Muss die Maklerprovision bei Nichtzustandekommens des Hauskaufs gezahlt werden?


Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises und ist somit ein wesentlicher Kostenfaktor für Verkäufer. In diesem Artikel erfahren Sie, ab wann der Anspruch auf Maklerprovision gültig ist, was bei Missachtung des Vertrags passiert und ob Sie auch dann die Provision entrichten müssen, wenn der Hausverkauf nicht zustande kommt. Außerdem erhalten Sie Informationen zur Verjährung der Provision und zur möglichen Rückzahlung.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Bestehen Sie auf einem Maklervertrag und halten Sie dort nicht nur die Höhe der Provision, sondern auch die Zahlungsbedingungen für diese fest.

  • Normalerweise berechnet der Makler seine Courtage erst dann, wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben sowie notariell beglaubigt ist.

  • Grobe Fahrlässigkeit, falsche Angaben oder ein geplatzter Hausverkauf sind Gründe dafür, die Provision zurück zu verlangen.

  • Die Bindungsfrist kann dazu führen, dass der Makler in einigen Fällen trotz gekündigtem Vertrag Anrecht auf die Courtage hat.

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Was passiert mit der Maklerprovision, wenn der Hausverkauf nicht zustande kommt?

Da es in Deutschland kein Maklergesetz gibt, sind Sie bei einem nicht zustande gekommenen Immobilienverkauf zunächst einmal in einem rechtlichen Graugebiet. Es empfiehlt sich, auf das Bürgerliche Gesetzbuch Bezug zu nehmen, das ab §652 Angaben dazu macht, ab wann ein Lohnanspruch besteht. Dort steht auch, dass der Makler die folgenden Voraussetzungen erfüllen muss, um seine Provision ausgezahlt zu bekommen:

  • Inhaber einer Gewerbezulassung als Makler
  • Erfolgreicher, schriftlicher Kaufvertrag als Kausalität der Arbeit des Maklers
  • Nachweistätigkeit des Maklers
  • Erfüllung aller Bedingungen aus dem Maklervertrag

Normalerweise bedeutet dies, dass Sie als Verkäufer keine Maklerprovision zahlen müssen, falls kein Hausverkauf zustande kommt. Die rechtliche Oberhand hat dabei allerdings der Vertrag, den Sie zu Beginn des Prozesses mit dem Makler abschließen. Wenn darin aufschiebende oder andere Bedingungen erhalten sind, kann es sein, dass Sie trotz Nichtzustandekommens die Provision oder einen Teil der Provision entrichten müssen. 

Wichtig: Lesen Sie daher den Maklervertrag gründlich durch und klären Sie eventuelle Fragen, bevor Sie ihn unterschreiben!

Dabei sollten Sie besonders auf Formulierungen wie „Sollte der Hausverkauf durch eine Ursache, die weder der Makler noch der Verkäufer zu verschulden haben, nicht zustande kommen, ist dennoch eine Maklerprovision fällig“ achten. Denn dies bedeutet, dass Sie den Makler als Verkäufer auch dann bezahlen müssen, wenn er nur einen Kaufinteressenten gefunden hat. Falls dieser im letzten Moment aus guten oder weniger guten Gründen abspringt, hat der Makler dennoch seine vertragliche Verpflichtung erfüllt und Sie müssen ihn bezahlen.

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Wann habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass Sie die Maklerprovision nicht nachträglich reduzieren dürfen (§655). Sobald diese einmal ausgezahlt ist, können Sie sie also nicht mehr verhandeln. Um eine vertraglich festgesetzte Provision, die zum Beispiel nachweisbar zu hoch ist, zu reduzieren, müssen Sie vor deren Auszahlung vor Gericht gehen.

Sollten Sie die Zahlung bereits geleistet haben, aber dann herausfinden, dass der Makler seinen Vertrag missachtet hat, indem er beispielsweise gleichzeitig für Käufer und Verkäufer gearbeitet hat, dürfen Sie Ihre Zahlung zurückverlangen. Das gilt auch dann, wenn der Makler wider seine beruflichen Grundsätze und sein bestes Gewissen gehandelt hat, indem er beispielsweise wesentliche Mängel verschwiegen hat.

In all diesen Fällen müssen Sie als Verkäufer vor Gericht eine Klage einreichen, um die Maklerprovision nach Auszahlung zurück zu erhalten. Sollten Sie vor der Zahlung merken, dass der Makler seine Provision nicht verdient hat, sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet.

Die Höhe der Maklerprovision beträgt für Verkäufer je nach Bundesland bis zu 7,14 Prozent des Gesamtpreises. Allerdings dürfen Sie auch eine geringere Courtage aushandeln, was vor allem bei hochwertigen Immobilien oder Objekten in einer beliebten Lage möglich ist. Hier finden Sie weitere Informationen zur Verhandlung der Maklercourtage.

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Wann verjährt der Anspruch auf Maklerprovision?

Sollten Sie den Service Ihres Maklers nicht mehr benötigen, können Sie diesem laut §626 des Bürgerlichen Gesetzbuches jederzeit kündigen – vorausgesetzt, im Maklervertrag befindet sich keine widersprüchliche Klausel. Dennoch kann es sein, dass der Makler Anspruch auf seine Provision hat.

Wenn zum Beispiel ein Interessent, der vom Makler vermittelt wurde, Ihr Objekt kauft oder mietet, müssen Sie als Besitzer die Provision entrichten. Dies ist als Bindungsfrist der Kaufinteressenten bekannt. Die Frist verjährt vier Monate nach Beendigung des Maklervertrags. Sollte sich also ein Interessent, der über den Makler von der Immobilie gehört hat, erst fünf Monate nach Beendigung des Vertrags zum Kauf entscheiden, ist keine Provision fällig.

Allerdings kann es je nach Vertrag und je nach Größe der Immobilie auch zwölf Monate dauern, bis die Bindungsfrist verjährt. Bei Problemen und Unklarheiten können Sie Ihren Fall vor Gericht bringen, wo über die genaue Verjährungsfrist im Fall Ihres Objekts entschieden wird.

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