Was beachten? Wie bewerten? Eine Immobilien-Expertin im Interview

Mehrfamilienhaus richtig verkaufen

Ein Mehrfamilienhausverkauf ist komplex und erfordert umfassende fachliche Kenntnisse. Unser Experten-Interview zeigt, auf was es ankommt beim Verkauf und welche Aspekte nicht zu unterschätzen sind…

Blick nach oben auf ein Mehrfamilienhaus

Wie bereiten Sie sich auf den Mehrfamilienhausverkauf optimal vor? Nutzen Sie das Wissen einer Immobilien- Expertin!

Gut zu wissen

  • Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist komplex und risikobehaftet.
  • Ein erfolgreicher Verkauf erfordert Fachkenntnisse und langjährige Erfahrung.
  • Ein guter Makler sorgt für mehr Sicherheit und kennt potenzielle Investoren.
    Unser Service: Wir empfehlen Ihnen einen guten Makler in Ihrer Region.

Experten-Interview

Frau Ulrike Gaedecke von Gaedecke-Immobilien in Berlin ist seit mehr als 30 Jahren im Maklergeschäft für Mehrfamilienhäuser tätig. Im Jahr 1957 wurde die Firma durch ihren Vater in Hannover gegründet.

Die Beschäftigung mit Mehrfamilienhäusern begann in der Familie schon 1928 durch ihre Ur-Großmutter, damals noch nicht als Firma. Seit 2010 sind Gaedecke-Immobilen auch in Berlin ansässig. Frau Gaedecke hat als beruflichen Hintergrund Rechtswissenschaften studiert, anschließend eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau absolviert und war einige Jahre als Gutachterin tätig.

Frau Gaedecke, was ist beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern besonders zu beachten?

Durch die Komplexität der Objekte, den viel höheren Verkaufspreis und die Unwissenheit von Verkäufern können natürlich viel schneller große finanzielle Schäden entstehen.
Das geschieht z. B. durch Angaben der Eigentümer, die im Nachhinein so nicht haltbar sind.
Das bedeutet, man geht als Verkäufer ein hohes Risiko ein, nachträglich nach Abschluss des Notarvertrags in die Haftung genommen zu werden und dann nur einen Teil der Verkaufssumme zu sehen. Ein Beispiel ist die Angabe des Mietpreises als Summe, welche die Eigentümer am Ende des Monats auf ihrem Konto haben. Die Käufer tragen diesen Betrag dann ein und im Nachhinein stellt sich heraus, dass es sich um die Warmmiete handelte, von der verschiedenste Kosten runtergerechnet werden müssen. Somit stimmten die Angaben nicht und der Verkäufer bekommt am Ende viel weniger Erlös für sein Haus, als dass er sich vorgestellt hat.
Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer mit Verkaufsabsichten unbedingt im Vorfeld fachlich beraten lassen oder besser noch einen Makler beauftragen. Dieser bietet auch den Vorteil, den gesamten Verkauf abzuwickeln und die entsprechenden Unterlagen aufbereiten zu können.

Wie sind Ihre Erfahrungen mit Privatverkäufern von Mehrfamilienhäusern?

Eigentümer denken meist, dass sie, nur weil sie die Verwaltung gemacht haben, auch automatisch Kenntnisse für den Verkauf ihrer Immobilie besitzen. Oft entspricht die Verwaltung dann aber nicht den heutigen Mietgesetzen, sodass viele Probleme nach der Übergabe auftauchen können. Zum Beispiel bei Mieterhöhungen, die nicht gesetzlich wirksam durchgeführt worden sind. Im bisherigen Mitverhältnis wurde das so hingenommen aber beim neuen Eigentümerverhältnis wehren sich die Mieter dagegen. Dies kann dann rückwirkend immer noch Einfluss auf den Kaufpreis haben.

Wie entscheidend sind die Kontakte für den Mehrfamilienhausverkauf?

