien(ver)kauf verpflichtet die Vertragsparteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages („Kontrahierungszwang“). Der Vorvertrag begründet eine Verhandlungspflicht für Käufer und Verkäufer über die jeweilige Immobilie.

Ein Vorvertrag über eine Immobilie gibt dem Kaufinteressenten die Sicherheit, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt vom Verkäufer zu den vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Der Verkäufer verfügt nach einem Vorvertrag über ein hohes Maß an Sicherheit, dass der Käufer die Immobilie tatsächlich erwerben wird. Damit schafft ein Vorvertrag finanzielle Sicherheit für beide Vertragsparteien. Dagegen steht es Verkäufern und Käufern ohne vorvertragliche Bindung frei, die Immobilie anderweitig veräußern bzw. von einer Kaufabsicht jederzeit Abstand zu nehmen.

2.2 Wann ist ein Immobilienverkauf Vorvertrag für Käufer und Verkäufer sinnvoll?

Wenn der Käufer noch nicht liquide genug ist, sich aber die Immobilie bereits reservieren möchte, hilft ein Vorvertrag. Aber auch dann, wenn zwar die Finanzierung eines Immobilienkaufs bereits geregelt ist, jedoch noch rechtliche Hindernisse vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages beseitigt werden müssen, verschafft ein Vorvertrag dem Käufer Sicherheit.

Vorverträge werden teilweise auch von Verkäufern verlangt. Bei ernsthaftem Interesse eines Kaufinteressenten an sichert ein Vorvertrag dem Immobilienverkäufer eine baldige Abwicklung des Immobilienverkaufes.

2.3 In welcher Form sollte ein Vorvertrag abgeschlossen werden?

Für den Vorvertrag gelten die für den Hauptvertrag geltenden rechtlichen Regeln. Daher ist der Vorvertrag gemäß § 313b Absatz 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden. Zweckmäßigerweise sollte der Vorvertrag bei demjenigen Notar hinterlegt werden, der auch mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages beauftragt werden soll.

2.4 Welche Formulierungen und Klauseln sollte ein Hausverkauf Vorvertrag beinhalten?

In den Vorvertrag sind zumindest die wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufvertrages aufzunehmen.

 

Ein Vorvertrag benennt daher

  • die Vertragsparteien,
  • den mit Grundstücksnummer und Flurnummer genau bezeichneten Kaufgegenstand (einschließlich von Mobiliar und anderen zu übertragenden Gegenständen)
  • den Kaufpreis,
  • die Zahlungsmodalitäten und
  • die Frist bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.

Er enthält außerdem

  • die Verpflichtung zur Herbeiführung einer abschließenden Einigung und
  • eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts einer der Vertragsparteien.

2.5 Rücktritt vom Kauf/Verkauf nach Abschluss eines Vorvertrags?

Wird ein Vorvertrag nicht notariell beglaubigt, ist er rechtlich nicht bindend, so dass ein Rücktritt vom Vorvertrag jederzeit möglich ist.
Notariell beglaubigte Vorverträge erlauben einen Vertragsrücktritt regelmäßig nur unter engen Voraussetzungen. Gewöhnlich sehen notariell beglaubigte Vorverträge Rücktrittsmöglichkeiten für den Fall vor, dass dem Käufer die Erfüllung der sich aus einem Immobilienkaufertrag ergebenden Verpflichtungen unzumutbar wird. Dazu gehören z. B. ein die Zahlungsfähigkeit des Käufers beeinträchtigender Unfall und eine nicht zustande kommende Finanzierung.

2.6 Welche Kosten entstehen bei Abschluss eines Vorvertrages?

Notarkosten entstehen abhängig vom Geschäftswert der Immobilie (§§ 3, 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)) für die notarielle Beurkundung von Verträgen: Die doppelte Gebühr gemäß Anlage 1 (Kostenverzeichnis) zum GNotKG, Teil 2, Hauptabschnitt 1, Abschnitt 1, Ziffer 21100), Mindestgebühr 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer (Gebührenstaffel für einfache Notargebühr: siehe § 34 GNotKG und Anlage 2 zum GNotK. Für die Notarkosten ist Tabelle B maßgeblich). Mögliche Notarauslagen sind Porto, Kosten für Telekommunikation, Schreibauslagen, Sonstige.

2.7 Wegfall der Geschäftsgrundlage

Der Vorvertrag verliert seine Rechtswirkung bei Wegfall der Geschäftsgrundlage. Dazu gehört zum Beispiel der Tod des Käufers oder eine schwerwiegende Beschädigung oder der Untergang der Immobilie z. B. durch Elementargewalten wie Hochwasser oder Sturm, durch die die Immobilie unverkäuflich wird.

Fazit Vorvertrag

  • Wirkung: Verpflichtung für Käufer und Verkäufer zum Abschluss eines notariellen Immobilienkaufvertrages
  • Inhalt: wesentliche Vertragsinhalte des vorgesehenen notariellen Kaufvertrages
  • Voraussetzung für rechtliche Bindung: notarielle Beurkundung

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