Wann muss die Maklerprovision nicht gezahlt werden?

Wird ein Makler mit der Vermittlung von Immobilien beauftragt, erhält er für seine Tätigkeit nach Abschluss des Kaufvertrags eine Provision. Es gibt jedoch Situationen, in denen diese nicht gezahlt werden muss. Hier erfahren Sie, unter welchen Umständen Sie keine Maklerprovision entrichten müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Für eine nachweisbar erfolgreiche Vermittlungstätigkeit steht einem Immobilienmakler eine Provision zu.
  • Es gibt einige Fälle, in denen die Maklerprovision nicht gezahlt werden muss – insbesondere dann, wenn der Makler die erfolgreiche Vermittlung nicht nachweisen kann, die Widerrufsbelehrung im Vertrag fehlt, die Provisionshöhe sittenwidrig ist oder der Makler im eigenen wirtschaftlichen Interesse handelt.
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1. Wann entsteht ein Anspruch auf eine Maklerprovision?

Wenn zwischen der Tätigkeit eines Immobilienmaklers und dem Zustandekommen eines Kaufvertrags ein Zusammenhang nachweisbar ist, entsteht ein Anspruch auf eine Provision. Wie hoch diese ist, hängt im Grunde genommen von den individuellen Vereinbarungen und den am Markt üblichen Konditionen ab. Daher kann die Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen.

 

2. In welchen Fällen muss die Provision nicht gezahlt werden?

In der Regel gilt, dass ein abgeschlossener Vertrag bindend und daher die Bezahlung des Maklers verpflichtend ist. Von jeder Regel gibt es jedoch Ausnahmen. In einigen Fällen muss die Provision daher nicht gezahlt werden. Insbesondere sind das diese:

  • Der Makler kann nicht nachweisen, dass ein Kaufvertrag tatsächlich durch seine Vermittlung zustande gekommen ist.
  • Der Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber enthält keine Widerrufsbelehrung oder diese ist fehlerhaft.
  • Die Höhe der Provision ist sittenwidrig.
  • Der Makler handelt im eigenen Interesse.
  • Der Vertrag enthält eine Hinzuziehungsklausel.

 

Der Makler erbringt keinen Nachweis für die erfolgreiche Vermittlung

Die Entstehung des Lohnanspruchs für einen Makler wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Gemäß § 652 BGB erhält ein Makler, hier noch veraltet Mäkler genannt, seinen Lohn erst dann, wenn er den Nachweis dafür erbringt, dass ein Immobilienkaufvertrag tatsächlich in kausalem Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit steht.

 

Fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Seit dem 13. Juni 2014 fallen Maklerverträge unter das sogenannte Fernabsatzgesetz. Das bedeutet, dass Makler bei Abschluss eines Vertrags dazu verpflichtet sind, ihre Kunden auf das Widerrufsrecht hinzuweisen. Diese können nämlich nach Abschluss des Maklervertrags und Aushändigung aller relevanten Vertragsunterlagen innerhalb von vierzehn Tagen davon zurücktreten

 

Enthält die Widerrufsbelehrung Fehler oder wird sie dem Kunden erst gar nicht ausgehändigt, verlängert sich die Widerrufsfrist sogar auf zwölf Monate und vierzehn Tage. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Maklern das Recht auf die Provision trotz erfolgreicher Vermittlung sogar aufgrund fehlender Widerrufsbelehrungen abgesprochen. Maßgeblich sind hier zwei Urteile aus dem Jahr 2016 (Az. I ZR 30/15 und Az. I ZR 68/15).

 

Sittenwidrigkeit der Provisionshöhe

Die Höhe der Provision ist zwar bisher nur bei Mietimmobilien gesetzlich geregelt, aber auch bei der Kaufimmobilienvermittlung darf der Makler nicht ungewöhnlich viel für seine Arbeit verlangen. Hier wird von einem ortsüblichen Betrag ausgegangen und höhere Ansprüche müssen durch den Makler erklärt werden. Als Grundlage dient § 138 BGB, der sich mit sittenwidrigen Rechtsgeschäften befasst.

 

Tätigkeit im Eigeninteresse

Der Anspruch auf eine Maklerprovision besteht dann nicht, wenn der Makler im eigenen Interesse handelt. Das bedeutet konkret, dass er gleichzeitig der Besitzer der zu vermittelnden Immobilie ist, in enger wirtschaftlicher oder persönlicher Beziehung zur Vertragsgegenseite steht. Ausschlaggebend hierfür ist ein Urteil des BGH bezüglich wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Makler und einer Partei des Hauptvertrags vom 19. Februar 2009 (Az. III ZR 91/08).

 

Vertrag enthält Hinzuziehungsklausel

Einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm vom 29. Mai 2000 (Az. 18 U 236/99) zufolge, wird die komplette Maklerprovision dann verwirkt, wenn der Vertrag eine Hinzuziehungsklausel enthält, die den Auftraggeber dazu verpflichtet, den Makler zu allen Vertragsverhandlungen hinzuzuziehen.

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