Was ist zu beachten beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie?

Hausverkauf wegen Scheidung / Trennung

Ein Hausverkauf wegen Trennung bzw. Scheidung ist eine komplexe Herausforderung, die gut durchdacht sein will.

Scheidung Hauskredit, Trennung Haus Folgen

Viele Fragen müssen geklärt werden: Was passiert mit den Schulden? Zugewinnausgleich? Wenn ja, wie hoch? Wie berechnen?

Gut zu wissen

  • Der Verkaufserlös wird bei hälftigem Eigentum zu gleichen Teilen an die Partner verteilt.
  • Die Haftung für ein laufendes Immobiliendarlehen besteht weiterhin nach der Trennung oder Scheidung.
  • Ein guter Makler hat Erfahrung in der Abwicklung vom Hausverkauf bei Scheidungen.
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1. Scheidung - wann ist der Hausverkauf sinnvoll?

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben maßgeblichen Einfluss auf die Entscheidung über einen Hausverkauf bei Trennung und Scheidung: Die Entscheidungsspielräume können durch die veränderte finanzielle Situation begrenzt werden, häufig ist einen Immobilienverkauf unausweichlich.


Mögliche Motive für einen Hausverkauf wegen Trennung

  • Finanzielle Gründe, da sich das gemeinsame Einkommen nunmehr auf zwei Haushalte verteilt und sich die Gesamtkosten aufgrund doppelter Haushaltsführung erhöhen
  • Die angestrebte wirtschaftliche Entflechtung der Lebensgemeinschaft - ansonsten müssten alle Entscheidungen bezüglich des Hauses (z. B. Modernisierungen) weiterhin gemeinsam getroffen werden)
  • Die durch die Trennung veränderten Lebensumstände, die z. B. eine kleinere Wohnung als sinnvoll erscheinen lassen.

2. Wie vorgehen beim Hausverkauf wegen Scheidung?

Ein Verkauf unter Zeitdruck führt häufig zu geringeren Verkaufserlösen und damit zu Vermögenseinbußen. Notverkäufe sollten daher vermieden werden.

2.1 Mögliche Vorgehensweisen bei einer Scheidungsimmobilie:

  • einvernehmlicher Verkauf der Immobilie 
  • Übernahme des Hauses oder der Eigentumswohnung durch einen der beiden Ehegatten (einschließlich der noch vorhandenen Belastungen)
  • Teilungserklärung
    • möglich bei Wohneigentum, dass aus mehreren Wohneinheiten besteht (z. B. Mehrfamilienhäuser)
    • jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Wohnungen.
  • Teilungsversteigerung
    • falls keine Einigung der Partner zustande kommt
    • Verkauf durch Teilungsversteigerung auf Antrag beim Amtsgericht auf Teilungsversteigerung (Allerdings werden bei Versteigerungen häufig deutlich geringere Veräußerungserlöse erzielt als bei einem freihändigen Verkauf).

2.2 Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Entweder: Hausverkauf während der Trennungszeit

Der Verkauf eines gemeinsamen Hauses oder einer Eigentumswohnung kann schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, wenn

  • eine spätere Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft ausgeschlossen erscheint und wenn entweder
  • die Wohnung für den noch in der Immobilie wohnenden Ehepartnern zu groß ist,
  • die Bewirtschaftungskosten verringert werden sollen oder
  • die Liquidität aus einem Hausverkauf aufgrund der Scheidung für einen Vermögensausgleich (z. B. für einen absehbaren Zugewinnausgleich) benötigt wird.

Oder: Hausverkauf erst nach Ablauf des Trennungsjahres

Nach dem Trennungsjahr ist jeder Ehepartner berechtigt, die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Ggf. kann der andere Ehepartner sogar auf Erteilung der Zustimmung verklagt werden.

"Trennung", "Trennungsjahr", "Scheidung"

Eine "Trennung" bedeutet die Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft (meist durch Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Wohnung), die zumindest ein Ehegatte bzw. Partner nicht wieder herstellen will (§ 1567 Absatz 1 Satz 2 BGB).


Das volle zwölf Monate umfassende "Trennungsjahr" bezeichnet den auf die Trennung folgende Zeitraum (§ 1566 BGB). Das Trennungsjahr ist eine grundsätzliche Voraussetzung für eine Scheidung. Eine frühere Scheidung ist nur bei unzumutbaren Härten möglich (§ 1565 Absatz 2 BGB).


Eine "Scheidung" bedeutet die formelle rechtliche Auflösung einer Ehe bzw. einer eingetragenen Partnerschaft (§ 1564 BGB).

2.3 Ansprüche für die Zeit zwischen Auszug und Hausverkauf

Anspruch auf Entgelt für Nutzungsüberlassung

Zieht einer der Ehepartner vor dem Hausverkauf aus, so hat er gegen den weiterhin das Haus bewohnenden Partner einen Anspruch auf ein Nutzungsüberlassungsentgelt für den erhaltenen Wohnvorteil.

Berechnung des Wohnvorteils

Der Wohnvorteil wird aus dem ortsüblichen Mietspiegel abgeleitet und kann berücksichtigt werden

  • durch Geldzahlung an den anderen Ehepartner (Ausgleichszahlung) oder
  • bei der Berechnung von Unterhaltsansprüchen.

Wohnvorteil innerhalb der Trennungszeit

Der Wohnwert kann innerhalb der Trennungszeit unterhalb des Mietwertes angesetzt werden

  • bis zum Zeitpunkt der Einreichung des Scheidungsantrags und
  • soweit die Immobilie für den weiterhin dort wohnenden Ehepartner zu groß ist.

