Verkehrswert

Wenn Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen möchten oder aufgrund von anstehenden Steuerzahlungen oder Erbschaften den Wert des Objektes kennen müssen, ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll. Hier stellen wir Ihnen verschiedene Verfahren vor, die es ermöglichen, den Marktwert Ihrer Immobilie einzuschätzen.

Verkehrswert und Marktwert sind im Immobilienbereich gleichzusetzen. Beide Begriffe bezeichnen den aktuellen Wert einer Immobilie auf dem Markt. Im §194 des Baugesetzbuches definiert der Gesetzgeber: „Der Verkehrswert – oder auch Marktwert – wird durch den Preis bestimmt, der aktuell im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände zu erzielen wäre.“

Es handelt sich somit um einen hilfreichen Wert zur Orientierung. Sie sollten jedoch bedenken, dass der tatsächliche Kaufpreis deutlich vom Verkehrswert abweichen kann. Selbst wenn eine nahezu identische Immobilie nebenan zu einem bestimmten Preis verkauft wird, der mit Ihrer Verkehrswertschätzung übereinstimmt, ist das noch lange keine Garantie. Denn der Immobilienmarkt fluktuiert stark.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, wird der durchschnittlich erzielbare Preis für vergleichbare Immobilien am Stichtag der Wertermittlung angenommen. Es handelt sich um eine Art Vergleichsverfahren, das jedoch Besonderheiten oder persönliche Umstände nicht berücksichtigt. Zum Beispiel könnte es sein, dass in den nächsten Jahren ein neuer Schnellzug in der Nähe der Immobilie fahren wird. Die zu erwartende Lärmbelästigung fließt nicht in den Verkehrswert ein, hat aber sehr wohl Auswirkungen auf den Kaufpreis.

Zur Ermittlung kommt ein Gutachter zu Ihnen nachhause, um die Immobilie zu untersuchen. Bereits im Vorfeld holt er Informationen zum Objekt ein, nimmt Einsicht in das Grundbuch und informiert sich über vorhandene Beleihungen sowie weitere relevante Unterlagen. 

Bevor Sie einen Gutachter für seine Einschätzung bezahlen, können Sie eine erste kostenlose Verkehrswertschätzung bei uns vornehmen. Dazu geben Sie einfach die Daten Ihres Objektes in das Formular ein. Wir vergleichen Ihre Angaben mit Millionen anderen Immobilien aus unserer Datenbank und errechnen so den Verkaufswert. Bei Bedarf nehmen wir telefonischen Kontakt auf. Sie erhalten ein ausführliches PDF mit allen wichtigen Angaben rund um den Verkehrswert – kostenlos und bequem per E-Mail!

Neben dieser ersten Einschätzung ist es manchmal nötig, einen Gutachter zu beauftragen, der gemäß den Vorgaben der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) den genauen Wert am Stichtag der Wertermittlung für Sie ermittelt. Das resultierende Dokument hat selbst vor Gericht Bestand, obwohl es ebenfalls nur eine Orientierungszahl darstellt.

Die folgenden Verfahren kommen bei der Ermittlung des Verkehrswertes zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert Ihres Objektes aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien oder Grundstücke ermittelt. Bei ausreichend Vergleichsobjekten können Sie aussagekräftige Ergebnisse erwarten.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren eignet sich für gewerblich genutzte und vermietete Immobilien. Aus dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Gebäudeertragswert erhalten Sie einen Verkehrswert, der die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten widerspiegelt.
• Sachwertverfahren: Bei dieser Variante, die für freie und vermietete Immobilien sinnvoll ist, erhalten Sie die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Jedoch ist diese Zahl häufig nicht realistisch, da sie nur wenige Faktoren berücksichtigt.

Um einen hohen Verkaufspreis zu erreichen, gilt es, verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Manche können Sie als Verkäufer beeinflussen, andere müssen Sie einfach akzeptieren. Die folgenden Kriterien einer Immobilie wirken sich wesentlich auf den Wert aus:

• Größe der Wohn- und Nutzfläche
• Zustand der Bausubstanz
• Gebäudemerkmale wie Ausrichtung und Ausbaumöglichkeiten
• Ausstattung (Balkon, Fahrstuhl, Kamin, zweites Bad etc. haben einen positiven Einfluss)
• Baujahr
• Lage
• Energetischer Zustand der Immobilie

Um zu erkennen, wie hoch die Nachfrage nach Immobilien in einer Gegend ist, können Sie den Bodenrichtwert zur Rate ziehen. Diesen können Sie kostenlos bei der Stadtverwaltung oder der Gemeinde herunterladen, um einen ersten Eindruck zum Grundstückswert zu erhalten. Aber auch hier handelt es sich nur um einen Richtwert.

Weitere wichtige Faktoren für den Wert eines Objektes sind der Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeiten. Bei leeren Grundstücken stellt sich die Frage, ob eine zukünftige Bebauung möglich ist. Vermietete Gebäude unterscheiden sich durch Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten, die Sie als Vermieter tragen müssen. Mehr über die Neben- und Betriebskosten lesen Sie hier.

Sie können den Wert Ihrer Immobilie in vielen Fällen in die Höhe treiben, indem Sie gezielte Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vornehmen. Dazu haben wir Ihnen in diesem Artikel weitere Informationen gesammelt.

Für die Verkehrswertschätzung sollten Sie verschiedene Unterlagen vorbereiten. Diese brauchen Sie spätesten beim Verkauf der Immobilie ohnehin.