Vertrag beim Hausverkauf - Worauf müssen Verkäufer achten?

Hausverkauf: Der Kaufvertrag

Der Verkauf eines Hauses bringt für die meisten Hausbesitzer wichtige Entscheidungen mit sich und wirft viele Fragen auf. Auch beim Kaufvertrag gibt es einiges zu beachten

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Der Kaufvertrag: Nachweis über den Hausverkauf schwarz auf weiß

Gerade wenn es darum geht, einen Hausverkauf schriftlich in Form eines notariell beurkundeten Kaufvertrages zu dokumentieren, möchte man als Verkäufer keine Fehler machen. Auch wenn der Notar die Ausgestaltung des Kaufvertrages übernimmt, kann es nicht schaden, zu wissen, was zwingend darin niedergeschrieben sein soll und was darüber hinaus in einem Kaufvertrag festgehalten werden kann.

Teil 1
Kaufvertrag beim Hausverkauf: nur mit Notar

Rechtlich kann ein Kaufvertrag für ein Grundstück mit oder ohne Haus ausschließlich in notariell beurkundeter Form erfolgen. Im Kaufvertrag verpflichtet sich die eine Seite das Eigentum an Grund und Boden samt Aufbauten zu übertragen, die andere Seite geht die Verpflichtung ein, dieses zu erwerben. BGB §313 schreibt für dieses Rechtsgeschäft die Beurkundung durch einen Notar vor und sichert dadurch die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen. Der Notar ist damit der erste Ansprechpartner für die Fragen des Grundstückkaufvertrages.

Mitwirkung des Notars beim Vertrag

Die Aufgabe des Notars ist es, die Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Tragweite des Vertrages aufzuklären. Zudem überwacht er die Zahlung des Kaufpreises sowie die Immobilienübereignung. Es ist jedoch nicht Sache des Notars, Käufer oder Verkäufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten.

 

Der Notar ist eine neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien und somit verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten neutral zu klären. Wenn Sie jedoch Zweifel hegen, die Neutralität eines Notars betreffen, verfügen beide Parteien über das Recht einen zweiten Notar mit der Überprüfung der Beurkundung des Kaufvertrages zu beauftragen. Um ganz sicher zu gehen, lohnt es sich in jedem Fall das Gespräch mit einem Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht zu suchen.

Die Notarkosten

Die Vertragspartner können den Notar frei wählen. Nach einem ungeschriebenen Gesetz liegt die Wahl des Notars jedoch meist beim Käufer, da die Kosten für den Notar im Regelfall durch ihn getragen werden. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus dem Kaufpreis oder dem Geschäftswert der Kaufurkunde sowie deren Umfang. Als Berechnungsgrundlage hierzu dient die Kostenordnung (KostO). 

Weitere Infos hierzu finden Sie auf unserer Seite Notarkosten.

Teil 2
Angaben im Haus-Kaufvertrag

In der Regel findet im Vorfeld des Vertragsabschlusses eine Vorbesprechung beim Notar statt, um alle nötigen Informationen zusammengetragen. Der Notar arbeitet diese dann auf, fasst sie in einem Vertrag zusammen und lässt diesen den Vertragsparteien bis spätesten zwei Wochen vor dem offiziellen Verkaufstermin zukommen.

Der Kaufvertrag

Folgende Daten umfasst ein Kaufvertrag zum Verkauf eines Hauses in der Regel:

 

I. Grundbuchstand

Details unter anderem zur Belastung des Grundbesitzes

 

II. Kaufvertrag

Details vor allem zu

  • Kaufgegenstand
  • Kaufpreis
  • Sachmängelansprüche
  • Rechtsmängelansprüche
  • Erschließungsbeiträge
  • Besitzübergang
  • Miet- und Pachtverhältnisse
  • Kosten und Grunderwerbssteuer
  • Auflassung
  • Vormerkung
  • Belastungsvollmacht
  • Sonstiges
  • Der Kaufgegenstand

Der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag bei einem Hauskauf ist die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands. Um das Haus und das Grundstück genau bezeichnen zu können, zieht der Notar das Grundbuch heran. Hierin findet er u.a. Informationen zu Größe, Lage und Bewirtschaftungsart. Aus dem Grundbucheintrag gehen auch die sogenannten Dienstbarkeiten hervor. Ein Beispiel hierzu ist eine gemeinsame Einfahrt, die mit dem Grundstücksnachbarn geteilt werden muss. Liegen solche Dienstbarkeiten vor, sollten Sie diese genau überprüfen.