Nach Einreichung des Scheidungsantrags gilt jedoch immer der am Mietspiegel orientierte Mietwert.

3. Verteilung des Verkaufserlöses aus einem Immobilienverkauf

Nach einem Hausverkauf wird der Verkaufserlös folgendermaßen verteilt:

  • nach Rückzahlung einer eventuell noch vorhandenen Immobilienfinanzierung,
  • abzüglich einer durch das Kreditinstitut eventuell berechneten Vorfälligkeitsentschädigung,
  • bei hälftigem Eigentum an der Immobilie: hälftig auf beide Ehegatten/Partner (unabhängig davon, wie hoch die Investitionen in die Immobilie waren, die von den beiden Ehepartnern nach dem Hauserwerb getätigt wurden).

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Zugewinnausgleich beim Hausverkauf

Gesetzlicher Güterstand: Zugewinngemeinschaft

Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) gilt für Ehegatten und für eingetragene Lebenspartner, soweit nicht ein anderer Güterstand (Gütertrennung oder Gütergemeinschaft) vereinbart wurde. Im gesetzlichen Güterstand wird der während der Ehe bzw. Lebenspartnerschaft erzielte Zugewinn bei einer Scheidung ausgeglichen.

Zugewinnausgleich: Grundgedanke

Der Ausgleich der Zugewinns bei einer Zugewinngemeinschaft erfolgt nach den Regeln der §§ 1373ff BGB. Wenn der Zugewinn eines Ehegatten den Zugewinn des anderen übersteigt, so „steht die Hälfte des Überschusses dem anderen Ehegatten als Ausgleichsforderung zu“ (§ 1378 BGB), die sich dieser bei Scheidung auszahlen lassen kann.

Zugewinnausgleich bei gemeinsamer Immobilie

Der in die Vermögensberechnung einfließende Wert eines Hauses ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich der auf dem Haus lastenden Immobilienkredite: Beträgt der Verkehrswert 200.000 Euro und ein Immobilienkredit 50.000 Euro, so wird ein Vermögenswert von 150.000 Euro angenommen – bei hälftigem Eigentum an der Immobilie also 75.000 Euro als Bestandteil des Vermögens jedes Partners.

Berechnungsbeispiel Zugewinnausgleich

Beträgt nach Summierung aller Vermögensgegenstände der Zugewinn eines Partners beispielsweise 170.000 Euro und der Zugewinn des anderen 150.000 Euro, erhält der zweite Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs 10.000 Euro (die Hälfte der Differenz zwischen den Zugewinnen der beiden Partner).

4. Trennung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft - was passiert mit der gemeinsam bewohnten Immobilie?

Ausgleichsanspruch bei vorangegangener Investition

Bei Trennung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft räumt die Rechtsprechung einem Partner einen Ausgleichsanspruch ein, wenn

  • der Partner beim Erwerb einer Immobilie einen größeren Geldbetrag beisteuerte und
  • mit dem Immobilienerwerb die zumindest stillschweigende Absicht verfolgt wurde, einen gemeinschaftlichen Vermögenswert zu schaffen.
  • Der Ausgleichsanspruch wird durch den Wert der Mitnutzung der Immobilie reduziert.

5. Hauskredit nach Trennung: wer trägt die Schulden?

Die Haftung für ein aufgenommenes Immobiliendarlehen ändert sich durch eine Trennung oder Scheidung nicht:

  • Wenn der Kreditvertrag nur von einem der Ehepartner unterschreiben wurde, haftet nur dieser gegenüber der Bank.
  • Wurde der Darlehensvertrag hingegen von beiden Ehepartnern unterzeichnet, so haften beide auch nach Trennung oder Scheidung. Die Bank kann von jedem der beiden Kreditvertragspartner Zahlung in voller Kreditratenhöhe verlangen.
  • Sollte der Kredit nicht mehr bedient werden, so kann die Bank nach Fälligstellung des Darlehens die Zwangsversteigerung betreiben, was oft erhebliche Vermögensschäden für die Hauseigentümer auslöst.
  • Trägt der aus der Immobilie ausgezogene Ehepartner die Ratenzahlung, so kann er sein Einkommen bei der Unterhaltsberechnung um die Monatsraten reduzieren.

Ebenso werden die Eintragungen im Grundbuch durch Trennung oder Scheidung nicht berührt.

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6. Spekulationssteuer bei Hausübertragung

Spekulationssteuer bei Eigentumsübertragung nach Auszug

Eine Eigentumsübertragung einer (nicht mehr selbst genutzten) Immobilie wird steuerlich wie ein Verkauf behandelt, wenn

  • ein Ehe- oder Lebenspartner aus einer gemeinsam genutzten Immobilie auszieht und
  • der ausgezogene Partner innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Wohnung seine Eigentumsanteile an den anderen Partner überträgt.

Wertzuwächse sind dann als Veräußerungsgewinn zu versteuern („Spekulationssteuer“).

Ausnahme: Unterhaltspflicht für Kinder, die in der Immobilie wohnen

Spekulationssteuer bei Eigentumsübertragung nach Auszug wird nur dann nicht erhoben, wenn

  • der aus der Immobilie ausgezogene Ehepartner unterhaltspflichtig gegenüber einem Kind ist, das noch dort lebt.

Versteuerung fremdgenutzter Immobilien

Bei Übertragung des Eigentums fremdgenutzter (vermieteter) Immobilien, die nicht mindestens zehn Jahre im Eigentum des Partners gestanden haben, an den anderen Ehe-/Lebenspartner wird generell Spekulationssteuer berechnet.

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