Vermietete Wohnung verkaufen: Steuern, Ablauf und Checkliste

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss auf einige besondere Aspekte achten. Ob bei Besichtigungsterminen, bei der Spekulationssteuer oder dem Vorkaufsrecht – für viele Punkte gibt es spezielle Regelungen bei vermieteten Wohnungen. Wie der Verkauf einer vermieteten Immobilie ein Erfolg wird, erläutern wir ausführlich in diesem Ratgeber.

Bei einer vermieteten Wohnung gilt es auf eins besonders zu achten: den aktuellen Mieter. Durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung endet das bestehende Mietverhältnis nicht, sondern geht auf den neuen Eigentümer über. Der geplante Verkauf selbst stellt kein berechtigtes Interesse dar, wonach Sie den Mieter ordentlich kündigen dürfen.

Generell gibt es zwei große Gruppen, die sich für den Kauf einer vermieteten Wohnung interessieren. 

Zur ersten Zielgruppe zählen Kapitalanleger, die mit vermieteten Immobilien langfristig Mietrenditen erwirtschaften möchten. Ein bestehendes Mietverhältnis macht die Suche nach passenden Mietern überflüssig und sorgt für eingehende Mietzahlungen direkt nach dem Eigentümerwechsel.

Aber: Der Mietpreis kann vom neuen Eigentümer nicht willkürlich angehoben werden. Die bisherigen Regelungen des bestehenden Mietvertrags bleiben bestehen. Gerade für Kapitalanleger kann dies ein Dämpfer für die Kauflust sein. Ist die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete bereits auf einem hohen Niveau, werden sich mehr Kapitalanleger für den Kauf Ihrer vermieteten Wohnung interessieren.

Mietpreisbremse beachten

Gilt für den Standort Ihrer vermieteten Wohnung die Mietpreisbremse, so darf die Miete bei Neuvermietung nicht um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Kapitalanleger bedeutet dieser Umstand eine gewisse Einschränkung. Andererseits gilt die Mietpreisbremse für Städte und Gemeinden, in denen die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt. Somit ist ein Leerstand der Mietwohnung sehr unwahrscheinlich.

Zur zweiten Zielgruppe zählen Privatpersonen, die die aktuell vermietete Wohnung später selbst beziehen oder sie an nahestehende Verwandte vermieten möchten. Meist folgt in solchen Fällen eine Eigenbedarfskündigung unmittelbar nach dem Eigentümerwechsel. Doch auch hierbei müssen ordentliche Kündigungsfristen berücksichtigt werden. Je länger das Mietverhältnis bereits andauert, desto länger ist auch die Kündigungsfrist. Wenn das Mietverhältnis mit der Mietpartei beispielsweise über acht Jahre andauert, liegt die Frist bei neun Monaten.  

Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung:

Damit sich Kaufinteressenten einen umfassenden Eindruck von der Wohnung verschaffen können, werden zahlreiche Dokumente und Nachweise benötigt. Aber auch für die Immobilienbewertung sind bestimmte Unterlagen erforderlich. Als Verkäufer sollten Sie sich frühzeitig um die Beschaffung aller erforderlichen Nachweise und Ausdrucke kümmern.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf einer vermieteten Wohnung

• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Amtlicher Lageplan
• Bauakte (Grundrisse, Baupläne)
• Baubeschreibung
• Gültiger Energieausweis
• Wohnflächenberechnung
• Mietvertrag sowie alle bisherigen Mieterhöhungen
• Betriebskostenabrechnungen
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnungen
• Grundsteuerbescheide
• Immobilienbezogene Versicherungen
• Angaben zur Instandhaltungsrücklage
• Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen
• Nachweise von Sanierungen und Modernisierungen sowie Wartungsprotokolle
• ggfs. Vertrag mit Hausverwaltung

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung haben Mieter bestimmte Rechte und Pflichten, die Sie als Verkäufer kennen und berücksichtigen sollten. So ist beispielsweise Ihr Besichtigungsrecht an gesetzliche Vorgaben geknüpft, die es unbedingt einzuhalten gilt.

Möchte der Vermieter die Wohnung verkaufen, muss der Mieter Besichtigungen der Wohnung zulassen. Das ist jedoch nicht uneingeschränkt der Fall. Folgende Voraussetzungen müssen für Besichtigungen erfüllt sein:

• Besichtigungen erfolgen nur nach frühzeitiger vorheriger Absprache. Besichtigungstermine sollten mindestens zwei Wochen zuvor beim Mieter angekündigt werden. Die Arbeitszeiten des Mieters müssen dabei respektiert werden. Sollten deshalb nur Termine in den Abendstunden oder am Wochenende möglich sein, so müssen Sie sich als Verkäufer damit zufriedengeben.
• Nach bisheriger Rechtsprechung kann einem Mieter eine Besichtigung pro Woche zugemutet werden.
• Zieht sich der Verkaufsprozess in die Länge, ändert sich diese Annahme auf einen Besichtigungstermin alle zwei bis drei Wochen.
• Während des Termins ist nur die oberflächliche Besichtigung erlaubt. Schränke beispielsweise muss der Mieter nicht öffnen – seine Privatsphäre ist immer zu schützen. 

Generell lohnt sich im Vorfeld ein offenes Gespräch mit dem Mieter, in dem auch um seine Kooperation gebeten wird. 

Gemäß § 577 BGB besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht für den Bestandsmieter. Das ist dann der Fall, wenn die vermietete Wohnung eine von mehreren in einem Mehrfamilienhaus ist und alle Einheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, um sie dann einzeln weiterzuverkaufen.

