Haus verkaufen mit Grundschuld

Viele Gründe können dazu führen, dass Eigentümer Ihre Immobilie verkaufen wollen. In der Regel wird dabei eine bestehende Grundschuld im Grundbuch gelöscht, da potenzielle Käufer gerne unbelastete Grundstücke erwerben möchten. Doch auch ein Hausverkauf mit Grundschuld ist möglich. Lesen Sie hier, wie der Hausverkauf mit Grundschuld erfolgen kann und was es dabei zu beachten gilt.

Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht. Mithilfe dessen kann die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags in Höhe der eingetragenen Grundschuld aus einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht abgeleitet werden.

In der Praxis dient die Grundschuld häufig als Kreditsicherheit für eine Bank im Rahmen einer Bau- oder Immobilienfinanzierung. Wenn der Kreditnehmer beispielsweise die Raten aus der Finanzierung nicht mehr bedienen kann, hat die kreditvergebende Bank letztlich das Recht, in das unbewegliche Vermögen (das belastete Grundstück) zu vollstrecken, indem es dieses zwangsversteigert.

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus zu verkaufen, welches mit einer Grundschuld belastet ist. Hinsichtlich der Grundschuld kann der Immobilienverkauf auf drei verschiedenen Wegen erfolgen:

• Hausverkauf mit Grundschuld und laufendem Darlehen
• Hausverkauf mit Grundschuld ohne laufendes Darlehen
• Hausverkauf mit Löschung der Grundschuld

Welche Voraussetzungen für die drei Vorgehensweisen erfüllt sein müssen und ab wann welche der Optionen sinnvoll ist, ist nachstehend erläutert.

In der Regel ist eine eingetragene Grundschuld mit einem laufenden Darlehen verbunden. Grundpfandrechte wie die Grundschuld dienen der Bank als Sicherheit für ausgehändigte Kredite, falls tatsächlich ein Zahlungsausfall seitens des Kreditnehmers vorkommen sollte.

Aus beruflichen Gründen beispielsweise kann es aber vorkommen, dass ein Eigentümer noch während einer laufenden Finanzierung aus seinem Haus ausziehen muss. Damit ein Hausverkauf mit Grundschuld- und Darlehensübertragung erfolgen kann, muss sowohl der Käufer als auch die betroffene Bank zustimmen.

In der Regel stimmt die Bank so einem Vorgang nur zu, wenn der Käufer finanziell mindestens genauso gut aufgestellt ist wie der Verkäufer und sich aus einer Übertragung keine Gewinneinbuße ergeben. Dann können vom Käufer theoretisch auch die Darlehenskonditionen unverändert übernommen werden.

Zwar ist die Eintragung einer Grundschuld fast immer mit der Aufnahme eines Darlehens verbunden, jedoch kann eine eingetragene Grundschuld – anders als bei einer Hypothek – auch ohne laufenden Kredit weiterhin bestehen bleiben.

Wenn nun jemand sein Eigenheim verkaufen möchte, eine Grundschuld für das zugehörige Grundstück aber noch im Grundbuch eingetragen ist, kann diese auf den Käufer übertragen werden. Dies ergibt beispielsweise dann Sinn, wenn der Käufer in Zukunft beim gleichen Kreditinstitut einen Kredit aufnehmen möchte.

Bei dieser Alternative handelt es sich eigentlich um die übliche Vorgehensweise, wenn Immobilien verkauft werden. Denn belastete Grundstücke sind auf dem Markt nicht so gefragt wie unbelastete Grundstücke.

Grundsätzlich kann eine Grundschuldlöschung nur dann von einem Notar vorgenommen werden, wenn gegenüber der eingetragenen Bank keine offenen Forderungen mehr bestehen. Die betroffene Bank händigt dem zuständigen Notar eine sogenannte Löschungsbewilligung aus, anhand derer die Löschung beim Grundbuchamt erwirkt werden kann.