Immobiliengutachter: Kosten und Bewertungsverfahren

Wenn Online-Rechner und Eigenrecherche nicht ausreichen, um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln, wird meistens ein professioneller Immobiliengutachter eingeschaltet. Dieser übernimmt die Bewertung der Immobilie und nutzt dafür anerkannte und gesetzlich geregelte Verfahren. Wie diese Experten arbeiten und welche Kosten anfallen, wenn Gutachter ein Haus schätzen, lesen Sie in diesem Artikel.

Es gibt Immobiliengutachter und Sachverständige mit unterschiedlichen fachlichen Voraussetzungen in diversen Einsatzgebieten. Je nach Zertifizierung und Qualifizierung des Immobiliengutachters haben die Immobilienbewertungen Bestand vor Gerichten und Behörden.

Ein freier Immobiliengutachter kann beauftragt werden, wenn beispielsweise für einen Hausverkauf eine Werteinschätzung benötigt wird. Hierbei handelt es sich um selbst ernannte Sachverständige, die in den meisten Fällen besonderes Sachverständnis für Immobilienbewertungen haben. Ein besonderer Nachweis einer Qualifizierung ist für diese Bezeichnung gesetzlich nicht erforderlich.

Zertifizierungsstellen wie DIAZert, Sprengnetter oder HypZert bescheinigen Immobiliengutachtern und Sachverständigen für Immobilienbewertungen ihre entsprechende Sachkunde. Die genannten Prüfinstitutionen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert. Wer nach erfolgreicher Prüfung eine solche Zertifizierung erhält, wird international als Immobiliengutachter anerkannt.

Zu den staatlich anerkannten Sachverständigen zählen Experten, die bei den zuständigen Kammern ihr Wissen nachgewiesen haben, langjährige Berufserfahrung vorweisen können und besondere Expertise in ihrem jeweiligen Spezialgebiet besitzen.

Durch die öffentliche Bestellung kann ein Sachverständiger Prüftätigkeiten durchführen, Gutachten für Gerichtsprozesse erstellen und schiedsgerichtliche Aufgaben wahrnehmen.

Ein Immobiliengutachter wird vor allem dann eingesetzt, wenn der Kauf oder Verkauf eines Hauses ansteht. Eine seiner Kernaufgaben ist es, Immobilienwerte zu ermitteln. Doch auch andere Aufgaben können je nach Bedarf übernommen werden:

• die Begutachtung von Mängeln und Schäden
• die Überprüfung und Überwachung von Bauprozessen
• die Übernahme der Brandschutzprüfung

Immobilienbewerter stammen meistens aus Berufsgruppen, die sich rund um den Immobilienmarkt angesiedelt haben: Architekten, Makler, Immobilienkaufleute, Ingenieure, Handwerkmeister oder Techniker sind besonders häufig unter den Sachverständigen zu finden. 

Aus einer Fülle an Daten und Informationen, der persönlichen Expertise und den standardisierten Bewertungsmethoden zur Wertermittlung von Immobilien ergibt sich dann die tatsächliche Immobilienbewertung. Abhängig davon, zu welchem Zweck die Bewertung benötigt wird, können verschiedene Gutachten sinnvoll sein.

Ein Kurzgutachten wird anhand der Vorschriften der ImmoWertV erstellt. Meistens umfassen diese Gutachten 15 bis 25 Seiten. Eine Begehung der Immobilie ist genauso erforderlich wie die Einsicht in immobilienbezogene Unterlagen und Dokumente. Kurzgutachten bieten sich an, um in kurzer Zeit einen Einblick in den Immobilienwert zu bekommen. Insbesondere für Preisverhandlungen kann ein solches Gutachten eine große Argumentationshilfe sein. Für juristische Zwecke ist es jedoch nicht ausreichend.

Immobilienmakler bieten im Zuge ihrer Tätigkeit oft an, die Immobilie auf Basis ihrer bisherigen Erfahrung einzuschätzen. Eine solche Werteinschätzung beruht auf der persönlichen Expertise und Berufserfahrung des jeweiligen Gutachters. Auf Wunsch des Auftraggebers hält der Experte seine Einschätzung schriftlich auf 15 bis 25 Seiten fest. Im Fokus stehen vor allem die Bewertung der Gebäudesubstanz sowie der notwendige Sanierungsbedarf. Eine Ortsbegehung mit dem Sachverständigen ist dabei unumgänglich.