Im ersten Moment erscheint es für Eigentümer einfach, auch ohne Kontakte ihre Immobilie zu veräußern. Man gibt eine Anzeige im Internet auf und es melden sich sehr viele Kaufinteressenten, meist Investoren. Hier ist es aber ein großes Problem, die „Spreu vom Weizen“ zu trennen.
Leider gibt es viele Anleger, die es darauf anlegen Privatleute „über den Tisch zu ziehen“. Uns Maklern sind diese natürlich bekannt und mit ihnen machen wir schon gar keine Geschäfte mehr.
Hierbei stellt sich ja auch die Frage, wem man vertrauliche Unterlagen wie bestehende Mietverträge offenlegt und die Erlaubnis erteilt, ein Objekt näher in Augenschein zu nehmen.
Hinzu kommt die unterschiedliche Zahlungsmoral von Anlegern. Hier können Eigentümer ohne Kenntnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt natürlich ganz schnell in eine Falle tappen, die sie Anfangs gar nicht überblicken.
Wir als Makler profitieren da von unseren langjährigen Erfahrungen mit verschiedenen Investoren.

Wie erleben Sie die Entwicklung auf dem Mehrfamilienhausmarkt?

Seit Anfang der 90er Jahre gab es in Berlin verstärkt Anfragen durch Rückübereignung von Immobilien. Die Preise sind in vielen Großstädten wie in unserem Gebiet in Hannover, Hamburg und Berlin in guten Lagen durchgehend angestiegen. Inzwischen hat sich der Verkaufspreis mindestens auf dem Niveau der 20-fachen Jahresnettomiete verfestigt. Wir haben viele Kunden, die zu diesem Preis Häuser sofort und ohne Exposé und Rückfrage bei der Bank kaufen.

Spielt die Lage beim Verkaufspreis eine entscheidende Rolle?

In Berlin werden Mehrfamilienhäuser in Spandau schon anders gehandelt als im Prenzlauer Berg oder in Charlottenburg, sodass man sagen kann: „Mieteinnahme ist nicht alles“. Die Lage ist besonders entscheidend für den steigenden Anteil von Investoren, welche die Häuser mit bisheriger Mietnutzung in Eigentumswohnungen umwandeln möchten. Diese achten speziell darauf, dass die Lage sehr gut ist.

Wo liegt der Unterschied bei der Preisermittlung von Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu Eigentumswohnungen?

Wenn ich z. B. ein Paket aus zehn Wohnungen kaufe, ist es ja auch ein ganzes Haus. Ich muss allerdings die Unterschiede der einzelnen Wohnungen mitberechnen. Es gibt zum Beispiel eine Wohnung im Dachgeschoss ohne Fahrstuhl oder eine Wohnung im Erdgeschoss, die schattiger liegt. Diese bringen natürlich weniger Kaufpreis pro Quadratmeter als die Wohnung im ersten oder zweiten Obergeschoss. Zu unterscheiden ist auch der Grundriss, hat die Wohnung ein innen liegendes Bad, wie ist die Ausstattung? Hier wird dann ein Mittelwert genommen für das gesamte Gebäude, und es ist somit auch ein Vergleichswert.

Verkaufen mit Makler - Ihre Vorteile
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Wie hoch ist der Anteil der Investoren, die eine Umwandlung in Eigentumswohnungen planen?

Hier in Berlin macht das einen sehr hohen Anteil aus, aus meiner Erfahrung um die 80 Prozent.

Welche Gründe sehen Sie für die hohe Zunahme von Eigentumswohnungen bei Mehrfamilienhäusern?

Wir haben in Deutschland zunehmend Mietgesetze, die eine Vermietung sehr schwierig machen, wie z. B. die Mietpreisbremse, die als erstes zu nennen ist, aber auch Sanierungsauflagen oder Modernisierungsumlagen. Die Möglichkeiten für zukünftige Vermieter werden immer weiter beschnitten. Somit gibt es immer mehr Investoren, welche die Häuser in Eigentumswohnungen umwandeln. Meist wird den bisherigen Mietern die Kaufoption angeboten, aber wenn diese nicht kaufen können oder wollen, wird die Wohnung jemand anders kaufen.