  • Der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist der Preis, der tatsächlich gezahlt wird. Eine falsche Angabe im Vertrag ist strafbar. Ein Kaufvertrag ist von vielen Zustimmungen abhängig. Kommt eine dieser Zustimmungen nicht zustande, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Alle Beträge, die der Käufer evtl. über den vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus gezahlt hat, sind somit rechtlich nicht abgesichert.

  • Besitzübergang

In der Regel erfolgt die Übergabe des Grundstücks an den Käufer zum einen und die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer zum anderen nach Eintragung ins Grundbuch. Sollen andere Vereinbarungen getroffen werden, liegt die Verantwortung für die Gestaltung dieser Absprachen beim Notar. Häufig liegt zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Übergabe des Grundstücks einige Zeit (etwa acht Wochen). Verkäufer sollten ihre Immobilie erst übergeben, wenn der gesamte Kaufpreis gezahlt und verfügbar ist.

  • Auflassung

Um sich für diesen Zeitraum abzusichern, kann der Käufer eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen lassen. Hierdurch wird klargestellt, dass das Grundstück samt Haus bereits verkauft sind, der Kaufvertrag jedoch noch nicht gänzlich abgewickelt wurde. Mit dieser Vormerkung wird der Anspruch des Käufers, das Grundstück zu erwerben, gesichert. Lasten, die in dieser Zeit durch den Verkäufer aufgenommen werden, entstehen dadurch nicht zum Nachteil des Käufers. Zudem kann ausgeschlossen werden, dass ein anderer Käufer Eigentum am selben Grundstück erwirbt.

  • Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien werden durch eine Bank finanziert. Bevor der Verkäufer über den Kaufpreis verfügen kann, braucht die Bank folgende Sicherheit: der Käufer muss die Grundschuld bestellen und eintragen lassen. Damit dies geschehen kann, muss der Verkäufer die sogenannte Belastungsvollmacht geben. Zu den weitreichenden Folgen dieses Verfahrens sollten Verkäufer sich durch den Notar beraten lassen.

Checkliste: Erfolgreich zum Haus-Kaufvertrag

  • Käufer und Verkäufer einigen sich über die Vereinbarungen zum Hausverkauf.
  • Dem Verkäufer liegt eine schriftliche Finanzierungszusage des Käufers vor.
  • Der Käufer wählt den Notar, ein erstes informelles Gespräch findet statt. Zu diesem Termin brauchen Sie bereits alle wichtigen Unterlagen, der Notar wird nach Vorgaben der Vertragsparteien den Kaufvertrag ausarbeiten.
  • Nach diesem Gespräch erhalten beide Seiten einen Entwurf des Kaufvertrags zur Prüfung. Sowie Käufer und Verkäufer dem Vertrag zustimmen wollen, kann der Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart werden.
  • Etwa eine Woche nach erfolgter Beurkundung erhalten beide Seiten den beglaubigten Kaufvertrag.
  • Das Finanzamt übersendet dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid. Dieser sollte schnellstmöglich bezahlt werden, damit das Eigentum umgeschrieben werden kann.
  • In der Zwischenzeit hat der Notar die Bewilligung zu Löschung der "alten" Grundschuld erhalten.
  • Sofern der Käufer eine Auflassungsvormerkung gestellt hat, betätigt das Grundbuchamt dies durch eine Eintragungsmitteilung.
  • Der Kaufpreis wird durch den Käufer überwiesen.
  • Die Übergabe des Objektes erfolgt.
  • Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer.

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