Ein Beleihungswertgutachten dient dazu, den Wert einer Immobilie einzuschätzen, um das Objekt anschließend als Sicherheit für einen Kredit verwenden zu können. Gesetzliche Grundlage für diese Art der Immobilienbewertung ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Auch hier ist eine Ortsbegehung zwingend erforderlich. Der Gutachter nimmt im Beleihungswertgutachten eine sehr präzise Wertermittlung nach Vorgaben der BelWertV vor. Das Gutachten umfasst üblicherweise zwischen 25 und 45 Seiten und wird von Banken anerkannt.

Für ein Verkehrswertgutachten ist eine Ortsbegehung sowie die Bereitstellung aller relevanten Dokumente zur Immobilie notwendig. Denn hierbei wird nicht nur das Objekt selbst begutachtet, sondern auch mögliche Lasten in der Bewertung berücksichtigt. Daher sind Einsichten in das Grundbuch sowie in das Altlasten- und Baulastenverzeichnis nötig. Ein Verkehrswertgutachten umfasst etwa 25 bis 45 Seiten und wird sowohl vom Finanzamt als auch vom Gericht anerkannt.

Die Kosten für einen Immobiliengutachter sind von der Art des Gutachtens und dessen Umfang abhängig. Auch die zu bewertende Immobilie selbst beeinflusst die Gutachterkosten: Je größer das Objekt und je komplexer die Erstellung eines Immobiliengutachtens ist, desto höher sind die Kosten.

Ein einfaches Wertgutachten für ein Haus wird von manchen Maklern gratis erstellt oder für einen kleinen Kostenbeitrag im mittleren dreistelligen Bereich erstellt und mit späterer Maklerprovision verrechnet. Wer jedoch ein offizielles Gutachten für Banken, Behörden oder Gerichte braucht, muss üblicherweise mit mehreren Tausend Euro rechnen. Als Orientierungsrahmen für Gutachterkosten dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie weitere Gebührenordnungen der einzelnen Städte und Länder.

Da die Höhe der Kosten dabei immer vom Verkaufswert der Immobilie abhängt, hier ein kleines Rechenbeispiel: 

Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro fallen mindestens 1.500 Euro Honorar an – je nach Schwierigkeit des Falls können die Kosten auch deutlich höher ausfallen. 

• Kurzgutachten: etwa 500 Euro (größere Abweichungen möglich)
• Beleihungswertgutachten: etwa 0,5 bis 1 Prozent der Darlehenssumme 
• Verkehrswertgutachten: etwa 0,5 bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts (Höhe hängt vor allem vom Aufwand und der Komplexität der Gutachtenerstellung ab)

Wenn Sie, ein Gericht oder eine Behörde einen Immobilienbewerter engagieren, wird dieser die Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung anhand bestimmter Kriterien vornehmen. Dazu gehören unter anderem folgende Aspekte:

• Lage
• Baujahr
• Energieeffizienz
• Grundstückslasten
• Ausstattungsmerkmale
• Zustand der Bausubstanz
• Modernisierungen
• Sanierungen

Diese und weitere Bewertungskriterien kann der Sachverständige für eine Immobilienschätzung jedoch nicht willkürlich kombinieren. Wenn die Wertermittlung vor Gericht Bestand haben soll, muss er sich an eines der gängigen Verfahren halten, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genau geregelt sind. Abhängig von der Art der Immobilie es kann die Wertermittlung durch verschiedene Methoden erfolgen. 

Der Bodenrichtwert wird durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Gemeinde oder Stadt regelmäßig neu bestimmt. Durch die bundesweit einheitliche Regelung handelt es sich um einen objektiven, transparenten Wert. Allerdings kann der am freien Markt erzielbare Kaufpreis für ein Grundstück vom ermittelten Bodenwert abweichen.

Das Vergleichswertverfahren wird dann eingesetzt, wenn es ausreichend vergleichbare Objekte gibt, die der zu bewertenden Immobilie ähneln. Das ist vor allem bei vielen Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und standardisierten Wohnungen der Fall. Die Wertermittlung wird über die aktuellen Kaufpreise der Vergleichsobjekte durchgeführt. Darin liegt zugleich auch der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens: Das aktuelle Marktgeschehen wird bei der Immobilienbewertung berücksichtigt.

Das Sachwertverfahren wird genutzt, wenn es zu wenige Vergleichsimmobilien gibt. Das kann bei industriell genutzten Immobilien oder öffentlichen Objekten der Fall sein, etwa bei Bahnhofsgebäuden oder Lager- und Produktionshallen.

Bei vermieteten oder verpachteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei werden laufende Kosten und potenzielle Einnahmen gegenübergestellt und der Bodenwert ermittelt, um den Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zu beziffern.