Was spricht für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf?

Ich rate unseren Kunden davon ab, da die erhoffte Gewinnmaximierung in der Regel nicht eintritt. Zum einen muss man für eine notwendige Teilungserklärung mit Kosten von 10.000 bis 15.000 EUR je nach Objekt rechnen. Diesen finanziellen und zeitlichen Aufwand muss dann erst mal der private Verkäufer übernehmen. Zum anderen hat ein Käufer möglicherweise ganz andere Vorstellungen davon Dachbodenflächen oder Kellerflächen zuzuordnen. Vielleicht möchte er auch das Dach noch ausbauen, was eine neue Teilungserklärung erfordern würde. Somit sollte man beim Verkauf eines gesamten Hauses die Aufteilung lieber direkt dem zukünftigen Erwerber überlassen.

Aufteilen sollte der Verkäufer nur, wenn er den scheibchenweisen Verkauf der einzelnen Wohnungen auch als Alternative ansieht.

Haben Sie Einfluss auf die spätere Nutzung nach dem Verkauf?

Ja, wir haben Verkäufer, denen es wichtig ist, dass die Mieter auch nach dem Verkauf in ihren Wohnungen bleiben können. Hier haben wir spezielle Käuferkunden, die z. B. schon andere Objekte gekauft haben und von denen wir wissen, dass die Mieterstruktur erhalten geblieben ist.
So können wir Verkäufern zeigen, wer ihr Objekt kauft und was mit einem Haus wird.

 

Man kann als Verkäufer grundsätzlich auch Sozialklauseln im Kaufvertrag vereinbaren, um die Mieter zu schützen.

Welche Bedeutung hat das Vorkaufsrecht beim Mehrfamilienhausverkauf?

Das Vorkaufsrecht der Mieter kann ja nur berücksichtigt werden, wenn Wohnungen als einzelne verkauft werden sollen. Beim kompletten Hausverkauf haben Mieter kein Vorkaufsrecht.

Was zunehmend in Zukunft von Bedeutung sein wird, ist das Vorkaufsrecht von Gemeinden. Durch den steigenden Zuzug von Menschen aus anderen Ländern geraten die Gemeinden unter enormen Druck Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Gemeinden haben jahrzehntelang ihr Vorkaufsrecht nicht wahrgenommen – zukünftig kann es aber gut sein, dass diese öfters darauf zurückgreifen werden.

Welche steuerlichen Aspekte sind für Verkäufer zu beachten?

Wir werden viel mit steuerlichen Fragen von Kunden konfrontiert, können aber da nur auf den Steuerberater verweisen. Aber wir können Hinweise geben, was der Kunde den Steuerberater fragen sollte wie z. B. „Ist sein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll?“

 

Generell sind es steuerliche Gegebenheiten die allgemein bei Immobilien gelten wie die Haltefristen, also wie lange sie das Objekt schon in Besitz haben. Wenn man ein Objekt erst fünf Jahre hat und man ist über der „Drei-Objekt-Grenze“ – d. h. man hat schon drei Objekte innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft –  dann sollte man besser abwarten, um den Erlös steuerfrei einzustreichen. Die Spekulationsfrist sollte in jedem Fall vor dem Verkauf berücksichtigt werden.

 

Es gibt auch steuerliche Besonderheiten im Erbfall, das bedeutet, man wird entsprechend geschätzt nach Werten, die der örtliche Mietspiegel hergibt ohne die Berücksichtigung der tatsächlichen Miete. Das heißt, auch wenn die Miete bei 3,50 EUR lag, der Mietspiegel aber auf 5,00 EUR liegt, wird man die 5,00 EUR pro Quadratmeter versteuern müssen.

Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses erforderlich?