Der Ablauf sieht vor, dass zuerst ein potenzieller Käufer gesucht wird, mit dem die Konditionen für den Kauf vereinbart werden. Anschließend muss der Mieter darüber informiert werden; er kann binnen zwei Monaten entscheiden, ob er die Immobilie zu diesen Konditionen erwerben möchte.

Als Verkäufer müssen Sie den Mieter auf sein bestehendes Vorkaufsrecht hinweisen, ansonsten drohen Schadenersatzansprüche. Außerdem gilt, dass dieses Vorkaufsrecht nicht gegeben ist, wenn keine Aufteilung in Sondereigentum erfolgt. In diesem Szenario kann ganz beliebig, an jeden Menschen oder auch an Unternehmen, verkauft werden. 

Die Vorgaben und Abläufe für den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung gelten größtenteils auch für den Verkauf eines vermieteten Hauses. Dennoch gibt es einige wichtige Unterschiede, die Sie als Verkäufer kennen sollten.

In einer vermieteten Wohnung liegt der Fokus auf den allgemeinen Zustand, etwa Böden, Bäder oder auch die Küche. Bei einem Haus hingegen muss auch die Substanz selbst genauer geprüft werden, zusätzlich zu weiteren Räumlichkeiten wie der Garage und dem Keller. Die Besichtigung bei einem Haus ist also deutlich umfangreicher als bei einer Wohnung.

Den Immobilienwert ermitteln, ist immer einfacher, wenn es eine Vielzahl an vergleichbaren Objekten gibt. Das ist bei Wohnungen im städtischen Gebiet häufig der Fall. Bei Einfamilienhäusern hängt dies unter anderem stark vom Baujahr und der Bauart ab. Doch egal, ob vermietete Wohnung oder vermietetes Haus: Für den Verkauf ist eine Immobilienbewertung nahezu unerlässlich. Wir empfehlen eine professionelle Bewertung vor Ort von einem Experten.

Bei Häusern grenzt nicht nur das Gebäude selbst, sondern typischerweise auch die Gartenfläche bei Nachbargrundstücken an. Hier kann es wichtig sein, dass die Nachbarn ihre Gärten pflegen. Bei Wohnungen hingegen ist es unbedeutend, ob der Nachbar sein Wohnzimmer aufgeräumt hat.

Ein weiterer und durchaus wichtiger Aspekt ist, dass auf Grundstücken mit Einfamilienhäusern bestimmte Belastungen wie Grunddienstbarkeiten bestehen können, etwa Wegerechte oder Bebauungsbeschränkungen. Sie können die Nutzung des Grundstücks einschränken und dadurch den Grundstückswert mindern. Bei Wohnungen sind derartige Grundstückslasten eher irrelevant.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen Sie die zehnjährige Spekulationsfrist beachten. Die beginnt mit dem Tag der Beurkundung des Kaufvertrags. Ziel ist es, eine übermäßige Preissteigerung im Immobilienbereich zu vermeiden, da sie etwaige Gewinne aus dem schnellen An- und Verkauf von Immobilien reduziert. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich immer nach dem Gewinn des Immobilienverkaufs.

Generell wird die Spekulationssteuer immer fällig, sofern der Verkauf innerhalb der Frist von zehn Jahren erfolgt. Eine Ausnahme gibt es, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt haben. 

Grundsätzlich gilt: Je besser Sie den Verkauf der Immobilie vorbereiten, desto schneller werden Sie sie tatsächlich auch verkaufen. Die wichtigste Hausaufgabe lautet, alle relevanten Unterlagen zu sammeln und Gespräche mit dem Mieter zu führen. Sie sollten ihn über den geplanten Verkauf informieren und frühzeitig ankündigen, dass Besichtigungstermine notwendig sein werden.

In weiterer Folge ist zu entscheiden, ob Sie den Verkauf selbst abwickeln wollen oder die professionelle Unterstützung einen erfahrenen Makler beauftragen. Anschließend startet die Vermarktungsphase, in der dann die schnelle Kommunikation mit Interessenten wichtig ist. 

Checkliste: Was ist vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie wichtig?

• Vor Vermarktungsbeginn sollte die Wertermittlung der Immobilie erfolgen, damit ein realistischer Angebotspreis angesetzt wird.
• Wenn vorhanden, sollte in der Teilungserklärung geprüft werden, ob Sie für den Verkauf etwaige Zustimmungen einholen müssen.
• Kauf bricht Miete nicht: Das bestehende Mietverhältnis muss im Kaufvertrag klar benannt sein, denn der bestehende Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer der Wohnung über.
• Für einen reibungslosen Ablauf ist es wichtig, auch den Mieter frühzeitig über das Verkaufsvorhaben zu informieren.
• Notieren Sie beim Lastenwechsel die Verbrauchszählerstände, um eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen zu können.
• In einem Übergabeprotokoll halten Sie den Zustand der Wohnung detailliert fest.
• Zeugen, die während des Verkaufsprozesses und insbesondere bei der Wohnungsübergabe zugegen waren, können bei späteren Konflikten nach dem Verkauf hilfreich sein.

Wichtig ist, dass der gesamte Verkaufsprozess Ihrerseits sorgfältig dokumentiert wird. Der Kaufvertrag muss nicht unnötig umfangreich sein, aber er soll präzise alle Gegebenheiten und Vereinbarungen beschreiben. So sinkt das Risiko von Streitigkeiten und der Verkauf der vermieteten Wohnung kann erfolgreich abgeschlossen werden.