Das Wichtigste für den Verkauf ist die vollständige Zusammenstellung aller Unterlagen. Verkäufer sollten vom Bauamt die komplette Bauakte des Objekts mit allen Grundrissen, Baugenehmigungen auch für Umbauten anfordern und kopieren. Hierdurch kann man z. B. verhindern, dass man ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Baugenehmigung verkauft.

 

Zum Teil ist es in der Praxis sehr erstaunlich was von Käufern aufgrund von Unkenntnis der Verkäufer erworben werden kann. Das gleiche gilt auch für das Grundbuch, auch da ist es häufig so, dass Menschen gar nicht als Eigentümer eingetragen sind oder irgendwelche alten Grundschulden noch eingetragen sind. Im Normalfall, wenn die Bank noch besteht, ist es kein Problem, dann bekommt man eine Löschungsbewilligung, wenn man nachweisen kann, dass das Darlehen bezahlt ist. Aber wenn diese Unterlagen z. B. noch aus den 50er Jahren datieren, dann ist es unter Umständen gar nicht so schnell machbar rechtzeitig zum Notartermin diese Dokumente vorzulegen.

Wie bereitet man sich auf einen „investorengerechten“ Verkauf vor?

Man kann sich sehr gut darauf vorbereiten, indem man die Rechnungen für alle haustechnischen Anlagen soweit rückwirkend wie es geht aufbewahrt hat, bzw. wieder beschafft und mindestens in Kopie chronologisch vorrätig hält. Die Dokumentation sollte weit über die sonst üblichen zehn Jahre für Rechnungen hinausgehen da ein Dach beispielsweise auch schon mal 80 Jahre alt werden kann. Hier ist es wichtig dokumentieren zu können, dass alle Leistungen fachgerecht ausgeführt wurden. Die regelmäßige Wartung von Öltanks sollte durch alte Rechnungen nachvollziehbar sein.

 

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die ausführliche Dokumentation der Mieterkorrespondenz, insbesondere aller Mietverträge. Hier sind die entsprechenden Schreiben dazu wichtig. „Wann ist welche Mieterhöhung erfolgt? Gibt es dafür eine Vereinbarung und hat der Mieter das anerkannt? Welche Mietmängel gab es während der Mietzeit?“ Solche Schreiben sollten nicht raussortiert, sondern ordentlich in der Mieterakte vorrätig gehalten werden damit der zukünftige Eigentümer sich ein Bild machen kann von der Nachhaltigkeit des Mietwertes. Das ist für Investoren eine entscheidende Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Ihr Fazit: Was spricht für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses über Immobilienmakler? 

Bei der Beantwortung, was alles beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist, habe ich schon viele Hinweise gegeben, welche Fallstricke unter Umständen einen privaten Verkäufer erwarten können. 

Mindestens genauso wichtig sind aber auch folgende Punkte:

 

1. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um einen erheblichen Vermögenswert, mit dem man nicht spielen sollte.

 „Ich versuch´s erst einmal alleine zu verkaufen, ist hier noch weniger angebracht, als bei anderen Immobilien, weil der eventuelle Verlust wesentlich härter zu verschmerzen ist.

Ein solider Makler besitzt auch immer eine Vermögensschaden-Versicherung falls doch mal etwas schief gehen sollte. Dies Risiko trägt der Verkäufer sonst ganz allein!

2. Jeder Verkauf hat auch eine emotionale Seite, meistens beim Verkäufer.

Einen unabhängigen Profi zur Seite zu haben, der den Verkauf nach rationalen Gesichtspunkten, sachgerecht durchführt, ist vor allem bei den Kaufpreisverhandlungen und der Kaufpreissicherung ein absoluter Vorteil für den Verkäufer.

 

3. Der Verkäufer hat mit einem Makler einen versierten Berater an seiner Seite.

Gerade Verkäufer mit einem soliden Halbwissen schätzen im Nachherein, dass sie die Möglichkeit gehabt haben, sich über ihre Ideen zum Verkauf auszutauschen und diese dann mit Hilfe des Maklers umgesetzt zu haben.

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